【正文】 面積超過 方米，由 19座充滿創(chuàng)意的時(shí)尚建筑組成，樓間密度低； 以 “ 3〃 3” 服裝大廈為界分為南北兩區(qū)，包括 250 間零售商店、一個(gè)多功能廳及一家設(shè)有 100 間客房的個(gè)性化精品酒店。其中南區(qū) 平方米。 南區(qū) 北區(qū) 南區(qū)坐擁 11幢獨(dú)具特色的先鋒建筑，不規(guī)則的幾何外形、大膽飽滿的建筑用色，前衛(wèi)個(gè)性，極具視覺沖擊效果 三里屯VILLAGE S2 S4 三里屯南區(qū)樓層指示圖 S1 S3 S5 S9 S7The Orange S11 S6 S8 S10 南區(qū)定位為中高端購(gòu)物區(qū)，超大面積的 阿迪達(dá)斯、耐克、蘋果 等國(guó)際品牌旗艦店、環(huán)球店林立，配套餐飲、文化娛樂等設(shè)施 三里屯VILLAGE 類別 品牌 女裝 Ben Sherman、 Beton、 BMW Lifestyle、 Che Che New York、 Eachway、Ein、 Ellassay、 、 Fanina Fanini、 Fansky、 Frozen、 Jecci Five、 JNBY、Levi39。s、 Lorolana、 Mango、 Moiselle、 Only、 Salad、 Sisley、 Tough、 Vero Moda、 WHITE COLLAR、 Wild Orchid 男裝 Ben Sherman、 Beton、 BMW Lifestyle、 Croquis、 Jack Jones、 Levi39。s、Nottinghill、 Sisley、 Tough 運(yùn)動(dòng) /休閑裝 adidas、 Columbia、 Esprit、 LACOSTE、 Mizuno、 NAUTICA、 Nike、 Puma、Quiksilver、 The North Face、 Timberland、 UNIQLO 童裝 /玩具 Bear and Me、 Fisher Price、 Think Pink Junior、 珠寶 /手表 /配飾 Artini、 Casio、 Chow Sang Sang、 Chow Tai Fook Fine Jewellery、 City Chain、 CTF、 Evita Peroni、 Express、 Fossil、 Jetway Style、 Jump In、 Parker、Qggle、 Twice、 VVA、 Waterman 鞋 /箱包 /皮具 Acupuncture、 Belle、 Birkenstock、 Cable Co、 CPU、 Crocs、 Crumpler、DELSEY、 Dr. Martens、 ecco、 GEOX、 Joy Peace、 LeSportsac、 Mirabell、Novo Sneakers、 Sac Co、 Staccato、 Steve Madden、 Valleverde、WalkerOne 影院 美嘉歡樂影城 健康 /美容 Camenae、 Comfort Zone、 DHC、 Ingrid Millet Paris、 Pretty Valley、 Red Earth、 Toni Guy、 WATSONS、 書籍 /音樂 /電子 Apple Store、順電 藝術(shù) /家居 /禮品 ARTBOX、 Coka He、 Sanrio GIFT GATE、生活本色 餐飲 Blue Frog、 Cold Stone Creamery、 Element Fresh、 Herbal Caf233。、 Olas de Mare、 Panino Teca、 Peppes Pizza、 Royal Tea、 STARBUCKS COFFEE、UNION Bar Grille、西龍傳香飯團(tuán)、西龍纖味拉面館 三里屯 village采用商業(yè)街區(qū)設(shè)計(jì)，展示性、通達(dá)性好；南區(qū)中心廣場(chǎng)，增加項(xiàng)目休憩空間與商業(yè)活力 三里屯VILLAGE ?按照 商業(yè)街區(qū) 來設(shè)計(jì) 。 ?以南區(qū)分布來看，街道設(shè)計(jì)采用 化整為零 的方式，使項(xiàng)目從內(nèi)部劃分出 多條內(nèi)街 ，擁有 更多商業(yè)展示面 。 ?項(xiàng)目中間設(shè)計(jì)成一個(gè)廣場(chǎng) ，成為人們休憩的場(chǎng)所； ?