【導讀】添磚加瓦，與招商地產一起共同描述純正蛇口的生活故事。體進行了分析，并提出了初步的管理設想。我們還多次深入施工現(xiàn)場，了解雍華府準業(yè)主的心聲，以透徹領悟招商地產設計理念。的卻又是任意的。根據(jù)招商地產招標書的要求，我們一次次地溶入未。來雍華府的意境當中。標準三年內不變，華府管理成為住宅經典，永續(xù)招商地產締造的純正蛇口生活故事。第一節(jié)雍華府人員需求分析…………………圍、市場定位和營銷策略為物業(yè)管理公司提供了服務延伸空間。祥融物業(yè)針對雍華府的設計初衷和特色展現(xiàn)，在對目標。利用社會資源，為單個業(yè)主提供各類深層的、個性化的服務?？梢哉f，雍華府是豪宅、是精品，是招商地產建筑的經典。地產戰(zhàn)略”的實施。因此，祥融物業(yè)以超前的服務理念，對雍華府的。探索實施并完善“公開化管理、私密性服務”物業(yè)管理設想，7管理費收費標準三年內不改加強成本控制,提高工作效率.9會所設施除飲品外免費開放，

　　

【正文】 護理 1）提供生活保健、健康、美容咨詢； 2）身體檢查、簡單的醫(yī)務護理； 3）定期的健康美容講座； 4）急救處理； 運動健康 1） 運動項目的介紹； 2） 體育技能的咨詢、傳授； 3） 健康運動、健康保?。? 4）定期運動健康講座； 生活健康 1） 生活藝術的介紹和咨詢； 2） 心理健康咨詢，心理調節(jié)技巧； 3）健康生活理念的推介； 第二節(jié) “一卡通”智能化服務 “一線一卡，盡享雍華”設想中的“一卡”是指在物業(yè)管理事務中能做到一卡通行，這充分體現(xiàn)了智能化系統(tǒng)對物業(yè)管理服務的提供與支持。另外，“一卡通”的實施還可以減少物業(yè)管理處人力資源的投放，從而降低了管理服務成本，最終受益的也是業(yè)主本身。 一、使用說明及規(guī)定 使用說明 系統(tǒng)只能識別 IC 卡中的芯片，無卡或芯片損壞則無法識別； IC 卡不能使用時，可用可視對講與監(jiān)控中心取 得聯(lián)系； IC 卡損壞或丟失，應及時告知管理處，重新更換新卡； 具多方面功能的，可用于多種服務； 實現(xiàn)功能分區(qū)，互不干涉，各功能系統(tǒng)自成一體； 功能的保留或限制，可由業(yè)主意愿或使用情況做出調整； 功能的使用限制與物業(yè)管理收費掛鉤； 使用規(guī)定 入伙登記時，核發(fā) IC 卡； 人手一卡，同戶卡是一致的； 會所消費是例外，規(guī)定一戶一卡； 卡需妥善保管，換新卡需收工本費； 在享用方便之時，不得損壞智能 化系統(tǒng)； 二、 服務內容 安全服務 門崗服務； 門禁控制服務； 雍華府在安全方面的設計，非常注重“人防”與“技防”的結合，通過家居內紅外線報警器、密碼鍵盤、緊急求助按鈕、閉路電視、可視對講、外圍的紅外線監(jiān)測等嚴密的防盜網(wǎng)絡，形成技防為主，人防為輔的防范體系。對于小區(qū)內的異常人員，可通過可視對講系統(tǒng)，跟蹤、核查來訪人身份。 ?門崗服務 門崗服務可使小區(qū)業(yè)主盡量免受外界打擾，一方面發(fā)展商可設置可視對講等硬件設施，避免物業(yè)管理人員面對面地與探訪人員接觸，同時可與每個業(yè)主在 最短的時間內進行聯(lián)系；探訪人員進入小區(qū)后，仍接受了小區(qū)監(jiān)視系統(tǒng)及保安人員的跟蹤。 門崗服務流程圖： ?門禁控制服務 IC 卡門禁控制是非常實用和方便的，它對非本小區(qū)居住人員的進出起到一定的限制作用，減少了許多不必要的外界干擾，充分體現(xiàn)探訪人員 小區(qū)出入門 可視對講 小區(qū)指揮中心 業(yè)主與人有約或同意探訪 業(yè)主不在家或不同意探訪 探訪人員進入小區(qū) 婉言謝絕探訪人員 業(yè)主居家 可視對講 了“私密性服務”的精髓；另外，在雍華府業(yè)主只要手持一卡便可通行無阻，這大大方便了業(yè)主，也迎合業(yè)主個人隱私的需要。 門禁控制流程圖： IC 卡芯片中所儲存的信息能限制 IC 卡的 使用范圍和使用功能。這樣是從安全角度和私密性方面考慮的。一 IC 卡只能到達指定的建筑單元或車庫，不能逾越范圍使用。如 L 君居住在雍華府 7 棟 C 單元，僅利用所持的 IC 卡他只能進入小區(qū)的 7 棟 C 單元，就連 7 棟 B單元也是不可能進入的。