【導(dǎo)讀】Singapore–referredtohereas“StrataDevelopmentA”and“StrataDevelopmentB”.

　　

【正文】 Management,Vol 26 ,. 8 譯文一： 新加坡住宅區(qū)物業(yè)管理體系的選擇 兩個(gè)住宅區(qū)的案例研究 這一部分提供了一個(gè)關(guān)于新加坡兩個(gè)住宅小區(qū)的案例研究 在這里稱為“住宅小區(qū) A”和“住宅小區(qū) B”。該案例展示了兩個(gè)小區(qū)的物業(yè)管 理體系選擇以及它們各自的影響。 從對(duì)兩個(gè)小區(qū)物業(yè)經(jīng)理和代管人的采訪中可以確定，每個(gè)住宅小區(qū)不同的物業(yè)管理體系是匹配于它們本身的。這為其他小區(qū)在物業(yè)管理體系的選擇上提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。 住宅區(qū)的選擇案例 對(duì)這兩個(gè)小區(qū)的案例研究基于以下條件： ? 地理位置：這兩個(gè)住宅區(qū)在新加坡主要居住區(qū)中，且兩者極為臨近，這樣，它們就具有相似的區(qū)位屬性，如建筑間距和公交道路。 ? 年齡：兩個(gè)小區(qū)的建成時(shí)間是相近的，住宅小區(qū) A 是 1977 年，住宅小區(qū) B是 1979 年。住宅區(qū)年齡相仿的意義在于它提供了一個(gè)關(guān)于兩個(gè) 小區(qū)物理磨損和所需維修程度的較好比較。 ? 土地使用年限：兩個(gè)小區(qū)有相同的土地使用年限，都是 999 年。 ? 不同的管理體系：住宅小區(qū) A 選擇的是內(nèi)部管理組織來(lái)負(fù)責(zé)小區(qū)管理，而住宅小區(qū) B 則委托代理人進(jìn)行管理。 ? 數(shù)據(jù)可靠性：這兩個(gè)小區(qū)的管理委員會(huì)主席、物業(yè)經(jīng)理、代理人都能積極提供研究所需的信息。 住宅小區(qū) A 住宅小區(qū) A 是主要居住區(qū)中的一個(gè)小區(qū)，它由 470 戶住房組成，其中 38 幢別墅、 6 個(gè)商鋪，剩下的則是 5 棟高樓。它的土地使用年限是 999 年，自該小區(qū)1977 年建立以來(lái)，它一直采用內(nèi)部管理組 織來(lái)監(jiān)管物業(yè)及設(shè)施。 僅有一次，是短短的六個(gè)月時(shí)間，當(dāng)時(shí)小區(qū)正在尋找新的物業(yè)經(jīng)理，一個(gè)代理人才被任命為顧問(wèn)。但即便如此，這位代理人也從未參與管理委員會(huì)或內(nèi)部管理組織的事務(wù)中。這位指定代理人的作用只限于當(dāng)管理委員會(huì)或內(nèi)部管理組織在小區(qū)管理過(guò)程中遇到任何突發(fā)問(wèn)題時(shí)擔(dān)任顧問(wèn)。 9 住宅小區(qū) A 的內(nèi)部管理組織由 28 個(gè)成員組成，該物業(yè)經(jīng)理承認(rèn)在新加坡采用這種規(guī)模的內(nèi)部管理組織的住宅小區(qū)是很少的。在物業(yè)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的團(tuán)隊(duì)，所有成員都直接聽(tīng)命于小區(qū)管理公司。 持有物業(yè)管理文憑的物業(yè)經(jīng)理，手下有一名物業(yè)主管，一名保安主管、一名行政 主管和兩名會(huì)計(jì)。另外，這位物業(yè)主管帶領(lǐng)著一個(gè)由 6 名維修工組成的小組負(fù)責(zé)小區(qū)的日常維修。包括小區(qū)水艙和泵的日常維修，以及所以出故障的電氣裝置的修理和替換。這位保安主管領(lǐng)導(dǎo)一個(gè)由 16 名保安組成的小組，負(fù)責(zé)在小區(qū)的三個(gè)出入口分派保安站崗和各處巡邏以保障小區(qū)的安全。只有清潔和廢棄物處理不是由該小區(qū)的內(nèi)部管理組織負(fù)責(zé)，而是外包給外部清潔公司。 這種整個(gè)團(tuán)隊(duì)直接受命于管理公司的方式，在指揮和控制上比采用代理人方式更有效。因?yàn)樗袉T工都向他反映問(wèn)題，物業(yè)經(jīng)理就能更好地了解日常事件及情況，并能很快應(yīng)對(duì)那些情況或者它們引發(fā)的 緊急事件。 