【正文】 wer) 第八加拿大廣場(chǎng) (HSBC Tower)，高 花旗集團(tuán)中心 (Citigroup Centre)，高 四季酒店 (Four Seasons Hotel) ? 金絲雀碼頭地上功能以高端商務(wù)、辦公、酒店為主，地下空間開(kāi)發(fā)以零售為主導(dǎo)，商場(chǎng)連商場(chǎng)，餐廳接餐廳，地下空間又同多條地鐵連接 ? 本項(xiàng)目城市綜合體的開(kāi)發(fā)以高端商務(wù)為切入點(diǎn)，配合倫敦新興商務(wù)區(qū)的建設(shè) ? 商務(wù)辦公空間均位于地面以上，地下則承載了零售商業(yè)和軌道交通，有效實(shí)現(xiàn)了商務(wù)和商業(yè)的有效分離 2 3 1 4 62 倫敦碼頭區(qū) — 金絲雀碼頭 （ 4/4） 開(kāi)發(fā)模式：合資 公共財(cái)政補(bǔ)貼模式 ? 從 1981年 7月起，到 1998年 3月止，倫敦碼頭區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司（ LDDC）在一塊占地面積為 22平方公里狹長(zhǎng)的老港灣區(qū)進(jìn)行了大規(guī)模的城市再造工程 ? 在這十幾年的時(shí)間里，整個(gè)區(qū)域發(fā)生了翻天覆地的變化，不僅引起英國(guó)學(xué)術(shù)界的關(guān)注，更吸引了全球各國(guó)的目光 ? 倫敦碼頭區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司（ London Docklands Development Corporation）是一家由政府牽頭組成的半官方性質(zhì)的都市綜合體開(kāi)發(fā)商，是政府根據(jù) 1980年制定的 《 地方政府規(guī)劃與土地法 》 而專(zhuān)門(mén)成立的一家開(kāi)發(fā)公司 ? 在此之前，地方政府曾做出不少努力想改變區(qū)域的落后面貌，但卻深感力不從心，工作進(jìn)度十分緩慢， LDDC項(xiàng)目總公司的成立，是在當(dāng)時(shí)情況下唯一正確的選擇 ? 項(xiàng)目公司由政府全資投入，利用處置土地發(fā)展住宅、工業(yè)和商業(yè)物業(yè)所獲得的收益滾動(dòng)發(fā)展 ? 項(xiàng)目公司有權(quán)建造新的公共基礎(chǔ)設(shè)施，并改造舊的基礎(chǔ)設(shè)施。資金的來(lái)源有兩方面，一個(gè)是中央政府的投入，另一個(gè)是出售土地獲得的資金 ? 盡管中央政府給了 LDDC這么大權(quán)利，但地方行政職能、公屋分配、教育統(tǒng)籌、醫(yī)療管理等權(quán)利仍保留在地方政府和相關(guān)機(jī)構(gòu)。 LDDC可通過(guò)設(shè)立各類(lèi)基金的方式協(xié)助、調(diào)控、促進(jìn)地方政府改善這些方面的工作 63 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開(kāi)發(fā)體量 開(kāi)發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運(yùn)營(yíng)模式 開(kāi)發(fā)模式 城市綜合體城市價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 社會(huì)價(jià)值 64 城市綜合體城市價(jià)值 （ 1/3） ? 城市綜合體最大的優(yōu)勢(shì)是 人流的聚合優(yōu)勢(shì) ，通過(guò)不同的功能組合，滿足人們不同需求 ? 都市綜合體的價(jià)值體現(xiàn)從根本上來(lái)說(shuō)在于其特殊的功能復(fù)合性。都市綜合體集酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)、高檔公寓等多種城市業(yè)態(tài)于一體，將商業(yè)、辦公、居住等多功能城市空間通過(guò)合理的交通連接，有機(jī)組合、相互依存、協(xié)同促進(jìn) ? 