【正文】 如此的大 差異，主要是因?yàn)樵摴驹谟?jì)量模式轉(zhuǎn)變以及房地產(chǎn)公允價值的不斷上漲使公司投資性房地產(chǎn)總額不斷增加，同時公司 2021年資產(chǎn)負(fù)債率降低后公司得以大幅度進(jìn)行股權(quán)融資，公司的貨幣資金和銀行存款大幅上升。雖然該公司在年報(bào)中提到公司的投資性房地產(chǎn)均處于繁華地段，但考慮到房地產(chǎn)在不同區(qū)域受到不同因素的影響，公司在北京獲取的房產(chǎn)價格信息并不能減輕其他地區(qū)確定公允價值的工作量。企業(yè)經(jīng)常會出現(xiàn)因?yàn)槎愗?fù)高低的原因而選擇實(shí)際上并不符合企業(yè)自身情況的會計(jì)政策，例如投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇。政府部門主要負(fù)責(zé)監(jiān)督數(shù)據(jù)上傳的及時性和完善性，數(shù)據(jù)分析公司則做好技術(shù)支持工作。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)主要是因?yàn)楸O(jiān)管力度不強(qiáng)所造成的，因此必須加強(qiáng)與投資性房地產(chǎn)相應(yīng)的信息披露監(jiān)管。 上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量模式應(yīng)用探析 23 結(jié)束語 通過對公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用現(xiàn)狀分析可以發(fā)現(xiàn)，該計(jì)量模式還存在著若干問題：存在盈余管理現(xiàn)象；信息披露不完善；公允價值獲取方式不統(tǒng) 一等。由于本人專業(yè)知識有限，論文難免具有局限性，懇請各位老師批評和指正。 除了加大處罰力度外，對于盈余管理現(xiàn)象還可以通過提升公司董事會成員的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)素養(yǎng)和思想道德水平來解決。在這種情況下，我國會計(jì)準(zhǔn)則就可以規(guī)定企業(yè)的投資性房地產(chǎn)應(yīng)該優(yōu)先采用資產(chǎn)評估法作為公允價值的確認(rèn)方法，在無法取得的情況下再通過其他兩種方法確認(rèn)公允價值?？梢哉f房地產(chǎn)信息共享平臺的建立不僅降低了估值的難度和成本，還提升了公允價值的可靠性。 6 完善投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量模式的建議 改變會計(jì)準(zhǔn)則導(dǎo)向、制定稅收優(yōu)惠政策 相比于其他國家，我國對于公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用限制過多，雖然這和我國的實(shí)際情況相關(guān)，但這些限定并不利于該項(xiàng)計(jì)量模式在我國的推廣和應(yīng)用。這一現(xiàn)象不僅大大增加了 該公司賬務(wù)復(fù)雜性，還對公司會計(jì)人員有關(guān)稅收差異知識的掌握能力提出了較高的要求。這說明上市公司在上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量模式應(yīng)用探析 16 房地產(chǎn)市場行情較好，房地產(chǎn)價格不斷上漲的情況下，對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模 表 8 金融街資產(chǎn)負(fù)債率 項(xiàng)目 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 資產(chǎn)負(fù)債率 % % % % % % % % 數(shù)據(jù)來源：金融街公司 2021至 2021年財(cái)務(wù)年報(bào) 式進(jìn)行轉(zhuǎn)變能夠有效降低公司的資產(chǎn)負(fù)債率，提高公司的長期償債指標(biāo)。之后 2021 年到 2021 年，投資性房地產(chǎn)數(shù)額基本處于快速增長的 狀態(tài)，其中 2021 年末增長率為負(fù)主要是因?yàn)樵摴驹谥貞c的項(xiàng)目完成了對外銷售以及當(dāng)年金融危機(jī)導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降， 2021 年末增長率為負(fù)則是因?yàn)?A5 項(xiàng)目由于進(jìn)行改擴(kuò)建部分賬面價值轉(zhuǎn)入開發(fā)成本及津塔項(xiàng)目本期根據(jù)實(shí)際結(jié)算成本調(diào)減初始成本所致。 