【正文】 垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、公共消防設(shè)備、中央供水系統(tǒng)、智能系統(tǒng)等； （三） 規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場等； （四） 規(guī)劃紅線內(nèi)附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理； （五） 公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)，包括公共場地、房屋建筑共用部位； （六） 交通、車輛行駛及停泊； （七） 配合公安機(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作； （八） 組織開展大廈文化娛樂活動(dòng)； （九） 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料； （十） 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。 一、 顧問對象 對建設(shè)廳大廈物業(yè)進(jìn)行管理的物業(yè)公司。 建設(shè)廳大廈由建設(shè)廳大廈物業(yè)管理公司直接管理，負(fù)責(zé)全部投資、收益及債權(quán)、債務(wù)。 通過指導(dǎo)推行酒店式物業(yè)管理服務(wù)，將使建設(shè)廳大廈在管理上更上一個(gè)臺(tái)階，在物業(yè)管理方面樹立自已的品牌形象。 ? 組織有主題的文化娛樂和體育活動(dòng)，常保心身開朗。 ? 任何時(shí)侯需要，通過信息網(wǎng)絡(luò)的傳遞，隨即配送所需要的商務(wù)用品；且 常備“紅十字”應(yīng)急醫(yī)藥，以備不時(shí) 之需。 ? 優(yōu)美的綠色景觀，使人回歸自然，心曠神怡。 （ 3）業(yè)主服務(wù)感受描述： ? 安全方面有職業(yè)儀表、工作規(guī)范的安全巡視人員、崗位執(zhí)勤人員、折射“紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素”的安全防范行為。工作技能。 ? 團(tuán)體合作。 ? 職業(yè)儀表。 ? 職業(yè)禮貌。 ? 快捷。 ? 溝通。 ? 微笑。由此，應(yīng)憑“以物業(yè)管理為依托、以業(yè)主服務(wù)為中心”的理念，推行充分體現(xiàn)酒店式的“隱性管理”管理模式。我們將指 導(dǎo)建設(shè)廳大廈在管理服務(wù)中推行“以業(yè)主為中心”的酒店式管理服務(wù)模式，倡導(dǎo)“以人為本”的全方位個(gè)性化的業(yè)主服務(wù)。 9．指導(dǎo)建設(shè)廳大廈全面導(dǎo)入酒店式物業(yè)管理 酒店式物業(yè)管理是界于普通物業(yè)管理與酒店管理之間的一種新型服務(wù)提供方式。建設(shè)廳大廈的智能化配套先進(jìn)，智能化程度高，因而技術(shù)在管理中十分重要。該系統(tǒng)既強(qiáng)調(diào)迅速快捷，又強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后 90 鈔鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，其它崗位人員也會(huì)相繼趨前援助；多重結(jié)合即大廈治安工作要做到流動(dòng)崗、固定崗相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合，確保大廈治安防范萬無一失。 指導(dǎo)建立治安快速反應(yīng)系統(tǒng) 安全防范是物業(yè)管理第一要素。 指導(dǎo)實(shí)施 ISO9002 質(zhì)量保證體系 實(shí)施 ISO9002 質(zhì)量保證體系是進(jìn)行大廈規(guī)范化管理的保證，金地物業(yè)作為率先通過國際國內(nèi)雙重質(zhì)量體系認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)，在質(zhì)量管理和質(zhì)量控制上有獨(dú)到之處。 5． 指導(dǎo)推行大廈計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理 現(xiàn)代化的大廈應(yīng)該實(shí)行現(xiàn)代化的先進(jìn)物業(yè)管理，實(shí)行電腦化管理是提高物業(yè)管理水平的關(guān)鍵所在。該設(shè)計(jì)內(nèi)容包括大廈標(biāo)識導(dǎo)視系統(tǒng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的色調(diào)、招牌規(guī)劃設(shè)計(jì)、大廈管理人員的服裝、綠化景觀的建造等，這些設(shè)計(jì)完成并實(shí)施 以后，建設(shè)廳大廈將有一個(gè)獨(dú)立完整的形象系統(tǒng)，從而大大提高建設(shè)廳大廈的形象，提高大廈的文化品味。 4．