從城市與區(qū)域的價(jià)值來(lái)講都市綜合體不僅是現(xiàn)代國(guó)際大都市的標(biāo)志，更是催生繁榮與文明， 激發(fā)城市活力的發(fā)動(dòng)機(jī) ? 從項(xiàng)目自身的價(jià)值看，都市綜合體很好地克服了純粹居住、商務(wù)所造成未來(lái)發(fā)展的局限，具有很強(qiáng)的自我成長(zhǎng)、自我繁榮、持續(xù)發(fā)展的生命力，是都市 24小時(shí)跳動(dòng)的心臟 ? 都市綜合體通過(guò)其內(nèi)部商業(yè)、商務(wù)及居住等各種功能綜合互補(bǔ)，建立相互依存的價(jià)值關(guān)系，從而使它能夠適應(yīng)不同時(shí)段的城市多樣化生活，并能夠進(jìn)行 自我更新與調(diào)整 65 城市綜合體城市價(jià)值 （ 2/3） 根據(jù)都市綜合體所處的區(qū)位、功能和與周邊的關(guān)系，歸納起來(lái)有如下突出的價(jià)值特征： 城市綜合體 城市價(jià)值 巨大輻射力 極大的潛在 升值價(jià)值 整體功能 復(fù)合性 高可達(dá)性 便利性 高密度 集約型 整體一致性 土地使用 均衡性 空間連續(xù)性 內(nèi)外部功能 聯(lián)系完整性 66 城市綜合體城市價(jià)值 （ 3/3） 城市綜合體也是對(duì)分散的城市功能一種整合，以往功能單一的時(shí)候，各個(gè)物業(yè)功能相對(duì)獨(dú)立，之間關(guān)聯(lián)度較弱，作為目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流模式和選擇之一，城市綜合體城市價(jià)值的主要表現(xiàn)集中在以下兩點(diǎn)： 商業(yè)價(jià)值 社會(huì)價(jià)值 ? 城市綜合體本身就是一個(gè)可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，以一種功能為主，多種功能配套的商業(yè)形態(tài)之間相互促進(jìn)，互為價(jià)值鏈 ? 城市綜合體的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)需要強(qiáng)大的資金支持，其價(jià)值如何使現(xiàn)金流量和現(xiàn)金流速的最佳成了最核心的問(wèn)題 ? 城市綜合體在做足自身的使用價(jià)值的同時(shí)，會(huì)帶動(dòng)項(xiàng)目地塊的價(jià)值提升，以及同區(qū)域的土地價(jià)值、建筑價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值和價(jià)格的提升，同樣會(huì)帶動(dòng)整個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值提升 ? 每一個(gè)“城市綜合體”都是一個(gè)與城市高度融合的項(xiàng)目 ? 一個(gè)成功的城市綜合體項(xiàng)目是一個(gè)城市文化與靈魂的標(biāo)簽；是一個(gè)城市標(biāo)志性建筑；是一個(gè)城市商業(yè)價(jià)值最大化的具體體現(xiàn)；是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)者 ? 對(duì)加快城市商業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的良性再造，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，城市資源的合理配置也會(huì)起到不可估量的作用，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中會(huì)極大地彰顯這一商業(yè)形態(tài)的價(jià)值魅力 67 商業(yè)價(jià)值案例：法國(guó)拉德方斯 （ 1/3） ? 