【導(dǎo)讀】由于片區(qū)有較好的景觀優(yōu)勢，高層、別墅占據(jù)市場絕對主力，花園洋房在早期開發(fā)項目中有一定體量。230-320平米之間；140-180平米是市場供應(yīng)的主力面積段區(qū)間。源的稀缺，100㎡左右戶型得到快速消化（如水岸公館2期110平米三房，水岸江南64-87平米二房）。梅江南總占地240公頃，可用地112公頃，建筑面積162萬，規(guī)劃分為18個地塊。校區(qū)，其它的均為住宅用地。規(guī)劃居住人口約為3萬人。2020年9月份認(rèn)購至現(xiàn)在已積累3000批客戶），認(rèn)購情況火爆。梅江南周邊片區(qū)，將會引。發(fā)大梅江區(qū)域新一輪的開發(fā)熱潮；隨著天津地鐵5號線的開通及片區(qū)周邊交通的日益完善，將會改變片區(qū)。質(zhì)的市區(qū)工作白領(lǐng)也將成為潛在消費者。梅江南片區(qū)現(xiàn)有樓盤都占據(jù)優(yōu)良的景觀優(yōu)勢，價格水平相對均衡。異化戰(zhàn)略打造梅江南片區(qū)LOFT公寓和酒店式公寓產(chǎn)品，規(guī)避市場風(fēng)險。是滿足少部分企事業(yè)單位商務(wù)接待及部分生意人商務(wù)辦公功能。同時設(shè)立“內(nèi)街”形式的主題商業(yè)街區(qū)，在滿足項目周邊配套不足的同時，

　　

【正文】 濟(jì)整體運營方向?qū)⒚媾R較大的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，應(yīng)對妥當(dāng)則 57年內(nèi) 順利完成這一發(fā)展階段，應(yīng)對不當(dāng)將置經(jīng)濟(jì)于長期徘徊不前中；二是經(jīng) 濟(jì)結(jié)構(gòu)開始邁向工業(yè)化，經(jīng)濟(jì)增長由“投資主導(dǎo) 工業(yè)推動”向“消費主導(dǎo) 服務(wù)業(yè)推動”轉(zhuǎn)變， “ 人類社會開始步入以信息化、知識化為主要特征的后工業(yè)社會，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)從以制造業(yè)為主轉(zhuǎn)向以服務(wù)業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于較高水平 。 ” 2020 年，天津市人均 GDP 超過 5000 美元， 標(biāo)志著天津城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展開始進(jìn)入一個全新時期。在此階段，天津?qū)⒂瓉砀蟮陌l(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。從國內(nèi)部分城市（上海、深圳等）發(fā)展來看，人均 GDP 越過 5000 美元后，經(jīng)濟(jì)增長率仍然保持在兩位數(shù)以上，勢頭強勁。 B26 梅江南 C 地塊市場調(diào)研及項目定位報告 第 12 頁 共 81 頁 上海 北京 深圳 廣州 蘇州 人均GDP 經(jīng)濟(jì)增長率 人均GDP 經(jīng)濟(jì)增長率 人均GDP 經(jīng)濟(jì)增長率 人均GDP 經(jīng)濟(jì)增長率 人均GDP 經(jīng)濟(jì)增長率 2020年 5223 % 3734 5249 15% 5413 % 4300 % 2020年 6057 % 4224 % 5616 % 6295 % 5763 18% 2020年 7255 % 4976 % 7176 % 7366 % 7021 % 2020年 8341 % 5610 % 7470 15% 5392 13% 8250 % 2020年 9619 12% 6388 % 8791 % 7875 % 7715 % 注：以上數(shù)據(jù)來源于政府統(tǒng)計網(wǎng)；人均 GDP 單位為美元 ； 2020 年 2020 年廣州人均 GDP 以及 20202020 年蘇州人均 GDP 以戶籍人口為統(tǒng)計口徑，其余數(shù)據(jù)均以常住人口為統(tǒng)計口徑。 人均 GDP 與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系 發(fā)展階段 啟動發(fā)展階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減速發(fā)展階段 人均 GDP（美元） 8003000 30004000 40008000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展，單純數(shù)量型 快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 根據(jù)發(fā)達(dá)國家的發(fā)展經(jīng)驗，當(dāng)人均 GDP 超過 4000 美元時，房地產(chǎn)市場進(jìn)入以改善型需求為主的階段 ，改善型需求的釋放創(chuàng)造出巨大的市場 空間。