【導(dǎo)讀】本報告通過分析玉溪市及各縣區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)、人口狀況、房地產(chǎn)市場狀況、區(qū)域現(xiàn)狀及有關(guān)規(guī)。玉溪市近年來整體經(jīng)濟(jì)增長勢頭明顯偏低，尤其是2020年還有較大幅度的下降，至2020. 其中的主要原因是玉溪市的支柱產(chǎn)業(yè)煙草業(yè)連年呈下降趨勢；扣。玉溪市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，其中又以煙草業(yè)占較大份額，煙草在玉溪市的GDP中。小，這一方面是玉溪卷煙廠的生產(chǎn)和銷售絕對值有所下降，另一方面，玉溪市的其他產(chǎn)業(yè)在。這幾年中表現(xiàn)出較為強(qiáng)勁的增長勢頭，顯示出玉溪市整體經(jīng)濟(jì)對煙草業(yè)的依賴程度有所下。降，這對于玉溪市整體經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力有著積極的作用。%增長到%，可以看出，玉溪市非公有制經(jīng)濟(jì)有著較強(qiáng)的投資活力。投資力度的加大，有助于推

　　

【正文】 萬平方米，大樓擁有商業(yè)中心、高檔寫字樓、公寓、大型停車場。 柏聯(lián)廣場商場由地下一層和地面六層組成，每層建筑面積約 8571 平方米，總建筑面積約 6萬平方米，負(fù)一層為百盛超市，一至五層中各半層為百盛百貨，另一半為商場，第六層整層作美食廣場和泰陽證券，負(fù)二層為 300多個停車位的停車場。商場層高約 ，柱距約 8 8米。 柏聯(lián)廣場商場由發(fā)展商統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一經(jīng)營管理，只租不售，并聘請香港戴德梁行作物業(yè) 管理顧問。 功能業(yè)態(tài)組合 以百盛百貨為主，集聚多種業(yè)態(tài)，具備購物、休閑、娛樂、觀光等功能的購物廣場。 樓層 經(jīng)營種類 負(fù)一層 超市、藥店、百盛百貨 首層至五層 購物、休閑（美容、美發(fā)）、百盛百貨 六層 飲食、證券 消費(fèi)者特征 云南省中高收入人士，但這些消費(fèi)群體要比昆明新百貨大樓商場消費(fèi)群體的消費(fèi)層次和消費(fèi)能力稍高。 經(jīng)營模式 發(fā)展商統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一經(jīng)營管理，只租不售。 優(yōu)勢 區(qū)位條件 —— 位于昆明市區(qū)中心商圈，是商業(yè)物業(yè)聚集的地方。 交通條件：周邊 500 米范圍內(nèi)，共有公 交路線 16 條，占昆明市目前所有 68 路公交路線的25%；東風(fēng)路隧道工程完工后，實際人車分流，將極大減少車流對人流的干擾。 硬件設(shè)備 —— 商場有 23部自動扶梯， 2部觀光電梯，顧客可以很方便地到達(dá)目標(biāo)區(qū)域。 功能組合 —— 多種功能組合的大型購物中心。 成功之處 招商策略 —— 成功引入百盛，帶動其它中高檔次的專賣店駐場經(jīng)營，營造一個高檔的商業(yè)氛圍。 物業(yè)管理 —— 聘請國際知名物業(yè)管理公司作物業(yè)管理顧問，既能在物業(yè)管理過程中有效解決可能出現(xiàn)的各種問題，又可以為對外的宣傳增色不少，打造強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的形象。 