可見，由 于過于嚴(yán)格的限定，實(shí)際中完全符合條件的企業(yè)數(shù)量寥寥無幾。 出于稅負(fù)和納稅調(diào)整 的考慮 稅費(fèi)是每一個企業(yè)都不可避免的費(fèi)用，稅負(fù)的高低直接影響著企業(yè)的利潤，所以每一個企業(yè)管理者都會想盡辦法去降低企業(yè)的稅費(fèi)。而如果企業(yè)選擇通過第三方來獲取相應(yīng)的公允價值，不僅費(fèi)用高昂還無法保證準(zhǔn)確性和可靠性。所披露出的信息要么不完整，要么不是關(guān)鍵性信息，存在著選擇性披露的現(xiàn)象。例如在2021 年一共有 18 家上市公司轉(zhuǎn)變了投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式，其中非金融和非房上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量模式應(yīng)用探析 7 地產(chǎn)行業(yè)的公司就有 9 家之多，占到了總數(shù)量的 50%。 融資的需要 除了之前所說的發(fā)展戰(zhàn)略，是否有融資需要也是影響企業(yè)對投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇的重要因素之一。并且這種由于自身影響因素過多所造成的公允價值確認(rèn)難度大，很難通過其他手段來解決。 支持公允價值計(jì)量屬性的理由 第一，投資性房地產(chǎn)的本質(zhì)。 公允價值確認(rèn)方法 現(xiàn) 行的公允價值確認(rèn)方法主要有資產(chǎn)評估法、第三方調(diào)查法和市場類比法。在此之后，公允價值一直保持一個良好的發(fā)展態(tài)勢，人們對于公允價值更多的是持有一種肯定的態(tài)度。然而， 2021 年的金融危機(jī)使得社會各界的專家學(xué)者紛紛質(zhì)疑公允價值作為一種計(jì)量屬性是否真正的具有可靠性、穩(wěn)定性以及真實(shí)性，公允價值的發(fā)展也因此受到了影響。資產(chǎn)評估法主要是通過專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)對相應(yīng)資產(chǎn)進(jìn)行評估來確認(rèn)相應(yīng)的公允價值。投資性房地產(chǎn)從字面意思來看是以投資為目的，而投資 普遍的特點(diǎn)就是需要承受較高的風(fēng)險，并有可能獲得更高的回報(bào)。 第二，成本過高，可靠性低。對于企業(yè)來說，資金的多少影響著企業(yè)的發(fā)展速度、發(fā)展規(guī)模、決策制定等，而融資是最為直接的解決資金問題的方法。 表 2 歷年采用公允價值模式的上市公司名單（單位：個） 公司名稱 證券代碼 轉(zhuǎn)變年度 主要經(jīng)營行業(yè) 津?yàn)I發(fā)展 000897 2021 房地產(chǎn)業(yè) 海欣股份 600851 2021 房地產(chǎn)業(yè) 平安銀行 000001 2021 金融保險 寧波銀行 002142 2021 金融保險 交通銀行 601328 2021 金融保險 中國銀行 601988 2021 金融保險 沱牌舍得 600702 2021 食品飲料 武漢塑料 000665 2021 石化塑膠 海島建設(shè) 600515 2021 批發(fā)零售 臥龍地產(chǎn) 600173 2021 房地產(chǎn)業(yè) 百花村 600721 2021 批發(fā)零售 新華錦 600735 2021 食品飲料 方大集團(tuán) 000055 2021 房地產(chǎn)業(yè) 勝利股份 000407 2021 石化塑膠 白云山 A 000522 2021 醫(yī)藥生物 國脈科技 002093 2021 信息技術(shù) 武漢控股 600168 2021 水電煤氣 正和股份 600759 2021 房地產(chǎn)業(yè) 錦龍股份 000712 2021 水電煤氣 泛海建設(shè) 000046 2021 房地產(chǎn)業(yè) 金融街 000402 2021 房地產(chǎn)業(yè) 金宇車城 000803 2021 紡織服裝 昆百大 A 000560 2021 批發(fā)零售 中航地產(chǎn) 000043 2021 房地產(chǎn)業(yè) 海南航空 600221 2021 運(yùn)輸倉儲 世茂股份 600823 2021 房地產(chǎn)業(yè) 山水文化 600234 2021 旅游酒店 金隅股份 