【正文】 同因素的影響，公司在北京獲取的房產(chǎn)價(jià)格信息并不能減輕其他地區(qū)確定公允價(jià)值的工作量。 雖然公司的財(cái)務(wù)年報(bào)并沒(méi)有相關(guān)數(shù)據(jù)的披露，但考慮到以上因素，基本可以確定在采用公允價(jià)值計(jì)量模式后，該公司會(huì)出現(xiàn)較高的估值成本，并且隨著公司投資性房地產(chǎn)數(shù)量的不斷增加，相關(guān)成本也會(huì)隨之不斷增加。 案例啟示 通過(guò)對(duì)金融街公司財(cái)務(wù)年報(bào)的查閱和分析發(fā)現(xiàn)，在我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下，金融街公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià) 值進(jìn)行計(jì)量會(huì)使利潤(rùn)和所有者大幅提升、資產(chǎn)負(fù)債率得以降低。上述這些對(duì)公司產(chǎn)生的影響使得該公司可以借此提升融資能力和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，對(duì)于公司來(lái)說(shuō)十分有利。 但采用該計(jì)量模式也對(duì)金融街公司造成了一些不利的影響。一是 投資性房地產(chǎn)折舊減少和公允價(jià)值的上升所帶來(lái)的利潤(rùn)并不會(huì)給公司帶來(lái)實(shí)際的現(xiàn)金流入，公司的利潤(rùn)質(zhì)量不高，存在現(xiàn)金流和利潤(rùn)背離的隱患。二是對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值上漲所帶來(lái)的收益存在過(guò)度依賴，使得公司的利潤(rùn)在未來(lái)期間很可能出現(xiàn)較大的波動(dòng)，利潤(rùn)的可控性較低。三是金融街公司由于投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變使得資產(chǎn)、 利潤(rùn)和所有者權(quán)益方面出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，這些增長(zhǎng)使企業(yè)的會(huì)計(jì)信息的可比性大大降低，公司無(wú)法與其他采用成本計(jì)量模式的公司進(jìn)行會(huì)計(jì)信息的橫向比較分析，與自己的縱向信息比較也無(wú)法進(jìn)行。四是公司需要支出較高的公允價(jià)值確認(rèn)成本，同時(shí)賬務(wù)的復(fù)雜性大大增加。上述這些在金融街公司中所出現(xiàn)的有利和不利影響在之前的第四章節(jié)有所提及，通過(guò)案例分析得以印證。 可以看出，在對(duì)投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值計(jì)量后，對(duì)公司所造成的影響具有兩面性，但不利影響要多于有利影響。由于在現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量雖然會(huì)提升公司的利潤(rùn) 和資產(chǎn)，但也會(huì)給公司帶來(lái)很多的不利影響，給公司的發(fā)展埋下許多隱患，所以本人不太建議上市公司現(xiàn)在采用公允價(jià)值上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用探析 19 計(jì)量模式。 6 完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的建議 改變會(huì)計(jì)準(zhǔn)則導(dǎo)向、制定稅收優(yōu)惠政策 相比于其他國(guó)家，我國(guó)對(duì)于公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用限制過(guò)多，雖然這和我國(guó)的實(shí)際情況相關(guān)，但這些限定并不利于該項(xiàng)計(jì)量模式在我國(guó)的推廣和應(yīng)用。而無(wú)論是從會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的國(guó)內(nèi)外趨同還是從會(huì)計(jì)信息質(zhì)量來(lái)看，我國(guó)都應(yīng)該鼓勵(lì)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用。所以我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)該減少相應(yīng)的限制性條件，降低門(mén)檻，展 現(xiàn)給企業(yè)一種積極推行該項(xiàng)計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用的態(tài)度。 稅收政策是企業(yè)在選擇會(huì)計(jì)政策時(shí)所考慮的一項(xiàng)重要因素。