【正文】 工作內(nèi)容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業(yè)管理的目標(biāo)和要求。 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入內(nèi)容 在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，物業(yè)管理企業(yè)參加了多次論證會(huì)，就規(guī)劃方案提出了多項(xiàng)建議，并得以采納，也受到了業(yè)主的好評(píng)。 ( 1 )考慮到項(xiàng)目較大、分期開發(fā)的情況，建議在方案設(shè)計(jì) 時(shí)采用分組團(tuán)的布局，且各組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立和封閉。這樣有利于按服務(wù)對(duì)象的不同提供不同的服務(wù)內(nèi)容，確定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 12 滿足不同層次的消費(fèi)者的需求。 ( 2 )對(duì)智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)、中心會(huì)所及休閑區(qū)域的布局、幼兒園的安置、會(huì)所功能的設(shè)置等提供了主導(dǎo)意見。由于物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際運(yùn)作方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)，深得建設(shè)單位和業(yè)主的好評(píng)。 ( 3 )就物業(yè)管理的條件在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)予以落實(shí)，不僅明確了辦公用房，還落實(shí)了物業(yè)管理人員宿舍、食堂、休息室、倉(cāng)庫(kù)以及清潔車的停放場(chǎng)地等。 ( 4 )此階段根據(jù)前期物業(yè)管理總體策劃 方案的思路，進(jìn)行了詳細(xì)物業(yè)管理方案的制訂和實(shí)施進(jìn)度表的確定，包括人員的編制及招聘、培訓(xùn)計(jì)劃、費(fèi)用測(cè)算等，這些都得到了建設(shè)單位的支持和認(rèn)可。 建設(shè)階段的介入內(nèi)容 在建設(shè)階段，物業(yè)管理企業(yè)跟蹤了整個(gè)過程，召集或參與了多次專題討論會(huì)，其中一次提出了18 項(xiàng)整改意見，這些意見大部分都在建設(shè)中被采納，典型的介入內(nèi)容如下： ( 1 )對(duì)生活垃圾堆放、清運(yùn)和處理方式提出了具體要求，要求設(shè)立足夠的垃圾桶放置位置，要硬底化，同時(shí)要方便清洗。 ( 2 )樓梯道大門的安排，既要便于安裝對(duì)講系統(tǒng)，又要便于安裝集合信報(bào)箱，還要注 意美觀實(shí)用和便于維修。 ( 3 )在綠化帶施工時(shí)，首先要考慮澆水管道的鋪設(shè)，否則又要返修，造成浪費(fèi)。 ( 4 )在施工過程中發(fā)現(xiàn)部分基礎(chǔ)沒有搞好，而該區(qū)屬沿海區(qū)，易發(fā)生不均勻沉降，如果發(fā)生這種情況，此處的管網(wǎng)就會(huì)發(fā)生斷裂。建議予以重新施工。 ( 5 )督促物業(yè)建設(shè)單位將一些特殊的裝飾材料留出一部分以便于物業(yè)管理的維修和更換，如一些彩色地磚、鍍膜玻璃、涂料等。 ( 6 )對(duì)招聘的物業(yè)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，并組織編寫各類文件和規(guī)章制度，建立對(duì)內(nèi)、外關(guān)系的工作程序和工作要求，起草業(yè)主公約、裝修管理規(guī)定和物業(yè)管理中涉 及到的文件資料。 ( 7 )與物業(yè)建設(shè)單位一起，同供電公司、自來水公司、煤氣公司等相關(guān)部門協(xié)調(diào)，確定相應(yīng)的管理方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 銷售階段的介入 在此階段主要介入了以下工作： ( 1 )在銷售前，將物業(yè)管理方案整理并全面完成，將許多涉及業(yè)主買房應(yīng)知的內(nèi)容，以書面文件的形式確定下來。 13 ( 2 )銷售前對(duì)售樓人員進(jìn)行系列的物業(yè)管理培訓(xùn)，使他們對(duì)物業(yè)管理的基本概念和基本知識(shí)有所了解，對(duì)將來該小區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解。 ( 3 )在售樓現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立了專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購(gòu)房者的咨詢，這種咨詢和宣傳溝通起到了良好的效果，避免了物業(yè)建設(shè)單位對(duì)物業(yè)管理的亂承諾，也使未來業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有了信心，增加了購(gòu)買的欲望。 ( 4 )為使業(yè)主或未來業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有所了解，在銷售時(shí)，就讓已招聘的部分物業(yè)管理人員上崗，如清潔人員、保安人員、綠化人員的規(guī)范化工作，更使得業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的印象加深。 早期介入的效果 該項(xiàng)目已取得了明顯的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，同時(shí)也使該項(xiàng)目成為粵西地區(qū)最具有影響力的項(xiàng)目和物業(yè)管理的范例。 ( 1 )在經(jīng)濟(jì)效益方面 ： 1首期 16 萬(wàn)平方米已基本售完，二期建設(shè)雖然還未完成，但銷售勢(shì)頭強(qiáng)勁。