在特殊情況下，譬如業(yè)主要竄門，這時可通過可視對講系統(tǒng)與智能化監(jiān)控中心或受訪業(yè)主取得即時聯(lián)系，在得到確認和允許后，再通過開鎖系統(tǒng)實現(xiàn)。 車輛服務 車輛自動化服務； 車輛安全服務； 車輛自動化管理是停車場管理的一大發(fā)展趨勢，不論從經濟的角度還是安全的角度，它都有不可替代的 優(yōu)勢。從經濟方面考慮，自動化管理減少了人力資源的投入，降低了成本，也減少因人員配合失誤造成經濟損失的可能；從安全方面考慮，自動化管理可以避免因人為因素的過失帶來安全上的隱患。 業(yè)主回家 利用 IC卡及讀卡機 通過人流出入口 通過車 流出入口 業(yè)主到家 利用 IC卡及讀卡機 利用 IC卡及讀卡機 通過單元門 通過地下車庫門 ?車輛自動化服務 車輛自動化管理主要是通過計算機網(wǎng)絡體系、讀卡機、自動道閘、地磁線圈、 UPS（不間斷電源），對小區(qū)各車輛出入口、停車場出入口實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)管理、控制，同時配以閉路電視監(jiān)控，增設安全防線，消除安全隱患。其服務流程如下： ?車輛安全服務 IC 卡芯片儲存有多種信息，包括車輛情況（品牌、型號、車牌、車身 顏色、方向盤位置等）、收費狀況、歷史記錄（車輛進出）。讀卡時，現(xiàn)時車況與 IC 卡所儲存信息進行核對，如不吻合，車輛不予通行。對于拖欠管理費的車主，管理處有權限制卡的使用功能。如發(fā)生安全事故，可通過查詢儲存的歷史記錄，來確定安全事故的責任分擔問題。其服務流程如下： 車輛進入 掏卡 道閘開啟、放行 讀卡 道閘關閉 進入停車場 車輛進出 利用卡、讀卡機 吻合放行 核對車況 不吻合不放行 記錄車輛進出 如有安全事故 道閘關閉 查歷史 記錄 確定 責任 消費服務 會所消費； 與物業(yè)管理收費結合； ?會所消費 為襯托雍華府典雅、雍容、大方、高貴的環(huán)境氛圍，會所擬采用“一卡通”記帳式消費。在會所，手持一卡，便可即時消費， 免去現(xiàn)金攜帶、找櫝之繁。同樣， IC 卡的會所消費功能，可以選擇保留或限制。會所出入口設有讀卡機，持卡便能通行，這限制了外來人員的消費，保證了一個私密的、寧靜的、典雅的、氣派的消遣環(huán)境。 結帳時，只要在 IC 卡特定設置的系統(tǒng)中記錄本次所花費的金額，業(yè)主便可隨時抽身離去。至于帳目，計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)會自動每月進行一次結算，并以書面通知的形式告知業(yè)主 ，而業(yè)主只需按時交付款項即可，若業(yè)主對款項存在疑問可前往物業(yè)管理處進行查詢。 會所消費服務流程： ?與物業(yè)管理收費結合 IC 卡具多方面功能， 可以根據(jù)業(yè)主的意愿或要求，限制或停止某一方面功能的使用，如業(yè)主不愿到會所消費或不使用停車場的，管理處可以限制或停止該卡在會所消費或停車場使用方面的功能，因為這些功能的保留可能會多收一些管理費用。 進入會所 利用卡、讀卡機 娛樂消遣 消費付帳 讀卡輸入信息 消費結束 “一卡通”的使用還會與物業(yè)管理收費結合起來。物業(yè)管理費用的收取一直來都較為棘手，兩者相結合，將有利于敦促業(yè)主繳交管理費用。物業(yè)管理收費基本上是由銀行托收，每月一清，若業(yè)主無故欠費，且不能按時補交的，物業(yè)管理處有權也有能力對該類業(yè)主所持的IC 卡的功能予以限制使用或停止使用，直到繳清有關費用為止。這對物業(yè)管理處的收費工 作起到一定的促進作用。 第四單元 財務收支預算分析 第一節(jié) 擬定管理費標準 多層（ 6， 960平方米） 擬定管理費標準 元 /平方米月 。 小高層（ 21， 020平方米） 擬定管理費標準 元 /平方米月 。 高層（ 21,020平方米） 擬定管理費標準 /平方米月 。 商鋪 （ 1135 平方米） 擬定管理費標準 /平方米月。 