601992 2021 金屬非金屬 博元投資 600656 2021 石化塑膠 凱瑞德 002072 2021 紡織服裝 珠海中富 000659 2021 石化塑膠 中信銀行 601998 2021 金融保險 金科股份 000656 2021 房地產(chǎn)業(yè) 博瑞傳播 600880 2021 傳播文化 深國商 000056 2021 房地產(chǎn)業(yè) 冠福家用 002102 2021 金 屬非金屬 中海發(fā)展 600026 2021 運(yùn)輸倉儲 中菌股份 600745 2021 房地產(chǎn)業(yè) 三木集團(tuán) 000632 2021 綜合類 華誼嘉信 300071 2021 傳播文化 斯米克 002162 2021 金屬非金屬 福星股份 000926 2021 房地產(chǎn)業(yè) 恒順醋業(yè) 600305 2021 食品飲料 東江環(huán)保 002672 2021 環(huán)保產(chǎn)品及服務(wù) 北京城建 600266 2021 房地產(chǎn)業(yè) 上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量模式應(yīng)用探析 8 國旅聯(lián)合 600358 2021 旅游酒店 中興通訊 000063 2021 計(jì) 算機(jī)通信 藍(lán)光發(fā)展 600466 2021 房地產(chǎn)業(yè) 中國高科 600730 2021 對外貿(mào)易 新華聯(lián) 000620 2021 房地產(chǎn)業(yè) 怡亞通 002183 2021 運(yùn)輸倉儲 力帆股份 601777 2021 交通工具 金地集團(tuán) 600383 2021 房地產(chǎn)業(yè) 數(shù)據(jù)來源：通過巨潮資訊與相關(guān)文獻(xiàn)數(shù)據(jù)整理得出 公允價值確認(rèn)方法的應(yīng)用狀況 表 3 2021 年 15 家公司公允價值確認(rèn)方法（單位：個） 確認(rèn)方法 數(shù)量 占總數(shù)的比例 資產(chǎn)評估法 8 % 市場類比法 3 % 第三方調(diào)查 2 % 未披露 2 % 數(shù)據(jù)來源：通過巨潮資訊各公司 2021年財(cái)務(wù)年報(bào)整理得出 通過對 15 家上市公司 2021 年的財(cái)務(wù) 年報(bào)進(jìn)行查閱發(fā)現(xiàn)，各公司投資性房地產(chǎn)公允價值的確認(rèn)方法有資產(chǎn)評估法、第三方調(diào)查法和市場類比法。這種情況大大降低了公允價值的真實(shí)性和可靠性，對于投資性房地產(chǎn)其他信息的真實(shí)性也產(chǎn)生了較 大的影響。 另外，財(cái)政部《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則講解 》中規(guī)定了企業(yè) 在對同一類資產(chǎn)采用公允價值計(jì)量模式以后，不能對后續(xù)新增的同類資產(chǎn)進(jìn)行區(qū)別對待。然而以公允價值計(jì)量投資性房地產(chǎn)卻可能在未來期間增加企業(yè)的稅負(fù)。即使少數(shù)符合條件的企業(yè)，考慮到無法保證未來新增加的投資性房地產(chǎn)同樣符合條件，也不會貿(mào)然轉(zhuǎn)變投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式。可以看到，采用公允價值計(jì)量模式后，該公司的投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)了較大的增幅。之后年度資產(chǎn)負(fù)債率再度上升到 60%以上，這是因?yàn)樵摴驹?2021 年進(jìn)行了銀行貸款和發(fā)行債券，公司的負(fù)債相應(yīng)增加所導(dǎo)致的。 對相關(guān)成本的影響 通過對金融街公司所公布的年度財(cái)務(wù)報(bào)告進(jìn)行查閱，發(fā)現(xiàn)該公司采用的是參考上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量模式應(yīng)用探析 18 可比房地產(chǎn)市場價格確定投資性房地產(chǎn)公允價值的方法。而無論是從會計(jì)準(zhǔn)則的國內(nèi)外趨同還是從會計(jì)信息質(zhì)量來看，我國都應(yīng)該鼓勵公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用。 具體而言，該共享平臺的建立需要有一個級次分明、自下而上的數(shù)據(jù)信息收集體系。