在此階段，細(xì)分市場、精準(zhǔn)定位以及品質(zhì)提升、產(chǎn)品創(chuàng)新成為 參與主體迎合 市場需求的重要策略 。 B26 梅江南 C 地塊市場調(diào)研及項目定位報告 第 13 頁 共 81 頁 二、 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 圖 天津三次產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率 注：數(shù)據(jù)來源于《 2020 年天津統(tǒng)計年鑒》 以工業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位是目前天津產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主要特征?！笆晃逡?guī)劃”對產(chǎn)業(yè)的定位為， 堅持走新型工業(yè)化道路，以信息化帶動工業(yè)化，高水平推進(jìn)新一輪嫁接改造調(diào)整，增強自主創(chuàng)新能力和國際競爭力，建設(shè)面向世界的現(xiàn)代制造業(yè)基地。 天津市裝備制造業(yè)包括 專用設(shè)備 制造業(yè)、通用設(shè)備制造業(yè)、交通運輸 設(shè)備制造業(yè)、電氣機(jī)械及器材制造業(yè)、通信設(shè)備計算機(jī)及其他電子設(shè)備、 儀器儀表文化辦公用機(jī)械制造業(yè)、金屬制品業(yè)七大類行業(yè)。 “十一五”期間，裝備制造業(yè)發(fā)展重點包括 航空領(lǐng)域 、 石油 、 石化 設(shè)備制造領(lǐng)域 、 通用機(jī)械制造領(lǐng)域 及 紡織機(jī)械制造領(lǐng)域 等。 2020 年底 空中客車 A320 系列飛機(jī)總裝廠落戶天津，為天津裝備制造業(yè)發(fā)展提供難得機(jī)遇。 A320 系列飛機(jī)總裝線項目總投資預(yù)計在 80 至100 億歐元， 2020 年底前生產(chǎn)規(guī)模達(dá)到年產(chǎn) 44架。首批總裝飛機(jī)于 2020 年交付使用。飛機(jī)整機(jī) 及相關(guān)配套產(chǎn)品生產(chǎn)必將帶動天津航空材料、裝備產(chǎn)品制造業(yè)的快速發(fā)展，形成天津市裝備制造業(yè)的新優(yōu)勢。 三、 財政收支 2020年 ,天津地方財政收入為 ，比去年同期增長 %，比 2020年增長了 倍。自 2020 年以來，地方財政收入的增幅基本都保持在 25%以上的高增長。作為環(huán)渤海的經(jīng)濟(jì)中心，天津在區(qū)域發(fā)展中集聚資源、發(fā)展經(jīng)濟(jì)的突出優(yōu)勢將逐漸釋放，城市經(jīng)濟(jì)實力快速增長的趨勢將得以延續(xù)。 財政支出與財政收入保持明顯的相關(guān)性，近幾年來增長速度加快。從財政支出的區(qū)域來看，中心區(qū)的支出比例逐漸下降，濱海新 區(qū)、外環(huán)四區(qū)占預(yù)算總B26 梅江南 C 地塊市場調(diào)研及項目定位報告 第 14 頁 共 81 頁 支出的比例明顯增加， 2020 年占比分別為 40%、 18%。這表明，城市空間布局不斷擴(kuò)展，城市范圍不斷延伸，城市發(fā)展和居民生活區(qū)域 呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢，由此，城市財政支出也越來越呈現(xiàn)出區(qū)域分配的均衡性。 圖 20202020 年天津市一般預(yù)算財政收支情況（億元） 注：數(shù)據(jù)來源于《 2020 年天津統(tǒng)計年鑒》 圖 19962020 年天津市一般預(yù)算財政收入與支出增長比例（ %） 注：數(shù)據(jù)來源于《 2020 年天津統(tǒng)計年鑒》 B26 梅江南 C 地塊市場調(diào)研及項目定位報告 第 15 頁 共 81 頁 四、 固定資產(chǎn)投資 圖 全社會固定資產(chǎn)投資與城市基礎(chǔ)設(shè)施投資（億元） 注：數(shù)據(jù)來源于《 2020 年天津統(tǒng)計年鑒》 2020 年，天津完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 22%，比2020 年增長近 80%。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是拉動投資增長最主要的力量， 2020 年以來全社會固定資產(chǎn)投資連續(xù)保持 20%以上高速增長的同時，每年基礎(chǔ)設(shè)施投資占總投資的比重接近 1/3。