【導(dǎo)讀】蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒃蚇腿葿蚅袂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅蒆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇羃膁薆螀衿膀螈羅羋腿蒈袈膄膈薀肄肀膇螞袆羆膆螅蠆芄膅蒄裊膀芅薇蚈肆芄蠆袃芃荿蚆羈節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿艿蒅螂羅艿薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆薂蝿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莃薈袆肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒃蚇腿。螂肇薄蒃羇羃膁薆螀衿膀螈羅羋腿蒈袈膄膈薀肄肀膇螞袆羆膆螅蠆芄膅蒄裊膀芅薇蚈肆芄蠆袃芃荿蚆羈節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿艿蒅螂羅艿薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆薂蝿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莃薈袆肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒃蚇腿葿蚅袂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅蒆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇羃膁薆螀衿膀

　　

【正文】 ......................... 15 建 立監(jiān) 督 機(jī) 構(gòu)、 實(shí) 行 物業(yè) 公 司 早 期介 入 的 制度 ........... 15 防 止物 業(yè) 公 司和 開 發(fā) 商的 短 期 行 為 ..................... 16 加 強(qiáng)物 業(yè) 管 理公 司 隊(duì) 伍建 設(shè) ............................ 16 解 決 前期 物 業(yè) 管理 招 投 標(biāo)問 題 的 對(duì) 策 ....................... 16 從 仲裁 機(jī) 構(gòu) 方面 來 考 慮 ................................ 17 從 政府 方 面 來考 慮 .................................... 17 從 評(píng)標(biāo) 組 織 方面 來 考 慮 ................................ 17 從 制度 方 面 考慮 ...................................... 17 從 業(yè)主 方 面 來考 慮 .................................... 18 解 決 因物 業(yè) 承 接驗(yàn) 收 問 題的 對(duì) 策 ........................... 18 在 前期 首 先 要建 立 一 套完 善 的 接 管驗(yàn) 收 制 度 ............. 18 組 建一 個(gè) 合 法， 認(rèn) 真 負(fù)責(zé) ， 懂 行 的驗(yàn) 收 組 織 ............. 18 其 次嚴(yán) 把 驗(yàn) 收接 管 關(guān) .................................. 19 建 立一 套 房 修制 度 .................................... 19 解 決 物業(yè) 服 務(wù) 收費(fèi) 問 題 的對(duì) 策 ............................. 19 改 變業(yè) 主 的 觀念 ...................................... 19 改 變物 業(yè) 收 費(fèi)的 管 理 體制 .............................. 20 提 高物 業(yè) 管 理水 平 .................................... 20 對(duì) 現(xiàn)行 物 業(yè) 服務(wù) 收 費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn) 予 以 細(xì) 化 ..................... 21 前 期物 業(yè) 管 理期 間 的 收費(fèi) 項(xiàng) 目 予 以規(guī) 范 。 ............... 21 避 免采 用 法 律訴 訟 方 式解 決 ............................ 21 5 結(jié)論 ........................................................ 22 致謝 .......................................................... 23 參 考文 獻(xiàn) ..................................................... 24 5 1 引言 研究的背景與意義 前期物業(yè)管理是 物 業(yè) 管理 的 重 要環(huán) 節(jié) ， 物業(yè) 管 理 行 為發(fā) 展 的 諸多 困惑和糾紛都引發(fā) 自 前 期物 業(yè) 管 理中 。 前 期物 業(yè) 管 理 過程 中 業(yè) 主對(duì) 物 業(yè) 剛開始使用，物業(yè) 管 理 的工 作 任 務(wù)較 多 ， 業(yè)主 與 物 業(yè) 管理 企 業(yè) 之間 較 容 易產(chǎn)生糾紛。而前 期 物 業(yè)管 理 中 關(guān)于 房 屋 的質(zhì) 量 和 物 業(yè)的 收 費(fèi) 等具 體 問 題所 引發(fā) 的 物業(yè)管 理 企 業(yè)與 業(yè) 主 的糾 紛 尤 為普 遍 。 近 幾年 來 在 前期 物 業(yè) 管理期間所發(fā)生的 矛 盾 不僅 沒 有 得到 根 本 解決 ， 而 且 隨著 業(yè) 主 維權(quán) 意 識(shí) 及維權(quán)行為的增強(qiáng) ， 業(yè) 主與 開 發(fā) 商之 間 的 矛盾 日 益 突 出。 解決好前期物業(yè) 管 理 存在 的 問 題， 一 方面 有 利 于 實(shí) 現(xiàn)物 業(yè) 開 發(fā)建 設(shè)與使用維護(hù)的 “ 全 過 程 ” 物 業(yè) 管理 服 務(wù) 。因 為 采用 了 前 期 物 業(yè)管 理 就 可以在物業(yè)設(shè)計(jì)與 建 造 階段 及 時(shí) 發(fā)現(xiàn) 物 業(yè) 使用 功 能 與 使用 質(zhì) 量 上的 問 題 ，及 時(shí)進(jìn) 行 調(diào) 整 ， 避 免 因 開發(fā) 建 設(shè) 不合 理 而 引起 后 期 物業(yè) 管 理 質(zhì) 量糾 紛 。另一方面 有利于在 物 業(yè) 建設(shè) 期 間 實(shí)現(xiàn) 建 房 、用 房 、 管 房的 有 機(jī) 結(jié)合 。 在前期物業(yè)管理中， 物 管 企業(yè) 可 以 向開 發(fā) 商 提出 合 理 的 建房 建 議 ，保 證 房 屋的質(zhì)量，防止開 發(fā) 商 的短 期 行 為， 這 不但 能 完 善 物 業(yè)的 使 用 功能 ， 促 進(jìn)房產(chǎn)的銷售 ， 同時(shí) ， 有利 于 改 善開 發(fā) 商 ，物 業(yè) 企 業(yè) ，業(yè) 主 三 方之 間 的 關(guān)系，更重要的是 能 保 證業(yè) 主 的 長遠(yuǎn) 利 益 。前 期 物 業(yè) 管理 是 實(shí) 施物 業(yè) 管 理的 重要 基 礎(chǔ)， 是 后期 物 業(yè) 管 理的 前 提 ， 所以 規(guī)范 前 期物 業(yè) 管 理 至關(guān) 重 要。 我國前期物業(yè)管理研究的發(fā)展與現(xiàn)狀 物 業(yè)管 理 行業(yè) 在 我 國 還是 一 個(gè) 新興 的 行 業(yè) ,它 在我 國 發(fā) 展的 20 年中，取 得了 快 速 地發(fā) 展 ,但是 近 年來 物 業(yè) 管理 行 業(yè) 存在 的 問 題和 糾 紛 不斷 ，尤其是作為物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)和前提的前期物業(yè)管理存在著更多的問題。 因 此 不 少 專家 學(xué) 者 和物 業(yè) 管 理人 員 結(jié) 合前 期 物 業(yè)管 理 中 的 實(shí)踐 經(jīng) 驗(yàn)，對(duì)容易出現(xiàn)的問題 如： 早 期 介 入 滯 后 、 前 期 物 業(yè) 管 理 招 投 標(biāo) 不 規(guī) 范 、 物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善移交不完整、物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)“質(zhì)價(jià)不符” 進(jìn)行了 認(rèn)真 研 究 分析 ,為 前 期 物 業(yè)管 理 提 出了 很 多 有效 對(duì) 策 ，關(guān)于 前 期 物業(yè) 管 6 理 中 存在的問題 的 研 究 在我國 取得 了 很 大的 發(fā) 展 。 