企業(yè)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因?yàn)槎愗?fù)高低的原因而選擇實(shí)際上并不符合企業(yè)自身情況的會(huì)計(jì)政策，例如投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇。雖然國(guó)家考慮到稅負(fù)因素，對(duì)于因公允價(jià)值波動(dòng)所產(chǎn)生的利潤(rùn)并沒(méi)有計(jì)入所得稅的計(jì)征范圍內(nèi)，但這種力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。國(guó)家需要出臺(tái)更為強(qiáng)力的稅收優(yōu)惠措施。同時(shí)要盡快明確稅法對(duì)于房產(chǎn)稅原值的確定標(biāo)準(zhǔn)，盡可能降低由于稅負(fù)因素影響企業(yè)選擇恰當(dāng)會(huì)計(jì)政策的可能性，使得企業(yè)能夠選擇和運(yùn)用最符合企業(yè)自身實(shí)際 情況的會(huì)計(jì)政策，進(jìn)一步提升我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和可靠性。 按不同計(jì)量基礎(chǔ)編制利潤(rùn)表 在引入公允價(jià)值后，企業(yè)的利潤(rùn)表不再是僅僅反映企業(yè)實(shí)際已經(jīng)獲得的利潤(rùn)，還包括了未實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)。這種未實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)實(shí)際上是在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下對(duì)未來(lái)的一種預(yù)計(jì)和判斷，管理者如果以此來(lái)作為判斷和決策的標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)就是在別人預(yù)計(jì)和判斷的基礎(chǔ)上進(jìn)行二次判斷，這很可能導(dǎo)致管理者做出錯(cuò)誤決策。所以當(dāng)企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式后，企業(yè)可以對(duì)投資性房地產(chǎn)按照兩種不同的模式編制利潤(rùn)表，這樣做不僅可以大大降低會(huì)計(jì)信息可比性降低給管理者 所帶來(lái)的困擾，使得企業(yè)能夠從橫向和縱向進(jìn)行財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和指標(biāo)的對(duì)比，同時(shí)企業(yè)也能更加清楚的了解到不同計(jì)量模式給企業(yè)所造成的影響。 建立房地產(chǎn)信息共享平臺(tái) 公允價(jià)值難以獲取，歸根結(jié)底是因?yàn)槲覈?guó)的經(jīng)濟(jì)還不夠發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用探析 20 處于極度不平衡的狀態(tài)，一二線城市和三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著脫節(jié)的現(xiàn)象，相關(guān)信息也并不透明。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是循序漸進(jìn)的，并不會(huì)出現(xiàn)跨越式的發(fā)展。在這種情況下，建立房地產(chǎn)信息共享平臺(tái)成為了首選的解決方案。通過(guò)建立共享平臺(tái)，企業(yè)可以更為便捷的獲取類(lèi)似房地產(chǎn)的相關(guān)信息，這無(wú)疑會(huì)大大降低 企業(yè)的估值成本。同時(shí)，也為企業(yè)通過(guò)其他方法獲取的房地產(chǎn)公允價(jià)值提供了檢驗(yàn)渠道，在一定程度上減少了人為因素對(duì)估值的影響?？梢哉f(shuō)房地產(chǎn)信息共享平臺(tái)的建立不僅降低了估值的難度和成本，還提升了公允價(jià)值的可靠性。 具體而言，該共享平臺(tái)的建立需要有一個(gè)級(jí)次分明、自下而上的數(shù)據(jù)信息收集體系。所以，應(yīng)該以企業(yè)為最小級(jí)次，對(duì)其所擁有的房地產(chǎn)的各項(xiàng)信息進(jìn)行詳細(xì)的上報(bào)，以縣市省為后續(xù)的信息收集級(jí)次，逐層對(duì)收集的信息進(jìn)行匯總?？紤]到該共享平臺(tái)的建立和后續(xù)維護(hù)需要有較強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)能力和硬件基礎(chǔ)作為保證，所以可以采取政府部門(mén)和大型數(shù)據(jù) 分析公司合作的方式。