未來幾年， 基礎(chǔ)設(shè)施投資將持續(xù)保持高位 。工業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)成為帶動投資增長的另外兩大力量， 其中， 20 2020 年房地產(chǎn)業(yè)占全社會固定資產(chǎn)投資的比重均保持在 1/4 水平。 五、 居民收支 注：數(shù)據(jù)來源于《 2020 年天津統(tǒng)計 年鑒》 表 天津市城市居民家庭人均可支配收支（單位：元） 2020 年，天津城市居民人均可支配收入達(dá)到 14283 元，同比增長 13%，創(chuàng)B26 梅江南 C 地塊市場調(diào)研及項目定位報告 第 16 頁 共 81 頁 下歷年來的新高；城市居民人均消費性支出為 10548 元，首次“破萬”，標(biāo)志著天津市城市居民消費水平進(jìn)入一個新臺階。 人均收入的穩(wěn)定 增長預(yù)期，對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有良好的支撐作用。 人均可支配收入與房價的關(guān)系 根據(jù)國內(nèi)部分大中城市的住宅價格和人均可支配收入的比較，可以發(fā)現(xiàn)兩者存在明顯的正相關(guān)性： 住宅均價 （元 /m2） 人均可支配收入 （元） GDP （億元） 城區(qū)人口密度 （萬人 / km2） 深圳 9230 22567 5684 上海 8888 20668 10297 北京 8050 19978 7720 廣州 6352 19851 6068 蘇州 5200 18532 4820 天津 4808 14283 4359 注：數(shù)據(jù)來源于 各城市統(tǒng)計年鑒及相關(guān)財經(jīng)網(wǎng)站 ，各指標(biāo)為 2020 年數(shù)據(jù) 。 表 天津與全國部分城市的住宅價格與人均可支配收入比較 城市居民消費特征 天津市城市居民消費結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大變化，居住 、交通及通訊支出占比上升較為明顯，表明城市居民已從滿足基本生活型逐漸轉(zhuǎn)向追求生活的品質(zhì)與享受。 圖 2020 年天津市城市居民人均消費性支出構(gòu)成 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 截至 07年 9月底 家用汽車 3 注：數(shù)據(jù)來源于《 2020 年天津統(tǒng)計年鑒》 表 天津市城市居民家庭平均每百戶家用汽車年末擁有量（單位：輛） 1 020406080100第一季度 第三季度東部西部北部 2 020406080100第一季度 第三季度東部西部北部 3 020406080100第一季度 第三季度東部西部北部 4 020406080100第一季度 第三季度東部西部北部 5 020406080100第一季度 第三季度東部西部北部 6 020406080100第一季度 第三季度東部西部北部 B26 梅江南 C 地塊市場調(diào)研及項目定位報告 第 17 頁 共 81 頁 第二 章 天津市房地產(chǎn)市場分析 第一節(jié)、 房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r分析 一、 房地產(chǎn)相關(guān)政策 天津市近 年 來 出臺的 與 房地產(chǎn) 相 關(guān) 的 主要 政策： 政策類別 文件名稱 頒發(fā)部門 實施日期 核心內(nèi)容 /簡評 行政調(diào)控 關(guān)于做好我市調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格工作的通知 市人民政府 落實套型結(jié)構(gòu)比例 。 按照全市區(qū)域平衡和分區(qū)域平衡原則，在確定規(guī)劃條件時分別確定每個項目套型建面 90 平米以下面積所占比重，并在規(guī)劃審批文件中予以明確 。 關(guān)于境外機(jī)構(gòu)境外個人港澳臺地區(qū)居民華僑在天津市購買商品房有關(guān)問題的通知 市國土房產(chǎn)局 境外機(jī)構(gòu)在天津設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外） ，以及《外國人居留許可》累計居住期限超過 1 年的境外個人，可以在天津購買自用商品房 1 處。 