城市綜合體研究及經(jīng)典案例(1)-資料下載頁
2025-05-15 05:02本頁面
【正文】 1F、 1F、 2F、 3F 出售比例： 100% 1F、 1F、 2F、 3F Boxshopping: 1— 4F 出售比例： 75%— 80% 1— 4F 出售比例： 30%— 50% B4 B5 B3 Center 匯報綱要 一、城市綜合體的基本特征 二、典型城市綜合體案例研究 三、城市綜合體開發(fā)要點提示 四、項目情況及市場態(tài)勢特征 五、本項目概念規(guī)劃 六、初步經(jīng)濟效益探討 : 1,城市綜合體的開發(fā)是最為復(fù)雜 /鏈條最長 /環(huán)節(jié)最多的開發(fā)領(lǐng)域 ,它更重要的要專心專一的整合資源 ,形成強大的 “外包經(jīng)營” 和 “離岸經(jīng)營”體系 ,而非全鏈條獨立運做 . 鏈接 :國貿(mào)商品城 2,城市綜合體的開發(fā)區(qū)別于復(fù)合地產(chǎn)開發(fā) ,首要的任務(wù)不是強調(diào)贏利能力 ,而是強調(diào)風險控制能力 . : 往往商業(yè)是綜合體的難點也是重點 ,控制了商業(yè)風險也就控制了整盤風險 1,招商先行或以假設(shè)定制的方法控制業(yè)態(tài)與建筑的搭配 。 2,持有部分售賣部分前期剝離 ,明確經(jīng)營管理重點和設(shè)計重點 。 鏈接 :星光大道案例 鏈接 :匯都國際案例 3,特殊業(yè)態(tài)專項研究 ,獨立設(shè)計 ,確保經(jīng)營效果 ,體現(xiàn)專項價值 。 鏈接 :財富中心設(shè)計 4,勢必控制自身整體商業(yè)規(guī)模 ,強調(diào)區(qū)域商業(yè)共融 。勢必強調(diào)商業(yè)價值而非商業(yè)面積 . 鏈接 :曲靖項目 5,提早引進高水平招商公司 ,多家設(shè)計院 ,組建運營管理公司 ,前期策劃公司 ,三位一體進行商業(yè)規(guī)劃 . 鏈接 :順城項目 : 形象是綜合體的第一要務(wù) ,形象建立體系 KPI必須清晰而非概念化 . KPI體系 人文符號 功能化體系 區(qū)域標識 強制性視覺沖擊 ——標志性建筑 /豪華酒店 硬性指標 軟性指標 商業(yè)建筑群 便利停車 步行系統(tǒng) 特色符號語言 紀念性 /風格化建筑（群） …… 交通暢順 多功能公寓 匯報綱要 一、城市綜合體的基本特征 二、典型城市綜合體案例研究 三、城市綜合體開發(fā)要點提示 四、項目情況及市場態(tài)勢特征 五、本項目概念規(guī)劃 六、初步經(jīng)濟效益探討 （ 1）宏觀市場環(huán)境分析 大勢： 市場上存在一種觀點，即認為政府對于樓市采取的一系列限制措施是為了打擊樓市的價格泡沫。但是房屋價格相對家庭收入，其實從 1997年以來是在下滑顯著。總體來看，房屋購買能力從 2021年以來都處于較穩(wěn)定的水平，換句話說，房屋的平均價格沒有比 5年以前更貴，因為家庭收入的平均增長比價格增長更快。 中國的平均 HPIR從 2021年至今都是在 8~9倍的范圍內(nèi)，從表面上看，高于國際標準 3~6倍的水平，但 HPIR的國際標準是基于發(fā)達國家和中高收入國家制定的。根據(jù)世界銀行對 96個國家和地區(qū)的調(diào)查結(jié)果，發(fā)展中國家和低收入國家的 HPIR水平比發(fā)達國家和中高收入國家普遍要高。 其實政府采取嚴厲的政策措施，并不是為了打擊房地產(chǎn)價格泡沫，而是為了解決一個社會問題，即幫助中低收入家庭提高購房能力。 （ HPIR，指一個國家或城市的年平均上市房價和居民年平均收入的比例） （ 1）宏觀市場環(huán)境分析 佐證： ①根據(jù)中共中央、國務(wù)院 6月 13日上午在北京召開省區(qū)市和中央部門主要負責同志會議上胡錦濤主席所做的講話精神指出， 促進資本市場健康發(fā)展，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。我們不難看出，全國房地產(chǎn)市場必將趨于穩(wěn)定，而處于上升期的昆明的房地產(chǎn)市場也必然走向穩(wěn)定和持續(xù)走高； ②中共中央 7月 21日上午在中南海召開黨外人士座談會，就經(jīng)濟工作聽取各民主黨派中央、全國工商聯(lián)領(lǐng)導(dǎo)人和無黨派人士的意見和建議。中共中央總書記胡錦濤主持座談會并發(fā)表重要講話。 胡錦濤在會議上指出要全力保持經(jīng)濟平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展，引導(dǎo)資本市場，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，穩(wěn)定市場預(yù)期。 ③摩根大通駐香港分析師吳向紅也指出，全球經(jīng)濟下滑的波及面不斷擴張，中國的出口部門面臨嚴峻的國際環(huán)境，因為近幾年對中國出口增長很重要的國家，如歐洲、日本和一些新興市場的需求被削弱了，預(yù)計商品貿(mào)易盈余在未來幾個月會逐步收窄。 在出口衰弱的情況下，投資增長對于經(jīng)濟的支持相對更加有效。而消費則將從 2021年股市行情帶動的中期繁榮逐步回落到正常水平。
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