【正文】 工，并經(jīng)過當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門檢查驗(yàn)收合格后，方可正式營運(yùn)；設(shè)置環(huán)保管理科室，制訂各項環(huán)保管理規(guī)章，配備環(huán)境管理人員 和儀器設(shè)備，加強(qiáng)環(huán)境洪莊機(jī)械廠及周邊 地塊土 地 收儲和 前期開發(fā)項目 可行性研究報告 27 監(jiān)測和環(huán)境管理，實(shí)施排污口規(guī)范化和污染物總量控制，將各項環(huán)保措施落到實(shí)處。 水質(zhì)指標(biāo)保持在國家二級飲用水標(biāo)準(zhǔn)以上。 大氣環(huán)境控制在國家二級標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)，空氣污染指數(shù)小于 100，空氣中可吸入顆粒物年平均不大于 毫克 /平方米，二氧化碳年平均不大于 毫克 /平方米。 項目施工期會產(chǎn)生少量的廢氣、廢水、噪聲和固體廢棄物等污染物，在全面落實(shí)本評價中提出的各項環(huán)保措施后，污染物對環(huán)境影響較小，區(qū)域生態(tài)環(huán)境的完整性和穩(wěn)定性不會遭到破壞，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量將得到 一定的保護(hù)和改善 ,該項目的建設(shè)從環(huán)境保護(hù)角度而言具有可行性。 洪莊機(jī)械廠及周邊 地塊土 地 收儲和 前期開發(fā)項目 可行性研究報告 28 第 八 章 建設(shè)單位基本職能與機(jī)構(gòu)設(shè)置 常州市土地收購儲備中心是受市政府委托，在常州市土地收購儲備委員會的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)管下，代表市政府具體實(shí)施土地收購、儲備、前期開發(fā)和供應(yīng)工作的指定工作機(jī)構(gòu) ,主要有以下基本職能 : 、城市建設(shè)規(guī)劃、年度土地用地計劃和產(chǎn)業(yè)政策制定土地收購儲備計劃，經(jīng)市國土資源局審核并報市政府批準(zhǔn)后，按計劃組織實(shí)施。 ，在市國土資源局領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)市區(qū)國有土地和集體土地進(jìn)行收購、 儲備、征用和前期開發(fā)，不斷挖掘市區(qū)可開發(fā)的存量用地，落實(shí)土地收儲和前期開發(fā)庫存，保障土地供應(yīng)，提高凈地供應(yīng)比例。 ，財務(wù)實(shí)行獨(dú)立核算，收支兩條線管理，接受市國土資源局、市財政局的指導(dǎo)和監(jiān)督。 ，開展資產(chǎn)管理和經(jīng)營。 機(jī)構(gòu)設(shè)置 常州市土地收購儲備中心設(shè)主任、副主任各一名，下設(shè)綜合科、土地收儲科和前期開發(fā)科。 綜合科： 負(fù)責(zé)本單位日常內(nèi)務(wù)活動，具體包括公文管理、宣傳接待、車輛管理、外部協(xié)調(diào)、固定資產(chǎn)管理、日常采購和各項后勤管理等； 負(fù)責(zé) 公文和報表管理，具體包括文件收發(fā)、檔案管理、報表匯總分析、工作計劃制定、工作總結(jié)撰寫、綜合信息收集和政策理論研究等； 負(fù)責(zé)財務(wù)信貸工作，具體包括會計核算、財務(wù)審核、融資活動、經(jīng)費(fèi)控制等； 洪莊機(jī)械廠及周邊 地塊土 地 收儲和 前期開發(fā)項目 可行性研究報告 29 負(fù)責(zé)儲備地塊管理，具體包括儲備資產(chǎn)接管，地上建筑物租賃，年租金收繳等。 