房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程設(shè)計(jì)-資料下載頁(yè)
2025-06-05 20:01本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的 資金籌措通常有資本金，預(yù)售收入及借貸資金三種主要方式。 商業(yè)銀行貸款 6140 萬，分三年投入，項(xiàng)目資本金 12800 萬元； 第一、二、三年初分別投入 萬元、 萬元、 萬元 。 不足部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。本金在第四，五年分別償還 3040， 3100萬元，銀行貸款利率為 %. 資金籌措及還本付息分別見附表 3和附表 4。 八、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、項(xiàng)目策劃、投資估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指 標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力，還款能力和資金平衡情況進(jìn)行分析。 (一 )基本財(cái)務(wù)報(bào)表 項(xiàng)目的全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 見附表 5 項(xiàng)目的 資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 見附表 6 項(xiàng)目的 損益表 見附表 7 項(xiàng)目的 資金來源與運(yùn)用表 見附表 8 其中本項(xiàng)目土地增值稅的計(jì)算： 扣除項(xiàng)目金額 =++= 萬元 增值額 == 萬元 增值額 /扣除項(xiàng)目金額 =*100%=% 土地增值稅稅額 =*40%*5%= 萬元 （二）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇及單方案財(cái)務(wù)可行性分析 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其分析 （ 1）投資利潤(rùn)率 從損益表（附表 7）測(cè)算出項(xiàng)目利潤(rùn)總額為 萬元 投資利潤(rùn)率 =年平均利潤(rùn)總額 /總投資 *100% =（ /3） /*100% = % （ 2）資本金利潤(rùn)率 資金利潤(rùn)率 =年平均利潤(rùn)總額 /資本金 *100% =()/13100*100% =% （ 3） 投資回收期 根據(jù)全部投資現(xiàn)金流量表（附表 5） 以及投資回收期的計(jì)算公式： 投資回收期 =累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份 1+（上年累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量） =41+() = 年 根據(jù)類似項(xiàng)目的數(shù)據(jù)以及評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，從靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)分析，該投資項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其分析 （ 1）全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 及 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 根據(jù)全部投資現(xiàn)金流量表（附表 5） (a)全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ FNPV） 當(dāng) i=MARR=10%時(shí) FNPV 全 （ 10%） =（ P/F,10%,1） （ P/F,10%,2） +（ P/F,10%,3） +（ P/F,10%,4） +*（ P/F,10%,5） =**+ *+*+* = 萬元 因?yàn)?FNPV 全 （ 10%） =0，從全 部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的角度判斷此項(xiàng)目是可行的。 （ b）全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 當(dāng) i1=15%時(shí)， NPV1= 萬元 當(dāng) i2=20%時(shí)， NPV2= 萬元 由插入法求得 : FIRR 全 =% FIRR 全 =%MARR=10%，從全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的角度判斷此項(xiàng)目是可行的。 （ 2） 資本金 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 及 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 根據(jù)資本金現(xiàn)金流量表（附表 6） （ a） 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 當(dāng) i=MARR=12%時(shí) FNPV 資 （ 12%） =（ P/F,12%,1） （ P/F,12%,2） +（ P/F,12%,3） +（ P/F,12%,4） +*（ P/F,12%,5） =**+ *+*+* = 萬元 因?yàn)?FNPV 資 （ 12%） =0，從資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的角度判斷此項(xiàng)目是可行的。 (b)資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 當(dāng) i1=20%時(shí)， NPV1= 萬元 當(dāng) i2=21%時(shí)， NPV2= 萬元 由插入法求得 : FIRR 資 =% FIRR 資 =%MARR=12%，從資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的角度判斷此項(xiàng)目是可行的。 九 不確定性分析
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