廣場(chǎng)四周設(shè)計(jì)多條道路動(dòng)線，使周邊商鋪具有 良好的可視性和通達(dá)性 ； ?商家可在廣場(chǎng)內(nèi)舉辦活動(dòng)，使廣場(chǎng)成為整個(gè)項(xiàng)目的 商業(yè)活力區(qū)域 。 街巷式設(shè)計(jì)，通達(dá)性好 三里屯 village北區(qū)定位為高端人群購(gòu)物區(qū)，招商業(yè)態(tài)、建筑風(fēng)格與設(shè)計(jì)盡顯奢華 三里屯VILLAGE 三里屯 village北區(qū)臨近使館區(qū)，擁有 7棟零售建筑和一間精品酒店 —— 瑜舍， 北區(qū)定位為高端人群購(gòu)物區(qū)，招商包括眾多國(guó)際知名的奢侈品牌。 瑜舍酒店 瑜舍，感受經(jīng)典和時(shí)尚的碰撞，令人屏氣凝神的外觀，心神俱醉的內(nèi)里，將古典風(fēng)與現(xiàn)代韻拿捏得恰到好處 多棟鉆石型建筑與其周邊波浪型的高雅建筑外墻設(shè)計(jì)，營(yíng)造一種寬敞、安靜與優(yōu)雅的氛圍，凸顯奢侈品品牌的尊貴地位 三里屯 village采用整體持有的運(yùn)營(yíng)模式，以出租方式獲取長(zhǎng)期收益，前期側(cè)重引入品牌商家，南區(qū)成功實(shí)現(xiàn) 90%的招商率 三里屯VILLAGE 運(yùn)營(yíng)模式： ?太古地產(chǎn)憑借自身雄厚的資金實(shí)力和成熟的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，采用 整體持有 的運(yùn)營(yíng)模式，長(zhǎng)期持有 三里屯 Village物業(yè)，以 出租 的形式獲取長(zhǎng)期收益。 ?商業(yè)零售部分由太古地產(chǎn)及基匯資本共同持有，太古地產(chǎn)持有 80%股權(quán)，基匯資本持有其余的 20%股權(quán)； ?精品酒店由太古地產(chǎn)全資擁有和管理； ?從而有效避免產(chǎn)權(quán)分割而帶來的后續(xù)經(jīng)營(yíng)問題。 招商側(cè)重點(diǎn)： 前期項(xiàng)目推廣側(cè)重于對(duì)品牌商家的引入。 招商率： 三里屯 village于2023年 6月開業(yè)，南區(qū)的招商率已經(jīng)達(dá)到 90%，北區(qū)因定位高端，目前仍在招商中。 租金水平： 南區(qū)平均租金約為： 70美元 /（平方米 〃 月）， 北區(qū)租金在： 95~100美元 /（平方米 〃 月）。 商業(yè)零售部分太古地產(chǎn)80%基匯資本20%精品酒店太古地產(chǎn)100%開發(fā)商在前期項(xiàng)目推廣時(shí)側(cè)重點(diǎn)完全不同。在香港擁有成熟運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的太古地產(chǎn)將主要精力放在了對(duì)品牌商家的引入，而SOHO中國(guó)則將工作重點(diǎn)放在了商鋪的銷售上。 三里屯 Village和三里屯 SOHO這兩個(gè)項(xiàng)目對(duì)商家的品牌吸引力來看，三里屯 Village顯然有巨大優(yōu)勢(shì)。在此次進(jìn)入三里屯Village品牌中，有很多首次進(jìn)入北京甚至中國(guó)的品牌，包括 :Uniqlo、 Ben Sherman、 Eachway、 Coldstone、 Steve Madden、 Union American Bar Grille、 Element Fresh等品牌。 三里屯 Village是按照商業(yè)街區(qū)來設(shè)計(jì)，而三里屯 SOHO則是以集中式商業(yè)來規(guī)劃。 整體持有與 分散銷售 品牌組合的 巨大差異 商業(yè)規(guī)劃 各藏玄機(jī) 北京三里屯 SOHO(散售） VS 北京三里屯VILLAGE（持有），不同的開發(fā)模式卻各自取得預(yù)期效果，其互補(bǔ)性大于競(jìng)爭(zhēng)性 比對(duì) ＳＯＨＯ 現(xiàn)金流 時(shí)間 前期資料投入大 全部銷售成本收回時(shí)間快 SOHO財(cái)務(wù)線圖示 模式四：陽(yáng)光百貨 案例研究?jī)?nèi)容 ? 