仰 恩 大 學(xué)法 律 系 李 淑 穎 教授 1指出 前 期 物 業(yè) 管 理是 實(shí) 施 物 業(yè) 管 理 非常重要的環(huán)節(jié) ，承認(rèn) 我 國 當(dāng) 前 前 期 物 業(yè) 管 理 法 律 制 度 中 存 在 諸 多 問 題 ， 并對(duì) 我國的前期物 業(yè) 管 理法 律 制 度提 出 自 己的 看 法 。 重 慶 大 學(xué)建 設(shè) 管 理 與 房 地 產(chǎn)學(xué) 院 王 貴 春 ， 傅 鴻源 2在“ 物 業(yè) 管 理 早期介入問題研究 ”中 指 出 早 期 介 入 的 時(shí) 間 最 早 應(yīng) 在 項(xiàng) 目 立 項(xiàng) 、 策 劃 階 段 進(jìn)行， 最遲不能超 過 封 頂 ， 還 提 出早 期 介 入費(fèi) 用 的 解 決方 案 。 深 圳 大 學(xué)建 筑 設(shè) 計(jì) 研 究 院 馬少 龍 3指出 前 期 物 業(yè)管 理 招 投 標(biāo) 作 為 推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營的重要措施，對(duì)“建管分離”起到了一定的作用 ， 但 從 實(shí) 施 情 況 看 ， 仍 存 在 一 些 問 題 ，如 前 期 物 業(yè) 管 理 招 投 標(biāo)定位不到位 ； 開 發(fā) 商 始 終 處 于 霸 權(quán) 地 位 ， 物 業(yè) 服 務(wù) 公 司 迫 于 開 發(fā) 商 的 壓力， 在和 開發(fā)商 簽訂 合 時(shí) 或 多或 少 維 護(hù)自 身 利 益， 從而 損 害 業(yè) 主的 利 益。 中 南 民 族 大 學(xué) 法 學(xué) 教 授 羅 衛(wèi) 平 4 主要是 探討 :前 期 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 是 否有資格與建設(shè)單位進(jìn)行承接驗(yàn)收 ?前 期 物 業(yè) 管 理 的 時(shí) 間 界 限 如 何 確 定 ?業(yè)主 大 會(huì) 成 立 前 ,建 設(shè) 單 位 能 否 向 主 管 部 門 申 請(qǐng) 在 物 業(yè) 管 理 區(qū) 域 內(nèi) 修 建 新的建筑物 ?若主管部門予以批準(zhǔn) ,是 否 意 味 行 政 侵 權(quán) ?羅衛(wèi)平教授 認(rèn)為 ,可以 賦予 前 期 物業(yè) 企 業(yè) 承接 驗(yàn) 收 的資 格 ,但 對(duì) 其 法律 效 果 應(yīng)予 以 完 善 。前 期物 業(yè)管 理 的 開始 ,以 物 業(yè) 上 的權(quán) 屬 性 質(zhì)屬 于 區(qū) 分所 有 權(quán) 為前 提 。前 期物 業(yè)管理于業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)終止。對(duì)于建設(shè)單位的申請(qǐng) ,只 要 建 設(shè) 單 位 不 是 唯 一 的 業(yè) 主 ,且申請(qǐng)未獲得全體業(yè)主同意 ,主管部 門的 批 準(zhǔn) 將 構(gòu)成 行 政 侵權(quán) 。 石 家 莊 職 業(yè)技 術(shù) 學(xué) 院 管 理 系 王艷青 5在 “ 淺談物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)難問題 ” 指 出： 前期 物 業(yè) 管 理收 費(fèi) 難 已成 為 制 約該 行 業(yè) 發(fā)展 的 瓶 頸 ,其 根源 在于物業(yè)管理消費(fèi)觀念滯后 ,物 業(yè) 管 理 市 場(chǎng) 化 低 ,服 務(wù) 質(zhì) 量 差 等 ,為此 ,加強(qiáng)物 業(yè) 管 理 法 規(guī) 宣 傳 ,推 行 招 投 標(biāo) 制 度 ,改 善 服 務(wù) 方 式 ,提 高 服 務(wù) 質(zhì) 量 成 為 1李淑穎 .前 期 物 業(yè) 管 理 法 律 研 究 [J].財(cái) 經(jīng) 縱 橫 .2020 年第 5 期 . 2王貴春 ,傅 鴻 源 . 物 業(yè) 管 理 早 期 介 入 問 題 研 究 [J].重 慶 建 筑 大 學(xué) 學(xué) 報(bào) .2020 第 2 期 . 3馬少龍 .對(duì) 前 期 物 業(yè) 管 理 招 投 標(biāo) 工 作 的 探 討 [J].住 宅 與 建 設(shè) 科 技 .2020 年第 8 期 . 4羅衛(wèi)平 .前 期 物 業(yè) 管 理 若 干 問 題 研 究 [J].中 南 民 族 大 學(xué) 學(xué) 報(bào) ( 人 文 科 學(xué) 版 ).2020 年第 5 期 . 