【正文】 中心商場面積約 ，是港島東地區(qū)最大的購物中心，占總開發(fā)體量的 6% 31 香港太古城發(fā)展模式 ? 太古城是香港首個(gè)配備園藝花園的住宅小區(qū)，覆蓋率僅為 25%，約 40畝土地用于花園、娛樂場和休閑場地。住宅區(qū)內(nèi)主要的康樂設(shè)施包括泳池，兒童游樂場，室外羽毛球場等 ? 太古城的發(fā)展從高品質(zhì)的住宅小區(qū)起步，吸引大批香港中產(chǎn)階級入駐；在匯集人流之后開始大型零售的開發(fā)，引入高端品牌、提供有特色的娛樂餐飲設(shè)施取得了巨大的成功，也鞏固了太古城高品質(zhì)社區(qū)的形象。 1990年代初期興建的三個(gè)甲級寫字樓項(xiàng)目與臨近的“太古坊”區(qū)域相呼應(yīng)，形成了中環(huán)之外香港島上另一個(gè)重要的商務(wù)區(qū) 高品質(zhì)住宅 特色零售 商務(wù)辦公 32 香港太古城開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 便利的交通網(wǎng)絡(luò) ? 便利的交通網(wǎng)絡(luò)是太古城的商業(yè)和辦公物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。其與主要商業(yè)及商務(wù)區(qū)距離也均在適宜的范圍之內(nèi) 太古城在開發(fā)過程中創(chuàng)造了多個(gè)香港第一，不斷推陳出新來引領(lǐng)市場需求，成為香港長盛不衰的標(biāo)志性社區(qū)之一。毗鄰的維多利亞港海景的太古城為市民提供了一個(gè)怡人舒適的居住環(huán)境 ? 太古城中心是香港島目前最大的購物中心，為太古城提供了完備的配套服務(wù)。這些新奇的設(shè)施和活動(dòng)極佳地吸引了大眾的注意，為太古城聚集人氣 33 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開發(fā)體量 開發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運(yùn)營模式 開發(fā)模式 城市綜合體城市價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 社會(huì)價(jià)值 34 城市綜合體商業(yè)模式 — 空間布局 ? 在一個(gè)城市進(jìn)行都市綜合體開發(fā)時(shí)，首先要分析研究該城市的各種零售功能、服務(wù)、商務(wù)、辦公功能以及其他各具體功能的經(jīng)營現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，其次要分析其經(jīng)營物業(yè)場所的選擇習(xí)慣特點(diǎn)，結(jié)合其對輔助配套條件（可達(dá)交通方式、停車位、貨物運(yùn)輸?shù)龋┑囊蟪潭?，確定綜合體中規(guī)劃的每一種功能的地價(jià)區(qū)位選擇相對位序 ? 在城市綜合體開發(fā)中，通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的體系，打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間 ? 為了實(shí)現(xiàn)綜合體內(nèi)各個(gè)物業(yè)綜合價(jià)值的最大化，可以在規(guī)劃中結(jié)合都市綜合體的土地價(jià)值梯度分析來研究各個(gè)功能空間布局，不同類型的物業(yè)依據(jù)其商業(yè)價(jià)值最大化的原則進(jìn)行空間布局 ? 案例：紐約洛克菲勒中心 、加拿大多倫多伊頓中心、東京陽光城 35 紐約洛克菲勒中心 （ 1/2） ? 洛克菲勒中心是本世紀(jì)最早出現(xiàn)的建筑綜合體，它的開發(fā)從 1930年一直到今天，是當(dāng)今世界上規(guī)模最為龐大的私人所有的商業(yè)、娛樂中心 ? 洛克菲勒中心號(hào)稱是 20世紀(jì)最偉大的都市計(jì)劃之一，位于紐約最繁華的商貿(mào)金融中心曼哈頓島上 ? 區(qū)域占地 22英畝，由 19棟建筑圍塑出來的活動(dòng)區(qū)域，對于公共空間的運(yùn)用也開啟了城市規(guī)劃的新風(fēng)貌，完整的商場與辦公大樓讓該中心繼華爾街之后，成為紐約第二個(gè)市中心 ? 70層高的 RCA（洛克菲勒）大樓是整個(gè)中心的主體建筑；該中心還有商業(yè)建筑、辦公樓、旅館、公寓大樓以及劇場和電影院等娛樂設(shè)施 ? 