【導(dǎo)讀】物業(yè)是由英語property引譯而來。含義為財(cái)產(chǎn)，資產(chǎn)，擁有物，房地產(chǎn)。從管理的角度來說，物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備，設(shè)施和場。層或多層住宅樓，寫字樓，商業(yè)大廈，賓館，停車場等；同時(shí)物業(yè)也是單元房地產(chǎn)的稱謂，4超高建筑，30層以上，100米以上。物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理。物業(yè)管理是一種服務(wù)性行業(yè)，屬第三產(chǎn)業(yè)。使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提。無償?shù)?，物業(yè)管理是市。物業(yè)管理是對房屋設(shè)備設(shè)施實(shí)行多功。物業(yè)管理是產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)在、選聘物業(yè)管理企業(yè)，物管企業(yè)也有權(quán)接受或不接受選聘，簽訂物業(yè)管理委托合同，物業(yè)管理企業(yè)于產(chǎn)權(quán)人和使用。物業(yè)管理涉及到方方面面。專業(yè)化的管理，有物業(yè)管理企業(yè)來全面負(fù)責(zé)和承擔(dān)管理責(zé)任。以上是物業(yè)管理的基本特點(diǎn)。二者結(jié)合才能實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的預(yù)期目標(biāo)。物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國，奧克維姬。希爾女士為其名下出租的物業(yè)

　　

【正文】 指違約方按照法律規(guī)定和合同約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。是違約方承擔(dān)違約責(zé)任的法定方式之一。違約金主要 是為了用經(jīng)濟(jì)制裁的手段督促合同雙方嚴(yán)格信守合同條款和履行合同義務(wù)。如：某些費(fèi)用未能及時(shí)付給物企，短時(shí)間內(nèi)未給管理帶來明顯的損失，但肯定會(huì)使物企資金周轉(zhuǎn)不靈而直接影響物業(yè)管理整體工作。用違約金制裁業(yè)主委員會(huì)，可能會(huì)防止發(fā)生。 （ 2） 賠償金 是違約方的違約行為給對方造成損害事實(shí)時(shí)，單處違約金仍不足以補(bǔ)償其經(jīng)濟(jì)損失，則應(yīng)由違約方支付給對方一定數(shù)額的損失補(bǔ)償費(fèi)。必備 4 個(gè)條件： 違約行為 主觀上有過錯(cuò) 違約行為給對方造成損害事實(shí) 違約行為與損害事實(shí)之間有因果關(guān)系 （五） 違約責(zé)任的免除 由于不可抗力造成的違約可免責(zé)。不可抗 力是當(dāng)事人不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。如自然災(zāi)害 四 違反業(yè)主公約的行為及其處理 （一）業(yè)主公約是全體業(yè)主及使用人共同制定又共同遵守發(fā)行為準(zhǔn)則，是一種自我約束的公共契約。目的是為維護(hù)物業(yè)的正常使用，保證全體業(yè)主和使用人的整體利益。但業(yè)主公約不是法它只能約束因物權(quán)而產(chǎn)生的客觀行為。 （二）違反業(yè)主公約行為的處理 個(gè)別業(yè)主和使用人違反業(yè)主公約的行為，影響到他人或整體利益，就應(yīng)該給予處理。可先由業(yè)主委員會(huì)和物企進(jìn)行調(diào)解；調(diào)解不成，應(yīng)根據(jù)行為的性質(zhì)和程度按違約行為的處理方式和程序提請政府主管部門調(diào)解裁決 或申請仲裁及訴訟。 案例一 張某居住在某小區(qū)的六樓，平時(shí)酷愛養(yǎng)花，并經(jīng)常把花盆擺在陽臺的窗臺上。