項(xiàng)目概況 ? 市場(chǎng)定位 ? 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 ? KPI體系 項(xiàng)目概況 ?項(xiàng)目地址：香港中路 38號(hào)，地處青島政治、經(jīng)濟(jì)、 金融中心，毗鄰 2023年奧帆賽場(chǎng) ?經(jīng)營(yíng)層數(shù)：三層 ?場(chǎng)所面積： 3萬(wàn)余平方米 ?規(guī) 劃： 6個(gè)出入口， 6部電梯由地下車庫(kù)直達(dá)商場(chǎng) 智能停車位： 400個(gè) 地上停車位： 100個(gè) 設(shè)有 700平米中央大廳 ?外 立 面：現(xiàn)代、時(shí)尚 ?開業(yè)時(shí)間： 代表青島市商業(yè)商業(yè)形象和檔次的商業(yè)名片 ● 商 家：匯聚 GUCCI、 CHANEL、 DIOR、 LANCOME、巴利、保羅鯊魚、鐵獅東尼、 ? 星巴克 ? 咖啡廳、 ? 保時(shí)捷 ? 4S店， ? 哈根達(dá)斯 ? 冰激凌店等眾多國(guó)際一流品牌 ● 榮 譽(yù)： ? 中國(guó)商業(yè)信用企業(yè) ? 、 ? 青島市十佳誠(chéng)信商場(chǎng) ? 、 ? 青島慈善獎(jiǎng) ? 、 14家國(guó)家金鼎級(jí)百貨店精品店之一等 開業(yè)三年來 ,銷售收入以每年 40%以上的速度增長(zhǎng) 樓層 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 1F 國(guó)際名品服飾、珠寶首飾 化妝品（彩妝、香水、護(hù)膚用品） 鐘表眼鏡、休閑 餐飲 /屈臣氏 2F 淑女正裝 /淑女休閑裝 女士飾品 /時(shí)尚名表 女士?jī)?nèi)衣、休閑服務(wù) /餐飲 3F 男士正裝、休閑運(yùn)動(dòng)系列 男女鞋 /皮具、男士?jī)?nèi)衣飾品 休閑服務(wù) /餐飲 B1 煙酒滋補(bǔ)、休閑食品 居家、床品 經(jīng)營(yíng)世界一線頂級(jí)品牌，集購(gòu)物、商務(wù)休閑、餐飲、娛樂、體驗(yàn)生活于一體 市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確性 —— 滿足革新型消費(fèi)群體物質(zhì)上和精神上更高品質(zhì)的需求 定位為 青島高級(jí)百貨店 一流的商品 +人文化的購(gòu)物環(huán)境 +個(gè)性化文化營(yíng)銷理念 +高質(zhì)量的服務(wù)管理 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 一、宏觀市場(chǎng) ? 全球化 ——世界消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)型期； ? “ ‖和 “ 非典 ” 導(dǎo)致消費(fèi)觀念發(fā)生根本性的變化，從注重實(shí)用的消費(fèi)到更注重及時(shí)的消 費(fèi)、休閑的消費(fèi)和健康的消費(fèi)； ? 青島由旅游型城市向度假型城市的過度； ? 2023年北京奧運(yùn)水上項(xiàng)目將在青島舉行。 二、微觀市場(chǎng) ——中間大，兩頭少 2023年青島的 GDP已達(dá)到 1500億元，實(shí)際利用外資 25億美元，海內(nèi)外游客 1837萬(wàn)人次，消費(fèi)品零售總額 400億元，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位于副省級(jí)城市的前列。 而對(duì)應(yīng)的是青島缺少高檔購(gòu)物場(chǎng)所，更不用說高檔消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)商圈，呈現(xiàn)出明顯的 “ 中間大、兩頭少 ” 的商業(yè)狀態(tài) ，給予經(jīng)營(yíng)國(guó)際服飾品牌為主的高級(jí)百貨店，留下了很大的空間。 