【導(dǎo)讀】理作為房地產(chǎn)開發(fā)的“售后服務(wù)”，是房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中重要的一環(huán)，擁有名牌、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是項目的開發(fā)成功的重要標(biāo)志之一。內(nèi)SQCC雙重認(rèn)證，創(chuàng)造了大陸物業(yè)管理國內(nèi)國際雙重認(rèn)證的先河），金地物業(yè)公司在該項目的物業(yè)管理及相關(guān)領(lǐng)域展開富有成效。管理形象，使建設(shè)廳大廈的物業(yè)管理成為武漢市物業(yè)管理的典范。我們從“建設(shè)廳大廈”的有關(guān)物業(yè)情況了解到，建設(shè)廳大廈不論在規(guī)劃設(shè)計、市場定位、設(shè)施配備上都是高檔次的。塑造品牌對于地產(chǎn)項目的開發(fā)至關(guān)重要，并關(guān)乎到項目開發(fā)的成敗。品牌的創(chuàng)立，從而全面提升建設(shè)廳大廈在物業(yè)管理方面的品牌形象。支與建設(shè)廳大廈實際情況全面結(jié)合的專業(yè)、規(guī)范的物業(yè)管理人員隊伍。儲備人才，為建設(shè)廳大廈的開發(fā)提供管理上的人才保障。員來深圳進(jìn)行實地考察調(diào)研和實地學(xué)習(xí)的機(jī)會。大時段上升為業(yè)主細(xì)分、愛好細(xì)分、服務(wù)細(xì)分的更人性化的服務(wù)。入、細(xì)致的了解，并成立“業(yè)主應(yīng)急服務(wù)隊”和“二十四小時快速維修隊伍”，

　　

【正文】 結(jié)合，盡量滿 足不同層次的文化需求，突出高層次大廈文化，是我們大廈文化顧問工作的重點。建設(shè)廳大廈的精神文化，重點包括以下兩個方面的內(nèi)容： 1） 大廈凝聚文化。通過大廈文化中行為準(zhǔn)則和精神理念的宣傳，使大廈成員產(chǎn)生共鳴，將整個大廈的個人行為轉(zhuǎn)化為自覺的共同行為，并使其感到能為大廈共建而自豪和光榮。 2） 大廈激勵文化。是指能使大廈成員從內(nèi)心產(chǎn)生高昂情緒、進(jìn)取精神、鼓舞推動的 大廈文化的建設(shè)。 5．建設(shè)廳大廈網(wǎng)絡(luò)文化建設(shè)指導(dǎo) 21 世紀(jì)是知識經(jīng)濟(jì)時代，信息是知識的載體，電腦網(wǎng)絡(luò)是信息傳播的手段。建設(shè)廳大廈作為高尚商務(wù)大廈，是文化人聚積的地 方，所以信息、網(wǎng)絡(luò)對于該物業(yè)是至關(guān)重要的。 我們將指導(dǎo)建設(shè)建設(shè)廳大廈網(wǎng)絡(luò)文化，如： 1. 指導(dǎo)在 INTERNET 網(wǎng)上增設(shè)網(wǎng)站，為開展大廈文化搭建新舞臺。 2. 指導(dǎo)開展網(wǎng)上溝通、交流、學(xué)習(xí)。在 INTERNET 網(wǎng)上設(shè)“建設(shè)廳大廈”網(wǎng)上論壇、網(wǎng)上報告會、網(wǎng)上培訓(xùn)站、網(wǎng)上書苑、網(wǎng)上交友站等。 6．建設(shè)廳大廈修造文化建設(shè)指導(dǎo) 大廈修造文化就是通過培訓(xùn)教育、專題報告、專題討論的形式，普及科學(xué)知識、生活常識、訓(xùn)練技能技巧，提高大廈成員綜合素質(zhì)和綜合能力的文化。 1. 指導(dǎo)組織多種形式的培訓(xùn)教育班。如計算機(jī)培訓(xùn)班、外語培訓(xùn)班、健美培訓(xùn)班、 音樂舞蹈培訓(xùn)班等。 2. 指導(dǎo)組織不同層次的專題報告會、討論會。如商務(wù)座談、股票沙龍、經(jīng)濟(jì)研討會等。 3. 指導(dǎo)開辦內(nèi)部刊物開展政策法規(guī)宣傳，傳遞相關(guān)信息，進(jìn)行理論研討，反映業(yè)主心聲，幫助業(yè)主提高生活質(zhì)量和文化修養(yǎng)。 （三）建設(shè)廳大廈大廈文化活動計劃指導(dǎo) 金地物業(yè)將指導(dǎo)建設(shè)廳大廈管理處制定與實際情況相符合的大廈文化活動計劃，并對計劃的具體實施進(jìn)行全面指導(dǎo)。 