低于街道層的地下步行系統(tǒng)把零售設(shè)施、地鐵車站以及各種不同用途的建筑物連成一體；由 21幢大廈圍合而形成的城市空間成為市民公共活動(dòng)和文化娛樂場所 36 紐約洛克菲勒中心 （ 2/2） 37 加拿大多倫多伊頓中心 （ 1/2） ? 伊頓中心是位于加拿大多倫多的一個(gè)著名商業(yè)建筑，該工程1977年開始建設(shè)， 1981年完工，總建筑面積有 56萬平方米，位于多倫多市中心繁華商業(yè)區(qū)，是一個(gè)龐大的多功能綜合商城 ? 伊頓中心伊頓中心是一個(gè)跨越 5個(gè)街區(qū)的龐大的條狀多層商業(yè)綜合體，是一個(gè)地面和地下建筑相結(jié)合的綜合商業(yè)建筑，地上、地下好幾層，并在兩頭和中間分別建有三座 30多層的辦公大樓，共有超過 300家商戶在這個(gè)購物中心開店經(jīng)營，和數(shù)不清的公司在大樓里辦公 ? 伊頓中心是通過商業(yè)步行街的方式，將商業(yè)及其它功能空間有效地組織在一起的成功實(shí)例 ? 伊頓中心的設(shè)計(jì)還考慮了商業(yè)綜合體與公共汽車、電車、地鐵系統(tǒng)等交通設(shè)施的相互銜接 ? 與跨街主要商店之間，還設(shè)有行人天橋，不僅使行人安全迅速地穿過街道，而且不受室外氣候的影響 38 加拿大多倫多伊頓中心 （ 2/2） 39 東京的陽光城 （ 1/2） ? 東京陽光城多功能綜合體對形成東京的池袋商業(yè)中心起了很大的促進(jìn)和推動(dòng)作用 ? 陽光城有一幢 60層、 240米高的辦公樓和一幢 38層的旅店，底部設(shè)有三層地下商業(yè)街，四樓以下為一整體，主樓高 240米，六十層設(shè)有瞭望臺(tái) ? 商業(yè)街中心布置有貫通到頂?shù)闹型ィ瑑?nèi)有國際會(huì)議中、國際商業(yè)信息中心、賓館、博物館、水族館、美術(shù)館、劇場、歌舞廳、游戲廳和 180多家商店 ? 屋頂廣場上設(shè)計(jì)了兩幢七層、十層的建筑，其中綜合了多種功能，如展覽館、水族館、劇場、天象館等 40 東京的陽光城 （ 2/2） 41 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開發(fā)體量 開發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運(yùn)營模式 開發(fā)模式 城市綜合體城市價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 社會(huì)價(jià)值 42 城市綜合體商業(yè)模式 — 功能協(xié)同 城市綜合體的包容性強(qiáng)，功能選擇的范圍也很寬。 城市綜合體將商業(yè)、辦公、居住等多功能城市空間通過合理的交通連接，有機(jī)組合、相互依存、協(xié)同促進(jìn)，具體物業(yè)功能比例的確定是一個(gè)極其復(fù)雜的過程，與以下因素息息相關(guān)： ? 地塊規(guī)劃指標(biāo)、政府要求 ? 市場狀況 ? 項(xiàng)目整體定位 ? 開發(fā)商預(yù)期收益平衡 城市綜合體在不同地域，其物業(yè)功能分配的比例也不相同，在 CBD、傳統(tǒng)購物街區(qū)、城市新興區(qū)域，作為城市綜合體開發(fā)面臨的受眾群體和需求也大相徑庭。 ? 在城市商務(wù) CBD集中的地方，一般以寫字樓、酒店、服務(wù)式公寓的開發(fā)為主，零售只作為配套服務(wù)功能，主要客群針對 高端的商務(wù)、企業(yè)職員等 ? 在傳統(tǒng)的購物街區(qū)，零售所占的比重往往就超過商務(wù)類需求，利用商業(yè)綜合體的整體聚客優(yōu)勢，提升商業(yè)的品質(zhì)，其針 對客群面往往較廣 ? 在城市發(fā)展的新興區(qū)域，除一定的商務(wù)類需求外，生活類、社區(qū)型的商業(yè)元素往往較受歡迎，以項(xiàng)目周邊 35公里內(nèi)的 城市消費(fèi)人群為主 ? 案例：新加坡新達(dá)城 43 新加坡新達(dá)城 （ 1/3） 新加坡 CBD 新加坡 新達(dá)城 ? 新加坡新達(dá)城綜合開發(fā)項(xiàng)目，是新加坡最大的集會(huì)議展覽中心、商務(wù)辦公、商業(yè)為一體的綜合商業(yè)建筑，是新加坡商業(yè)規(guī)劃的成功范例 ? 1984 年由新加坡前總理李光耀邀香港商家投資，于 1997 年完成 ? 這座城中城，建筑面積 65 萬平方米，包括世界項(xiàng)級的新加坡國際會(huì)議與展覽中心，四棟 45層及一棟 18層的辦公大樓，一棟 4層的購物中心，地下停車場可容納 3200輛汽車 44 新加坡新達(dá)城 （ 2/3） 45 新加坡新達(dá)城 （ 3/3） 酒店 會(huì)展中心 娛樂和購物中心 辦公和其他設(shè)施 ? 