這位物業(yè)經(jīng)理還指出除了內(nèi)部管理組織的本職工作方面，他還看到了員工對(duì)雇主表現(xiàn)出的高度誠(chéng)信和忠誠(chéng)，這與由代理公司承擔(dān)管理的小區(qū)形成鮮明的對(duì)比。代理公司的義務(wù)往往直接導(dǎo)向雇主，而不是分派工作的管理委員會(huì)。 關(guān)于住宅小區(qū) A 的案例告訴我們，采用內(nèi)部管理組織不僅給予而且要求管理委員會(huì)擁有比代理公司更大的權(quán)力去控制小區(qū)發(fā)展方向。這種控制，在小區(qū)日常運(yùn)作以及管理委員會(huì)的規(guī)劃和長(zhǎng)期目標(biāo)和策略的實(shí)施中都可以轉(zhuǎn)化為更好的管理。然而，必須強(qiáng)調(diào)的是，這種成功的體系很大程度上依賴于一個(gè)忠誠(chéng)度高且有能力的的管理委員會(huì)辦公體系 。這個(gè)委員會(huì)由專門(mén)的成員組成，用于監(jiān)管內(nèi)部管理組織，同時(shí)由物業(yè)經(jīng)理進(jìn)行指揮。關(guān)于住宅小區(qū) A 管理委員會(huì)的研究指出，這樣的管理委員會(huì)主要由在房地產(chǎn)事務(wù)上有知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，并希望通過(guò)承擔(dān)對(duì)內(nèi)部管理組織的監(jiān)管來(lái)實(shí)現(xiàn)自己價(jià)值的退休人員組成。這樣看來(lái)，年齡、教育情況、業(yè)主子公司的雇傭狀況都成為相關(guān)的問(wèn)題。管理委員會(huì)的主要目的在于主管幾乎所有方面的運(yùn)行和各種業(yè)務(wù)，員工們也認(rèn)為在代理公司中這些職能將減少。而管理委員會(huì)在大會(huì)上被業(yè)主子公司推選，這意味著大多數(shù)業(yè)主是贊成這種管理模式的。 住宅小區(qū) B 住宅小區(qū) B 也是主要居住區(qū)中的一個(gè)小區(qū)，和住宅小區(qū) A 一樣，它的土地使 10 用期限是 999 年。它由 623 戶住房組成，包含兩棟八層高的露天樓、三棟十四樓高的平頂樓和兩棟十六層高的塔式高層住宅。從 1979 年建成并落戶以來(lái)，它一直由同一家代理公司負(fù)責(zé)物業(yè)和設(shè)施管理。這似乎與早期的認(rèn)為雇用代理人很可能會(huì)缺乏持續(xù)性的論述相反。 在 BMSMA 第六十六章中提到，一個(gè)代理人任期最多只有三年。代理人的改變會(huì)引起小區(qū)運(yùn)行的中斷。然而，住宅小區(qū) B 的案例證明不只是內(nèi)部管理組織的持續(xù)管理才有益，該小區(qū)從 1979 年完工以來(lái)一直由同一家代理公司提 供服務(wù)，這也是有益的。 盡管每個(gè)新的管理委員會(huì)都會(huì)有人員流動(dòng)，住宅小區(qū) B 的代理公司卻恒定不變并發(fā)揮著相應(yīng)的協(xié)調(diào)管理作用。這已經(jīng)證明采用代理人管理物業(yè)對(duì)小區(qū)是有利的，代理人能在管理委員會(huì)遇到任何舉棋不定的問(wèn)題時(shí)提供建議以及繼續(xù)完成小區(qū)的長(zhǎng)期目標(biāo)和發(fā)展戰(zhàn)略。 住宅小區(qū) B 案例中，代理公司的優(yōu)勢(shì)很明顯地體現(xiàn)出來(lái)，那是 2020 年，當(dāng)時(shí)一個(gè)物業(yè)主管向代理公司遞交辭呈。在短短的一個(gè)月內(nèi)，要找到一名新的物業(yè)主管并任命他，還要確保這名新的物業(yè)主管與舊主管順利交接工作。代理公司能夠從現(xiàn)有的已經(jīng)培訓(xùn)過(guò)的員工中迅速更換，而假如小區(qū) 采用內(nèi)部管理組織來(lái)管理，這則是一個(gè)較艱難的任務(wù)。公司定期招聘并培訓(xùn)新員工的政策能防止在過(guò)渡階段小區(qū)物業(yè)主管的更換上升為更嚴(yán)重的問(wèn)題和衍生出管理或運(yùn)營(yíng)上的問(wèn)題。 至于為什么住宅小區(qū) B 管理委員會(huì)一直使用代理人主要原因，是因?yàn)檫@是他們?nèi)蚊砣说囊环N經(jīng)驗(yàn)和方法。