【正文】 材清單、設(shè)備驗(yàn)收、日常維護(hù)保養(yǎng)工作；并制定華融大廈首年度和三年期防范性維修保養(yǎng)計(jì)劃。停車場(chǎng)管理深圳市停車場(chǎng)的設(shè)備大多采用先進(jìn)的管理系統(tǒng)，實(shí)施自動(dòng)化管理，可以減少人為舞弊，節(jié)約人力資源，加快車輛的流量，從而使物業(yè)管理更順暢。華融大廈備用發(fā)電機(jī)需與停車場(chǎng)自動(dòng)化管理系統(tǒng)及照明系統(tǒng)連接，以緊急停電時(shí)停車場(chǎng)各項(xiàng)操作都能及時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)。一、全權(quán)委托式物業(yè)管理服務(wù)方式：由xx物業(yè)直接為業(yè)主/客戶提供一流的全方位的專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)，xx物業(yè)將秉承“誠(chéng)信的物業(yè)人，可信賴的管家”的物業(yè)管理服務(wù)理念，通過卓越的質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)安全、文明、舒適、祥和的生活和工作氛圍。二、顧問式物業(yè)管理顧問式管理又分為駐場(chǎng)式和巡場(chǎng)式兩種，根據(jù)發(fā)展商的要求，考慮到將來為發(fā)展商打造一支專業(yè)化的物管隊(duì)伍，我司建議采用駐場(chǎng)式顧問管理，針對(duì)華融大廈擬駐場(chǎng)三人，擔(dān)任職務(wù)分別為項(xiàng)目總經(jīng)理、工程部經(jīng)理和管理部經(jīng)理（顧問專家素質(zhì)詳見附件一）。服務(wù)內(nèi)容概要：幫助設(shè)計(jì)科學(xué)的組織架構(gòu)并協(xié)助評(píng)估項(xiàng)目；配合項(xiàng)目推廣及銷售；協(xié)助順利完成項(xiàng)目入伙；提供并協(xié)助建立高素質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的管理制度和服務(wù)規(guī)范；提供專業(yè)的物業(yè)管理系統(tǒng)軟件；日常物業(yè)管理及運(yùn)作；協(xié)助提高經(jīng)濟(jì)效益，并進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、成本控制指導(dǎo)；提供系統(tǒng)的物管專業(yè)培訓(xùn)；規(guī)范業(yè)務(wù)程序，協(xié)助建立ISO9001國(guó)際質(zhì)量保證體系；協(xié)助建立ISO14001國(guó)際環(huán)境管理體系；1協(xié)助建立OHSA18001國(guó)際職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系；1提供物業(yè)管理行業(yè)評(píng)比、創(chuàng)優(yōu)指導(dǎo)。具體工作如下：（一）準(zhǔn)備及進(jìn)行物業(yè)驗(yàn)收方面指導(dǎo)貴司制訂該物業(yè)移交驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)人員出席及監(jiān)督機(jī)電及物業(yè)設(shè)備的功能測(cè)試及指導(dǎo)貴司做好記錄。指導(dǎo)貴司確保各個(gè)機(jī)電及物業(yè)設(shè)備生產(chǎn)廠商均提供詳細(xì)的操作流程。指導(dǎo)確保各個(gè)機(jī)電設(shè)備生產(chǎn)廠商均為每項(xiàng)設(shè)備提供合規(guī)格的線路圖。指導(dǎo)貴司鎖定各項(xiàng)缺失、遺漏或未達(dá)標(biāo)項(xiàng)目及做出紀(jì)錄。1指導(dǎo)貴司督導(dǎo)施工、設(shè)備安裝遺留問題的整改工作。審閱物業(yè)總體廣告牌/燈箱、指示牌/燈箱的設(shè)計(jì)及安裝位置，并提出意見及建議。審閱項(xiàng)目裝卸貨區(qū)設(shè)計(jì)及垃圾收集處理方案，并提出意見及建議。