第二節(jié) 財務預算分析 一、 籌辦期投入預算 序號 項 目 名 稱 計 算 方 法 金額（元 /年） 備 注 1 籌辦期人員工資（含福利費、保險、雙薪） 1人 5000 元 /人月 +1人 4000元 /人月 6個月 +5 人 3000 元/人月 3 個月 +2 人 2800 元 /人月 +12 人 600 元 /人月 1個月 111,800 2 聘用人員培訓、辦證費 100 元 /人 21人 2,100 平均數(shù) 3 公共管理制度手冊 a 50 元 /戶 336 戶 系數(shù) 18,480 4 人員服裝費 1）護管員 1000 元 /人 12人 12,000 2）其他人員 1200 元 /人 9人 10,800 5 辦公設備 1）辦公固定資產 64,400 2）開辦文具 1,045 6 通訊器材 24,400 7 停車場費用 1）批文 30 元 /位 276 個 8,280 2）執(zhí)照 1,500 8 維修工具 25,400 9 小 計 1+2+3+4+5+6+7+8 280,205 10 不可預見費用 （ 9） 10% 28,020 合 計 9+10 308,225 二、 經營費用預算 序號 項目名稱 計算方法 金額（元/年） 備注 一行政費用 人員工資（含保險、福利、雙薪） 66， 600 元 /月 12月 /年 799,200 辦公費用 1）手機費 450 元 /月 12月 /年 5,400 2）電話費 150 元 / 臺月 4臺 12 月 /年 7,200 3）辦公用品消耗 人均月 25元 15 人 12 月 /年 4,500 員工培訓費用 300 元 /年 3人 900 日常社區(qū)文化活動費用 50 元 /戶年 336 戶 16,800 市內交通費 200 元 /人年 5人 1,000 交際應酬費 年收入 2‰ =1,942,485 2‰ 3,884 平均數(shù) 小 計 838,884 二清潔 綠化費 垃圾清運費 190 元 /桶次月 1站 4桶 /站2 次 12月 /年 18,240 清潔綠化（清潔外包） 21000 元 /月 12 月年 252,000 小 計 270,240 三公共電費 管理處及會所用電 29,843 小區(qū)道路照明 1）路燈 2 個 /盞 10 小時 /天40 盞 元 /KW 小時 365 天 /年 22,484 2）射燈 6 盞 2 個 /盞 3 小時 /天 元 /KW 小時 365 天 /年 1,563 3）圍墻燈 30 盞 10 小時 /天 元 /KW 小時 365 天 /年 3,066 電梯用電 12KW/臺 小時 /天 14 臺 元 /KW 小時 365 天 /年 171,696 小區(qū)樓道照明用電 小時 /次 (12 戶3 人 4 戶 )次 /天 24盞 元 /KW 小時 365 天 /年 +盞 /次 (288戶 3人 4戶 ) 小時 365 天 /年 （多層平均每 樓道 12戶每戶 3人每人每天使用 4 次電燈，經過層數(shù)取平均數(shù) 1/2。小高層及高層每戶 3 人每人每天使用 4 次電燈，經過電梯到達自家樓層。） 2,649 地下車庫照明用電 0． 04kw/盞 10 小時 50 盞 元/千瓦時 365 天 /年 5,0 其他設施用電 5 盞 元 /千瓦時 小時 365 天 /年 1,0 小計 237,496 四 公共水費 綠化用水 200 噸 /月 元 /噸 12 月 /年 6,480 管理處用水 50 噸 /月 元 /噸 12月 /年 1,620 小計 8,100 五 電梯保險費 16 臺 1,000 元 /年 16,000 六維修養(yǎng)護 電梯維護 1,000 元 /月臺 16 臺 12月 /年 192,000 房屋維護 50 元 /戶年 336 戶 16,800 電氣維護（含智能系統(tǒng)） 30 元 /戶年 336 戶 10,080 給排水維護（含消防水） 10 元 /戶年 336 戶 3,360 小計 222,240 調整小計 房屋 本體維修基金的 30%從第二年起可用于沖減零星維修養(yǎng)護費： 138,648 30%=41,594 （ 首年保修期按 30%計算為： 222,438 30%=66,731） 180,844 七攤銷 固定資產折舊 按 5 年提折舊，保留 10%殘值 64,400 90%247。 5年 11,592 見籌辦期投入預算 開辦費攤銷 (308,225－ 64,400)元247。 5 年 48,765 小計 60,357 八 自有固定資產維修或更新 年按 10%計 ,即 64,400 10% 6,440 九 泳池維護費 4,