土地收儲科： 負(fù)責(zé)調(diào)查和計劃制定，具體包括地塊情況調(diào)查、中長期收儲規(guī)劃擬定、年度收儲計劃制定等； 負(fù)責(zé)控規(guī)委托，具體包括提請控規(guī)設(shè)計，建議規(guī)劃方案調(diào)整審定，辦理規(guī)劃手續(xù)等； 負(fù)責(zé)地塊收購，具體包括收購申請受理、地塊權(quán)屬核查、收購成本測算、會審方案擬定、土地和資產(chǎn)評估委托、收購合同草擬、地塊搬遷跟蹤管理、土地權(quán)證變更、協(xié)助做好土地交接的前期準(zhǔn)備工作等。 前期開發(fā)科： 負(fù)責(zé)拆遷方案擬定，具體包括拆遷項目選擇、拆遷計劃擬定、拆遷成本分析與概算編制等； 負(fù)責(zé)拆遷前期準(zhǔn)備，具體包括拆遷手續(xù)辦理、工程招標(biāo)組織、工程審計委托、拆遷方案落實(shí)等； 負(fù)責(zé)拆遷進(jìn)程管理，具體包括施工隊伍管理、工程進(jìn)度督查、拆遷成本控制、現(xiàn)場安全管理、信訪接待組織、內(nèi)外協(xié)調(diào)活動及工程結(jié)算與審計等； 負(fù)責(zé)拆房工程，具體包括拆房方案制定、拆房收入測算、拆房招標(biāo)組織 、現(xiàn)場安全管理、工程驗(yàn)收和審計等。 洪莊機(jī)械廠及周邊 地塊土 地 收儲和 前期開發(fā)項目 可行性研究報告 30 第 九 章 項目建設(shè)周期及工程進(jìn)度安排 預(yù)計本項目需十六個月完成 ,2021年 09 月 1日 — 2021年 12 月 31日。工程進(jìn)度及時間安排見下表。 表 91 項目建設(shè)周期表 開發(fā)內(nèi)容 項目前期 拆遷 土地平整等 時間 4個月 10 個月 2 個月 表 92 項目實(shí)施進(jìn)度表 時間 內(nèi)容 項目實(shí)施周期（ 起） — .12 項目前期準(zhǔn)備 收購、拆遷方案制定 拆遷 土地平整 后期 洪莊機(jī)械廠及周邊 地塊土 地 收儲和 前期開發(fā)項目 可行性研究報告 31 第 十 章 投資估算和資金籌措 《常州市城市房屋拆遷管理辦法》（常政發(fā)［ 2021］ 105 號） 《常州市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價技術(shù)細(xì)則》（ 常建［ 2021］ 318 號） 《關(guān)于調(diào)整市區(qū)城市房屋搬遷補(bǔ)助費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)的通知》（常建［ 2021］319 號） 地上拆除總建筑面積 平方米。平整土地 公頃，約合1045 畝。 本估算包括以下內(nèi)容： （ 1）收儲費(fèi)用 （ 2）拆遷費(fèi)用 （ 3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 （ 4）其他費(fèi)用 廠房、常州市苗圃、消防支隊、村級空地等收儲按照 120 萬元 /畝進(jìn)行收儲。 根據(jù)工程資料，參照地區(qū)現(xiàn)行定額價格水平及有關(guān)文件，拆遷費(fèi)用采用該地區(qū)同類工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行估算。 住宅房 拆遷補(bǔ)償 按 3700 元 /平方米，營業(yè)用房按 5500元 /平方米，辦公用房按 3000元 /平方米。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)主要是土地平整費(fèi)，按 3000元 /畝計算。 其他費(fèi)用的計算標(biāo)準(zhǔn) （ 1）管理費(fèi) 用按（收儲 +拆遷 +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）的 1％計。 （ 2）基本預(yù)備費(fèi)按（收儲 +拆遷 +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）的 8％計。 （ 3）建設(shè)期利息按長期貸款年利率 ％計。 洪莊機(jī)械廠及周邊 地塊土 地 收儲和 前期開發(fā)項目 可行性研究報告 32 總投資按收儲費(fèi)用、拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)及其它費(fèi)用四塊計算。 