拉德方斯原是巴黎西郊一片僻靜的無(wú)名高地，位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端 ? 巴黎拉德方斯區(qū)改造（ 1958至今）既是巴黎市中心周?chē)艂€(gè)副中心之一，又是巴黎最大、最重要的商務(wù)、商業(yè)中心。該區(qū)的定位是工作、居住和游樂(lè)等設(shè)施齊全的現(xiàn)代化的商務(wù)區(qū) ? 目前已建成寫(xiě)字樓 247萬(wàn)平方米、其中商務(wù)區(qū) 215萬(wàn)平方米、公園區(qū) 32萬(wàn)平方米、法國(guó)最大的企業(yè)一半在這里，共 10家；建成住宅區(qū) ，可容納 ，其中在商務(wù)區(qū)建設(shè)住宅 ，可容納 ；在公園區(qū)建設(shè)住宅 5588套，可容納 ；并建成了面積達(dá) ；成為歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲最大的公交換乘中心， RER高速地鐵、地鐵 1號(hào)線、 14號(hào)高速公路、 2號(hào)地鐵等在此交匯 ? 建成 67公頃的步行系統(tǒng)、集中管理的停車(chē)場(chǎng)設(shè)有 ，交通設(shè)施完善；建成占地 25公頃的公園，商務(wù)區(qū)的 1/10用地為綠化用地，種植有 400余種植物，建成由 60個(gè)現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好 ? 拉德方斯交通系統(tǒng)行人與車(chē)流徹底分開(kāi)，互不干擾，做了大面積的立體三層交通體系，將車(chē)流完全放在地下，為新區(qū)保留充分的地面空間以及街面的完整性 68 商業(yè)價(jià)值案例：法國(guó)拉德方斯 （ 2/3） ? 商業(yè)價(jià)值 世界三大頂級(jí) CBD之一 歐洲最具影響力的商務(wù)中心 獨(dú)特的公共運(yùn)輸設(shè)施 高水準(zhǔn)的服務(wù)設(shè)施 ? 社會(huì)價(jià)值 成功進(jìn)行了舊區(qū)改造 吸引了無(wú)數(shù)藝術(shù)家、觀光客的足跡 平靜祥和的生活工作空間 拉德方斯城市價(jià)值 69 商業(yè)價(jià)值案例：法國(guó)拉德方斯 （ 3/3） 70 社會(huì)價(jià)值案例：日本橫濱港未來(lái) 21區(qū) （ 1/4） 融合了觀光旅游、商務(wù)、購(gòu)物、會(huì)議、展覽、博物館與一體的新城市片區(qū)綜合體 ? 橫濱港未來(lái) 21區(qū)是在 1989年曾舉辦橫濱博覽會(huì)的舊址上興起的一座未來(lái)都市 ? 項(xiàng)目分布在東京灣橫濱港沿線，整體通過(guò)約 20年的開(kāi)發(fā)而形成如今的大型濱水區(qū) ? 摩天樓群、酒店、會(huì)議中心、購(gòu)物中心、游樂(lè)園、帆船等各種各樣的現(xiàn)代化辦公商業(yè)設(shè)施鱗次櫛比，代表橫濱的新開(kāi)發(fā)區(qū) 71 社會(huì)價(jià)值案例：日本橫濱港未來(lái) 21區(qū) （ 2/4） ① 日本第一摩天高樓 陸標(biāo)塔大樓 Landmark Tower（高 296米，地上 70層） ② 集中了近百家時(shí)裝和餐廳的 Landmark Plaza ③ 設(shè)于陸標(biāo)塔大樓 Landmark Tower第 69層樓、日本最高的瞭望臺(tái) Sky Garden ④ Cross Gate, World Porters, Queen’s Square 等大型購(gòu)物中心 ⑤ 大觀光纜車(chē)為特點(diǎn)的主題樂(lè)園 Cosmo World ⑥ 被譽(yù)為“太平洋白鳥(niǎo)”的日本丸紀(jì)念公園 1 4 4 4 2 5 6 3 72 社會(huì)價(jià)值案例：日本橫濱港未來(lái) 21區(qū) （ 3/4） 73 社會(huì)價(jià)值案例：日本橫濱港未來(lái) 21區(qū) （ 4/4） ? 