【正文】 另外我還要感謝我的每一位專業(yè)課老師，他們教授給我的專業(yè)知識是我完成這篇論文 的基礎，是我論文的基石。而對于采用該計量模式的上市公司數量較少的原因則主要歸結于三大方面：一是我國的市場經濟發(fā)展程度還不足以完全滿足該模式的要求；二是我國財政部對于該模式并沒有顯示出明確的支持態(tài)度，也沒有相關的鼓勵性政策；三是財政部對于該模式應用的限定條件過于嚴格，我國現(xiàn)行的企業(yè)絕大多數難以滿足。例如對于造成嚴重后果的一經發(fā)現(xiàn)給予股票停牌一年的懲罰，并由證監(jiān)會進行通報。這樣做不僅可以使得散亂在財務 年報中的投資性房地產信息被明確的歸集在一起，減少企業(yè)披露不完整的可能性。對此，財政部應該出臺更為細致的相關規(guī)定，對不同的公允價值確認方法的優(yōu)先級次進行明確的規(guī)定。 提高會計人員專業(yè)能力 在對投資性房地產引入公允價值后，必然會使得企業(yè)賬務處理的復雜程度大大上升，許多與之相關的信息需要進行篩選和判斷，這極大地提高了對會計人員專業(yè)能力的要求。通過建立共享平臺，企業(yè)可以更為便捷的獲取類似房地產的相關信息，這無疑會大大降低 企業(yè)的估值成本。國家需要出臺更為強力的稅收優(yōu)惠措施。 可以看出，在對投資性房地產以公允價值計量后，對公司所造成的影響具有兩面性，但不利影響要多于有利影響。 案例啟示 通過對金融街公司財務年報的查閱和分析發(fā)現(xiàn)，在我國現(xiàn)行的房地產市場狀況下，金融街公司對投資性房地產采用公允價 值進行計量會使利潤和所有者大幅提升、資產負債率得以降低。根據表11 可以看到， 公司 2021 年對投資性房地產采用成本計量模式時并沒有與之相關的稅法差異，遞延所得稅負債為 0。這使得該公司無法再根據計量模式轉換前的總資產報酬率來衡量公司之后的盈利能力，也無法與采用成本計量模式的同行業(yè)企業(yè)進行財務指標的對比。同時，該項指標也是償債能力中其他指標的總綱，采用該項指標更具有代表性。其中，202 202 202 2104 年該項損益分別占到了利潤總額的 40%、 38%、 33%和 24%，而 2021 年和 2021 年雖然分別只有 35,310 和 22,868 萬元，相比其他年度出現(xiàn)了大幅的下降。 公允價值計量模式對公司資產負債表的影響 對資產的影響 由表 5 可以看到，金融街公司在 2021 年初對投資性房地產轉變計量模式后，其投資性房地產相比于 2021增加了 175,725萬元，相比 2021年增幅達到了 %， 上市公司投資性房地產公允價值計量模式應用探析 14 表 5 投資性房地產變化情況（單位：萬元） 年度 投資性房地 產金額 相比上年增加額 增加率 占資產總額 比例 2021 年初 326,921 175,725 % % 2021 年末 312,251 14,670 % % 2021 570,782 258,531 % % 2021 629,234 58,452 % % 2021 908,137 278,903 % % 2021 1,158,131 249,994 % % 2021 1,146,877 11,254 % % 2021 1,411,962 265,085 % % 數據來源：金融街公司 2021至 2021年財務年報 占總資產的 %。 減少盈余管理的手段 在房地產價格不斷增長的經濟環(huán)境下，投資性房地產計量模式的轉變可以使得企業(yè)的經營業(yè)績以及其他各項指標上出現(xiàn)快速的提升。另外準則關于房地產需要存在類似市場價格的規(guī)定對于企業(yè)來說也是難以滿足，主要是因為考慮到土地區(qū)位因素的唯一性、房產結構的多樣性以及其他因素，企業(yè)想要找到所謂的類似的房地產無疑是難上加難，類似的市場價格自然也無從獲取。而由于公允價值計量模式的不可逆性，企業(yè)到時將很難有其他的辦法來避免增加的房產稅。如果企業(yè)對于持有的投資性房地產主要用于出租，那么企業(yè)的利潤和現(xiàn)金流相關性的降低就是永久性的。特別是對房地產上市公司而言，在這種情況下所受到的影響會更為明顯。另外許多企業(yè)并沒有自己的公允價值信息收集系統(tǒng)，因此企業(yè)需要自己從市場上獲取并篩選相關的公允價值信息。在實際中，冠幅家用就借此方法完成了從虧損到盈利的快速轉變。但是，這種違背會計準則規(guī)定的行為，卻沒有受到任何相關部門的處罰。 上市公司投資性房地產公允價值計量模式應用探析 9 公允價值在投資性房地產應用中的問題 應用公司數量少 通過對之前的數據分析可以得出，公允價值在投資性房地產中的應用現(xiàn)狀表現(xiàn)為采用的上市公司數量少并且增長緩慢。除此之外， 2021 年和 2021 年開始采用公允價值計量模式的上市公司數相加不等于 2021 年釆用公允價值計量模式的上市公司數 ,這是因為有些企業(yè)在采用公允價值計量模式后的年份里處置了投資性房地產或者變更了后續(xù)計量模式。特別是對于擁有較多投資性房地產的企業(yè)，這種提升效果更為明顯。在這種情況下，泛海建設出于未來發(fā)展戰(zhàn)略的考慮在 2021 年選擇了以公允價值對投資性房地產進行后續(xù)計量，并在當年的財務年報中聲明該項會計政策變更能夠能夠有效提高本公司會計信息的真實性、及時性 和可靠性。同時理論界對投資性房地產到底更適合哪種計量屬性并沒有出現(xiàn)統(tǒng)一的結論，對此的爭議將在未來很長一段時間繼續(xù)存在。 反對公允價值計量屬性的理 由 第一，獲取難度大。所以不能像對待固定資產那樣采用歷史成本，按照年限計提相應的折舊，不斷減少其賬面價值。 然而對于成本計量模式我國會計準則的限制條件則顯得較為寬松，只要屬于投資性房地產并能夠單獨計量或出售就可以采用成本計量模式。而歷史成本相比于其他計量屬性準確性更高、穩(wěn)定性更強就是因為相應的成本已經發(fā)生，很難再有變動的可能。一項交易最終是否具有公平性，不僅需要買賣雙方沒有異議，還需要市場的認可。這表明財政部雖然對公允價值依然保持著謹慎的態(tài)度，但考慮到國際大環(huán)境以及我國飛速發(fā)展的經濟，對于公允價值的探 索和完善不能再停滯下去。 