收儲費(fèi)用 已完成收儲部分費(fèi)用： 434畝 *120 萬元 /畝≈ 52080 萬元 需進(jìn)行收儲部分費(fèi)用 ： *120 萬元 /畝≈ 43062 萬元 收儲費(fèi)用合計： 52080+43062=95142 萬元 拆遷費(fèi)用 a、 住宅拆遷費(fèi)用： 表 101 住宅拆遷費(fèi)用計算一覽表 序號 費(fèi)用名稱 計算 過程 測算值（萬元） 1 房屋補(bǔ)償 ㎡ 3700元 /㎡ 59198 2 各項費(fèi)用 裝修設(shè)施費(fèi) ㎡ 250元 /㎡ 搬遷補(bǔ)助費(fèi) 423戶 800元 /戶 搬遷獎勵費(fèi) 423戶 15000元 /戶 臨時安置補(bǔ)助費(fèi) ㎡ 10元 /㎡ 6個月 移機(jī)及電話有限電視費(fèi) 423戶 758元 /戶（電話 208+空調(diào) 200+有線350） 水電拆表費(fèi) 423戶 120元 /戶（水表 60+電表 60） 辦證費(fèi) 423戶 80元 /戶 拆遷服務(wù)及管理費(fèi) （ 1+++++） 2％ 屬地辦公管理和獎勵費(fèi) （ 1+++++） ％ 評估費(fèi) （ 1+） ％ 審計費(fèi) 以上各項合計 ％ 3 合計 1+2 67309 洪莊機(jī)械廠及周邊 地塊土 地 收儲和 前期開發(fā)項目 可行性研究報告 33 b、 營業(yè)用房拆遷費(fèi)用 ： 表 102 營業(yè)用房 拆遷費(fèi)用計算一覽表 序號 費(fèi)用名稱 計算過程 測算值（萬元） 1 房屋補(bǔ)償 ㎡ 5500元 /㎡ 2 各項費(fèi)用 裝修設(shè)施費(fèi) ㎡ 280元 /㎡ 搬遷補(bǔ)助費(fèi) ㎡ 10元 /㎡ 搬遷獎勵費(fèi) 20210元 +30000元 +2 35000元 臨時安置補(bǔ)助費(fèi) ㎡ 10元 /㎡ 6個月 水電拆表費(fèi) 4戶 120元 /戶（水表 60+電表 60） 辦證費(fèi) ㎡ 2元 /㎡ 停業(yè)補(bǔ)助費(fèi) （ 1+） 5％ 拆遷服務(wù)及管理費(fèi) （ 1++++） 2％ 屬地辦公管理和獎勵費(fèi) （ 1++++） ％ 評估費(fèi) （ 1+） ％ 審計費(fèi) 以上各項合計 ％ 3 合計 1+2 c、 辦公用房拆遷 費(fèi)用： 表 103 辦公用房 拆遷費(fèi)用計算一覽表 序號 費(fèi)用名稱 計算過程 測算值（萬元） 1 房屋補(bǔ)償 ㎡ 3000元 /㎡ 2 各項費(fèi)用 裝修設(shè)施費(fèi) ㎡ 200元 /㎡ 搬遷補(bǔ)助費(fèi) ㎡ 10元 /㎡ 搬遷獎勵費(fèi) 4 35000元 臨時安置補(bǔ)助費(fèi) ㎡ 10元 /㎡ 6個月 水電拆表費(fèi) 4戶 120元 /戶（水表 60+電表 60） 辦證費(fèi) ㎡ 2元 / ㎡ 停業(yè)補(bǔ)助費(fèi) （ 1+） 5％ 拆遷服務(wù)及管理費(fèi) （ 1++++） 2％ 屬地辦公管理和獎勵費(fèi) （ 1++++） ％ 評估費(fèi) （ 1+） ％ 審計費(fèi) 以上各項合計 ％ 3 合計 1+2 5108 拆遷費(fèi)用 =67309+4158+5108=76575 萬元 洪莊機(jī)械廠及周邊 地塊土 地 收儲和 前期開發(fā)項目 可行性研究報告 34 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 土地平整費(fèi)＝ 1045畝 3000 元 /畝≈ 314萬元 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)合計 314 萬元 其他費(fèi)用 ①管理費(fèi)用 管理費(fèi)用＝（收儲費(fèi)用 +拆遷費(fèi) +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)） *1％ ≈ 1720 萬元 ②基本預(yù)備費(fèi) 