審閱物業(yè)停車場(chǎng)車輛行駛線路規(guī)劃、停車位規(guī)劃、收費(fèi)處位置，并提出意見及建議。審閱各區(qū)域分區(qū)管理和規(guī)劃方案。審閱貴司的保險(xiǎn)方案，并提出意見及建議。指導(dǎo)貴司制訂管理公約，明確業(yè)主、商戶及管理公司的權(quán)利和義務(wù)。指導(dǎo)貴司制訂運(yùn)作手冊(cè)。指導(dǎo)貴司制訂裝修指南。指導(dǎo)貴司制訂各級(jí)員工的崗位責(zé)任。指導(dǎo)貴司制訂常用緊急應(yīng)變計(jì)劃。維修保養(yǎng)及工程指導(dǎo)貴司制訂工程部日常運(yùn)作計(jì)劃。指導(dǎo)貴司制訂該物業(yè)首年度防范性維修保養(yǎng)執(zhí)行表格。指導(dǎo)貴司制訂機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理方案。建議及指導(dǎo)貴司進(jìn)行租金政策及收取方案。指導(dǎo)貴司進(jìn)行華融大廈物業(yè)管理制度建設(shè)及實(shí)施。指導(dǎo)貴司進(jìn)行商鋪統(tǒng)一布局以及調(diào)整。指導(dǎo)貴司進(jìn)行商業(yè)促銷活動(dòng)計(jì)劃的制定。指導(dǎo)貴司制訂人流統(tǒng)計(jì)分析計(jì)劃。指導(dǎo)貴司制訂租賃事務(wù)管理及租戶調(diào)整計(jì)劃。人事指導(dǎo)貴司完善員工總體架構(gòu)及人員編制。指導(dǎo)貴司制訂員工招聘政策及人事運(yùn)作流程。指導(dǎo)貴司進(jìn)行顧客服務(wù)基本培訓(xùn)。行政指導(dǎo)貴司制訂處理來電或查詢的程序和方法。指導(dǎo)貴司制訂倉(cāng)庫(kù)收發(fā)制度。指導(dǎo)貴司員工食堂管理程序。清潔管理依據(jù)三個(gè)管理體系協(xié)助及指導(dǎo)物業(yè)管理公司制訂一整套系統(tǒng)的清潔操作規(guī)程：《管理處清潔工作內(nèi)容》和《管理處清潔服務(wù)環(huán)境檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》。（四）正式運(yùn)營(yíng)后顧問服務(wù)按上述的服務(wù)范圍，物業(yè)在落成交付使用時(shí)，xx物業(yè)已為其建立一套健全的運(yùn)作制度。準(zhǔn)備派出資深的有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的管理人員，從物業(yè)交付使用前常駐該物業(yè)，帶領(lǐng)各級(jí)員工執(zhí)行日常管理工作。 整體管理及培訓(xùn)（詳見附件二）督導(dǎo)貴司各部門在運(yùn)營(yíng)、人事、行政、財(cái)務(wù)、維修保養(yǎng)、租戶、宣傳推廣、公共關(guān)系等方面的日常管理工作。出席貴司定期會(huì)議，為管理運(yùn)作提供專業(yè)意見與指導(dǎo)。持續(xù)監(jiān)管培訓(xùn)管理人員工作，我司主持重點(diǎn)培訓(xùn)項(xiàng)目。 物業(yè)運(yùn)營(yíng)每季一次指導(dǎo)貴司檢查機(jī)電設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)工作，并在檢查后一周內(nèi)提出書面意見（含建議）。每月一次指導(dǎo)貴司檢查清潔綠化水平，并在檢查后一周內(nèi)提出書面意見（含建議）。每季一次指導(dǎo)貴司檢查客戶服務(wù)工作，并在檢查后一周內(nèi)提出書面意見（含建議）。在主要節(jié)日慶典或大規(guī)模宣傳推廣活動(dòng)前指導(dǎo)物業(yè)管理策劃與布置。 管理審核每月定期巡察，確保管理水準(zhǔn)。每年派出專人全面檢定該物業(yè)的能源效益狀況及提交改善建議。每年定期進(jìn)行客戶意見反饋/征詢，并按結(jié)果跟進(jìn)改善，確保達(dá)標(biāo)。第六章 顧問服務(wù)費(fèi)及支付方式根據(jù)發(fā)展商的要求和華融大廈的工程進(jìn)度，我司建議顧問服務(wù)期限為二年，兩年內(nèi)擬派駐三名顧問專家駐場(chǎng)提供物業(yè)管理顧問服務(wù)。