【正文】 面積超過 方米，由 19座充滿創(chuàng)意的時尚建筑組成，樓間密度低； 以 “ 3〃 3” 服裝大廈為界分為南北兩區(qū)，包括 250 間零售商店、一個多功能廳及一家設有 100 間客房的個性化精品酒店。其中南區(qū) 平方米。 南區(qū) 北區(qū) 南區(qū)坐擁 11幢獨具特色的先鋒建筑，不規(guī)則的幾何外形、大膽飽滿的建筑用色，前衛(wèi)個性，極具視覺沖擊效果 三里屯VILLAGE S2 S4 三里屯南區(qū)樓層指示圖 S1 S3 S5 S9 S7The Orange S11 S6 S8 S10 南區(qū)定位為中高端購物區(qū)，超大面積的 阿迪達斯、耐克、蘋果 等國際品牌旗艦店、環(huán)球店林立，配套餐飲、文化娛樂等設施 三里屯VILLAGE 類別 品牌 女裝 Ben Sherman、 Beton、 BMW Lifestyle、 Che Che New York、 Eachway、Ein、 Ellassay、 、 Fanina Fanini、 Fansky、 Frozen、 Jecci Five、 JNBY、Levi39。s、 Lorolana、 Mango、 Moiselle、 Only、 Salad、 Sisley、 Tough、 Vero Moda、 WHITE COLLAR、 Wild Orchid 男裝 Ben Sherman、 Beton、 BMW Lifestyle、 Croquis、 Jack Jones、 Levi39。s、Nottinghill、 Sisley、 Tough 運動 /休閑裝 adidas、 Columbia、 Esprit、 LACOSTE、 Mizuno、 NAUTICA、 Nike、 Puma、Quiksilver、 The North Face、 Timberland、 UNIQLO 童裝 /玩具 Bear and Me、 Fisher Price、 Think Pink Junior、 珠寶 /手表 /配飾 Artini、 Casio、 Chow Sang Sang、 Chow Tai Fook Fine Jewellery、 City Chain、 CTF、 Evita Peroni、 Express、 Fossil、 Jetway Style、 Jump In、 Parker、Qggle、 Twice、 VVA、 Waterman 鞋 /箱包 /皮具 Acupuncture、 Belle、 Birkenstock、 Cable Co、 CPU、 Crocs、 Crumpler、DELSEY、 Dr. Martens、 ecco、 GEOX、 Joy Peace、 LeSportsac、 Mirabell、Novo Sneakers、 Sac Co、 Staccato、 Steve Madden、 Valleverde、WalkerOne 影院 美嘉歡樂影城 健康 /美容 Camenae、 Comfort Zone、 DHC、 Ingrid Millet Paris、 Pretty Valley、 Red Earth、 Toni Guy、 WATSONS、 書籍 /音樂 /電子 Apple Store、順電 藝術 /家居 /禮品 ARTBOX、 Coka He、 Sanrio GIFT GATE、生活本色 餐飲 Blue Frog、 Cold Stone Creamery、 Element Fresh、 Herbal Caf233。、 Olas de Mare、 Panino Teca、 Peppes Pizza、 Royal Tea、 STARBUCKS COFFEE、UNION Bar Grille、西龍傳香飯團、西龍纖味拉面館 三里屯 village采用商業(yè)街區(qū)設計，展示性、通達性好；南區(qū)中心廣場，增加項目休憩空間與商業(yè)活力 三里屯VILLAGE ?按照 商業(yè)街區(qū) 來設計 。 ?以南區(qū)分布來看，街道設計采用 化整為零 的方式，使項目從內(nèi)部劃分出 多條內(nèi)街 ，擁有 更多商業(yè)展示面 。 ?項目中間設計成一個廣場 ，成為人們休憩的場所； ?廣場四周設計多條道路動線，使周邊商鋪具有 良好的可視性和通達性 ； ?商家可在廣場內(nèi)舉辦活動，使廣場成為整個項目的 商業(yè)活力區(qū)域 。 街巷式設計，通達性好 三里屯 village北區(qū)定位為高端人群購物區(qū)，招商業(yè)態(tài)、建筑風格與設計盡顯奢華 三里屯VILLAGE 三里屯 village北區(qū)臨近使館區(qū)，擁有 7棟零售建筑和一間精品酒店 —— 瑜舍， 北區(qū)定位為高端人群購物區(qū)，招商包括眾多國際知名的奢侈品牌。 