部分戶型甚至出現(xiàn)了搶購(gòu)現(xiàn)象，房?jī)r(jià)也從最初的 1200 元 /平方米，上升到目前的 2021 元 /平方米，前期購(gòu)房者都享受了房屋升值帶來的收益。 2物業(yè)管理由于小區(qū)的入住率較高和其他方面的經(jīng)營(yíng)收入的補(bǔ)充，經(jīng)濟(jì)壓力不大，由于物業(yè)建設(shè)單位體驗(yàn)到了物業(yè)管理帶來的效果，主動(dòng)提出了給予其他方面的幫助以支持物業(yè)管理水平的進(jìn)一步提高。 ( 2 )在社會(huì)效益方面 1該小區(qū)已被當(dāng)?shù)卣付閰⒂^點(diǎn)和示范小區(qū)，成為了當(dāng)?shù)卣?市建設(shè)和物業(yè)管理的樣板。 2小區(qū)的物業(yè)管理已成為當(dāng)?shù)卣贫ㄕ叻ㄒ?guī)的實(shí)驗(yàn)地。 3該小區(qū)物業(yè)管理的成功，為當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理意識(shí)和物業(yè)管理水平的提高起到了非常積極的促進(jìn)作用。 4該項(xiàng)目成功后，物業(yè)建設(shè)單位的形象大大得以提升，使得很多其他物業(yè)建設(shè)單位提高了對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，紛紛邀請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)合作和加盟。 上述事實(shí)說明了物業(yè)管理的早期介入對(duì)物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主都有很大的益處，是解決物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理銜接問題的有效手段，應(yīng)引起各方面的重視，只有大家都認(rèn)識(shí)到早期介入的重 要性，物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)育才可能進(jìn)一步完善。 14 結(jié)論 通過以上對(duì)前期物業(yè)管理及其相關(guān)概念的闡述，對(duì)前期物業(yè)管理有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)和了解。隨著經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，必然推動(dòng)物業(yè)管理的發(fā)展，如何使物業(yè)管理日趨成熟、健康地發(fā)展則顯得更加重要。而 前期物業(yè)管理階段是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的初始階段與基礎(chǔ)階段，也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。前期物業(yè)管理對(duì)整個(gè)物業(yè)管理的發(fā)展起著舉足輕重的作用。因此，需要我們對(duì)前期物業(yè)管理有一個(gè)正確而全面的認(rèn)識(shí)，了解前期物業(yè)管理的概況及相關(guān)法律知識(shí)，善于發(fā)現(xiàn)存在的問題，探究解決問題的相關(guān)對(duì)策，努力做好前期物業(yè)管理工作，完善相關(guān)法律。進(jìn)而促進(jìn)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。 15 致 謝 這次畢業(yè)論文能夠得以順利完成，并非我一人之功勞，是所有指導(dǎo)過我的老師，幫助過我的同學(xué)和一直關(guān)心支持著我的家人對(duì)我的教誨、幫助和鼓 勵(lì)的結(jié)果。我要在這里對(duì)他們表示深深的謝意 ! 感謝我的指導(dǎo)老師 —— 孫建萍老師，沒有您的悉心指導(dǎo)就沒有這篇論文的順利完成。 感謝班主任常肖老師，感謝所有教授過我課程的長(zhǎng)安大學(xué)的老師們，是你們誨人不倦才有了現(xiàn)在的我。 感謝我的父母，沒有你們，就沒有我的今天，你們的支持與鼓勵(lì)，永遠(yuǎn)是支撐我前進(jìn)的最大動(dòng)力。 16 參 考 文 獻(xiàn) [1]. 許海峰 . 物業(yè)管理 [ M ] . 人民法院出版社 .2021. [2]. 徐淳厚 .物業(yè)管理實(shí)務(wù)北京：中國(guó)商業(yè)出版社 .1998. [3]. 王青蘭 . 物業(yè)管理導(dǎo)論 [M] . 中國(guó)建筑工業(yè)出版 .2021. [4]. 周 宇 ,顧祥紅 . 現(xiàn)代物業(yè)管理 [ M] . 沈陽(yáng) :東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社 .2021. [5].鄭曉?shī)^ .物業(yè)管理實(shí)務(wù) [M] . 東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社 .2021. [6].王秀云 .物業(yè)管理概論 [M] . 高等教育出版社 .2021. [7]. 高富平，黃武雙 .物業(yè)權(quán)屬與物業(yè)管理 [M].中國(guó)法制出版社 .2021. [8]. 賀學(xué)良 .[美 ]Albert .中國(guó)物業(yè)管理 [M].文匯出版社 .2021. [9]. 許海峰 .物業(yè)管 理 [M].人民法院出版社 .2021 年 . [10].馬原著 .物業(yè)管理?xiàng)l例分解適用集成 [M].人民法院出版社 .2021 年 . [11].楊崇智 . 前期物業(yè)法律問題分析 [D]. 四川大學(xué)法律碩士學(xué)位論文 .2021. [12].閏允宇 . 前期物業(yè)管理不應(yīng)無限期延續(xù) [J].現(xiàn)代物業(yè)， 2021(10). [13].郭慶祥 我國(guó)前期物業(yè)管理中存在的問題及對(duì)策 [J].社會(huì)科 學(xué)發(fā)展研究課題 .2021.