【導讀】西安水晶島項目?作的前提和基礎(chǔ)。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商。的市場特點和未來發(fā)展走勢，明確了項目所面臨的市場壓力和機遇。此外對項目自身條件也進行了詳細分析，作為項目定位。綜合建筑體的規(guī)律、項目自身條件三個方面提出了我們的定位建議。高品質(zhì)綜合性項目。具體體現(xiàn)在整體項目應(yīng)以寫字樓為主要功能，2的合力效應(yīng)，最終能夠以較強的綜合實力參與市場競爭。通過與貴司的溝通和研討，以上的基本定位已經(jīng)達到了雙方的共識。了補充和細化，以便促進項目的定位落實到可操作的層面。公寓的詳細定位，以及相應(yīng)的細化定位問題，如交通組織、大堂。分割、裝修、經(jīng)營管理方式、與已售出物業(yè)的關(guān)系問題等；總體定位吻合，與寫字樓、水晶石等起到相互促進的作用。西高新作為西安經(jīng)濟發(fā)展最活躍的區(qū)域，入住企業(yè)達到近5000家，目前的酒店設(shè)施明顯不足，全區(qū)知名。次酒店，而對高檔酒店的需求在不斷增長；

　　

【正文】 。 如果此改動對于公寓樓東立面影響較大，建議將玻璃幕封閉的位置適當向內(nèi)部后退，在確保最大實用面積的前提下，適當兼顧外立面效果。 位置： 位于二層原銀行辦公及露臺處。 面積： 約 350 平方米 功能 ：綠色主題景觀展示、休閑、冷飲。 目標客戶 ：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。 （五）其他細化定位建議 通過以上分析，投資型服務(wù)公寓是比較理想的公寓類型，對總體項目有益，與酒店功能也比較協(xié)調(diào)。 根據(jù)項目的現(xiàn)狀，在產(chǎn)品方面應(yīng)進行一定調(diào)整，主要包括： ? 提供 24 小時熱水 根據(jù)我們的調(diào)查，購房者中有 77%明確表示希望有 24 小時熱水，而且提供 24 小時熱水也是高檔次服務(wù)式公寓的基本服務(wù)。 購房者對 24 小時熱水的需求程度 上網(wǎng)兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 34 西安水晶島項目 ?February 2020 ? 提供菜單式裝修 一般而言，投資型服務(wù)式公寓應(yīng)當提供 精裝修，這是吸引投資者的基本內(nèi)容，而且作為出租用途而言，也必須要裝修才能吸引租客，是項目品質(zhì)的基本保障。從調(diào)查的反饋來看，購房者也普遍需要精裝修或提供菜單式裝修，二者的比重達到了 73%。本項目應(yīng)當由開發(fā)商提供菜單式裝修的方案，在品質(zhì)基本保證統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，有一定的檔次細微差別，給客戶選擇的余地，但是有開發(fā)商統(tǒng)一負責裝修，以保證項目檔次、品質(zhì)和工程質(zhì)量，也避免客戶自己裝修給其它客戶和酒店帶來的不利影響。 購房者對裝修的選擇 需要77%不需要7%無所謂16%上網(wǎng)兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 35 西安水晶島項目 ?February 2020 ? 提供戶式中央空調(diào) 中央空調(diào)是高檔次服務(wù)式公寓一般都具備的，而且通過對 購房者的調(diào)查，有 57%的客戶希望配備樓宇中央空調(diào)或分戶式中央空調(diào)。沒有中央空調(diào)的話，很難體現(xiàn)公寓的檔次。雖然本項目沒有設(shè)施樓宇中央空調(diào)，但如果提供分戶式中央空調(diào)也可以達到同樣的效果。 購房者對中央空調(diào)的偏好 以上各方面是高檔服務(wù)式公寓必須具備的，而且通過我們對西安客戶的調(diào)查，也反映出對上述設(shè)施或配套的強烈需求，因此應(yīng)當在產(chǎn)品調(diào)整中予以考慮。 菜單式裝修46%精裝修27%廚衛(wèi)精裝修4%毛坯房23% 樓宇中央空調(diào)7%分戶式中央空調(diào)50%傳統(tǒng)供暖43%上網(wǎng)兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 36 西安水晶島項目 ?February 2020 四、寫字樓細化定位 （一） 目標客戶定位 1. 目標客戶分析 根據(jù)我們對西安中高檔寫字樓客戶的調(diào)查，寫字樓客戶有如下基本特點： 行業(yè)分布 被調(diào)查企業(yè)行業(yè)分布廣 泛，信息郵電類占 19％、咨詢服務(wù)類占 28％、建筑房地產(chǎn)類占 17％。 被調(diào)查企業(yè)的行業(yè)分布圖 公司性質(zhì) 本市公司占 45％，本省其它地區(qū)公司占 26％，外地公司占 20％，港澳臺及國外公司各占 2％和 7％。 