【正文】 500 % [5] 公用工程建設(shè) 885 885 % [6] 室外工程建設(shè) 620 620 % [7] 質(zhì)控中心建設(shè) 200 200 % [8] 前期工程費用 970 970 % ㈡ 其它費用 13,303 13,303 % [1] 土地租賃費（建設(shè)期） 1,500 1,500 % [2] 倉儲區(qū)設(shè)備費用 1,000 1,000 % [3] 加工設(shè)備及相關(guān) 1,000 1,000 % [4] 信息平臺系統(tǒng)建設(shè) 2,133 2,133 % [5] 檢測系統(tǒng)設(shè)備 800 800 % [6] 物流配送車輛費用 6,000 6,000 % [7] 前期人員及職工培訓(xùn)費用 870 870 % ㈢ 預(yù)備費用 1,566 1,566 % [1] 基本預(yù)備費 1,566 1,566 % [2] 漲價預(yù)備費 % 二、 輔底流動資金 1,258 1,258 % 三、 項目投資總額 14,205 17,098 31,303 % 財務(wù)效益分析 . 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 1. 財務(wù)評價計算期按 11 年計算，其中：建設(shè)期 1 年，生產(chǎn)經(jīng)營期 10 年。 2. 交易服務(wù)收入、冷庫倉儲服務(wù)收入及其他收入按 5%繳納營業(yè)稅。 3. 城市維 護建設(shè)稅為營業(yè)稅納稅額的 7%。 4. 教育費附加為營業(yè)稅納稅額的 3%。 5. 因項目經(jīng)營符合國家相關(guān)規(guī)定，企業(yè)所得稅按免征計算，參見。 6. 盈余公積金（含公益金）按稅后利潤的 15%提取。 7. 財務(wù)基準收益率按 10%計。 . 產(chǎn)品成本估算 1. 燃料動力費 燃料動力費是以目前市場價格為基礎(chǔ)，并考慮計算期內(nèi)價格變動等因素確定的，在整個計算期內(nèi)按不變價格進行測算。 經(jīng)測算，正常年燃料動力費為 1000 萬元。 2. 工資及福利費 本項目勞動定員 851 人，年工資及福利費總額為 700 萬元。 3. 折舊及攤銷 固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法，建筑工程按 30 年進行折舊， 留殘值 5%，年折舊費 560萬元；設(shè)備按 10 年進行折舊，留殘值 5%，年折舊費 201 萬元；車輛及儀器設(shè)備按 10 年進行折舊，留殘值 5%，年折舊費 762 萬元；無形資產(chǎn)按 10 年進行攤銷，無殘值，年攤銷額136 萬元。開業(yè)相關(guān)費用 870 萬元，按照 10 年進行攤銷，年攤銷額 87 萬元。年折舊攤銷費用合計 1746 萬元。 4. 維修費 按固定資產(chǎn)的 4%計提維修費，年維修費為 1113 萬元，含車輛維護運營費用 600 萬元。 5. 項目用地租賃費用 項目共占地 150 畝，按照每年 10 萬元 /畝計算租賃費用，合計 1500 萬元。 6. 其它費用 其它費用指流通費 用、銷售費用及管理費用，按年營業(yè)收入的 14%估算，正常年其它費用共 2520 萬元。 7. 總成本費用 正常年總成本費用為 7189 萬元，其中經(jīng)營成本 6943 萬元。（詳見附表二總成本費用估算表）。 . 收入及利潤分配 1. 經(jīng)營收入 本項目實施后，將全面提升現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場服務(wù)功能，按照現(xiàn)代交易模式運作，為各商戶提供蔬菜和果品交易、信息發(fā)布、統(tǒng)一結(jié)算、倉儲及配送等其他增值服務(wù)。因此，本項目收入主要來自交易、倉儲、加工、配送及信息、拍賣等多項服務(wù)收入。 主營業(yè)務(wù)收入 城市物流配送收入 加工、保鮮產(chǎn)品收入 出口收 入 增值服務(wù)收入 消費服務(wù)收入； 第三方物流收入； 第四方服務(wù)收入； 檢測服務(wù)收入； 加工服務(wù)收入； 配送服務(wù)收入； 人員服務(wù)收入； 信息服務(wù)收入； 金融服務(wù)收入； 廣告服務(wù)收入； 標準和人才培訓(xùn)服務(wù)收入； 咨詢服務(wù)收入。 附屬設(shè)施租賃收入 倉儲設(shè)施租賃收入 車輛出租收入 高級業(yè)態(tài)收入 價格和安全指標體系的無形收入； 資本市場的收益。 本項目財務(wù)核算收入僅包括主營業(yè)務(wù)收入，不包括其他增值或附屬設(shè)施租賃收入。 加工及 物流配送 面向北京市的大型連鎖超市、餐飲企業(yè)、機關(guān)團體和農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)等團體消費客戶群進行城市物流配送所發(fā)生的交易額，項目前期預(yù)計總交易額可達 億元，正常年份可達 4 億元。