顧問服務(wù)費(fèi)已包含我司三名顧問專家的工資、各項(xiàng)福利、社保、餐費(fèi)、交通費(fèi)、稅金等，顧問專家在工作期間辦公用品（如：電腦、電話、打印機(jī)、紙、筆、辦公桌椅等）由發(fā)展商配置，顧問專家工作時(shí)間為一周五天，法定節(jié)假日及周末需要加班，費(fèi)用由發(fā)展商負(fù)責(zé)。二、從項(xiàng)目入伙之日起三年內(nèi)通過質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全衛(wèi)生（ISO9001：2000、ISO14001：199OHSAS18001：1999）標(biāo)準(zhǔn)化管理體系認(rèn)證。四、為體現(xiàn)我司合作的誠(chéng)意，同時(shí)鞏固華融大廈的物業(yè)管理體系和管理水平，我司將在顧問服務(wù)期滿后免費(fèi)提供三個(gè)月的巡場(chǎng)顧問服務(wù)。2工程部經(jīng)理大學(xué)本科，高級(jí)工程師，從事物業(yè)管理行業(yè)5年，熟悉ISO900ISO1400OHSAS18001管理體系，曾采取許多措施為公司節(jié)能降耗做出積極的貢獻(xiàn)，熟悉5A智能化、電梯、中央空調(diào)、消防監(jiān)控、給排水、燈光、音響等系統(tǒng)的維保與運(yùn)行管理，有物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證。附件二：?jiǎn)T工培訓(xùn)xx物業(yè)將協(xié)助及指導(dǎo)物業(yè)管理公司為員工提供系統(tǒng)培訓(xùn)，培訓(xùn)范圍及時(shí)間協(xié)定如下。物業(yè)管理概述物業(yè)管理公司組織框架圖物業(yè)管理公司員工守則第二部份：部門培訓(xùn)——副主任級(jí)以下人員（一）保安員專題培訓(xùn)：消防設(shè)備了解，消防器材使用，消防設(shè)施位置，消防制度，報(bào)警程序，緊急疏散程序和路線。培訓(xùn)內(nèi)容：消防廣播及警報(bào)系統(tǒng)設(shè)備了解中央監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)控中心職責(zé)（四）財(cái)務(wù)人員（含收銀員）培訓(xùn)內(nèi)容：人事管理規(guī)定錄用、晉升、調(diào)動(dòng)、辭工制度福利制度獎(jiǎng)懲制度考勤制度員工培訓(xùn)方法倉(cāng)庫(kù)管理規(guī)章制度物品領(lǐng)用登記制度（六）清潔綠化人員培訓(xùn)內(nèi)容：工程部工作制度工程部鑰匙領(lǐng)用制度報(bào)修單操作流程交接班制度崗位職責(zé)二次裝修管理災(zāi)害天氣應(yīng)急情況維修保養(yǎng)計(jì)劃設(shè)備操作第三部份：部門培訓(xùn)——副主任級(jí)或以上人員管理部培訓(xùn)內(nèi)容：設(shè)備的大修，更新改造計(jì)劃編制節(jié)約能源合理化工程設(shè)備建檔二次裝修審核其余參照管理部的培訓(xùn)安排物業(yè)的竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收附件三：深圳市xx物業(yè)管理有限公司質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系文件清單（ISO9001/ISO14001/OHSAS18001）文件類別編 號(hào)標(biāo) 題管理手冊(cè)管理手冊(cè)封面管理手冊(cè)目錄管理手冊(cè)的管理管理手冊(cè)的發(fā)放清單質(zhì)量手冊(cè)修改記錄術(shù)語及縮略語企業(yè)概況質(zhì)量/環(huán)境/安全方針組織機(jī)構(gòu)和職責(zé)組織機(jī)構(gòu)職責(zé)描述管理體系管理體系過程流程圖質(zhì)量/環(huán)境/安全管理體系文件結(jié)構(gòu)文件和資料的控制質(zhì)量/環(huán)境/安全記錄管理管理職責(zé)客戶需求與法律法規(guī)要求環(huán)境因