新達(dá)城如今是新加坡最令人嘆為觀止的商業(yè)建筑，新達(dá)城通過高品質(zhì)設(shè)施的建立，獨(dú)特的管理模式的運(yùn)用，成功地建立起一個(gè)品牌的形象 ? 一座兼具休閑娛樂、知識(shí)交流、商業(yè)契機(jī)、創(chuàng)新研究的多元化環(huán)境的“城中之城”應(yīng)運(yùn)而生，整個(gè)商業(yè)中心生機(jī)勃勃 ? 新達(dá)城，建成后共有 700 余家公司落戶，每月的游客數(shù)量達(dá) 200 萬人次，每天有 萬余人在此辦公，每天有 5 萬多車輛進(jìn)出，有 1萬余輛車在此停泊 46 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開發(fā)體量 開發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運(yùn)營模式 開發(fā)模式 城市綜合體城市價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 社會(huì)價(jià)值 47 城市綜合體商業(yè)模式 — 運(yùn)營模式 （ 1/3） 城市綜合體開發(fā)運(yùn)營模式 ? 大型綜合體開發(fā)模式，需要強(qiáng)調(diào)整個(gè)項(xiàng)目的有序規(guī)劃和功能互補(bǔ)，為使用者提供完備的商務(wù)功能和生活服務(wù)，對提升區(qū)域或城市價(jià)值有著不可或缺的點(diǎn)石成金的作用 ? 對于一個(gè)成熟的城市綜合體而言，項(xiàng)目開工建設(shè)完成后，后期項(xiàng)目的運(yùn)營模式的選擇，將決定項(xiàng)目日后的盈利能力、開發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。 ? 一般采用這種模式經(jīng)營的城市綜合體往往位于城市核心區(qū)域，擁有較高的商業(yè)價(jià)值，因此開發(fā)商一般會(huì)采用長期持有方式經(jīng)營，以期獲得商業(yè)物業(yè)價(jià)值遞增。 ? 隨著越來越多的城市綜合體以立體多功能開發(fā)為主，未來將融合更多的住宅居住功能元素，而住宅部分銷售實(shí)現(xiàn)的回款也能在一定程度上解決城市綜合體起初大量資金投入所造成的資金緊張。主要包括零售商業(yè)的經(jīng)營管理、酒店的經(jīng)營管理、寫字樓的經(jīng)營管理、公寓住宅的物業(yè)管理 ? 都市綜合體中運(yùn)營管理模式共有以下三種 開發(fā)商自行管理 ? 由出資方共同組建聯(lián)合發(fā)展總公司，進(jìn)行管理和提供服務(wù)，嘗試進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理 ? 該種模式的產(chǎn)權(quán)形式都是統(tǒng)一的，如深圳的華潤中心 國外的管理機(jī)構(gòu) 參與合作管理 ? 由國外的管理機(jī)構(gòu)參與合作管理，還有部分待零售商業(yè)建成后輸入管理或委托國外機(jī)構(gòu)管理，例如凱德商用目前開發(fā)的來福士廣場 專業(yè)的物業(yè)管理公司 進(jìn)行市場管理 ? 商業(yè)在管理上采用租賃模式，以租代管，統(tǒng)一策劃布局，承租方提出方案和資金，由物業(yè)管理公司協(xié)調(diào)開發(fā)商統(tǒng)一進(jìn)行裝修 ? 專業(yè)的管理公司不直接從事商業(yè)經(jīng)營，而是從事整體策劃和管理，具體包括租賃管理、營銷管理、服務(wù)管理和物業(yè)管理 49 城市綜合體商業(yè)模式 — 運(yùn)營模式 （ 3/3） ? 目前較為成功的城市綜合體的商業(yè)運(yùn)營模式以上海新天地開發(fā)為代表的， “ 以開發(fā)商持有經(jīng)營管理為主，分批開發(fā)、逐層開發(fā)、創(chuàng)立品牌、持續(xù)開發(fā) ” ? 案例：上海新天地開發(fā)（太平橋地區(qū)重建項(xiàng)目） 步驟三 步驟二 利用寫字樓、公寓等其他部分的銷售，沉淀并滿足商業(yè)項(xiàng)目資本需求，實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的持有，并獲得長期穩(wěn)定的回報(bào)。 ? 預(yù)計(jì) 2021年竣工 ? 目前已經(jīng)動(dòng)工 ? 企業(yè)天地二期（三號(hào)樓和四號(hào)樓） ? 辦公部分建筑面積每棟 50,000平方米 ? 下設(shè)頂級品牌旗艦店 50,