【正文】 17 案例啟示 .................................................... 18 6 完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì) 量模式的建議 ....................... 19 改變會(huì)計(jì)準(zhǔn)則導(dǎo)向、制定稅收優(yōu)惠政策 ..................... 19 按不同計(jì)量基礎(chǔ)編制利潤表 ................................. 19 建立房地產(chǎn)信息共享平臺(tái) ................................... 19 上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用探析 提高會(huì)計(jì)人員專業(yè)能力 ...................................... 20 明確公允價(jià)值確認(rèn)方法的選擇順序 .......................... 20 加強(qiáng)信息披露監(jiān)管、轉(zhuǎn)變審計(jì)理念 .......................... 21 提高盈余管理違法成本、提升相關(guān)人員財(cái)務(wù)素養(yǎng) ............ 21 結(jié)束語 ............................................................... 23 致謝 .................................................................. 24 參考文獻(xiàn) ............................................................. 25 上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用探析 1 1 緒論 研究背景 在公允價(jià)值誕生的早期，人們對(duì)于該種計(jì)量屬性大多持有懷疑態(tài)度，但從 1985年以后這種情況出現(xiàn)了較大的轉(zhuǎn)變。在此之后，公允價(jià)值一直保持一個(gè)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，人們對(duì)于公允價(jià)值更多的是持有一種肯定的態(tài)度。 我國對(duì)于公允價(jià)值早在 1988 年就已經(jīng)在企業(yè)合并等方面進(jìn)行過應(yīng)用， 這在當(dāng)時(shí)已經(jīng)是走在了許多國家的前面。在這種情況下，我國在 2021 年又重新采用歷史成本作為計(jì)量屬性。這表明財(cái)政部雖然對(duì)公允價(jià)值依然保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度，但考慮到國際大環(huán)境以及我國飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，對(duì)于公允價(jià)值的探 索和完善不能再停滯下去。 研究意義 我國再次允許企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值的時(shí)間是 2021 年，然而經(jīng)過 9 年的時(shí)間后該種計(jì)量屬性依舊在理論和實(shí)際應(yīng)用中存在著許多問題，出現(xiàn)了和西方發(fā)達(dá)國家截然相反的應(yīng)用情況，并且這種情況在投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目中表現(xiàn)得尤為突出。 上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用探析 2 2 理論概述 相關(guān)概念 公允價(jià)值 公允價(jià)值是指熟悉市場(chǎng)情況的買賣雙方在公平交易的條件下和自愿的情況下所確定的價(jià)格，或無關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下一項(xiàng)資產(chǎn)可以被買賣或者一項(xiàng)負(fù)債可以被清償?shù)某山粌r(jià)格。這是因?yàn)楣蕛r(jià)值主要就是通過市場(chǎng)的交易來進(jìn)行反映的，通過對(duì)相關(guān)交易公平對(duì)等的限定，可以大大減少其他不確定因 素對(duì)于公允價(jià)值的影響。一項(xiàng)交易最終是否具有公平性，不僅需要買賣雙方?jīng)]有異議，還需要市場(chǎng)的認(rèn)可。 公允價(jià)值確認(rèn)方法 現(xiàn) 行的公允價(jià)值確認(rèn)方法主要有資產(chǎn)評(píng)估法、第三方調(diào)查法和市場(chǎng)類比法。第三方調(diào)查法是指通過獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)在雜志或刊物上公布的各類資產(chǎn)的公允價(jià)值來作為企業(yè)的相應(yīng)資產(chǎn) 公允價(jià)值的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。 歷史成本 歷史成本是指企業(yè)的各種資產(chǎn)取得或購建時(shí)發(fā)生的實(shí)際成本對(duì)價(jià)。而歷史成本相比于其他計(jì)量屬性準(zhǔn)確性更高、穩(wěn)定性更強(qiáng)就是因?yàn)橄鄳?yīng)的成本已經(jīng)發(fā)生，很難再有變動(dòng)的可能。