clearly the selecting sequence of fair value obtaining method , changing the concept of audit , and making corresponding preferential tax policies . Through the above suggestions for improvement, I hope to improve the measurement model and prompt more enterprises to adopt it . KEY WORDS Fair value,The historical cost,The investment real estate 上市公司投資性房地產公允價值計量模式應用探析 目 錄 中文 摘要 .............................................................. I 英文摘要 ............................................................. II 1 緒論 ............................................................... I 研究背景 ..................................................... 1 研究意義 ..................................................... 1 2 理論概述 ........................................................... 2 相關概念 ..................................................... 2 公允價值 ................................................. 2 公允價值確認方法 ......................................... 2 歷史成本 ................................................. 2 投資性房地產 ............................................. 2 投資性房地產計量模式應用條件 ............................. 3 關于投資性房地產采用何種計量屬性的爭論 .................. 3 支持公允價值計量屬性的理由 ............................... 3 反對公允價值計量屬性的理由 ............................... 4 3 公允價值在上市公司投資性 房地產中的應用 ........................ 4 應用公允價值計量模式的驅動因素 ........................... 4 發(fā)展戰(zhàn)略的需要 ........................................... 4 融資的需要 ............................................... 5 統(tǒng)一境內外會計準則的需要 ................................. 5 公允價值在投資性房地產中的應用現(xiàn)狀 ...................... 6 應用數量狀況 ............................................. 6 公允價值確認方法的應用狀況 ............................... 8 信息披露狀況 ............................................. 8 公允價值在投資性房地產應用中的問題 ...................... 9 應用公司數量少 ........................................... 9 公允價值確認方法不統(tǒng)一 ................................... 9 隨意變更計量模式 ......................................... 9 信息披露不完善 ........................................... 9 存在盈余管理現(xiàn)象 ......................................... 9 上市公司投資性房地產公允價值計量模式應用探析 4 上市公司較少 采用公允價值計量模式的原因 ....................... 10 公允價值獲取難度高、增加企業(yè)相關成本 ................... 10 公允價值受市場影響、降低利潤和資產的可控性 ............ 10 降低企業(yè)利潤和現(xiàn)金流相關性 ............................... 11 出于稅負和納稅調整的考慮 ................................. 11 應用條件過于嚴格 .......................................... 12 出于信息可比性的考慮 ...................................... 12 減少盈余管理的手段 ........................................ 13 5 金融街公司案例分析 .............................................. 13 公司概述 .................................................... 13 公允價值計量模式對公司資產負債表的影響 ................. 13 對資產的影響 ............................................ 13 對利潤的影響 ............................................ 14 對所有者權益的影響 ...................................... 15 公允價值計量模式對公司財務指標的影響 ................... 15 對企業(yè)償債指標的影響 .................................... 15 對企業(yè)盈利指標的影響 .................................... 16 對企業(yè)營運指標的影響 .................................... 16 公允價值計量模式對公司的其他影響 ........................ 17 對折舊費用和遞延所得稅的影響 ............................ 17 對相關成本的影響 ...............