一天居住在同小區(qū)的李某下班回家，時(shí)值臺風(fēng)來襲，電視臺已播報(bào)過臺風(fēng)緊急警報(bào)，提醒市民注意預(yù)防，李某走至張某家樓下時(shí)，剛好一盆花被大風(fēng)吹落，擊中李某頭部，李某被擊昏在地，血流不止。后幸被鄰居發(fā)現(xiàn)，送醫(yī)院救助及時(shí)，脫離了生命危險(xiǎn)，當(dāng)公安機(jī)關(guān)調(diào)查到張某時(shí)，其辯稱，花不是他的，但是有鄰居證實(shí)，花是他養(yǎng)的，且親眼見到從其家窗臺上掉落，張又稱就算花是他的，他也不是故意的，不負(fù)責(zé)任。于是李某將張某訴至法院，并將小區(qū)物業(yè)管理公司列成共同被告。 分析：根據(jù)民法通則 106 條 2款規(guī)定：“公民、法人由于過錯(cuò)侵害國家集體的財(cái)產(chǎn)、侵害他人的財(cái)產(chǎn)、人身的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任?！? 126條規(guī)定：“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外?！? 本案中，張某對其擺放的花盆有所有權(quán)，他同時(shí)就是花盆的管理人，張某不能證明其對花盆進(jìn)行了必要的管理和采取了必要的安全措施，特別是當(dāng)臺風(fēng)來襲時(shí)，張某應(yīng)預(yù)見到可能因大風(fēng)將花盆吹落而并未采 取安全加固措施，因此其有過錯(cuò)，應(yīng)對侵害行為負(fù)責(zé)。 物業(yè)公司對在本小區(qū)內(nèi)的安全隱患有管理巡查、提示的責(zé)任，如果物業(yè)公司對張某進(jìn)行過提示，而張某不聽從勸告，物業(yè)公司盡到提示職責(zé)，可免責(zé)，如果物業(yè)公司并未對該安全隱患進(jìn)行必要的提示和管理，則應(yīng)負(fù)相應(yīng)責(zé)任。 (所以，要求物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)存在的安全隱患應(yīng)進(jìn)行及時(shí)的管理，提示。 ) 案例二 王小姐在某小區(qū)居住，一天早上，她突然跑到物業(yè)公司稱其前天晚上停放的一輛紅色跑車在小區(qū)停車場丟失，保安負(fù)責(zé)人馬上找當(dāng)晚值班的保安詢問，保安員仔細(xì)回憶，并查找當(dāng)晚值班記錄，并沒有該 車停放的記錄，王小姐也沒有停車小票。半個(gè)月后，物業(yè)公司接到起訴書，某保險(xiǎn)公司將物業(yè)公司告上法庭，要求賠償車輛丟失的損失。 分析：本案為保管合同范疇，根據(jù)合同法第 367 條， 368條之規(guī)定“保管合同自保管物交付時(shí)成立，但當(dāng)事人另有約定的除外?！?，“寄存人向保管人交付保管物的，保管人應(yīng)當(dāng)給付保管憑證，另有交易習(xí)慣的除外。”可見，保管合同的成立，以保管物的交付為必要條件，以保管憑據(jù)為成立依據(jù)，根據(jù)民事訴訟法的舉證原則“誰主張，誰舉證”，本案的舉證責(zé)任在保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司在向王小姐支付了保險(xiǎn)賠償金后，取得代位追償 權(quán)。有權(quán)向物業(yè)公司主張賠償，但是保險(xiǎn)公司沒有證據(jù) (即指停放憑據(jù) )證明王小姐的車停放在小區(qū)停車場內(nèi)，即無法證明車輛保管合同的成立，因此，物業(yè)公司與王小姐之間不存在保管合同關(guān)系，物業(yè)公司不承擔(dān)該車輛的賠償責(zé)任。 案例三 張先生在某住宅小區(qū)購買商品房一套，經(jīng)過精心裝修后，喜遷新居，入住不久，便發(fā)現(xiàn)房屋水管漏水，墻體裂縫，遂到樓上錢某家查看。原來，錢某在裝修時(shí)，敲掉了承重墻，改變了建筑結(jié)構(gòu)和原來的水管鋪設(shè)路線。張某請來檢測機(jī)構(gòu)，經(jīng)檢測認(rèn)定是錢的行為導(dǎo)致房屋出現(xiàn)問題，且有繼續(xù)擴(kuò)大的危險(xiǎn)，張要求錢恢復(fù)承重墻和水 管線路。