投資性房地 產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。對(duì)于固定資產(chǎn)而言，企業(yè)持有的目的主要是保證正常的生產(chǎn)經(jīng)營，其對(duì)利潤的貢獻(xiàn)方式表現(xiàn)為在日常生產(chǎn)經(jīng)營中將自身價(jià)值通過產(chǎn)品生產(chǎn)逐步轉(zhuǎn)移。 投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式應(yīng)用條件 我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定對(duì)投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量需要滿足以下兩點(diǎn)：一是投資性房地產(chǎn)所在地要具有活躍的市場(chǎng)。 然而對(duì)于成本計(jì)量模式我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的限制條件則顯得較為寬松，只要屬于投資性房地產(chǎn)并能夠單獨(dú)計(jì)量或出售就可以采用成本計(jì)量模式。 支持公允價(jià)值計(jì)量屬性的理由 第一，投資性房地產(chǎn)的本質(zhì)。而歷史成本所表現(xiàn)出的穩(wěn)定性卻和投資的特點(diǎn)背道相馳。 第二，公允價(jià)值能更加真實(shí)的反映企業(yè)的投資性房地產(chǎn)。所以不能像對(duì)待固定資產(chǎn)那樣采用歷史成本，按照年限計(jì)提相應(yīng)的折舊，不斷減少其賬面價(jià)值。 第 三，發(fā)展趨勢(shì)。在這種情況下，歷史成本顯示出得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，無論是從獲取難度、準(zhǔn)確性還是穩(wěn)定性來看都是公允價(jià)值所無法比擬的。同時(shí)，評(píng)估學(xué)以及相關(guān)學(xué)科與以往相比也出現(xiàn)了飛速的發(fā)展。 反對(duì)公允價(jià)值計(jì)量屬性的理 由 第一，獲取難度大。并且這種由于自身影響因素過多所造成的公允價(jià)值確認(rèn)難度大，很難通過其他手段來解決?，F(xiàn)行的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值獲取方法都是通過評(píng)估或調(diào)查來完成的，這些方法普遍存在獲取成本過高的問題。這是因?yàn)樵u(píng)估或者調(diào)查很容易受到人為 因素的影響，并且也沒有統(tǒng)一的辦法對(duì)所獲取的公允價(jià)值進(jìn)行可靠性驗(yàn)證。同時(shí)理論界對(duì)投資性房地產(chǎn)到底更適合哪種計(jì)量屬性并沒有出現(xiàn)統(tǒng)一的結(jié)論，對(duì)此的爭(zhēng)議將在未來很長(zhǎng)一段時(shí)間繼續(xù)存在。具體到計(jì)量模式的選擇上，關(guān)鍵就是要看企業(yè)的投資性房地產(chǎn)在當(dāng)下是否是企業(yè)的主要資產(chǎn)，在未來期間是否很可能成為企業(yè)的主要資產(chǎn)。而如果企業(yè)在未來期間出于發(fā)展戰(zhàn)略的需要會(huì)逐步增加投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重，那么該企業(yè)就有可能考慮通過采用公允價(jià)值計(jì)量模式來更為真實(shí)的反映企業(yè)的資產(chǎn)情況。在實(shí)際中泛海建設(shè)就是因?yàn)榘l(fā)展戰(zhàn)略的原因?qū)ν顿Y性房上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用探析 5 地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式進(jìn)行了變更。在這種情況下，泛海建設(shè)出于未來發(fā)展戰(zhàn)略的考慮在 2021 年選擇了以公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，并在當(dāng)年的財(cái)務(wù)年報(bào)中聲明該項(xiàng)會(huì)計(jì)政策變更能夠能夠有效提高本公司會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、及時(shí)性 和可靠性。 融資的需要 除了之前所說的發(fā)展戰(zhàn)略，是否有融資需要也是影響企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇的重要因素之一。但現(xiàn)行的大多數(shù)的融資方式對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)指標(biāo)都有著嚴(yán)格的規(guī)定，這些嚴(yán)格的規(guī)定大大提高了企業(yè)融資的門檻。 在這種情況下，企業(yè)很可能會(huì)出于融資的需要選擇對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。特別是對(duì)于擁有較多投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，這種提升效果更為明顯。 