建筑設(shè)計 —— 商場中庭設(shè)計合理，采用自然采光，既起到聚集人氣、疏通人流的作用，又可以使到有意向購物的消費(fèi)者能夠在每一層都可清楚看到其它各層所陳列的商品，方便顧客有目的地消費(fèi)。 商場經(jīng)營 —— 商業(yè)業(yè)態(tài)齊全，商品種類豐富，品牌較多，檔次高。 商場服務(wù) —— 商場每層步行道區(qū)域均設(shè)置少量休息椅供有需要的人士使用，充分體現(xiàn)商場人性化的服務(wù)。 不足之處 自身條件 —— 商場前面無廣場，需要商場中庭處理過渡的人流，有時會顯得比較擁擠。 消費(fèi)者和商戶需求特征分析 本部分我們分別通過對消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)查和商戶需求調(diào)查的結(jié)果進(jìn)行綜合分析 。從消費(fèi)者的角度出發(fā)，了解消費(fèi)者的消費(fèi)行為和習(xí)慣、去昆明購物的情況以及他們對本項目的看法；從商戶的角度出發(fā)，了解商戶目前的經(jīng)營情況、選擇新商鋪關(guān)注的因素以及他們對本項目和玉溪市商業(yè)的評價。 消費(fèi)者行為研究 消費(fèi)者結(jié)構(gòu) 玉溪市中心商業(yè)區(qū)的消費(fèi)者主要來自紅塔中心城區(qū)，同時，其輻射范圍可達(dá)至下屬八縣（包括江川縣、華寧縣、通?？h、峨山縣、新平縣、元江縣、易門縣和澄江縣）。 從消費(fèi)者的年齡、受教育程度、家庭收入來看，到玉溪市中心商業(yè)區(qū)消費(fèi)的以 1940歲的中青年人為主，他們普遍學(xué)歷在高中 /中專以下，家庭月收入 主要集中于 10002020 元之間。但是，紅塔員工、政府公務(wù)員大專以上學(xué)歷占 54%，家庭月收入主要集中于 20204000 元 ,是玉溪市的高學(xué)歷、高收入群體。 消費(fèi)者消費(fèi)行為和習(xí)慣 從消費(fèi)者日常支出的結(jié)構(gòu)來看 ,玉溪市中心城區(qū)的消費(fèi)者日常支出主要是用于購物，而在飲食、娛樂方面的支出比例較少，可待挖掘的潛力較大。 從消費(fèi)者逛街的目的、購物的次數(shù)、每次購物花費(fèi)的金額來看，普通消費(fèi)者平時逛街的目的性不強(qiáng)，平均每月逛街 5次，大多每次購物花費(fèi)在 100元以下；而紅塔員工、政府公務(wù)員平時逛街購物具有明確的目的性，雖然他 們大多每月逛街只有 3次，但每次購物花費(fèi)的金額一般都在 200元以上。 玉溪市的消費(fèi)者購物和在外就餐行為有明顯的關(guān)聯(lián)性，消費(fèi)者平時逛街時習(xí)慣在外用餐。外出就餐時，他們通常會選擇去本地的小吃店吃本地菜、川菜和火鍋。其中，紅塔員工、政府公務(wù)員除了喜歡去小吃店用餐外，對去飯店、中式快餐館吃飯的包容性比普通消費(fèi)者強(qiáng)。 從消費(fèi)者逛街搭乘的交通工具看，普通消費(fèi)者平時主要采用步行、搭乘公共汽車等方式去逛街，而紅塔員工、政府公務(wù)員平時逛街主要是乘坐私家車和采用步行方式。這從一個側(cè)面說明了紅塔員工、政府公務(wù)員這個群體是玉溪市 的高收入群體，他們有足夠的消費(fèi)能力買車代步。 玉溪市的消費(fèi)者選擇購物地點(diǎn)時，較注重服務(wù)好、信譽(yù)有保證、商品價格便宜、交通方便和品牌齊全這幾個因素。在玉溪，他們平時較喜歡去南北大街、九龍商業(yè)廣場、新興路、鳳凰路、小廟街等老城商業(yè)區(qū)的商業(yè)街、大型超市和百貨商店購買服裝、食品（包括生鮮食品）、鞋帽 /箱包、家具 /家居用品、精品 /飾品和家電等商品。 