【導(dǎo)讀】鶴峰華龍村商住樓開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告。恩施州工程咨詢公司1. 編制時(shí)間：2020年6月

　　

【正文】 報(bào)告 恩施州工程咨詢公司 31 土導(dǎo)致運(yùn)輸公路布滿泥土；晴天塵土飛揚(yáng)，雨天路面泥濘，影響行人和車輛過(guò)往和環(huán)境質(zhì)量。 棄土處置地不明確或無(wú)規(guī)劃亂丟亂放，將影響土地利用、河流流暢，破壞自然、生態(tài)環(huán)境，影響城市的建設(shè)和整潔。 棄土的運(yùn)輸需要大量的車輛，如在白天進(jìn)行，必將影響本地區(qū)的交通，使路面交通變得更加擁擠。 生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 減少揚(yáng)塵 工程施工中挖出的泥土，旱季風(fēng)致 揚(yáng)塵和機(jī)械揚(yáng)塵導(dǎo)致塵土飛揚(yáng)，影響附近居民和 機(jī)關(guān) 。為了減少工程揚(yáng)塵對(duì)周圍環(huán)境的影響，建議施 工 中遇到連續(xù)的睛好天氣又起風(fēng)的情況下，對(duì)棄土表面灑上些水，防止揚(yáng)塵。工程 施工單位 應(yīng)按照棄土處理計(jì)劃，及時(shí)運(yùn)走棄土，并在裝運(yùn)的過(guò)程中不要超載，裝土車沿途不灑落，車輛駛出工地前應(yīng)將輪子的泥土去除干凈，防止沿程棄土滿地，影響環(huán)境整潔，同時(shí)施工者應(yīng)對(duì)工地門前的環(huán)境實(shí)行保潔制度，一旦有棄土、建材撤落應(yīng)及時(shí)清掃。 施工噪聲的控制 工程施工開挖、運(yùn)輸車輛喇叭聲、發(fā)動(dòng)機(jī)聲、混凝土攪拌聲等造成施工噪聲 ， 為了減少施工對(duì)周圍居民 及機(jī)關(guān) 的影響，工程在距民舍200m 的區(qū)域內(nèi)不允許在晚上十一時(shí)至次日 早上 六時(shí)內(nèi)施工，同時(shí)應(yīng)在施工設(shè)備和方法中加以考慮，盡量采用低噪聲機(jī)械。對(duì)夜間一定要施工又要影響周圍居民環(huán)境的工地，應(yīng)對(duì)施工機(jī)械采取降噪措施，同時(shí)可在工地周圍或居民集中地周圍設(shè)立臨時(shí)的聲障之類的裝置，以保證居民區(qū)的聲環(huán)境質(zhì)量。 鶴峰華龍村商住樓開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 恩施州工程咨詢公司 32 施工現(xiàn)場(chǎng)廢物處理 工程建設(shè)需要很多工人，實(shí)際需要的人工數(shù)決定于工程 施工 單位的機(jī)械化程度。項(xiàng)目開發(fā)者及工程 施工 單位應(yīng)與當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系，及時(shí)清理施工現(xiàn)場(chǎng)的生活廢棄物，工程 施工 單位應(yīng)對(duì)施工人員加強(qiáng)教育，不隨意 亂丟棄物，保證工人工作生活環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量。 擬建項(xiàng)目滿足達(dá)標(biāo)排放、保護(hù)環(huán)境和生態(tài)、水土保持等政策法規(guī)的要求，生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施合理和可行。 地質(zhì)災(zāi)害影響分析 根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB500112020)附錄 A、分組規(guī)定，該地區(qū)地震烈度小于六度，設(shè)計(jì)基本地震加速度小于 ，區(qū)域穩(wěn)定性較好， 基本沒(méi)有地震安全隱患， 無(wú)設(shè)防特殊要求。 特殊環(huán)境影響 本項(xiàng)目 區(qū)內(nèi)不涉及歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝、自然景觀和自然保護(hù)區(qū)等特殊環(huán)境保護(hù)，本節(jié)內(nèi)容略。 第 7 章 經(jīng)濟(jì)影響分析 經(jīng) 濟(jì)影響分析是在完成對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益分析或經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效果分析之后，進(jìn)一步分析項(xiàng)目對(duì)區(qū)域、行業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的影響程度，為重大項(xiàng)目的審批和核準(zhǔn)、區(qū)域和產(chǎn)業(yè)政策的制定和調(diào)整提供依據(jù)。 鶴峰華龍村商住樓開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 恩施州工程咨詢公司 33 基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)取自《鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》中的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，其投入物 (包括土地、電力、勞力等特殊投入物 ） 、產(chǎn)出物的市場(chǎng)價(jià)格均由市場(chǎng)自由形成，可近似反映支付意愿或機(jī)會(huì)成本，因此不采用影子價(jià)格調(diào)整，其經(jīng)濟(jì)影響分析采用可研報(bào)告中的財(cái)務(wù)分析據(jù)。 投資估算 項(xiàng)目總投資估算為 ，其中：土地增值稅 元，開發(fā)建設(shè)成本為 。