政府部門(mén)主要負(fù)責(zé)監(jiān)督數(shù)據(jù)上傳的及時(shí)性和完善性，數(shù)據(jù)分析公司則做好技術(shù)支持工作。通過(guò)該共享平臺(tái)的建立，可以大大彌補(bǔ)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度不足的缺陷，進(jìn)而降低公允價(jià)值獲取難度。 提高會(huì)計(jì)人員專業(yè)能力 在對(duì)投資性房地產(chǎn)引入公允價(jià)值后，必然會(huì)使得企業(yè)賬務(wù)處理的復(fù)雜程度大大上升，許多與之相關(guān)的信息需要進(jìn)行篩選和判斷，這極大地提高了對(duì)會(huì)計(jì)人員專業(yè)能力的要求。對(duì)此，應(yīng)該從會(huì)計(jì)人員自身、企業(yè)、財(cái)政部三個(gè)方面加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)能力。對(duì)于會(huì)計(jì)人員來(lái)說(shuō)，專業(yè)能力的高低不僅關(guān)系到企業(yè)賬務(wù)處理的正確性，還和自 身的職業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。所以會(huì)計(jì)人員應(yīng)從自身做起，在日常生活之中堅(jiān)持對(duì)于專業(yè)知識(shí)的持續(xù)學(xué)習(xí)，不斷提升自身的專業(yè)能力。另外企業(yè)應(yīng)重視對(duì)于會(huì)計(jì)人員的培訓(xùn)工作 ,使其專業(yè)能力能夠應(yīng)對(duì)日益復(fù)雜的賬務(wù)處理和相應(yīng)的信息篩選工作。最后財(cái)政部也需要加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值在實(shí)際應(yīng)用中存在的難點(diǎn)和注意事項(xiàng)的宣傳和講解，并在相應(yīng)的職稱考試中予以體現(xiàn)，從而起到提升會(huì)計(jì)人員專業(yè)能力的效果。 明確公允價(jià)值確認(rèn)方法的選擇順序 從之前的現(xiàn)狀分析可以看到，對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確認(rèn)方法的選擇每個(gè)企業(yè)都不盡相同，并且均在各自財(cái)務(wù)年報(bào)中聲稱符合 企業(yè)自身的實(shí)際情況。這種現(xiàn)象使得最終確認(rèn)的公允價(jià)值的可靠性大大降低。對(duì)此，財(cái)政部應(yīng)該出臺(tái)更為細(xì)致的相關(guān)規(guī)定，對(duì)不同的公允價(jià)值確認(rèn)方法的優(yōu)先級(jí)次進(jìn)行明確的規(guī)定。例如，對(duì)于公上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用探析 21 允價(jià)值的確認(rèn)方法，現(xiàn)行的資產(chǎn)評(píng)估法相比于其他兩種方法人為因素更少，所取得的公允價(jià)值的可靠性更高。在這種情況下，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則就可以規(guī)定企業(yè)的投資性房地產(chǎn)應(yīng)該優(yōu)先采用資產(chǎn)評(píng)估法作為公允價(jià)值的確認(rèn)方法，在無(wú)法取得的情況下再通過(guò)其他兩種方法確認(rèn)公允價(jià)值。這樣做不僅能過(guò)確保每一個(gè)企業(yè)所選擇的公允價(jià)值的確認(rèn)方法都是有所依據(jù)，而不是按照企業(yè)自身的實(shí)際意愿 來(lái)選擇的。同時(shí)，監(jiān)管部門(mén)在日后進(jìn)行相應(yīng)的監(jiān)管和審計(jì)時(shí)，對(duì)于企業(yè)選擇的公允價(jià)值確認(rèn)方法是否合理也有了明確的判斷依據(jù)。 加強(qiáng)信息披露監(jiān)管、轉(zhuǎn)變審計(jì)理念 通過(guò)之前對(duì) 48 家上市公司的財(cái)務(wù)年報(bào)查閱發(fā)現(xiàn)，有關(guān)投資性房地產(chǎn)以及公允價(jià)值的信息披露絕大多數(shù)都不符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)主要是因?yàn)楸O(jiān)管力度不強(qiáng)所造成的，因此必須加強(qiáng)與投資性房地產(chǎn)相應(yīng)的信息披露監(jiān)管。具體而言，企業(yè)除了每年在財(cái)務(wù)年報(bào)中進(jìn)行必要的披露外，還需要向證監(jiān)會(huì)和會(huì)計(jì)師事務(wù)所提供一份單獨(dú)的投資性房地產(chǎn)信息披露詳單。這樣做不僅可以使得散亂在財(cái)務(wù) 年報(bào)中的投資性房地產(chǎn)信息被明確的歸集在一起，減少企業(yè)披露不完整的可能性。