咨詢服務(wù)28%信息郵電19%商貿(mào)餐飲7%建筑房地產(chǎn)17%其他13%交通運輸3%制造8%金融5%上網(wǎng)兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 37 西安水晶島項目 ?February 2020 被調(diào)查企業(yè)的公司性質(zhì)分布圖 寫字樓的取得方式 在物業(yè)取得方式上，本市和本省公司租和買比例相當，略偏向購買；外地、港澳臺和國外公司 94％以上選擇租賃，其中以港澳臺和國外公司表現(xiàn)更為明顯， 100％選擇租賃。由此可見本市或本省公司是出售寫字樓的主要目標客戶，本市或本省公司以及 一些外地、港澳臺和國外公司是出租寫字樓的主要目標客戶。 有 55％的公司本部和 63％的地區(qū)總部在物業(yè)取得的方式上選擇購買，由于總部和地區(qū)總部的辦公位置相對穩(wěn)定，因此其偏重于選擇購買的方式，而分公司和辦事處由于地點變遷頻繁，因此偏重于選擇租賃的方式，選擇購買的比例僅占 13％和 7％。 不同級別公司選擇購買寫字樓的比例圖 本市45%本省26%外地20%港澳臺2%國外公司7%上網(wǎng)兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 38 西安水晶島項目 ?February 2020 辦公面積 辦公面積在 200500 平方米的公司比重最高，其次是 200 平方米以下的公司?？梢姡靼矊懽謽鞘袌鲋兄行∫?guī)模公司比較多，但辦公面積達到 1000 平方米以上的公司高新區(qū)明顯多余其 它區(qū)域的寫字樓，可見對于大企業(yè)而言，高新區(qū)更有吸引力。 高新區(qū)與非高新區(qū)企業(yè)辦公面積比例圖 2. 目標客戶定位 根據(jù)項目作為高檔次商務(wù)綜合體的定位，寫字樓應(yīng)當是項目的主體功能，是綜合體的統(tǒng)領(lǐng)物業(yè)，在目前市場競爭態(tài)勢激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化情況較為嚴重的情況下，必須突出項目作為綜合建筑體的優(yōu)勢和辦公在產(chǎn)品、景觀等方面的優(yōu)勢。目標客戶總體以檔次較高，規(guī)模相對較大的公司為主，以保證項目總體的品質(zhì)是客戶素質(zhì)。 55%63%13%7%0%10%20%30%40%50%60%70%本部 地區(qū)總部 分公司 辦事處上網(wǎng)兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 39 西安水晶島項目 ?February 2020 本項目寫字樓目標客戶為： 高新區(qū)內(nèi)部及周邊的規(guī)模較大實力較強的企業(yè)，以高科技、通訊公司等高新區(qū)主導產(chǎn)業(yè)類公司、為 高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)提供服務(wù)的咨詢服務(wù)類公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司等為主，吸引內(nèi)資企業(yè)總部、外資企業(yè)區(qū)域性辦事處或分公司以及發(fā)展到一定程度，進入成熟期的高新區(qū)原成長型企業(yè)。 （二） 經(jīng)營方式建議及面積分割 在寫字樓的面積分割上，首層作為商業(yè)配套， 25 層作為辦公。其中 45 層預(yù)留大開間，不分割，目標客戶是國內(nèi)外大企業(yè)的總部、區(qū)域總部、分公司，為其預(yù)留個性化裝修的空間。而且 45 層視野、景觀都比較好，適合吸引實力較強的企業(yè)。 45 層預(yù)留的大開間面積樓層，在經(jīng)營策略上應(yīng)靈活考慮，租售并舉，吸引此類客戶入住，主要目的是擴大項 目的知名度和影響力，對其它面積的出售或招租會起到極大的推動作用。根據(jù)我們對寫字樓客戶的調(diào)查，在物業(yè)取得方式上，由于總部和地區(qū)總部的辦公位置相對穩(wěn)定，因此其偏重于選擇購買的方式，有 55％的公司本部和63％的地區(qū)總部在物業(yè)取得的方式上選擇購買。而分公司和辦事處由于地點變遷頻繁，因此偏重于選擇租賃的方式。國內(nèi)公司選擇購買的比重較高，而港澳臺和國外公司 94％以上選擇租賃。由于不同公司的策略不同，為能夠成功吸引此類客戶入住，應(yīng)當采取靈活的方式，以適應(yīng)不同性質(zhì)公司獲取寫字樓的不同習慣。 23 層可以進行分割，面積在 200500 平方米，與大多數(shù)客戶的需求吻合。