玉溪的消費(fèi)者普遍表示喜歡去商品品種齊全的大型超市、綜合性大型購物中心里面購物。但是，在玉溪具有完整的商業(yè)業(yè)態(tài)和功能配置的真正意義上的綜合性大型購物中心還不存在。除上述 兩種業(yè)態(tài)外，紅塔員工、政府公務(wù)員平時選擇去百貨商場購物的也占有一定比例，而普通消費(fèi)者則較喜歡到商業(yè)街或步行街購物。 消費(fèi)者消費(fèi)需求的滿足情況 大部分的消費(fèi)者認(rèn)為玉溪商業(yè)能滿足其消費(fèi)的需求，然而紅塔員工、政府公務(wù)員對玉溪商業(yè)的滿意度比普通消費(fèi)者低，說明了這個高收入群體對消費(fèi)有著更高的要求。 談及玉溪所缺乏的商品品牌，消費(fèi)者認(rèn)為玉溪中心城區(qū)的服飾、兒童用品、電器、化妝品、鞋等商品的品牌未盡齊全。其中，麥當(dāng)勞是消費(fèi)者提及次數(shù)最多的具體品牌。 消費(fèi)者去昆明購物的情況 超過六成的消費(fèi)者表示平時會去昆明購物， 其中紅塔員工、政府公務(wù)員表示常去昆明購物的比例比普通消費(fèi)者高，說明由于玉溪未能完全滿足中高端消費(fèi)群體的消費(fèi)需求，導(dǎo)致這部分人群外流至昆明購物。 大部分消費(fèi)者表示平均每月到昆明購物 1次。昆明商品品牌全、購物環(huán)境好、信譽(yù)有保證、商品檔次高等是吸引玉溪消費(fèi)者不辭遠(yuǎn)距離購物的主要因素。更重要的是，去昆明購物，可以同時滿足消費(fèi)者休閑娛樂順便購物的要求，而這在玉溪是難以實現(xiàn)的。 消費(fèi)者去昆明時，主要選擇去沃爾瑪、昆明百貨大樓、柏聯(lián)廣場 /百盛、雙龍批發(fā)市場等地方購物。一般，他們購買的商品主要有，服裝、食品（包括生鮮食 品）、鞋帽 /箱包、家電、家具 /家居用品等商品。 消費(fèi)者對消費(fèi)的期望 根據(jù)調(diào)查，玉溪的消費(fèi)者目前最希望實現(xiàn)的消費(fèi)目標(biāo)是增加文化娛樂方面的開支，其次是提高飲食和衣著的檔次。但是，玉溪市的商業(yè)現(xiàn)狀并未能完全滿足消費(fèi)者這種較高檔次的消費(fèi)要求，所以，消費(fèi)者認(rèn)為玉溪需補(bǔ)充美食廣場、中高檔百貨、生鮮超市、品牌服飾專賣店和休閑型食肆等休閑娛樂、飲食、購物設(shè)施。 消費(fèi)者對本項目的看法 通過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)玉溪市的消費(fèi)者對市場上的新生事物接受能力很強(qiáng)，他們對本項目的綜合性功能的初步設(shè)想和引入世界著名超市表現(xiàn)出強(qiáng)烈的興趣。 他們認(rèn)為本項目應(yīng)是一個經(jīng)營中高檔商品的集購物、餐飲和娛樂于一體的大型購物中心。但是，對本項目商場的布局形式，消費(fèi)者并沒有表現(xiàn)出明顯的傾向性。 經(jīng)營者行為研究 經(jīng)營者當(dāng)前的經(jīng)營情況 通過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)大部分經(jīng)營者現(xiàn)用商鋪都是向公司租用的，他們租用的面積一般是 80m2以上，可以承受的月平均租金為 133元 /m2。 此外，經(jīng)營者經(jīng)營的主要是中高檔商品，月營業(yè)額主要集中在 23 萬元的區(qū)間內(nèi)，其次是45萬元和 68萬元兩個區(qū)間。 經(jīng)營者對目前商鋪的滿意情況 從總體上看，經(jīng)營者對目前經(jīng)營的商鋪基本上持滿意 的態(tài)度。