同時(shí)也大大降低了相關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)管的難度，使得監(jiān)管機(jī)構(gòu)能夠?qū)⒏嗟鼐Ψ旁趯?duì)披露信息完整性和真實(shí)性的審查上。 另外，我國(guó)的審計(jì)人員過(guò)于看重企業(yè)賬務(wù)處理流程是否存在問(wèn)題，財(cái)務(wù)年報(bào)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)是否存在計(jì)算錯(cuò)誤而忽視了信息披露是否真實(shí)和完整，也是導(dǎo)致信息披露不規(guī)范的原因之一。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，企業(yè)財(cái)務(wù)年報(bào)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)屬于平面數(shù)據(jù)，只有結(jié)合相應(yīng)的披露信息才能將財(cái)務(wù)年報(bào)轉(zhuǎn)化為立體數(shù)據(jù)，從而更為真實(shí)準(zhǔn)確的了解到企業(yè)的實(shí)際情況。所以需要加深審計(jì)人員對(duì)信息披露重要 性的認(rèn)識(shí)，改變現(xiàn)有的審計(jì)理念，加強(qiáng)審計(jì)人員對(duì)于信息披露的審計(jì)力度。 提高盈余管理違法成本、提升相關(guān)人員財(cái)務(wù)素養(yǎng) 處罰力度的高低決定著一項(xiàng)規(guī)定能否起到實(shí)際的效用，如果違法成本過(guò)低那么這項(xiàng)規(guī)定無(wú)疑是形同虛設(shè)。企業(yè)之所以會(huì)利用投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變進(jìn)行盈余管理就是因?yàn)檫`法成本過(guò)低所導(dǎo)致的。對(duì)此，相關(guān)部門(mén)應(yīng)根據(jù)所造成影響的嚴(yán)重程度制定不同程度的處罰制度，提高相應(yīng)的違法成本。例如對(duì)于造成嚴(yán)重后果的一經(jīng)發(fā)現(xiàn)給予股票停牌一年的懲罰，并由證監(jiān)會(huì)進(jìn)行通報(bào)。同時(shí)還要注意，該項(xiàng)處罰制度只是應(yīng)用于業(yè)績(jī)持續(xù)不佳，存在退 市風(fēng)險(xiǎn)之類(lèi)的企業(yè)進(jìn)行惡意盈余管理的情上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用探析 22 況，對(duì)于財(cái)務(wù)狀況良好的企業(yè)因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)計(jì)量模式轉(zhuǎn)變所造成的業(yè)績(jī)大幅提升并不在處罰范圍內(nèi)。 除了加大處罰力度外，對(duì)于盈余管理現(xiàn)象還可以通過(guò)提升公司董事會(huì)成員的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)素養(yǎng)和思想道德水平來(lái)解決。由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)起步較晚并且大部分上市公司的董事會(huì)家族成員并不一定具有較高學(xué)歷，這使得大部分公司董事會(huì)成員過(guò)于看重財(cái)務(wù)指標(biāo)的提升或降低，而忽視了公司實(shí)際所獲得的收益或損失，導(dǎo)致通過(guò)會(huì)計(jì)政策的變更來(lái)進(jìn)行盈余管理的現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。想要改變這種情況就需要提升公司董事會(huì)成員的基礎(chǔ)財(cái)務(wù)素養(yǎng)，使 其能夠更為全面和準(zhǔn)確的理解公司的財(cái)務(wù)年報(bào)，充分認(rèn)識(shí)到會(huì)計(jì)政策變更所帶來(lái)的短期業(yè)績(jī)提升并不能從根本上解決公司經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，財(cái)務(wù)指標(biāo)的提升并不代表實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況的提升。另外政府部門(mén)需要定期對(duì)上市公司的決策人員集中進(jìn)行思想道德教育并輔以實(shí)例進(jìn)行講解，通過(guò)實(shí)際案例讓公司決策人員認(rèn)識(shí)到盈余管理對(duì)于公司所產(chǎn)生的負(fù)面影響，做到從制度和思想兩方面解決盈余管理的問(wèn)題。 