法規(guī)條例 天津市房地產(chǎn)交易管理條例 市人民政府 對房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中的轉(zhuǎn)讓、銷售、代理等行為進(jìn)行規(guī)范 土地管理 關(guān)于調(diào)整現(xiàn)狀補辦類出讓項目土地出讓金政府凈收益標(biāo)準(zhǔn)的通知 市人民政府 調(diào)高外環(huán)線以內(nèi) 現(xiàn)狀補辦類出讓項目土地出讓金收益標(biāo)準(zhǔn)，以增加開發(fā)商屯地成本。 天津市征地區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn) 市人民政府 政府 征收土地的補償費用（土地補償費和安置補助費兩項之和）執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn) ， 與現(xiàn)行水平相比整體上調(diào)約 % 稅收 關(guān)于調(diào)整我市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)及契稅等房地產(chǎn)稅收政策問題的通知 市地方稅務(wù)局 調(diào)整市普通住房標(biāo)準(zhǔn)（容積率 以上、單套住房建面 144 平米以下及單價條件）及契稅等 建筑規(guī)劃 關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范建筑層高和容積率指標(biāo)計算規(guī)則通知 市規(guī)劃局 對 本市市域范圍內(nèi)住宅建筑、辦公建筑、（寫字樓）、公寓建筑、商業(yè)建筑 的建筑面積計算值進(jìn)行規(guī)定，以控制 建筑物超高或?qū)痈卟贿_(dá)標(biāo)以及容積率不規(guī)范 現(xiàn)象。 天津市公寓項目建設(shè)管理暫行辦法 市國土房管局等 經(jīng)營性公寓區(qū)分為 居住型、混合型 和 酒店型公寓 ，明確三者的建筑標(biāo)準(zhǔn)層高、用地類型、建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)等方面的規(guī)定 行為規(guī)范 天津市房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨? 市建委、市監(jiān)察局 等 8 部門 對在建并已進(jìn)入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的開發(fā)項目進(jìn)行全面清理，重點查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布違法廣告、囤房惜售、哄抬房價、合同欺詐、偷稅漏稅以及違規(guī)強制拆遷等行為。 天津市房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量評價跟蹤調(diào)查表 市國土房管局 用戶對委托的估價機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的表現(xiàn)進(jìn)行客觀評價。 住房公積金繳存比例上 調(diào) 市住房公積金 管理中心 由單位和職工各 9%統(tǒng)一調(diào)整為單位和職工各10%，最高繳存比例可達(dá)單位和職工各 15%，最低為單位和職工各 5%。 B26 梅江南 C 地塊市場調(diào)研及項目定位報告 第 18 頁 共 81 頁 二、 土地市場分析 土地供應(yīng) 總量及 結(jié)構(gòu) 分析 供地總量 按土地來源分 按土地用途分 現(xiàn)有建設(shè)用地 新增建設(shè)用地 商服設(shè)施 住宅用地 工業(yè)用地 其他用地 商服設(shè)施 商業(yè)性辦公樓 別墅 公寓 商住用地 普通商品住宅 經(jīng)濟(jì)適用房 工業(yè)用地 其他用地 中心區(qū)（ ） 濱海新區(qū)（ ） 環(huán)城四區(qū)（ ） 其他區(qū)域（ ） 注：以上數(shù)據(jù)根據(jù)市國土房產(chǎn)網(wǎng) 公布的地塊信息統(tǒng)計而來 。交易 日期截至 2020 年 10 月 26 日 ； 酒店、辦公、商業(yè)等綜合用地納入商服設(shè)施； 公寓根據(jù) 天津市公寓項目建設(shè)管理暫行辦法中界定的三種類型，這里出讓的均為混合型公寓。 天津市 2020 年國有土地 公開 出讓情況（單位： 公頃 ） 截至 11 月底， 2020 年 天津通過公開市場出讓土地面積已達(dá) 1231 公頃，土地用途包括 房地產(chǎn)用地、工業(yè)用地及其他用地。其中房地產(chǎn)用地出讓面積為 1186公頃，分為 商服設(shè)施、辦公、混合型公寓、住宅 +商業(yè)混合用地、純居住用地以及經(jīng)濟(jì)適用房用地等。其中，不含別墅等高檔住宅用地，而經(jīng)濟(jì)適用房用地以公開招標(biāo)的方式加大了供應(yīng)力度。 土地供應(yīng)特征及趨勢分析 對比往年，從 2020 年土地