統(tǒng)一境內(nèi)外會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的需要 我國和世界其他各國對(duì)某些事項(xiàng)在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則上的規(guī)定存在一定的差異，這使得在境內(nèi)外分別上市的公司在公布財(cái)務(wù)年報(bào)時(shí)為了滿足國內(nèi)外準(zhǔn)則的不同規(guī)定，需要花費(fèi)大量精力對(duì)賬目和財(cái)務(wù)年報(bào)進(jìn)行調(diào)整，大大增加了公司賬務(wù)的復(fù)雜性和財(cái)務(wù)成本。在這種情況下，對(duì)于在采用 IAS 的國家上市的我國公司而言，公司已經(jīng)獲取了投資上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用探析 6 性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值并為此花費(fèi)了大量的時(shí)間和精力，再次對(duì) 國內(nèi)的投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量不僅不會(huì)增加額外的成本，還可以減少公司國內(nèi)外財(cái)務(wù)年報(bào)的差異性。 公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用現(xiàn)狀 應(yīng)用數(shù)量狀況 表 1 歷年采用公允價(jià)值模式的上市公司數(shù)量（單位：個(gè)） 年度 上市公司總數(shù)（ A） 擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司（ B） 采用公允價(jià)值模式的上市公司（ C） 各年度新增采用公允價(jià)值模的公司 C/A比例 C/B比例 2021 1570 630 18 18 % % 2021 1624 690 20 5 % % 2021 1774 772 25 5 % % 2021 1932 831 27 2 % % 2021 2275 903 31 5 % % 2021 2486 986 43 13 % % 2021 2564 1056 48 5 % % 數(shù)據(jù)來源：通過巨潮資訊與相關(guān)文獻(xiàn)數(shù) 據(jù)整理得出 從表 1 中的數(shù)據(jù)可以看到， 2021 年無論是上市公司總數(shù)量還是其中擁有投資性房地產(chǎn)公司的數(shù)量相比于 2021 年都有很大程度的增加。除此之外， 2021 年和 2021 年開始采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司數(shù)相加不等于 2021 年釆用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司數(shù) ,這是因?yàn)橛行┢髽I(yè)在采用公允價(jià)值計(jì)量模式后的年份里處置了投資性房地產(chǎn)或者變更了后續(xù)計(jì)量模式。例如在2021 年一共有 18 家上市公司轉(zhuǎn)變了投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式，其中非金融和非房上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用探析 7 地產(chǎn)行業(yè)的公司就有 9 家之多，占到了總數(shù)量的 50%。由表 3 可以看到，在 15 家 采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司中，有 8 家選擇了資產(chǎn)評(píng)估的方法，占到了總額 的 %；其次是市場(chǎng)類比法，有 3 家公司選擇此方法來確認(rèn)公允價(jià)值，占總額的 %；采用數(shù)量最少的是第三方調(diào)查法，采用的公司數(shù)量?jī)H 為 2 家，所占比重僅為 %。 信息披露狀況 表 4 2021 年 10 家 公司投資性房地產(chǎn)信息披露狀況（單位：個(gè)） 內(nèi)容 數(shù)量 所占比重 公允價(jià)值概念 2 % 租賃收益 0 % 處置 10 100% 數(shù)據(jù)來源：通過巨潮資訊各公司 2021年財(cái)務(wù)年報(bào)整理得出 由表 4 可 以看到，在以公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的 10 家公司中，各公司對(duì)相關(guān)信息的披露程度各不相同。 上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用探析 9 公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中的問題 應(yīng)用公司數(shù)量少 通過對(duì)之前的數(shù)據(jù)分析可以得出，公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用現(xiàn)狀表現(xiàn)為采用的上市公司數(shù)量少并且增長(zhǎng)緩慢。造 成這種情況的原因?qū)?huì)在之后的章節(jié)進(jìn)行詳細(xì)講述。上述這種不統(tǒng)一的現(xiàn)象反映了上市公司對(duì)于公允價(jià)值確認(rèn)方法的選擇隨意性較高，公司最終得出的可能并不是最貼近市場(chǎng)的價(jià)值，而是最有利于公司自身的價(jià)值。但是通過對(duì)之前表 1 中數(shù)據(jù)的分析發(fā)現(xiàn)，一些公司并沒有嚴(yán)格遵循該項(xiàng)規(guī)定。但是，這種違背會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的行為，卻沒有受到任何相關(guān)部門的處罰。