也可以說(shuō)是歸功于不同小區(qū)通過(guò)代理公司來(lái)管理和解決問(wèn)題而獲得的寶貴經(jīng)驗(yàn)。 住宅小區(qū) B 的案例表明，首先，代理公司的奉獻(xiàn)精神和辦事能力是小區(qū)能夠有效運(yùn)行的主要因素。其次，管理委員會(huì)和代理公司在信任和信心的基礎(chǔ)上共建開(kāi)放、和諧的關(guān)系是很有必要的。另外，這種關(guān)系不僅 應(yīng)該存在于任命一個(gè)專業(yè)人員的時(shí)候，還應(yīng)存在于代理公司在嚴(yán)格評(píng)估下履行職責(zé)以證明其在每一次年度大會(huì)后的連任是正當(dāng)?shù)摹](méi)有以上的因素，住宅小區(qū) B 的管理委員會(huì)還能連續(xù)委托同一家代理公司來(lái)提供服務(wù)，這是不太可能的。 歸納與總結(jié) 本文考察了新加坡主要居住區(qū)中兩個(gè)可行的物業(yè)管理體系：通過(guò)委托代理人 11 和通過(guò)使用內(nèi)部管理組織。該案例對(duì)新加坡的兩個(gè)主要住宅小區(qū)進(jìn)行了簡(jiǎn)單介紹，目的是展示新加坡兩個(gè)具有相同的年齡、土地使用期限和區(qū)位屬性的小區(qū)，都曾成功運(yùn)用不同的物業(yè)管理體系。 在考察了這兩種體系的正反面之后，我們可以知道，似乎沒(méi)有 更優(yōu)越的體系能服務(wù)于該主要居住區(qū)的物業(yè)管理了。影響和決定物業(yè)管理體系的選擇是多種多樣的，案例的調(diào)查結(jié)果顯示，委托代理人來(lái)管理住宅小區(qū)具有以下優(yōu)勢(shì)： ? 一般而言，按照政府和專業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置的多種行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，一種更高的專業(yè)水平可以在代理人身上實(shí)現(xiàn)。 ? 代理公司的技術(shù)投入使得管理公司能享有更高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。 ? 管理公司能充分享有代理公司提供的資源。 ? 管理公司能節(jié)省成本。 然而，委托代理人也有一些不足： ? 目前，還沒(méi)有認(rèn)證引入代理公司的要求，也沒(méi)有立法來(lái)保證最低水平的專業(yè) 標(biāo)準(zhǔn)。 ? 管理公司按月支付給代理公司的費(fèi)用超出了該小區(qū)進(jìn)行適當(dāng)維修的必要成本和費(fèi)用。 ? 在要做重要且快速的決定時(shí)，他們?cè)诳刂坪蜏贤ㄉ贤蝗鐑?nèi)部管理組織。 ? 代理公司的多元化利益要求也不利于管理公司和住宅小區(qū)。 另外，雇用使用內(nèi)部管理組織具有以下好處： ? 管理公司雇用內(nèi)部管理組織能夠解決連續(xù)性問(wèn)題。 ? 因?yàn)槭侵苯舆\(yùn)用內(nèi)部管理組織，管理委員會(huì)能對(duì)內(nèi)部管理組織進(jìn)行更好的控制和溝通。 而雇用內(nèi)部管理組織的缺點(diǎn)包括以下幾個(gè)方面： ? 比起雇用專業(yè)的代理人，管理公司所 期待的標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低。 ? 根據(jù)可替代性責(zé)任原則，管理公司要為內(nèi)部管理組織的行為和過(guò)失承擔(dān)責(zé)任。 研究結(jié)果表明，在兩種物業(yè)管理體系中作選擇時(shí)，如果管理公司首先考慮的是實(shí)用和高效，那么最好選擇專業(yè)的代理人。另一方面，如果管理委員會(huì)由具有 12 足夠驅(qū)動(dòng)力、忠誠(chéng)度、知識(shí)水平，并且自愿將自己的時(shí)間奉獻(xiàn)給小區(qū)的成員組成，那么最好選擇內(nèi)部管理組織，這樣，管理委員會(huì)可以直接運(yùn)行、控制小區(qū)日常和長(zhǎng)期的操作。 出處 :Alice Christudason:新加坡住宅區(qū)物業(yè)管理體系的選擇 [J].物業(yè)管理 ,2020,2(26):P97111.