橫濱港的 21區(qū)的建設(shè)規(guī)劃是要建成國(guó)際性的文化、信息和環(huán)境優(yōu)美的港口新都市綜合體 ? 占地面積達(dá) 186公頃的橫濱港未來(lái) 21世紀(jì)地區(qū)，日常工作人員數(shù)為 190000人， 常住人口 10000人 ? 港區(qū)以一個(gè) 21世紀(jì)的環(huán)保都市為基本方針，環(huán)保先行， 1/4面積建了公園 ? 橫濱 21世紀(jì)未來(lái)港位于鄰接橫濱市區(qū)中心部的濱水區(qū)域，包括填海造陸區(qū)的 76公頃土地，共計(jì)達(dá) 186公頃的用地。作為橫濱最有代表性的城市街區(qū)建設(shè)群，在展示海港城市魅力的同時(shí)，也是一片購(gòu)物、美食、娛樂(lè)的綜合功能服務(wù)區(qū)域，是去橫濱旅游必去之地 ? 緊靠港口有高度在 296米的超高建筑群，這是橫濱市最大的商務(wù)樓區(qū)，港區(qū)佇立著“地標(biāo)大廈”、“橫濱皇后廣場(chǎng)”、太平洋橫濱會(huì)議中心等現(xiàn)代化的建筑代表，有許多購(gòu)物中心、娛樂(lè)場(chǎng)所、博物館和公園 ? 會(huì)議中心包括圓形的橫濱格蘭洲際酒店，酒店與附近的摩天輪成為橫濱最典型的觀光地之一 ? “橫濱皇后廣場(chǎng)”設(shè)立了許多專(zhuān)賣(mài)店，是民眾逛街購(gòu)物的好去處，許多大樓像環(huán)太平洋大飯店、橫濱港未來(lái)大廳以及寫(xiě)字樓，都是讓人們感受新生活樣式的空間 ? “船舶博物館”以橫濱港和船作為主題，常設(shè)展覽，每年還會(huì)舉辦特別的展覽會(huì)，昔日被稱(chēng)為“太平洋白鳥(niǎo)”的日本丸號(hào)也在這里展示 74 社會(huì)價(jià)值案例：泰國(guó)長(zhǎng)春廣場(chǎng) ? 泰國(guó)長(zhǎng)春廣場(chǎng)地處曼谷中央商務(wù)區(qū)，占據(jù)了曼谷市中心極其核心和繁華的地段， 2021年開(kāi)業(yè)，周?chē)h(huán)境優(yōu)美，由 3座國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓、1座國(guó)際 5星級(jí)酒店、 1座豪華公寓樓及 1個(gè)時(shí)尚零售商場(chǎng)，總建筑面積約 34萬(wàn)平方米，是曼谷目前最大的綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目 ? 項(xiàng)目重啟時(shí)值亞洲金融危機(jī)，項(xiàng)目重啟后推動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)復(fù)蘇，提高華潤(rùn)在泰國(guó)的知名度 ? 長(zhǎng)春廣場(chǎng)吸引了一大批包括 GE、 Microsoft、 BMW 等在內(nèi)的國(guó)際知名企業(yè)及其社會(huì)各界精英進(jìn)駐或下榻，目前已經(jīng)成為曼谷的地標(biāo)性商業(yè)中心 ? 項(xiàng)目規(guī)模之大、規(guī)劃之齊全是獨(dú)一無(wú)二的，也是曼谷當(dāng)時(shí)包括現(xiàn)今的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所不可比及的 ? 至今，它獨(dú)特的風(fēng)格，和歷久彌新的物業(yè)組合，仍然是曼谷地區(qū)甚至整個(gè)泰國(guó)的地標(biāo)性建筑 75 商業(yè) ， 充滿了變數(shù)，設(shè)計(jì)如同透過(guò)這個(gè)洞口去看整個(gè)世界 外面很復(fù)雜也很壯闊，其需要的不光是眼睛，還要去體驗(yàn)外面的世界和保持永遠(yuǎn)敏感的心 否則永遠(yuǎn)只是眼前的那一片天