九、 智能化系統(tǒng)的管理、維護(hù)指導(dǎo) （一）智能化系統(tǒng)說明 大廈智能化系統(tǒng)一般包括紅外線周邊防越系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、室內(nèi)智能系統(tǒng)、保安對講系統(tǒng)、消防報 警系統(tǒng)、區(qū)內(nèi)背景音樂系統(tǒng)等，均與管理處智能控制中心連接。 （二）智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)指導(dǎo) 針對建設(shè)廳大廈智能化系統(tǒng)的特點，結(jié)合金地物業(yè)智能化系統(tǒng)管理的經(jīng)驗，在以下方面進(jìn)行顧問指導(dǎo)： 1. 指導(dǎo)建立設(shè)備運行及維護(hù)人才隊伍 由高素質(zhì)的專業(yè)人員來使用和維護(hù)設(shè)備，設(shè)備的功能才能得到充分的發(fā)揮。金地物業(yè)將派出相關(guān)方面的專家對建設(shè)廳大廈的相關(guān)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)及實操指導(dǎo)，力爭盡早地為管理處培養(yǎng)一支精干的設(shè)備運行及維護(hù)隊伍，確保每一個人都能諳熟該系統(tǒng)并能正確使用及維護(hù)。 2. 指導(dǎo)對用戶進(jìn)行多種形式的培訓(xùn) 用戶能否正確使用室內(nèi)智能系統(tǒng)，是減少誤報警及延長設(shè)備使用壽命的關(guān)鍵，我們將指導(dǎo)管理處從第一個入住的用戶開始，通過提供詳細(xì)的使用操作指 保安對講系統(tǒng) 紅外對射系統(tǒng) 消防報警系統(tǒng) 攝像監(jiān)控系統(tǒng) 智能控制中心 區(qū) 內(nèi)背景音樂系統(tǒng) 操作鍵盤 單位內(nèi)智能控制板（ CDT） 緊 急 按 鈕 室 內(nèi) 紅 外 監(jiān) 控 自 動 讀 表 引、舉辦培訓(xùn)班、上門指導(dǎo)等多種形式，讓所有的業(yè)戶都能全面了解室內(nèi)智能化系統(tǒng)的各種功能并熟練操作。 3. 指導(dǎo)嚴(yán)格監(jiān)控裝修及其它施工工程 首先，我們將指導(dǎo)對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個人員都能清楚知道隱敝線路的具體位置。其次，我們將指導(dǎo)管理處對所有的裝修進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，監(jiān)管人員每天至少二次到現(xiàn)場查看，防止線路被損壞。 4. 指導(dǎo)建立供應(yīng)商 檔案 我們將指導(dǎo)對所有的器件、配件建立詳細(xì)檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等，并與供應(yīng)商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需的配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代，使建設(shè)廳大廈的智能化系統(tǒng)得到及時的完善。 5. 指導(dǎo)管理處處理好入住初期的誤報警問題 建設(shè)廳大廈的智能化系統(tǒng)科技含量較高，業(yè)主對這一系統(tǒng)必然有一個接受及熟悉的過程，在這一過程中，各種誤操作都會隨時出現(xiàn)，造成智能中心的報警頻繁發(fā)生，所以區(qū)分并處理好這種誤報警是管理好這一套智能系統(tǒng)的關(guān)鍵，我們將根據(jù)實際情況，指導(dǎo)管理處在入住初期設(shè)定一個 N 秒的滯 后報警，當(dāng)業(yè)主誤操作時，可在 N 秒內(nèi)通過室內(nèi)的操作鍵盤，解除報警，這樣智能中心就不會發(fā)出報警信號，從而有效地解決了初期頻繁誤報警的問題。 6. 日常巡視與定期保養(yǎng)指導(dǎo) 日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)缺陷的最佳途徑，而定期維護(hù)則是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。我們將指導(dǎo)管理處采取日常巡視及定期保養(yǎng)結(jié)合的辦法來確保設(shè)備安全運行。 (三 )報警應(yīng)急處理指導(dǎo) 安裝于每單位的各類探測器（紅外線探測器、緊急按鈕）對戶內(nèi)警情進(jìn)行實時檢測。當(dāng)有警情發(fā)生時，探測器將通過室內(nèi)的 CDT 向智能控制中心發(fā)出訊號，控制中心將即時反應(yīng)，立即發(fā)出報 警鈴響并顯示報警地點、報警性質(zhì)及業(yè)主的相關(guān)資料。值班人員將根據(jù)報警的性質(zhì)，做如下應(yīng)急處理： 1. 緊急求助處理程序 2. 消防報警緊急處理程序 控 通知 往現(xiàn)場 火 反 饋 控制 中心 值班 人員 附近保安巡邏人員 （ 2 人以上） 到業(yè) 戶家 現(xiàn)場 搶劫： 。 急?。? 。 。 通 知 管理人員赴 現(xiàn)場指揮 通知 業(yè)主配合 處理 制 中 心 值 班 人 員 義務(wù)消防隊員 警 撲 救 報警 公安消防 119 引至現(xiàn)場 報告 管理處主任 往現(xiàn)場 報告 掌握現(xiàn)場情況 公司領(lǐng)導(dǎo) 通知 出事業(yè)戶 往現(xiàn)場 反饋 十、物業(yè)管理顧問工作安排 階段 序號 工作項目 工作范圍 物業(yè) 接管 前期 1 參與規(guī)劃設(shè)計 從物業(yè)管理角度提交咨詢報告，盡量減少規(guī)劃上的各類問題或缺陷。 2 配合售樓 協(xié)助開發(fā)商開展售樓活動 3 施工監(jiān)理的參與 培訓(xùn)出一支較為合格的物業(yè)管理單位的兼職施工監(jiān)理人員。 4 會所項目設(shè)置建議 根據(jù)金地會所經(jīng)營經(jīng)驗， 指導(dǎo)會所項目的設(shè)置。 物業(yè)接 管階段 1 物業(yè)的接管驗收 組織好竣工驗收的參與和接管驗收的進(jìn)行，確保物業(yè)的順利交接。 籌備及 培訓(xùn)階段 1 職能部門設(shè)置 指導(dǎo)按運作的實際需要，科學(xué)、經(jīng)濟(jì)地設(shè)立職能部門。 2 人員甄選、配備 提出專業(yè)人員素質(zhì)要求，確定招聘方式。 3 物料采購 按人員編制和工作需要提出物料采購合理化建議。 4 CI 形象策劃 統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、樹立專業(yè)形象。 5 培訓(xùn) 對物業(yè)管理人員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)。 體系建 立階段 1 管理體系文件的建立及前期軟件建設(shè) 指導(dǎo)建立管理體系，做好有關(guān)軟件 建設(shè)，建立物業(yè)管理檔案。 2 體系的系統(tǒng)培訓(xùn) 體系運 1 指導(dǎo)業(yè)主入伙入住手續(xù)的辦理 組織好入伙入住的培訓(xùn)工作。 行階段 2 指導(dǎo)財務(wù)帳目的建立 指導(dǎo)財務(wù)帳目的建立與財務(wù)管理培訓(xùn) 3 體系的全面試運行 組織實施管理體系的全面試運行。 體系運行檢查考評階段 1 日常管理運作 對房屋、公用設(shè)備、機(jī)電設(shè)施、治安、交通、消防、清潔、綠化、經(jīng)營等日常管理及大廈建設(shè)的指導(dǎo)、培訓(xùn)。 交流指 導(dǎo)階段 1 組織物業(yè)公司管理人員交流考察 考察金地物業(yè)管理的國優(yōu)物業(yè)。 十一顧問合作方式 一 顧問合作方式 物業(yè)管理顧問 二 顧問合作期限 三個階段：顧問前期介入期、顧問派駐期、顧問跟蹤服務(wù)期 顧問前期介入期：項目簽約至項目入伙前三個月 顧問派駐期：項目入伙前三個月至入伙后九個月 顧問跟蹤服務(wù)期：項目派駐期結(jié)束后三個月 三 顧問派駐方式 三人顧問工作組 (項目經(jīng)理、工程主管、保安主管 ) 四 顧問人員職責(zé) 項目經(jīng)理：項目整體統(tǒng)籌及協(xié)調(diào) 工程主管；項目工程維修、設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng) 保安主管：項目安防及消防 五 顧問費用 具體根據(jù)貴司要求進(jìn)行取費，根據(jù)對貴司項目了解估計在 50 至 60 萬之間（三 人顧問組；派駐期一年）。 六 顧問組成員資格 所有顧問工作組成員均由深圳派駐