三、地理位置優(yōu)勢(shì) 位于香港中路 38號(hào)，地處青島政治、經(jīng)濟(jì)、 金融中心，毗鄰 2023年奧帆賽場(chǎng)，周邊建有 70座 寫字樓、 56萬(wàn) 白領(lǐng)消費(fèi)人群 四、實(shí)力支撐 由江蘇陽(yáng)光集團(tuán)、新世界（青島）置地有限公司、青島紅領(lǐng)集團(tuán)、盛銀投資和現(xiàn)代朝陽(yáng)實(shí)業(yè)公司 5家企業(yè)，共同投資 2． 8億元成立。 五、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) 陽(yáng)光百貨商品品牌定位于 ? 時(shí)尚、高檔、健康、休閑 ? ，在品牌引進(jìn)上實(shí)行特有的 ? 品牌聯(lián)系會(huì) ? 制度。一個(gè)品牌的引進(jìn)以及去留必須由該會(huì)人員共同討論定奪。陽(yáng)光百貨與全球 1000多家品牌商長(zhǎng)年保持著業(yè)務(wù)聯(lián)系，與 400多個(gè)國(guó)內(nèi)外著名品牌建立了長(zhǎng)期合作關(guān)系，其中 90%是國(guó)際、國(guó)內(nèi)著名品牌，如 GUCCI、 CHANEL、 LANCOME、 DIOR、BALLY等世界著名品牌，其中 30%的品牌是首次進(jìn)駐山東省，島城獨(dú)家經(jīng)營(yíng)品牌 100多個(gè)。 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 陽(yáng)光百貨采取董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制經(jīng)營(yíng)管理體制，按高級(jí)百貨店模式規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng) ,經(jīng)營(yíng)面積 30,000余平方米，先后獲得了? 國(guó)家金鼎級(jí)百貨店精品店 ? 、 ? 中國(guó)商業(yè)信用企業(yè) ? 、 ? 青島市百?gòu)?qiáng)民營(yíng)企業(yè) ? 等眾多榮譽(yù) ,樹立起 ? 陽(yáng)光、愛心、健康、時(shí)尚、快樂、誠(chéng)信 ? 的品牌形象 ,創(chuàng)建了 ? 共享陽(yáng)光 ? 的服務(wù)品牌。 品牌聯(lián)系會(huì)制度引發(fā)磁場(chǎng)效應(yīng) 企業(yè)文化 ——―光明磊落、公正透明、真誠(chéng)溫馨、追求卓越 ? 人情化管理 陽(yáng)光百貨通過一站式付款，提供童車、輪椅、針線包、應(yīng)急藥品，提供航空、列車時(shí)刻表等便民服務(wù)，努力滿足消費(fèi)者物質(zhì)上和精神上的雙重需求 ,為顧客打造一個(gè) 劇院式的體驗(yàn)型百貨店 。 ? 1月 被授權(quán) ?‘ 帆船之都 .青島 ’ 零售業(yè)獨(dú)家合作伙伴 ? 2月 ? 共享陽(yáng)光 ? 服務(wù)品牌獲 ? 青島財(cái)貿(mào)服務(wù)名牌 ? 稱號(hào) 4月 星巴克中國(guó)首家直營(yíng)店、哈根達(dá)斯山東省旗艦店落戶陽(yáng)光百貨 8月 世界頂級(jí)品牌Gucci簽約落戶陽(yáng)光百貨 發(fā)展階段 活動(dòng)推廣 2023 2023 …… 8月 28日 公司董事總經(jīng)理?xiàng)畛抗庀搏@ ? 青島市 優(yōu)秀企業(yè)家 ? 的榮譽(yù)稱號(hào) 9月 29日 ? 4年，愛在繼續(xù) ? ，陽(yáng)光百貨四周年 店慶 2023 2023 2023 3月 通過 ISO9000認(rèn)證 。成功舉辦 ? 五月的風(fēng) ― 陽(yáng)光百貨麗人節(jié) ? 8月 成功接待 ACD會(huì)議外長(zhǎng)夫人 9月 中國(guó)外交部長(zhǎng)李肇星夫人秦小梅女士率領(lǐng)大使夫人團(tuán)參觀陽(yáng)光百貨 9月 周年慶 明星云集 11月 圣誕閃亮晚會(huì) 12月 首批 ? 中國(guó)商業(yè)信用企業(yè) ? 稱號(hào) 8月 第一次會(huì)員活動(dòng) 9月 開業(yè) 舉辦陽(yáng)光有約文化營(yíng)銷活動(dòng) 12月 陽(yáng)光有情之春 蕾行動(dòng) 1月 10日 風(fēng)靡全球的 GUCCI盛大開業(yè)，著名影星范冰冰前來助興 3月