其開發(fā)建設(shè)成本分別由以下 12項(xiàng)構(gòu)成： 土地費(fèi)用： 4000萬(wàn)元； 前期工程費(fèi)用： ； 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)： 1165萬(wàn)元； 建筑安裝工程費(fèi)用： ； 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)： 0 萬(wàn)元； 開發(fā)間接費(fèi)： 0萬(wàn)元； 管理費(fèi)用： ； 銷售費(fèi)用： ； 開發(fā)期稅費(fèi)： 萬(wàn)元； 不可預(yù)見費(fèi)： ； 1利息： 897萬(wàn)無(wú)。 鶴峰華龍村商住樓開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 恩施州工程咨詢公司 34 銷售收入預(yù)測(cè) 華龍半島商住樓總建筑面積 143795㎡ ，可銷售總面積 122192㎡ ，銷售收入 萬(wàn)元。其中：商業(yè)建筑面積 18978㎡ ，銷售收入 萬(wàn)元；居住建筑面積 103214㎡ 銷售收入 萬(wàn)元。 銷售收入預(yù)測(cè)表 序號(hào) 樓房名稱 計(jì)量 單位 單價(jià) 建筑面 積 (M2) 可售面 積 (M2) 項(xiàng)目 套數(shù) 可售 套數(shù) 銷售收 入 (萬(wàn)元 ) 銷售模式 1 居住建筑 元 /㎡ 2689 103214 103214 854 854 按建筑面積 2 商業(yè) 建筑 元 /㎡ 6899 18978 18978 0 0 按建筑面積 3 地下車庫(kù) 元 /㎡ 0 21603 0 0 0 0 合計(jì) 0 143795 122192 0 0 總成本費(fèi)用 項(xiàng)目總成本費(fèi)用 萬(wàn) 元，其中：開發(fā)產(chǎn)品成本 萬(wàn)元，固定成本 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本 。 項(xiàng) 目 投 資（萬(wàn)元） 占總投資比（ %） 項(xiàng)目總投資 100 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用 盈利能力分析 項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入 萬(wàn)元，總成本 萬(wàn)元，可獲稅前利潤(rùn) 。項(xiàng)目繳納所得稅 萬(wàn)元，稅后可獲得利潤(rùn) 。 鶴峰華龍村商住樓開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 恩施州工程咨詢公司 35 主要財(cái)務(wù)指標(biāo) 銷售收入 總成本 所得稅前凈現(xiàn)金流量 所得稅 土地增值稅 稅后累計(jì) 凈現(xiàn)金流量 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 10000 稅后 累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ i=15%） 稅后利潤(rùn) 稅后全投資利潤(rùn)率 % 稅后資本金投資利潤(rùn)率 % 資產(chǎn)負(fù)債率 % 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 獲利性評(píng)價(jià) 成本利潤(rùn)率＝利潤(rùn) /成本 *100%＝ *100%＝%。 銷售利潤(rùn)率＝利潤(rùn) /銷售收入 *100%＝ *100%＝ %。 效率評(píng)價(jià) 投入產(chǎn)出率＝所有的產(chǎn)出收入 /所投入的總成本 *100%＝*100%＝ %。 信謄評(píng)價(jià) 流動(dòng)比率 。 資產(chǎn)負(fù)債率 。 鶴峰華龍村商住樓開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 恩施州工程咨詢公司 36 動(dòng)態(tài)獲利評(píng)價(jià) 累計(jì)稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量（ I＝ 15%）： 萬(wàn)元。 不確定性分析 盈虧平衡性分析 （ 1） BEP（產(chǎn)銷量） =年總固定成本 /（單位產(chǎn)品單價(jià)－單位產(chǎn)品變動(dòng)成本－單位產(chǎn)品銷售稅金與附加） =225776500/（ －－ ） =。 總銷量達(dá)到 平方米即可保本。 （ 2） BEP（生產(chǎn)能力利用率） =年總固定成本 /（年銷售收入－年總可變成本 －銷售稅金與附加）＊ 100%=（ －－ ）＊ 100%＝ %。 生產(chǎn)能力達(dá)到 %時(shí)即可保本。 （ 3） BEP（產(chǎn)品售價(jià)）＝（年總固定成本 /設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力） +單位產(chǎn)品可變成本＋單位產(chǎn)品銷售稅金與附加 =（ 225776500/）++＝ /平方米。 產(chǎn)品銷售均價(jià)達(dá)到 元 /平方米即可保本。 盈虧平衡圖 : 鶴峰華龍村商住樓開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 恩施州工程咨詢公司 37 圖上橫軸為因素變化幅度（ %），縱軸為全投資利潤(rùn)率（ %）， 紅色曲線表示投資成本變化，綠色曲線代表價(jià)格變化。 從圖上看出當(dāng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率剛好等于基準(zhǔn)收益率 15%時(shí)的價(jià)格變動(dòng)臨界點(diǎn)為負(fù) 28，即銷售價(jià)格下降到 28%時(shí)全投資利潤(rùn)率將變?yōu)樨?fù)數(shù)，產(chǎn)品銷售均價(jià)低于 /平方米時(shí)全投資利潤(rùn)率將變?yōu)樨?fù)；投資成本變動(dòng)臨界點(diǎn)為 37%，當(dāng)投資成本增加 37%時(shí)全投資利潤(rùn)率將變?yōu)樨?fù)，即當(dāng)投資超過(guò) 萬(wàn)元時(shí)全投資利潤(rùn)率將變?yōu)樨?fù)數(shù)。