基本預(yù)備費(fèi)＝（收儲費(fèi)用 +拆遷費(fèi) +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)） *8％ ≈ 13762 萬元 ③建設(shè)期利息 本項目準(zhǔn)備 銀行貸款 110000 萬元，年利率： % 假設(shè)貸款在 2021 年 1 月發(fā)生，則建設(shè)期利息為： 110000 %=6534 萬元 ④ 其他費(fèi)用合計 其他費(fèi)用＝管理費(fèi)用 +基本預(yù)備費(fèi) +建設(shè)期利息 ＝ 1720+13762+6534＝ 22021 萬元 表 104：總投資匯總表 序號 名稱 投資估算（萬元） 占總投資比例 一 收儲費(fèi)用 95142 % 二 拆遷費(fèi) 76574 % 三 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 314 % 四 其他費(fèi)用 22021 % 總計 194047 項目總投資約為 194047 萬元。（詳見附件 1投資估算匯總表） 洪莊機(jī)械廠及周邊 地塊土 地 收儲和 前期開發(fā)項目 可行性研究報告 35 本項目總投資為 194047 萬元。 其中收儲費(fèi)用： 95142萬元 拆遷費(fèi)用： 76574 萬元 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用： 314萬元 其他費(fèi)用： 22021 萬元 本項目資金籌措：銀行貸款： 110000 萬元，占 % 自籌資金： 84047 萬元，占 % 自籌部分由市土地收購儲備中心籌集解決 ，目前市土地收購儲備中心自有資金 150000 萬元，自籌資金有保障 。 貸款償還由本項目可出讓土地上市后的出讓金及部分自有資金償還。 洪莊機(jī)械廠及周邊 地塊土 地 收儲和 前期開發(fā)項目 可行性研究報告 36 第 十一 章 經(jīng)濟(jì)分析 本項目收儲和 前期開發(fā)后，可為部分土地掛牌出讓做好準(zhǔn)備 ,會產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益，產(chǎn)出與投入差額即為政府收益。 參照 項目周邊地塊 相似 用途相似指標(biāo)的土地出讓價，如下： 表 111 周邊地塊土地出讓價格一覽表 地塊名稱 規(guī)劃用途 出讓方式 容積率 出讓時間（年） 面積 /出讓價（平方米 /萬元） 單價 （萬元 /畝） 0302 青楓公園東側(cè) 商住 毛 地 0701 青楓公園東側(cè) 商住 毛地 （市國土局土地成交信 息） 因 青楓公園東側(cè) 地塊 出讓時間 為 2021年， 出讓 毛地 地價約 11萬元 /畝，當(dāng)時拆遷費(fèi)用估算為 3500元 /平方米，拆遷建筑面積為拆遷占地面積 ，因此折合凈地出讓價每畝單價為： 3500 元 /平方米 平方米 /畝 +11 萬元 /畝 ＝ 361 萬元 /畝。 結(jié)合 2021 年以后土地市場的實(shí)際情況 預(yù)計本項目出讓價 根據(jù)不同容積率及地塊用途 在 240360萬元 /畝間。 根據(jù)地塊內(nèi)可出讓土地具體情況 ，出讓收益預(yù)測見下表 ： 表 112 本項目土地出讓收益預(yù)測表 地塊編號 地塊用途 出讓方式 地塊面積（ m2） 容 積率 預(yù)測單價 收益估算 （萬元 /畝） （萬元） HX020602 商住 凈地 75630 360 40840 HX020605 商住 凈地 32340 360 HX020607 居住 凈地 64620 ≤ 240 HX020608 居住 凈地 33580 ≤ 240 HX020702 商住 凈地 88610 360 HX020705 商住 凈地 63820 ≤ 300 HX020707 居住 凈地 65990 ≤ 280 HX020709 居住 凈地 64210 ≤ 250 合計 488800 洪莊機(jī)械廠及周邊 地塊土 地 收儲和 前期開發(fā)項目 可行性研究報告 37 由上表可計算出 ,本項目土地出讓收入總額為 ,開發(fā)成本194047