指導(dǎo)推行實(shí)施 MIS、 CIS 系統(tǒng)及 CS 系統(tǒng)工程 A． MIS 系統(tǒng)：物業(yè)管理服務(wù)的各種信息快速反饋并及時(shí)處理十分重要，為了保證建設(shè)廳大廈信息反饋渠道通暢，確保所有信息都能得到及時(shí)處理，我們將指導(dǎo)物業(yè)管理公司在管理處監(jiān)控中心設(shè)置信息控制系統(tǒng)及處理系統(tǒng)，對大廈所有信息進(jìn)行接收和處理，并在處理措施指令發(fā)出后進(jìn)行跟蹤 管理?！半[性管理”是金地物業(yè)在長期的物業(yè)管理實(shí)踐 中摸索出的一種管理方法，其主旨是充分尊重業(yè)主的私密空間和生活的私密性，而在業(yè)主需要幫助時(shí)即時(shí)出現(xiàn)，提供深層次的個(gè)性化服務(wù)。 3．指導(dǎo)推行“即時(shí)服務(wù)和隱性管理”相結(jié)合的管理 我們指導(dǎo)建設(shè)廳大廈在物業(yè)管理中引入金地物業(yè)“即時(shí)服務(wù)”和“隱性管理”相結(jié)合的管理理念。因此，金地物業(yè)在管理的各種類型的物業(yè)中將根據(jù)各類業(yè)主的不同需求，提供不同層次、不同類型的個(gè)性化服務(wù)。 指導(dǎo)推行個(gè)性化服務(wù) 作為服務(wù)性行業(yè)，金地物業(yè)在管理服 務(wù)上不斷追求創(chuàng)新，在行業(yè)內(nèi)較早地提出個(gè)性化服務(wù)理念并在物業(yè)管理實(shí)踐中探索，以適應(yīng)社會(huì)發(fā)展與消費(fèi)細(xì)分的市場趨勢。簡言之，就是在管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營造既相互信任、相互尊敬，又有明確行為規(guī)則約束 的和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍，使人們在工作、生活、文化娛樂等各方面的品味需求均得到滿足。 （三） 指導(dǎo)提升建設(shè)廳大廈物業(yè)管理水平的具體措施 指導(dǎo)推行金地物業(yè)“人性化物業(yè)管理模式” 我們將指導(dǎo)物業(yè)管理公司在建設(shè)廳大廈的物業(yè)管理中推行“人性化物業(yè)管理模式”，全面提高建設(shè)廳大廈的物業(yè)管理檔次 。在雙方合作期間里，我們將指導(dǎo)物業(yè)管理公司員工的全面培訓(xùn)，并將派出高水平的培訓(xùn)人員到建設(shè)廳大廈進(jìn)行現(xiàn)場培訓(xùn)，同時(shí)提供物業(yè)管理公司相關(guān)人員來深圳進(jìn)行實(shí)地考察調(diào)研和實(shí)地學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)。我們將指導(dǎo)建設(shè)廳大廈推行“物業(yè)管理人員職業(yè)化”的管理主題，指導(dǎo)物業(yè)管理公司有計(jì)劃地選拔、培養(yǎng)管理人才，為建設(shè)廳大廈物業(yè)管理的持續(xù)發(fā)展和提高培養(yǎng)、儲(chǔ)備人才，為建設(shè)廳大廈的開發(fā)提供管理上的人才保障。 金地物業(yè)與湖北省住宅發(fā)展有限公司合作后，我們將利用金地物業(yè)品牌創(chuàng)立的成功經(jīng)驗(yàn)，對建設(shè)廳大廈全面導(dǎo)入金地物業(yè)管理的先進(jìn)模式與科學(xué)的管理方法，使建設(shè)廳大廈在管理 中充分融入金地物業(yè)的品牌管理，推進(jìn)建設(shè)廳大廈品牌的創(chuàng)立，從而全面提升建設(shè)廳大廈在物業(yè)管理方面的品牌形象。金地 物業(yè)是全國最具活力和競爭能力的物業(yè)管理企業(yè)之一，是物業(yè)管理行業(yè)品牌管理的范例。我們將通過專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理顧問服務(wù)，指導(dǎo)建設(shè)廳大廈管理處在接管伊始 就按 ISO9002 質(zhì)量體系進(jìn)行規(guī)范化管理，建立高效、科學(xué)的管理系統(tǒng)?，F(xiàn)代商務(wù)大廈的定位要求有高素質(zhì)、高水平的物業(yè)管理，我們將利用金地豐富而成熟的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)以及現(xiàn)代化、高效率的管理手段為建設(shè)廳大廈提供全方位的顧問管理服務(wù)。 二、 管理目標(biāo)及整體設(shè)想 針對建設(shè)廳大廈的實(shí)際情況，我們確立了物業(yè)管理顧問服務(wù)的目標(biāo)定位和整體構(gòu)想。金地物業(yè)公司在該項(xiàng)目的物業(yè)管理及相關(guān)領(lǐng)域展開富有成效的工作，使金地物業(yè)的品牌成為建設(shè)廳大廈優(yōu)秀物 業(yè)品牌的組成部分，這將對建設(shè)廳大廈的成功開發(fā)和招商起到強(qiáng)有力的推動(dòng)作用，因此，我們堅(jiān)信合作將會(huì)是成功的。