構(gòu)成如下：鮮菜配送額： 億元，銷售量 萬噸；鮮瓜果配送額： 萬噸，銷售量 11 萬噸； 保鮮、加工等業(yè)務(wù)收入 通過加工、保鮮等附加價值較高的業(yè)務(wù)，項目建成后到正常年份的該部分業(yè)務(wù)產(chǎn)值將達到 5000 萬元。預(yù)計構(gòu)成如下：鮮菜： 2600 萬元， 萬噸；水果 2400 萬元， 萬噸。 出口業(yè)務(wù)收入 項目建成后到正常年份的該部分業(yè)務(wù)產(chǎn) 值將達到 5000 元。約占當(dāng)前北京果蔬出口總值的 30%。 小結(jié) 項目正常年營業(yè)收入為 50,000 萬元。 經(jīng)營期各年服務(wù)收入詳見附表 5。 2. 營業(yè)稅金及附加 批發(fā)經(jīng)營收入及其他收入按 5%繳納營業(yè)稅。 城市維護建設(shè)稅為營業(yè)稅納稅額的 7%。 教育費附加為營業(yè)稅納稅額的 3%。 正常年營業(yè)稅金及附加額為 943 萬元。 3. 利潤及分配 正常年年利潤總額為 9868 萬元，年稅后利潤 9868 萬元，詳見附表七損益表。 . 財務(wù)盈利能力分析 1. 正常年投資利潤率 正常年投資利潤率為 ％。 2. 投資利稅率 正常年投資利稅率為 ％。 經(jīng)測算，財務(wù)評價指標如表 62 所示，詳見附表五財務(wù)現(xiàn)金流量表。 表 6主要財務(wù)評價參數(shù) 項目名稱： 北京錦繡大地綠色安全食品流通體系 單位 : 萬元 參 數(shù) 指標 參 數(shù) 指標 31303 萬元 建設(shè)投資 30044 萬元 財務(wù)內(nèi)部收益率： (稅前 ) % 建設(shè)期利息 0 財務(wù)凈現(xiàn)值： (稅前 ) 15,654 流動資金 1258 萬元 靜態(tài)投資回收期 : (稅前 ) (鋪底流動資金 ) 377 萬元 動態(tài)投資回收期 : (稅前 ) 30422 萬元 財務(wù)內(nèi)部收益率： (稅后 ) % 自有資金 30422 萬元 財務(wù)凈現(xiàn)值： (稅后 ) 15,654 開行硬貸款 靜態(tài)投資回收期 : (稅后 ) 開行軟貸款 萬元 動態(tài)投資回收期 : (稅后 ) 其它長期借款： 借款償還期： 各資金來源按 平均償債覆蓋率： 比例同時還款 借款償還期： 各種資金來源 平均償債覆蓋率： 分年等額還款 年新增銷售收入 18000 萬元 BEP(生產(chǎn)利用率 ) % 年新增利潤 9868 萬元 % 年新增稅金 943 萬元 % 其中流轉(zhuǎn)稅 943 萬元 % 所得稅 0 % . 清償能力分析 從損益表中可以看出，項目從投產(chǎn)年至計算期末，除第一年外，各年收支平衡并有盈余（詳見附表七）。從資產(chǎn)負債表中看出，資產(chǎn)負債率逐年減小，流動比率、速動比率逐年升高，表明項目凈資產(chǎn)可以抵補負債，有較強的清償能力（詳見附表六）。 . 財務(wù) 敏感性分 析 在計算期內(nèi)可能產(chǎn)生變化的因素主要有營業(yè)收入、經(jīng)營成本等因素，當(dāng)各單項因素及雙因素同時發(fā)生變化時，對項目的財 務(wù)內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期的影響見表。 表 113 敏 感 性 分 析 表 指標 方案 財 務(wù) 內(nèi) 部 收 益 率 （ %）（稅后） 財務(wù)凈現(xiàn)值 （萬元） 投資回 收期（年） 正常情況 % 15654 年 營業(yè)收入 10% % 7686 年 經(jīng)營成本 +10% % 12358 年 固定資產(chǎn)投資 +10% % 12971 年 計算結(jié)果表明，各因 素的變化都不同程度地影響財務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率及投資回收期，其中最敏感的因素為營業(yè)收入，其次為固定資產(chǎn)投資，再次為經(jīng)營成本。當(dāng)營業(yè)收入單因素降低 10%時，財務(wù)內(nèi)部收益率下降至 %，高于基準收益率；當(dāng)經(jīng)營成本增加 10%時，財務(wù)內(nèi)部收益率下降至 %，高于基準收益率；當(dāng)固定資產(chǎn)投資增加 10%時，財務(wù)內(nèi)部收益率下降至 %，略高于基準收益率。表明本項目具有比較強的抗風(fēng)險能力，但對經(jīng)營收入的敏感性較強，項目前期需要加強對獲得經(jīng)濟收益的控制。 . 財務(wù)評價結(jié)論 綜上財務(wù)測算和分析，本項目正常年營業(yè)收入 14752 萬元，利潤總額 7245 萬元，稅后利潤7245 萬元，投資利潤率 %，投資利稅率 %，財務(wù)內(nèi)部收益率 %，財務(wù)凈現(xiàn)值 4074萬元，投資回收期 7 年（含建設(shè)期 1 年）。綜上所述，本項目具有較強的盈利能力、抗風(fēng)險能力，從財務(wù)角度看本項目是可行的。