這樣做不僅能過確保每一個企業(yè)所選擇的公允價值的確認(rèn)方法都是有所依據(jù)，而不是按照企業(yè)自身的實(shí)際意愿 來選擇的。由于我國市場經(jīng)濟(jì)起步較晚并且大部分上市公司的董事會家族成員并不一定具有較高學(xué)歷，這使得大部分公司董事會成員過于看重財(cái)務(wù)指標(biāo)的提升或降低，而忽視了公司實(shí)際所獲得的收益或損失，導(dǎo)致通過會計(jì)政策的變更來進(jìn)行盈余管理的現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。 上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量模式應(yīng)用探析 25 參考文獻(xiàn) [1] 財(cái)政部企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則 [M]. 北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社 報(bào) ， 2021. 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[7] 于璐 . 關(guān)于新會計(jì)準(zhǔn)則中公允價值應(yīng)用分析 [J]. 商情， 2021。另外政府部門需要定期對上市公司的決策人員集中進(jìn)行思想道德教育并輔以實(shí)例進(jìn)行講解，通過實(shí)際案例讓公司決策人員認(rèn)識到盈余管理對于公司所產(chǎn)生的負(fù)面影響，做到從制度和思想兩方面解決盈余管理的問題。 加強(qiáng)信息披露監(jiān)管、轉(zhuǎn)變審計(jì)理念 通過之前對 48 家上市公司的財(cái)務(wù)年報(bào)查閱發(fā)現(xiàn)，有關(guān)投資性房地產(chǎn)以及公允價值的信息披露絕大多數(shù)都不符合會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定?？紤]到該共享平臺的建立和后續(xù)維護(hù)需要有較強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)能力和硬件基礎(chǔ)作為保證，所以可以采取政府部門和大型數(shù)據(jù) 分析公司合作的方式。 稅收政策是企業(yè)在選擇會計(jì)政策時所考慮的一項(xiàng)重要因素。 二是從該公司資產(chǎn)分布情況來看，該公司的投資性房地產(chǎn)并不僅局限于一處，而是分散在北京 、天津、重慶、惠州等地。 對企業(yè)盈利指標(biāo)的影響 表 9 金融街公司總資產(chǎn)報(bào)酬率 項(xiàng)目 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 總資產(chǎn)報(bào)酬率 % % % % % % % % 數(shù)據(jù)來源：金融街公司 2021至 2021年財(cái)務(wù)年報(bào) 通過表 9 可以看到， 2021 年轉(zhuǎn)變計(jì)量模式前該公司的總資產(chǎn)報(bào)酬率為 %，而在轉(zhuǎn)變計(jì)量模式之后總資產(chǎn)報(bào)酬率出現(xiàn)了大幅的下降，并一直維持在 5%左右。而 2021 年投資性房地產(chǎn)公允價值變動出現(xiàn)負(fù)增長，主要是因?yàn)樵摴驹谥貞c的項(xiàng)目完成了對外銷售以及當(dāng)年金融危機(jī)導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。這種影響并不是由于企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所造成的，屬于非正常損益。現(xiàn)行的稅法還沒有明確規(guī)定房產(chǎn)的原值是以歷史成本還是公允價值為基準(zhǔn)，在實(shí)際操作中暫以歷史成本作為稅費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)。 公允價值受市場影響、降低利潤和資產(chǎn)的可控性 市場的供需比是公允價值的決定性因素，但供 需比并不是固定不變的，而是受多方面的影響不斷發(fā)生變化，這就從根本上決定了公允價值很難具有良好的穩(wěn)定性。然而由于缺少相應(yīng)的監(jiān)管措施，出現(xiàn)了一些企業(yè)借助上述規(guī)定來達(dá)到特殊性目的的現(xiàn)象，公允價值計(jì)量模式成為了企業(yè)操縱利潤的一種手段。除此之外，還有 2 家公司并沒有