深圳金地物業(yè)管理有限公司作為享譽(yù)全國的物業(yè)管理公司，具有國際水準(zhǔn)的管理水平（其 ISO9002 質(zhì)量體系于 1997 年成功通過英國 BSI 和國內(nèi) SQCC 雙重認(rèn) 證，創(chuàng)造了大陸物業(yè)管理國內(nèi)國際雙重認(rèn)證的先河），先進(jìn)的物業(yè)管理理念及現(xiàn)代化的管理手段令金地從物業(yè)管理行業(yè)中脫穎而出，與全國十余個(gè)城市的數(shù)十家開發(fā)商展開了成功的合作，金地物業(yè)公司接管的物業(yè)遍及北京、上海、南京、深圳、重慶、長春、沈陽、大連、長沙等城市，在多年的管理中積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。 金地物業(yè)武漢建設(shè)廳大廈物業(yè)顧問管理方案 目 錄 一、 合作前景?????????????????? 1 二、 管理目標(biāo)和整體設(shè)想????????????? 2 三、顧問管理方式????????????????? 8 四、機(jī)制建設(shè)指導(dǎo)????????????????? 11 五、人員培訓(xùn)指導(dǎo)????????????????? 15 六、管理規(guī)章制度建設(shè)指導(dǎo)????????????? 18 七、便民服務(wù)指導(dǎo)????????????????? 21 八、大廈文化建設(shè)指導(dǎo)??????????????? 23 九、智能化系統(tǒng)的管理維護(hù)指導(dǎo)??????????? 29 十、顧問工作計(jì)劃????????????????? 33 十一、顧問合作方式 ???????????????? 35 一、 合作前景 高檔次、高品位的物業(yè)需要高素質(zhì)、高水準(zhǔn)的物業(yè)管理。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的“售后服務(wù)”，是房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中重要的一環(huán)，擁有名牌、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是項(xiàng)目的開發(fā)成功的重要標(biāo)志之一。同時(shí)，作為已經(jīng)上市的深圳王牌地產(chǎn)商之一的金地集團(tuán)的全資子公司，不僅具有雄厚的物業(yè)管理實(shí)力，而且在房地產(chǎn)的銷售策劃方面亦具有相當(dāng)?shù)墓Φ住Ｎ覀兊哪繕?biāo)是：在雙方合作期內(nèi)，金地物業(yè)將派出具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的專家對建設(shè)廳大廈進(jìn)行全方位的顧問管理指導(dǎo)，用金地物業(yè)的品牌全面提升建設(shè)廳大廈的物業(yè)管理形象，使建設(shè)廳大廈的物業(yè)管理成為武漢市物業(yè)管理的典范。我們從“建設(shè)廳大廈”的有關(guān)物業(yè)情況了解到，建設(shè)廳大廈不論在規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場定位、設(shè)施配備上都是 高檔次的。我們的目標(biāo)是：在雙方的合作期內(nèi)，通過對建設(shè)廳大廈物業(yè)資源的全面了解掌握，使業(yè)主能合理高效地使用物業(yè)資源，同時(shí)在商務(wù)管理方面進(jìn)行創(chuàng)新，使建設(shè)廳大廈的物業(yè)管理在員工服務(wù)意識、大廈環(huán)境衛(wèi)生、安全保障、設(shè)備管理、文化氛圍等方面成為武漢市商務(wù)大廈的典范，樹立起獨(dú)樹一幟的名牌物業(yè)形象。 （一）指導(dǎo)建設(shè)廳大廈品牌的創(chuàng)立 塑造品牌對于地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)至關(guān)重要，并關(guān)乎到項(xiàng)目開發(fā)的成敗。作為一家成功的企業(yè)，金地物業(yè)最鮮明的特色是敢于創(chuàng)新，既有機(jī)制創(chuàng)新，又有管理創(chuàng)新，還有物業(yè)管理行業(yè)理念的創(chuàng)新。 （二）指導(dǎo)員工隊(duì)伍建設(shè) 在實(shí)施建設(shè)廳大廈物業(yè)管理顧問的過程中，我們將指導(dǎo)建設(shè)廳大廈建設(shè)一支與建設(shè)廳大廈實(shí)際情況全面結(jié)合的專業(yè)、規(guī)范的物業(yè)管理人員隊(duì)伍。我們將為建設(shè)廳大廈建立一套與物業(yè)管理相適應(yīng)的理論學(xué)習(xí)與實(shí)際演 練相結(jié)合的人員培訓(xùn)機(jī)制和方法。我們堅(jiān)信在雙方合作期內(nèi)，能夠指導(dǎo)、協(xié)助建設(shè)廳大廈培育一支既有理論知識、又有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的高素質(zhì)的物業(yè)管理專員工隊(duì)伍。 金地“人性化物業(yè)管理模式”可以表述為：（ 1）關(guān)