客戶類型中型公司比重可以大一些，以本市、本省企業(yè)為上網(wǎng)兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 40 西安水晶島項目 ?February 2020 主，以為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)提供服務(wù)的咨詢服務(wù)類型企業(yè)為主。在經(jīng)營方面，主要采取銷售的方式，以快速回籠資金為目的。 （三）商業(yè)配套定位 寫字樓 南北總長度最長為 218 米，東西總寬度最寬為 35 米。最南端外墻距離公寓式酒店 23 米，東側(cè)距離水晶石 17 米。 寫字樓本身的商業(yè)配套主要用于為寫字樓配套服務(wù)。 由于寫字樓距離水晶石較近，且水晶石面積相對較小，故寫字樓的部分配套將作為水晶石的補充面積，劃分到水晶石中。 同時由于公寓式酒 店的服務(wù)配套在其底部商業(yè)配套空間中未完全滿足，故需要在寫字樓配套中適當予以兼顧。 1 定位原則 寫字樓的主要目標客戶從獲取物業(yè)的方式及用途上可分為投資者、購買寫字樓并作為其辦公空間的公司、租住寫字樓的公司（含向發(fā)展商和小業(yè)主租住二種情況）三類。寫字樓商業(yè)配套的主要使用者是自用和租用的長住公司內(nèi)的公司及員工。滿足這些公司及員工需求特點和偏好，是水晶島寫字樓的定位原則。 兼顧公寓式酒店的配套需要同時考慮寫字樓和公寓式酒店客戶的類型、層次及需求的共同特點，并針對此共同特點進行定位。 2 定位依據(jù) ? 作為水晶島辦公樓 的長期使用者，依托高新區(qū)二期產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)氛圍，公司的需求特點集中在商務(wù)相關(guān)需求，注重形象，同時上網(wǎng)兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 41 西安水晶島項目 ?February 2020 也注重實用，并要求高效快捷、具有一定個性化和相當?shù)臋n次、品質(zhì)。 ? 公司的需求內(nèi)容具體包括公務(wù)宴請、產(chǎn)品展示和發(fā)布、大型會議與報告、金融郵政服務(wù)、票務(wù)服務(wù)等。 ? 作為這些公司的員工，屬于白領(lǐng)階層，他們的需求主要集中在生活需求方面，實用性和形象并重，在實惠的前提下兼顧一定的品位與品質(zhì)，講求生活質(zhì)量。 ? 他們的需求內(nèi)容包括工作餐、加班餐、日常生活用品需求、健身、休閑等。 ? 兼顧公寓式酒店的配套主要包括高檔餐飲和會務(wù)需求。 3 定位內(nèi)容 根據(jù)上述定位原則和定位依據(jù)，水晶島辦公樓的商業(yè)配套定位包含以下功能：銀行、商務(wù)餐廳、會議室、品牌快餐、咖啡酒吧、票務(wù)中心、商務(wù)中心、員工餐廳、郵局。 上述配套內(nèi)容主要位于辦公樓一層；考慮員工餐廳和郵局由于為內(nèi)部使用，在檔次和形象方面與其它配套匹配程度不高，故將其設(shè)在地下一層。 2. 1 一層 寫字樓一層總面積約 7000 平方米，有南、北 2 個大堂，面積均約280 平方米。 根據(jù)上述定位原則及定位內(nèi)容，考慮與公寓功用高檔餐飲、為水晶石提供高檔配套等因素，并結(jié)合其本身空間分割，基本布局為在靠上網(wǎng)兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 42 西安水晶島項目 ?February 2020 近公寓的位置布置 高檔中餐廳；而為確保寫字樓高檔的品質(zhì)，在其南、北大堂兩側(cè)的空間設(shè)置高檔的餐飲、咖啡、會議和商務(wù)中心等項目，以提升寫字樓品質(zhì)為目的，至少不能降低寫字樓的品質(zhì)。而為水晶石的配套最好靠近水晶石本身的入口大堂，便于聯(lián)系和使用；而銀行應(yīng)具有較好的外部聯(lián)系，設(shè)在交通便利、停車方便的位置。分述如下： ? 銀行 在考慮寫字樓需求的基礎(chǔ)上，由于本項目的檔次和規(guī)模，并考慮唐延路沿線尚沒有銀行的布點，建議在寫字樓下設(shè)立支行級的營業(yè)廳；根據(jù)我行市場調(diào)查，目前銀行支行的全部面積基本在 1000 平方米左右，故需要預(yù)留較大面積的銀行空間，以吸 引銀行前來布設(shè)分支機構(gòu)。 位置： 2630 軸、 BG 軸圍合的空間。 面積： 1100 平方米 功能：為寫字樓的公司及個人提供銀行服務(wù)。 目標客戶；寫字樓及附近周邊寫字樓的公司、個人；公寓樓客戶。 ? 會議中心 高檔寫字樓具有對于大規(guī)模、高端配置的會議空間需求，同時也作為公寓式酒店的重要配套內(nèi)容。 位于北大堂的兩側(cè)，良好的裝修和會議氛圍與高檔寫字樓的品質(zhì)匹配。內(nèi)部設(shè)有走道，相對獨立，臨近大堂，處于較為重要和明顯的位置，有利于提升會議室的檔次，便于吸引高檔次的、大型的會議，