錢不理，稱自己的房屋，愛怎么干就怎么干，與他人無關(guān)，張某無奈訴至法院。 分析：本案屬民法范疇相鄰權(quán)問題。 相鄰權(quán)是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相鄰不動(dòng)產(chǎn)所有人 (占有、使用人 )在對不動(dòng)產(chǎn)行使占有、使用、收益、處分權(quán)時(shí)，相互間應(yīng)給予便利與接受限制而產(chǎn)生的民事權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。 本案中，張和錢屬房屋上下層相鄰關(guān)系，為了對方房屋的居住質(zhì)量和安全，彼此應(yīng)在裝修時(shí)受到一定的限制，尊重對方的合法權(quán)益。錢敲掉承重墻，改變墻體結(jié)構(gòu)，又改變了水管的鋪設(shè)線路，損害了張某房屋的居住質(zhì)量并危及了房屋的安全，侵犯了張某的合 法權(quán)益，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。同時(shí)錢某的行為也違反了建設(shè)部頒布的《家庭裝飾裝修管理?xiàng)l例》中“不得擅自拆改承重墻體”的相關(guān)規(guī)定，屬違法行為，應(yīng)消除危險(xiǎn)，恢復(fù)原狀，賠償經(jīng)濟(jì)損失。此外，物業(yè)公司在錢某實(shí)施上述行為時(shí)未加以制止，人民法院將物業(yè)公司列為共同被告，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 案例四 李老太住在某大廈，一天正值臺風(fēng)來臨，大堂地面積水濕滑。李老太在大廈的大堂摔倒，受傷住院花了幾百元藥費(fèi)，李老太向大廈物業(yè)管理公司要求賠償醫(yī)藥費(fèi)和精神損失費(fèi)，否則就將到法院起訴，物業(yè)公司則認(rèn)為摔倒是李老太自己不小心造成的，自己不應(yīng)承 擔(dān)責(zé)任，雙方爭執(zhí)不下。 分析：大廈的大堂屬物業(yè)的公共設(shè)施部分，屬物業(yè)公司管理范圍，物業(yè)公司有責(zé)任保證該區(qū)域的使用安全。 根據(jù)民法 106 條 2 款規(guī)定：公民、法人由于過錯(cuò)侵害國家的、集體的財(cái)產(chǎn)，侵害他人的財(cái)產(chǎn)、人身的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。沒有過錯(cuò)的，但法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)。因此，是否承擔(dān)民事責(zé)任，主要看行為人是否有過錯(cuò)。 本案中，物業(yè)公司和李老太都可能有過錯(cuò)，物業(yè)公司作為大廈的物業(yè)管理者應(yīng)保證大廈內(nèi)的安全 (包括通行安全 )，特別是臺風(fēng)來臨時(shí)，大堂內(nèi)地面積水很容易造成行人摔倒，物業(yè)公司應(yīng)預(yù)見到危險(xiǎn)可能發(fā) 生，并應(yīng)采取相應(yīng)措施，如及時(shí)清掃積水，擺放“地面濕滑，請注意”、“小心地滑”等警示標(biāo)志提醒行人注意或鋪設(shè)防滑膠等防滑用具，如果物業(yè)公司并未采取措施則應(yīng)負(fù)相應(yīng)責(zé)任，如果已采取必要的防護(hù)措施，可免責(zé)。 李老太作為完全民事行為能力人應(yīng)對其行為負(fù)完全責(zé)任，她應(yīng)預(yù)見到地面濕滑可能會(huì)摔倒受傷，如果她輕信可以避免則其主觀上疏忽大意，存在過失，有過錯(cuò)應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，同時(shí)，她應(yīng)采取必要的防護(hù)措施，如穿防滑雨鞋，小心行走等，如果她未采取相應(yīng)措施，則應(yīng)負(fù)相應(yīng)責(zé)任。最后，李老太若是有意摔倒則為主觀上的故意，應(yīng)負(fù)完全民事責(zé)任。