第 7章 項目實施步驟 立足于巨大的消費地勢場優(yōu)勢，形成以城市農(nóng)副產(chǎn)品物流配送為核心的的農(nóng)副產(chǎn)品流通業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，樹立強大的都市消費品牌，逐步發(fā)展成為北京市安全食品流通的樞紐，并利用信息平臺，完善信息的收集和發(fā)布，逐漸在網(wǎng)絡(luò)上建立“虛擬貿(mào)易中心”。并圍繞安全農(nóng)副 產(chǎn)品配送體系，逐漸完善綠色市場體系、倉儲、加工、展示、觀光等一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)，最終形成以加工和城市物流配送為核心、企業(yè)供應(yīng)鏈管理平臺為紐帶、前后延伸為支撐的高起點、多功能、現(xiàn)代化的綜合性農(nóng)副產(chǎn)品流通體系。 . 具體的發(fā)展戰(zhàn)略要分為三步實施： 1）啟動期（含建設(shè)期 1 年）（ 2 年內(nèi)）：把初步構(gòu)建綠色安全蔬菜和水果物流配送體系作為本期發(fā)展目標，輻射京西果蔬消費市場，并利用市場交易的帶動作用發(fā)展倉儲、加工、配送、觀光等一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)，開始樹立品牌，同時以公司為購銷主體初步開展農(nóng)副產(chǎn)品的購銷業(yè)務(wù)。該時期實現(xiàn)占據(jù)主要客戶群市場 份額的 15%，全年銷售額達到 10 億元的目標。 2）發(fā)展期（ 3— 5 年）：經(jīng)過 3 年的市場開拓，努力成為北京市的綠色安全農(nóng)副產(chǎn)品的知名品牌，并進一步完善和發(fā)展倉儲、加工、配送、觀光、會展等相關(guān)產(chǎn)業(yè)和電子商務(wù)，加強與生產(chǎn)基地的縱向聯(lián)系，開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料銷售和農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣等關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)，形成有自己特色的農(nóng)副產(chǎn)品流通產(chǎn)業(yè)鏈。實現(xiàn)占據(jù)主要客戶群市場份額的 35%，全年銷售額達到 25 億元。 3）成熟期（ 6— 11 年）：完全確立北京地區(qū)綠色安全農(nóng)副產(chǎn)品流通行業(yè)的龍頭地位，通過企業(yè)購并或新建，完成農(nóng)副產(chǎn)品倉儲和加工配送中心的網(wǎng)點布置， 構(gòu)筑起北京市安全農(nóng)副產(chǎn)品流通體系。同時，將基礎(chǔ)設(shè)施、客戶、資本等各項資源優(yōu)化整合，全面進軍北京安全食品流通體系。整合從生產(chǎn)基地到零售的整個農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，使企業(yè)不但實現(xiàn)經(jīng)濟利益最大化，也能實現(xiàn)社會利益的最大化。實現(xiàn)占據(jù)主要客戶群市場份額的 50%，考慮到客戶群市場容量擴大，全年銷售額可達到 35 億元。 . 項目建設(shè)狀況 . 項目建設(shè)工期 本項目建設(shè)周期為 12 個月。 . 項目實施進度計劃 建設(shè)內(nèi)容主要包括倉儲、加工、配送區(qū)等土建工程，項目建設(shè)周期為 1年。具體實施進度如下： 可研報告、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計 從項目資金落實正式啟動 時計，共計 4個月。 土建工程 包括各倉儲、加工區(qū)、配套、公用等工程的建設(shè)、裝修，共計 6個月。 信息系統(tǒng) 包括所有信息系統(tǒng)和檢測系統(tǒng)的布設(shè)和調(diào)試，可與土建工程交叉進行，共計 5個月。 員工培訓(xùn)及試運行 共計 2個月。 具體實施進度計劃詳見表 71。 表 71 項目實施進度計劃 季度 項目 工程建設(shè)期 第一年 一季度 二季度 三季度 四季度 規(guī)劃設(shè)計階段 土建施工 設(shè)備選購、安裝調(diào)試 系統(tǒng)調(diào)試 員工培訓(xùn)及試運轉(zhuǎn) 第 8章 風(fēng)險控制 政策風(fēng)險控制 本項目具有較強的政策性，政策的傾向性對項目有很強的支持作用，一旦政策轉(zhuǎn)向可能對項目的進行有一定的影響。同時，食品是與人們生活息息相關(guān)的商品，在遇到國家宏觀調(diào)控時，可能受到諸如限價買賣等政策性影響，從而使本項目的利益受到損失。風(fēng)險控制將致力加強內(nèi)部管理，強化內(nèi)部監(jiān)控，努力降低成