5王艷青 .淺談 前期 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 收 費(fèi) 難 問 題 [J].石 家 莊 職 業(yè) 技 術(shù) 學(xué) 院 學(xué) 報(bào) .2020 年第 5 期 . 7 燃眉之急。 另外，還有物業(yè)管理人員根據(jù)自身在前期物業(yè)管理活動(dòng)中的經(jīng)驗(yàn)，分析前期物業(yè)管理的具體活動(dòng)，包括 業(yè)主入住裝修 、 公共設(shè)施設(shè)備 、資料 檔案 的管理 等 方 面 來分 析 前 期物 業(yè) 管 理。 綜上所 述 ， 目 前 國 內(nèi) 關(guān) 于 前 期 物 業(yè) 管 理 的 研 究 大 都 是 集 中 在 前 期 物業(yè)管理存在的問題和對(duì)策上， 大部分 文 章 是 側(cè) 重 前 期 物 業(yè) 管 理 的 某 個(gè) 具體的環(huán)節(jié)，如：招投標(biāo)、服務(wù)管理合同、交接驗(yàn)收等來入手分析前期物業(yè)管理，也有從法律的角度分析前期物業(yè)管理合同、前期物業(yè)管理主體等來 分析如何規(guī)范前期物業(yè)管理。 而 本文 通 過 調(diào) 查 統(tǒng) 計(jì) ， 將發(fā)生在前期物業(yè)管理中的問 題 量 化， 從 而 嘗試 解 決 我國 前 期 物 業(yè)管 理 存 在的 問 題 。 本文 研究內(nèi)容與方法 研究 內(nèi)容 ： （ 1） 前 期 物 業(yè)管 理 的 界定 ，從 當(dāng) 前 關(guān)于 前 期 物 業(yè)管 理 的 法律 法 規(guī) 分析 前期物業(yè)管理 的 內(nèi)容 和意義。 （ 2） 結(jié) 合 前 期物 業(yè) 管 理的 立 法 上和 實(shí) 踐 中存 在 的 問題 ， 從前 期 物 業(yè)管理的各個(gè)具體 實(shí) 施 的環(huán) 節(jié) 來 分析 前 期 物業(yè) 管 理 存 在的 問 題 。 （ 3） 具 體 分 析研 究 前 期物 業(yè) 管 理中 容 易 出現(xiàn) 的 問 題， 提 出相 應(yīng) 的 對(duì)策建議。 研究 方法 ： 本文應(yīng)用文獻(xiàn)挖 掘 方 法， 具 體 過程 如 下 ： （ 1） 通 過 對(duì) 文獻(xiàn) 資 料 研究 的 基 礎(chǔ)上 ，總 結(jié) 前 期 物業(yè) 管 理 存在 的 九大問題 。 （ 2） 在 中 國 知網(wǎng) 中 對(duì) 所提 出 的 問題 進(jìn) 行 文獻(xiàn) 檢 索， 統(tǒng) 計(jì) 當(dāng)前 學(xué) 者 對(duì)各個(gè)問題的研究 文 獻(xiàn) 數(shù)目 ， 算 出各 個(gè) 問 題所 占 比 例 ，得 出 各 個(gè)問 題 的 重要程度 并且進(jìn)行 排 列 。 （ 3） 具 體 的 分析 前 四 個(gè)主 要 問 題， 得 出 相應(yīng) 的 對(duì) 策建 議 ，來 完 善 我國的前期物業(yè)管 理 。 8 前期物業(yè)管理的 基本內(nèi)容 分析 前期物業(yè)管理的基本概念 根 據(jù)《 物業(yè) 管 理 條例 》 第二 條 的 規(guī)定 :物 業(yè) 管 理 是指 業(yè) 主 通過 選 聘 物業(yè)管理企業(yè)，由 業(yè) 主 和物 業(yè) 管 理企 業(yè) 按 照物 業(yè) 服 務(wù) 合同 約 定 ，對(duì) 房 屋 及配套的設(shè)施設(shè)備 和 相 關(guān)場(chǎng) 地 進(jìn) 行維 修 、 養(yǎng)護(hù) 、 管 理 ，維 護(hù) 相 關(guān)區(qū) 域 內(nèi) 的環(huán)境衛(wèi)生和秩序 的 活 動(dòng)。 物 業(yè) 管理 包 括 前期 物 業(yè) 管 理和 日 常 物業(yè) 管 理 ，前期物業(yè)管理是 指 在 業(yè)主 、 業(yè) 主大 會(huì) 選 聘物 業(yè) 管 理 企業(yè) 之 前 ，由 建 設(shè) 單位選聘物業(yè)管理 企 業(yè) 實(shí)施 的 物 業(yè)管 理 。 前期 物 業(yè) 管 理按 照 時(shí) 間劃 分 可 以分 為兩 個(gè) 階 段 :第一 階 段 是 從項(xiàng) 目 初 始至 工 程 竣工 驗(yàn) 收 合格 為 止 ，對(duì)于 物業(yè) 管理 企 業(yè) 而言 可 以 稱為 “ 早期 物 業(yè) 管理 介 入”，這 個(gè) 階 段的 物 業(yè) 管理 活動(dòng)通常由開發(fā)公 司 自 己負(fù) 責(zé) ； 第二 階 段 是從 工 程 驗(yàn)