上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用探析 23 結(jié)束語(yǔ) 通過(guò)對(duì)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用現(xiàn)狀分析可以發(fā)現(xiàn)，該計(jì)量模式還存在著若干問(wèn)題：存在盈余管理現(xiàn)象；信息披露不完善；公允價(jià)值獲取方式不統(tǒng) 一等。這些問(wèn)題產(chǎn)生的主要原因是因?yàn)槲覈?guó)缺乏系統(tǒng)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)和處罰制度，使得該模式淪為企業(yè)進(jìn)行盈余管理的一種途徑，沒(méi)有發(fā)揮出應(yīng)有的優(yōu)越性。而對(duì)于采用該計(jì)量模式的上市公司數(shù)量較少的原因則主要?dú)w結(jié)于三大方面：一是我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度還不足以完全滿足該模式的要求；二是我國(guó)財(cái)政部對(duì)于該模式并沒(méi)有顯示出明確的支持態(tài)度，也沒(méi)有相關(guān)的鼓勵(lì)性政策；三是財(cái)政部對(duì)于該模式應(yīng)用的限定條件過(guò)于嚴(yán)格，我國(guó)現(xiàn)行的企業(yè)絕大多數(shù)難以滿足。通過(guò)以金融街公司為案例進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，上述所提及的問(wèn)題均或多或少的在該公司中有所體現(xiàn)。 那么到底應(yīng)該如 何看待該計(jì)量模式在我國(guó)投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用呢？本人認(rèn)為該計(jì)量模式在西方發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)得以廣泛驗(yàn)證，并得到了絕大多數(shù)西方企業(yè)的認(rèn)可，這就說(shuō)明了該計(jì)量模式并不存在巨大的理論缺陷或?qū)嵺`困難，相反可以更為真實(shí)和及時(shí)的反映企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，這在金融街案例分析中可以得到驗(yàn)證。從現(xiàn)在來(lái)看公允價(jià)值計(jì)量模式還不太適合我國(guó)企業(yè)，本人并不建議企業(yè)在現(xiàn)階段采用該計(jì)量模式。但對(duì)于投資性房地產(chǎn)引入公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量的評(píng)價(jià)不能僅僅局限于當(dāng)前的應(yīng)用現(xiàn)狀，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平進(jìn)一步的提升該計(jì)量模式必然會(huì)成為大多數(shù)企業(yè)的首選。所以，我 國(guó)應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持對(duì)于公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用和探索，同時(shí)加強(qiáng)相關(guān)監(jiān)管制度的建立并逐步減少應(yīng)用的限定條件，盡可能創(chuàng)造出一個(gè)有利于該計(jì)量模式發(fā)展和完善的大環(huán)境，早日發(fā)揮出公允價(jià)值的優(yōu)越性。 上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用探析 24 致 謝 三個(gè)月的時(shí)間一晃而過(guò)，我的畢業(yè)論文也已基本完成，在此我衷心感謝馮瑞老師在論文寫(xiě)作中的給予我的各種幫助。從最初的選題到之后大綱的確定再到初稿的修改，每個(gè)環(huán)節(jié)老師都仔細(xì)審閱并指出其中的不足，這使我深受感動(dòng)。 另外我還要感謝我的每一位專業(yè)課老師，他們教授給我的專業(yè)知識(shí)是我完成這篇論文 的基礎(chǔ)，是我論文的基石。 本文還引用了數(shù)位專家學(xué)者的相關(guān)文獻(xiàn)，這些文獻(xiàn)讓我深受啟發(fā)，也是我能夠完成論文的重要因素。由于本人專業(yè)知識(shí)有限，論文難免具有局限性，懇請(qǐng)各位老師批評(píng)和指正。 上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用探析 25 參考文獻(xiàn) [1] 財(cái)政部企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 [M]. 北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社 報(bào) ， 2021. 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