從盈虧平衡分析圖可直觀看到，臨界點(diǎn)分別為 28%和 37%，允許變動(dòng)范圍較寬，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，但由于在 平方米的建筑面積中有地下車庫(kù)面積 ，沒(méi)有銷售收入，可售面積只有 平方米，致使可售面積銷售要達(dá)到 平方米占可銷售面積的 %才能使項(xiàng)目達(dá)到內(nèi)部收益率15%，全投資利潤(rùn)率 %的預(yù)期目標(biāo)。 敏感性分析 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)敏感性分析，主要分析投資成本變化、銷售收入（價(jià)格）單個(gè)因素變動(dòng)時(shí)，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)年全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響程度。 敏感性分析圖 鶴峰華龍村商住樓開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 恩施州工程咨詢公司 38 圖中橫軸表示因素的變化幅度（ %），縱軸表示全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元），紅色曲線表示投資 成本變化，綠色曲線表示銷售收入變化。 由圖可以看出，在其他變動(dòng)因素變化率相同情況下，當(dāng)產(chǎn)品價(jià)格下降幅度超過(guò) 24%時(shí)，凈現(xiàn)值將由正變負(fù)，項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚?；?dāng)投資額增加的幅度超過(guò) 28%時(shí)，凈現(xiàn)值由正變負(fù)，項(xiàng)目變?yōu)椴豢尚?。本?xiàng)目中，價(jià)格變動(dòng)的影響大于投資額變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響，但都在充許范圍之內(nèi)，本項(xiàng)目有著較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。值得注意的是，產(chǎn)品價(jià)格的變化可能引起需求量的變化，從而引起市場(chǎng)銷售量的變化，在實(shí)際營(yíng)銷活動(dòng)中，要正確運(yùn)用好價(jià)格扛桿。 行業(yè)影響 該項(xiàng)目在鶴峰目前屬于地段最好、建筑 規(guī)模較大的樓盤之一，在行業(yè)內(nèi)具有重要地位，對(duì)鶴峰房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展方向具有重要影響。該項(xiàng)目的建設(shè)，將對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平，完善小區(qū)功能，實(shí)現(xiàn)物業(yè)科學(xué)管理，推進(jìn)公共配套服務(wù)產(chǎn)生積極的影響。對(duì)與房地產(chǎn)相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展拓寬發(fā)展空間。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響 （ 1）對(duì)項(xiàng)目地區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值的影響。項(xiàng)目實(shí)施可實(shí)現(xiàn)銷售收入 ，實(shí)現(xiàn)增加值 13232 萬(wàn)元。 （ 2）對(duì)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的影響。 本項(xiàng)目建成后，可增加縣城容美鎮(zhèn)城區(qū)住房 854 套，增加城市人口 2989 人，對(duì)鶴峰縣城鎮(zhèn)化水平貢獻(xiàn) 個(gè)百分點(diǎn)。 鶴峰華龍村商住樓開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 恩施州工程咨詢公司 39 （ 3）對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需的影響。本項(xiàng)目建設(shè)投資 ，相當(dāng)于鶴峰縣 2020年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的 9%，成為鶴峰固定資產(chǎn)投資的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，對(duì)建材、餐飲、運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)的發(fā)展具有較強(qiáng)的拉動(dòng)作用。 宏觀經(jīng)濟(jì)影響 項(xiàng)目的宏觀經(jīng)濟(jì)影響主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的實(shí)施將對(duì)武陵片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)、旅游服務(wù)業(yè)產(chǎn)生影響，并進(jìn)一步對(duì)該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生影響。