【正文】 辦法》制定具體實施辦法，并報國家發(fā)展與改革委員會、建設(shè)部備案。物業(yè)管理企業(yè)依法制定切實可行的物業(yè)服務(wù)收費標準，并付諸實施。 （ 1） 物業(yè)管理費支出有依據(jù) 2021 年 1 月 1 日公布執(zhí)行的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；物業(yè)管理 區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；辦公費用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。這是在物業(yè)管理市場不成熟、監(jiān)管措施效果不十分明顯的條件下保護業(yè)主權(quán)利的一項措施。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在與業(yè)主充分溝通，取得業(yè)主同意的基礎(chǔ)上合理地確定物業(yè)管理費用的支出項目及標準，使業(yè)主充分感受到物業(yè)管理企業(yè)的支出是為了 更好地服務(wù)業(yè)主。這樣，不但使業(yè)主對自己所交納的物業(yè)管理服務(wù)費有了較為清晰的認識，而且會使業(yè)主感覺受到了尊重，增加了“上帝”的感覺。更為重要的是加強了與業(yè)主的溝通與交流。 開封大學(xué)土 木 建筑工程學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)畢業(yè)論文 14 （ 2） 物業(yè)管理費的確定方式 ① 政府定價 。 政府定價主要適用于兩種情況 ， 一是向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性服務(wù)；二是以代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾性質(zhì)的服務(wù)收費。 ② 政府指導(dǎo)價 。 主要適用于對高級公寓、別墅等高標準住宅小區(qū)的公共性和代辦性服務(wù)收費。 ③ 經(jīng)營者定價 。 主要適用于物業(yè)管 理公司為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求提供的特約服務(wù)。為了貫徹物業(yè)單位收費合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則，物價部門在核定收費標準時，應(yīng)充分聽取物業(yè)管理單位和小區(qū)管理委員會（業(yè)主管理委員會）或產(chǎn)權(quán)人、使用人的意見，既要有利于物業(yè)管理服務(wù)的價值補償，也要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟承受能力，以物業(yè)管理所發(fā)生的費用為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理單位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)深度來核定。對核定后的物業(yè)管理收費標準，物價部門還要根據(jù)物業(yè)管理費用的變化適時地進行調(diào)整。 3． 物業(yè)管理企業(yè)要強化資金管理，加強 財務(wù)控制 （ 1） 資金的使用管理 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資金使用的管理物業(yè)管理資金籌集以后，必須妥善管理，實行分類儲存 、 全面安排、計劃使用、精打細算、注重效益，避免因資金使用失控為業(yè)主或使用人及物業(yè)管理企業(yè)自身帶來損失。 因此必須要加強以下幾方面的 管理。 ① 日常綜合管理費的管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將收取的日常綜合管理費存入指定的銀行的專用賬戶 ， 資金運作的收支賬目由財務(wù)部集中管理，查問部經(jīng)理審核，物業(yè)服務(wù)企業(yè)總經(jīng)理最后審批，同時，財務(wù)部門要將日常管理費用的收支情況定期提交業(yè)主委員會批核。 ② 保險費的管理。為了轉(zhuǎn)移或減輕物業(yè)管 理服務(wù)中的風(fēng)險和責(zé)任，實現(xiàn)物業(yè)的保值，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向保險公司投保商業(yè)保險險種所發(fā)生的費用，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)資金使用的一個方面。 ③ 稅金的管理。稅金的管理包括營業(yè)稅管理和企業(yè)所得稅管理兩個方面，營業(yè)稅管理的關(guān)鍵是正確確定營業(yè)稅稅目，從而確定適用稅率，準確計算營業(yè)稅。企業(yè)所得稅開封大學(xué)土 木 建筑工程學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)畢業(yè)論文 15 管理關(guān)鍵要正確確定在提供物業(yè)服務(wù)的過程中，取得的公共性服務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)費收入和特約服務(wù)收入等，同時確定取得這些收入所耗費的成本費用，爭取計算出企業(yè)所得及應(yīng)繳納所得稅。 ④ 經(jīng)理人酬金的管理。經(jīng)理人酬金是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了組織物業(yè)管理服務(wù) 而取得的報酬，也稱管理者酬金。管理者酬金的確定方式因物業(yè)管理協(xié)議的差異而不同，一般來說，管理者酬金是由管理者和業(yè)主委員會，根據(jù)管理服務(wù)項目的多少、管理者管理和服務(wù)水平的高低及管理效果的好壞等協(xié)商確定。 （ 2） 加強財務(wù)管理 健全且運行良好的財務(wù)管理制度不但是物業(yè)管理公司正常運轉(zhuǎn)的必要條件 ， 而且是保障業(yè)主權(quán)益不受侵犯的必要條件。因此，物業(yè)管理公司的財務(wù)制度是否健全，財務(wù)運行是否按照既有的財務(wù)紀律執(zhí)行，不但是相關(guān)政府部門進行管理的稽查重點，也是廣大業(yè)主普遍關(guān)注的問題。 物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理制度包括以下幾個 方面的內(nèi)容：會計核算方法及憑證賬冊制度；貨幣資金管理制度；費用現(xiàn)金報銷制度；往來賬目清理制度 ； 會計報表制度；固定資產(chǎn)管理制度。除了這些標準、制度外 ， 物業(yè)管理公司的財務(wù)管理還應(yīng)做到以下幾點： ① 收費標準的制定過程要透明 ② 財務(wù)賬目應(yīng)定期公布 公布的財務(wù)賬目主要有 :收入情況、成本費用情況、利潤情況等。通過公布財務(wù)賬目，使居民、業(yè)主全面了解物業(yè)管理企業(yè)的收入、成本、費用、利潤等財務(wù)指標的構(gòu)成情況，知道自己交了多少費用 ， 這些費用都干什么用了 ， 自己所付出的費用值不值 。 ③ 財務(wù)計劃和重大財務(wù)決策都要公布 要公布物業(yè)管理年度內(nèi) 與本小區(qū)有關(guān)的財務(wù)計劃和重大財務(wù)決策，遇到較大的項目支出，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與業(yè)主委員會協(xié)商，并告知全體業(yè)主。通過提高物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的透明度，可以增強居民、業(yè)主以及社會對物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督和了解，增進其對物業(yè)管理企業(yè)的理解和支持，從而使居民、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間形成一種和諧的合作關(guān)系。 開封大學(xué)土 木 建筑工程學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)畢業(yè)論文 16 （七） 提高業(yè)主的消費意識，規(guī)范業(yè)主委員會的運作 ，構(gòu)建和諧社區(qū) 社區(qū)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主緊密地聯(lián)系起來 ， 三 者是 相互依存、 互相依賴的關(guān)系。因此 ， 要搞好物業(yè)管理 ， 建設(shè)和諧社區(qū) ， 無論是物業(yè)服務(wù)企業(yè) ， 還是業(yè)主和業(yè)主組織 ，都 應(yīng)當(dāng)互相理解 ， 彼此尊重 ， 共同努力。 尤其 業(yè)主組織 ，更 應(yīng)當(dāng)積極加強業(yè)主的自治管理 ， 作好溝通的橋梁 ， 通過宣傳，提高業(yè)主對物業(yè)管理的認識，增強業(yè)主對物業(yè)管理活動支持，調(diào)動業(yè)主參與業(yè)主自治管理的主觀能動性，改變業(yè)主對物業(yè)管理的消費習(xí)慣，提高業(yè)主對物業(yè)管理消費的有效需求。同時，積極引導(dǎo)和培育業(yè)主委員會進行物業(yè)管理的招投標，規(guī)范業(yè)主委員會的招投標行為， 進一步深化和規(guī)范物業(yè)管理 ， 促進物業(yè)管理的健康發(fā)展 ， 為建設(shè)和諧社區(qū)、和諧社會做出應(yīng)有的貢獻。 （八） 改革物業(yè)管理行業(yè)用人機制 借鑒國 內(nèi) 外實行多年的物業(yè)管理師的考核辦法以 及其他服務(wù)行業(yè)對于其高級從業(yè)人員的評定方法 ， 改革用人制度 ； 通過素質(zhì)教育、崗位培訓(xùn)和技術(shù)考核等形式來提高從業(yè)人員的專業(yè)水平和服務(wù)意識 ； 通過機制轉(zhuǎn)換和專業(yè)部門利益調(diào)整 ， 做到優(yōu)勝劣汰 ， 造就優(yōu)秀物業(yè)管理隊伍 ， 以增加企業(yè)的競爭力。 參考 文獻 ： 1．鄧熾南，淺談物業(yè)管理收費難的原因與對策，經(jīng)濟師， 2021年 7月 2．黃安永，物業(yè)管理實務(wù)，中國建材工業(yè)出版社， 2021 年 2 月出版 3．李宇峰，物業(yè)管理收費難問題的現(xiàn)狀及對策分析，現(xiàn)代物業(yè)， 2021 年 12 月 4．陳建永，淺析物業(yè)管理收費管理難的原因與對策，城市開發(fā)， 2021 年 3 月 5. 田小紅，我國物業(yè)管理存在問題及發(fā)展趨勢，經(jīng)濟師，