但是，由于玉溪市的商業(yè)主要分布在老城區(qū)，經(jīng)營空間較為狹小，加上近年來商鋪的供應(yīng)量比較少，經(jīng)營者可選擇的余地有限等客觀因素，令經(jīng)營者對目前商鋪的進(jìn)出貨交通便利性、發(fā)展前景、所在的位置、商業(yè)氣氛等因素不甚滿意。通過調(diào)查，有 55%的經(jīng)營者表示有開新鋪或換鋪的打算，這為本項目的入市提供了良好的市場空間。 經(jīng)營者選擇新商鋪關(guān)注的因素 商鋪經(jīng)營者日常習(xí)慣通過電視、親朋好友介紹、報紙、中介等途徑去了解商鋪出租、出售的消息。一般，他們選擇商鋪地點(diǎn)時，較為注重商鋪所在地的客流量、所在的位置以及商業(yè)氣氛三個因素。 在對商鋪所在地的商業(yè)業(yè)態(tài)和布局形式的選擇上，經(jīng)營者通常首選商業(yè)街的獨(dú)立式商鋪經(jīng)營。玉溪的南北大街、鳳凰路等商品檔次較高、人流量較多的中心商業(yè)街是他們心儀的經(jīng)營地點(diǎn)。 經(jīng)營者對本項目的評價 從總體上看，被訪的經(jīng)營者對本項目各方面的評價不高，說明本項目自身還欠缺良好的營商條件，還需要通過各種人為措施來彌補(bǔ)。被訪經(jīng)營者對本項目評價較低的幾個因素有：交通便捷性、發(fā)展前景、周邊環(huán)境以及項目附近的飲食 /娛樂配套，這恰恰是本項目離老城商業(yè)區(qū)較遠(yuǎn)，商業(yè)氣氛較為淡薄，有違當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣和經(jīng)營習(xí)慣所致，也是本項目的最大劣 勢。 雖然本項目的先天營商條件較差，但經(jīng)營者對本項目多功能組合的初步構(gòu)想較感興趣，尤其獲悉國際大型超市沃爾瑪將會進(jìn)駐本項目時，他們馬上表現(xiàn)出強(qiáng)烈的興趣，說明沃爾瑪對項目的租售工作將起著巨大的推動作用。 通過調(diào)查所得，被訪的經(jīng)營者喜歡在與自己經(jīng)營檔次相當(dāng)?shù)膱鏊?jīng)營，他們較為認(rèn)同本項目將經(jīng)營的檔次定為中高檔。同時，經(jīng)營者表示若選擇本項目經(jīng)營，將會采用租鋪自營的方式，他們對商鋪面積的要求大多在 80m2以上，可以接受的年租金集中在 12002020元的區(qū)間內(nèi)，折合成月租金平均為 133元 / m2月。 經(jīng)營者對 玉溪市商業(yè)的評價 玉溪和昆明知名的柏聯(lián)廣場、九龍購物中心、金龍百貨、玉溪百貨大樓以及昆明百貨大樓因為商品齊全、價格合理、地理位置好、管理有特色、商品檔次高、服務(wù)好等特質(zhì)贏得被訪經(jīng)商戶的好評，而上述商場的這些特點(diǎn)與經(jīng)營者選擇商鋪時注重的因素基本上是吻合的。 對于玉溪市目前的商業(yè)業(yè)態(tài)，被訪的經(jīng)營者普遍認(rèn)為玉溪目前需要一個大型的現(xiàn)代化購物中心，并集休閑、娛樂、餐飲和購物等功能于一體。經(jīng)營者還表示，目前玉溪最需要的經(jīng)營種類主要有特色飲食（小吃、快餐）、家居 /家具、娛樂城（卡拉 OK、溜冰、電玩等）、休閑場所（啡廳 、美容美發(fā)廳等）以及家用電器店等。而這些恰恰是一個綜合性大型購物中心的多樣化經(jīng)營所能涵括的。 項目所在區(qū)域特點(diǎn) 紅塔區(qū)地處滇中腹地，東與江川縣相連，東南?？h毗鄰 ,西南與峨山縣交界與晉寧縣接壤。距省會昆明 88公里 ,區(qū)內(nèi)交通利 ,213國道 (6車道昆玉高等級公路 )和 1993年建成的與全國聯(lián)網(wǎng)的昆玉鐵路縱貫?zāi)媳?,形成云南省南北交通樞紐。