項(xiàng)目與區(qū)域及國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)層面的發(fā)展支持服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向相一致，符合國(guó)家相關(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策、扶貧政策、環(huán)保政策、就業(yè)政策、收入分配政策要 求。 經(jīng)濟(jì)影響的具體表現(xiàn) 項(xiàng)目對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響 （ 1）項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)促進(jìn)和保障當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)有序高效運(yùn)行和可持續(xù)發(fā)展的貢獻(xiàn)。主要表現(xiàn)在項(xiàng)目建成后，可實(shí)現(xiàn)增加值 13232 萬(wàn)元，相當(dāng)于鶴峰縣 2020 年 GDP 的 4%，推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 （ 2）項(xiàng)目對(duì)區(qū)域資源開發(fā)和有效利用，優(yōu)化當(dāng)?shù)刭Y源配置的貢獻(xiàn)。主要表現(xiàn)在通過(guò)拓展城市空間，完善城市功能，提升城市品位，進(jìn)一步拉動(dòng)鶴峰旅游業(yè)發(fā)展，為有效開發(fā)和利用優(yōu)化配置鶴峰紅色文化景觀、綠色自然景觀、民族民俗景觀等旅游資源奠定了基礎(chǔ)。 （ 3）對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng) 濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。主要表現(xiàn)為能增加稅收 萬(wàn)元、企業(yè)利潤(rùn) 8689 萬(wàn)元、勞務(wù)工資 600萬(wàn)元、利息 897 萬(wàn)元、房租 150 萬(wàn)元。 鶴峰華龍村商住樓開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 恩施州工程咨詢公司 40 項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)業(yè)布局的影響 （ 1）項(xiàng)目與武陵片區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略和國(guó)家中長(zhǎng)發(fā)展規(guī)劃具有關(guān)聯(lián)性和較強(qiáng)的適應(yīng)性，項(xiàng)目在鶴峰的落地，是鶴峰縣落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院武陵片區(qū)連片扶貧發(fā)展規(guī)劃的重要舉措。 （ 2）對(duì)當(dāng)?shù)丶夹g(shù)進(jìn)步及對(duì)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的貢獻(xiàn)。項(xiàng)目屬于區(qū)域龍頭企業(yè)，將對(duì)鶴峰的房地產(chǎn)企業(yè)管理，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展特別是小區(qū)物業(yè)管理、完善小區(qū)功能方面發(fā)揮出重要的示范帶頭 作用。 （ 3）對(duì)城市化及空間布局的貢獻(xiàn)。表現(xiàn)在擴(kuò)大了鶴峰城市空間布局，拉開了城區(qū)骨架，形成楊柳潭新的城區(qū)，為康嶺新城建設(shè)奠定了基礎(chǔ)；可增加鶴峰縣城人口承載量 3200人，其中：直接增加城鎮(zhèn)人口 854 戶， 2989人；增加服務(wù)人口 211 人，對(duì)鶴峰縣城鎮(zhèn)化水平貢獻(xiàn) 個(gè)百分點(diǎn)。 項(xiàng)目對(duì)財(cái)政收支平衡的影響 （ 1）項(xiàng)目需要的當(dāng)?shù)丶皣?guó)家直接或間接財(cái)政資金投入。項(xiàng)目資金全部由企業(yè)自籌，無(wú)需國(guó)家及地方政府直接或簡(jiǎn)接財(cái)政資金投入。 （ 2）項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)丶皣?guó)家財(cái)政收入的貢獻(xiàn)。項(xiàng)目建成后增加各種稅費(fèi) 萬(wàn)元。 項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)的影響 （ 1）對(duì)培育鶴峰乃致武陵地區(qū)的旅游服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)環(huán)境、促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)秩序、提高資源配置效率有著極積的推動(dòng)作用。 （ 2）項(xiàng)目實(shí)施將形成鶴峰房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的新格局，通過(guò)先進(jìn)的華龍房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)、建設(shè)、管理模式的應(yīng)用，將打造出鶴峰城區(qū)新形象。 鶴峰華龍村商住樓開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 恩施州工程咨詢公司 41 項(xiàng)目對(duì)外匯收支的影響 對(duì)外匯的需求和項(xiàng)獻(xiàn)。在外匯需求和項(xiàng)獻(xiàn)方面