所披露出的信息要么不完整，要么不是關(guān)鍵性信息，存在著選擇性披露的現(xiàn)象。 存在盈余管理現(xiàn)象 我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定對(duì)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式可以由企業(yè)自行選擇，這項(xiàng)規(guī)定的本意是希望使不同性質(zhì)的企業(yè)結(jié)合自身情況選擇適合自己的計(jì)量模式。例如，當(dāng)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績(jī)上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用探析 10 持續(xù)下降而又急需改變這種現(xiàn)狀時(shí)，通過對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變就可以快速提升企業(yè)的業(yè)績(jī) ,進(jìn)而避免退市危機(jī)。在實(shí)際中，冠幅家用就借此方法完成了從虧損到盈利的快速轉(zhuǎn)變。而對(duì)于上市公司來說，如果連續(xù)三年處于虧損狀況就會(huì)被證監(jiān)會(huì)要求退市。在這種情況下，冠福家用在 2021 年對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式進(jìn)行了轉(zhuǎn)變。最終，冠福家用成功避免了退市危機(jī)，為解決公司經(jīng)營所存在的問題爭(zhēng)取了 3 年時(shí)間。另外許多企業(yè)并沒有自己的公允價(jià)值信息收集系統(tǒng)，因此企業(yè)需要自己從市場(chǎng)上獲取并篩選相關(guān)的公允價(jià)值信息。而如果企業(yè)選擇通過第三方來獲取相應(yīng)的公允價(jià)值，不僅費(fèi)用高昂還無法保證準(zhǔn)確性和可靠性。然而在實(shí)際中企業(yè)并不能確保在公允價(jià)值計(jì)量模式下未來期間新增投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠通過市場(chǎng)或類似資產(chǎn)比較的途徑來獲得，對(duì)于這類新增資產(chǎn)只能通過估值技術(shù)來解決，這往往會(huì)增加企業(yè)的相關(guān)成本費(fèi)用。當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)較大程度變化時(shí)，例如國家宏觀政策的調(diào)控、全球性的金融危機(jī)，上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用探析 11 房地產(chǎn)的公允價(jià)值也會(huì)隨之出現(xiàn)相應(yīng)程度的變化。特別是對(duì)房地產(chǎn)上市公司而言，在這種情況下所受到的影響會(huì)更為明顯。對(duì)此國家也采取了一系列的調(diào)控措施試圖對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行降溫，未來房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)還不明朗。 降低企業(yè)利潤和現(xiàn)金流相關(guān)性 企業(yè)在年終所計(jì)算出的利潤和企業(yè)實(shí)際的現(xiàn)金流入量并不是完全相同的，這主要是因?yàn)槠髽I(yè)采用的是權(quán)責(zé)發(fā)生制。但是，投資性房地產(chǎn)因公允價(jià)值上漲所產(chǎn)生的利潤并不會(huì)在短期內(nèi)就帶來現(xiàn)金的流入。如果企業(yè)對(duì)于持有的投資性房地產(chǎn)主要用于出租，那么企業(yè)的利潤和現(xiàn)金流相關(guān)性的降低就是永久性的。 出于稅負(fù)和納稅調(diào)整 的考慮 稅費(fèi)是每一個(gè)企業(yè)都不可避免的費(fèi)用，稅負(fù)的高低直接影響著企業(yè)的利潤，所以每一個(gè)企業(yè)管理者都會(huì)想盡辦法去降低企業(yè)的稅費(fèi)。 我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅繳納標(biāo)準(zhǔn)主要取決于房產(chǎn)的用途，如果用于出租則是以租金數(shù)額的 12%為限，而如果是自用則在對(duì)原值進(jìn)行一定比例的扣減后按 %征收。而我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)上升階上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用探析 12 段，雖然偶有波動(dòng)但大的趨勢(shì)并不會(huì)在短期 改變，房地產(chǎn)的公允價(jià)值只會(huì)遠(yuǎn)高于其原始成本。而由于公允價(jià)值計(jì)量模式的不可逆性，企業(yè)到時(shí)將很難有其他的辦法來避免增加的房產(chǎn)稅。 除了稅負(fù)因素外，頻繁的納稅調(diào)整也影響著管理者對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇。 雖然公允價(jià)值計(jì)量模式下遞延所得稅負(fù)債屬于稅收暫時(shí)性差異，從根本上來看并不會(huì)真正影響到企業(yè)的稅負(fù)，但是頻繁發(fā)生納稅調(diào)整勢(shì)必會(huì)增加公司賬目的復(fù)雜性以及相應(yīng)的成本費(fèi)用。然而在實(shí)際中絕大部分企業(yè)