在歷史上 ,玉溪市紅塔區(qū)被稱為“省會屏藩” ,她是通往滇南和東南亞鄰國的重要通道 ,無論在交通和貿(mào)易等方面 ,都處于重要地位。 2020 年末，紅塔區(qū)居民人口 數(shù)量約為 萬人，非農(nóng)業(yè)人口人均可支配收入達(dá)到 7000 多元，而人均生活消費(fèi)支出將近 6000元。 2020年紅塔區(qū)居民生活水平（單位：元） 人口數(shù) 人均支配收入 人均純收入 人均生活消費(fèi)支出 非農(nóng)業(yè)人口 130049 7773 —— 5987 農(nóng)業(yè)人口 263326 —— 3682 3376 數(shù)據(jù)來源：紅塔區(qū)統(tǒng)計局 2020 年玉溪市城區(qū)中心三大街道（玉興路、玉帶路、鳳凰路）總?cè)丝?131,190 人，其中非農(nóng)業(yè)人口 113,996人。（數(shù)據(jù)來源：紅塔區(qū)統(tǒng)計局） 項 目位于紅塔區(qū)內(nèi)，在項目 2公里的半徑范圍內(nèi)，已基本履蓋了玉溪市的中心城區(qū)，同時也基本履蓋了紅塔區(qū)整個城區(qū)。所以項目 2 公里半徑范圍內(nèi)的人口數(shù)量不少于 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口數(shù)量在 13 萬之間。 項目處于老城區(qū)與高新區(qū)交接的地方，項目以北區(qū)域有諸葛小區(qū)、鄒家花園等小區(qū)；項目以南區(qū)域有紅塔集團(tuán)生活區(qū)、葫田小區(qū)、碧濤苑等小區(qū)。這些小區(qū)人口數(shù)量大，人均消費(fèi)能力強(qiáng)。 項目附近有玉溪博物館、聶耳公園、東風(fēng)廣場、少年宮等市政設(shè)施和紅塔大酒店、龍馬大酒店、紅塔集團(tuán)文體娛樂中心等大型商業(yè)設(shè)施，為玉溪市商業(yè)物業(yè)的升 級提供了良好的基礎(chǔ)。 項目附近已有幾個大型的市政設(shè)施和商務(wù)設(shè)施，但缺乏具有購物功能的大型商業(yè)物業(yè)。 交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)及地理位置 交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò) 路網(wǎng)完善，交通方便快捷 昆玉高速公路從玉溪中心城區(qū)的西側(cè)通過，玉元高速公路從玉溪高倉向南延伸至研和、峨山、元江，作為主城區(qū)城市南北兩個方向?qū)ν饴?lián)系的主要通道；玉江高速公路經(jīng)玉溪九龍立交向東至江川，作為主城區(qū)城市東部方向?qū)ν饴?lián)系的主要通道；玉通高速公路，經(jīng)玉溪研和立交向東至通海，作為主城區(qū)城市向東部方向?qū)ν饴?lián)系的第二個通道。 在玉溪中心城區(qū)，東西走向的城市道路 主要有紅塔大道、鳳凰路、玉江路等，南北走向的道路主要有東風(fēng)路、珊瑚路等，這些城市道路等級較高，彼此縱橫交錯，形成玉溪中心城區(qū)方格網(wǎng)狀的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。 目前，玉溪中心城區(qū)已形成以中心城區(qū)方格網(wǎng)狀路網(wǎng)為主體，以高速公路為依托，以鐵路為補(bǔ)充的多元化交通運(yùn)輸體系，在中心城區(qū)來往各地方便快捷。 項目位于東風(fēng)廣場西側(cè)，可以通過紅塔大道和東風(fēng)中路等兩條高等級的城市主干道通往全市各地；同時其它各市的