瑜舍酒店 瑜舍，感受經(jīng)典和時尚的碰撞，令人屏氣凝神的外觀，心神俱醉的內(nèi)里，將古典風與現(xiàn)代韻拿捏得恰到好處 多棟鉆石型建筑與其周邊波浪型的高雅建筑外墻設計，營造一種寬敞、安靜與優(yōu)雅的氛圍，凸顯奢侈品品牌的尊貴地位 三里屯 village采用整體持有的運營模式，以出租方式獲取長期收益，前期側(cè)重引入品牌商家，南區(qū)成功實現(xiàn) 90%的招商率 三里屯VILLAGE 運營模式： ?太古地產(chǎn)憑借自身雄厚的資金實力和成熟的運營經(jīng)驗，采用 整體持有 的運營模式，長期持有 三里屯 Village物業(yè)，以 出租 的形式獲取長期收益。 ?商業(yè)零售部分由太古地產(chǎn)及基匯資本共同持有，太古地產(chǎn)持有 80%股權，基匯資本持有其余的 20%股權； ?精品酒店由太古地產(chǎn)全資擁有和管理； ?從而有效避免產(chǎn)權分割而帶來的后續(xù)經(jīng)營問題。 招商側(cè)重點： 前期項目推廣側(cè)重于對品牌商家的引入。 招商率： 三里屯 village于2023年 6月開業(yè)，南區(qū)的招商率已經(jīng)達到 90%，北區(qū)因定位高端，目前仍在招商中。 租金水平： 南區(qū)平均租金約為： 70美元 /（平方米 〃 月）， 北區(qū)租金在： 95~100美元 /（平方米 〃 月）。 商業(yè)零售部分太古地產(chǎn)80%基匯資本20%精品酒店太古地產(chǎn)100%開發(fā)商在前期項目推廣時側(cè)重點完全不同。在香港擁有成熟運營經(jīng)驗的太古地產(chǎn)將主要精力放在了對品牌商家的引入，而SOHO中國則將工作重點放在了商鋪的銷售上。 三里屯 Village和三里屯 SOHO這兩個項目對商家的品牌吸引力來看，三里屯 Village顯然有巨大優(yōu)勢。在此次進入三里屯Village品牌中，有很多首次進入北京甚至中國的品牌，包括 :Uniqlo、 Ben Sherman、 Eachway、 Coldstone、 Steve Madden、 Union American Bar Grille、 Element Fresh等品牌。 三里屯 Village是按照商業(yè)街區(qū)來設計，而三里屯 SOHO則是以集中式商業(yè)來規(guī)劃。 整體持有與 分散銷售 品牌組合的 巨大差異 商業(yè)規(guī)劃 各藏玄機 北京三里屯 SOHO(散售） VS 北京三里屯VILLAGE（持有），不同的開發(fā)模式卻各自取得預期效果，其互補性大于競爭性 比對 ＳＯＨＯ 現(xiàn)金流 時間 前期資料投入大 全部銷售成本收回時間快 SOHO財務線圖示 模式四：陽光百貨 案例研究內(nèi)容 ? 項目概況 ? 市場定位 ? 關鍵驅(qū)動因素 ? KPI體系 項目概況 ?項目地址：香港中路 38號，地處青島政治、經(jīng)濟、 金融中心，毗鄰 2023年奧帆賽場 ?經(jīng)營層數(shù)：三層 ?場所面積： 3萬余平方米 ?規(guī) 劃： 6個出入口， 6部電梯由地下車庫直達商場 智能停車位： 400個 地上停車位： 100個 設有 700平米中央大廳 ?外 立 面：現(xiàn)代、時尚 ?開業(yè)時間： 代表青島市商業(yè)商業(yè)形象和檔次的商業(yè)名片 ● 商 家：匯聚 GUCCI、 CHANEL、 DIOR、 LANCOME、巴利、保羅鯊魚、鐵獅東尼、 ? 星巴克 ? 咖啡廳、 ? 保時捷 ? 4S店， ? 哈根達斯 ? 冰激凌店等眾多國際一流品牌 ● 榮 譽： ? 中國商業(yè)信用企業(yè) ? 、 ? 青島市十佳誠信商場 ? 、 ? 青島慈善獎 ? 、 14家國家金鼎級百貨店精品店之一等 開業(yè)三年來 ,銷售收入以每年 40%以上的速度增長 樓層 經(jīng)營業(yè)態(tài) 1F 國際名品服飾、珠寶首飾 化妝品（彩妝、香水、護膚用品） 鐘表眼鏡、休閑 餐飲 /屈臣氏 2F 淑女正裝 /淑女休閑裝 女士飾品 /時尚名表 女士內(nèi)衣、休閑服務 /餐飲 3F 男士正裝、休閑運動系列 男女鞋 /皮具、男士內(nèi)衣飾品 休閑服務 /餐飲 B1 煙酒滋補、休閑食品 居家、床品 經(jīng)營世界一線頂級品牌，集購物、商務休閑、餐飲、娛樂、體驗生活于一體 市場定位的準確性 —— 滿足革新型消費群體物質(zhì)上和精神上更高品質(zhì)的需求 定位為 青島高級百貨店 一流的商品 +人文化的購物環(huán)境 +個性化文化營銷理念 +高質(zhì)量的服務管理 關鍵驅(qū)動因素 一、宏觀市場 ? 全球化 ——世界消費觀念的轉(zhuǎn)型期； ? “ ‖和 “ 非典 ” 導致消費觀念發(fā)生根本性的變化，從注重實用的消費到更注重及時的消 費、休閑的消費和健康的消費； ? 青島由旅游型城市向度假型城市的過度； ? 2023年北京奧運水上項目將在青島舉行。 二、微觀市場 ——中間大，兩頭少 2023年青島的 GDP已達到 1500億元，實際利用外資 25億美元，海內(nèi)外游客 1837萬人次，消費品零售總額 400億元，各項經(jīng)濟指標位于副省級城市的前列。 而對應的是青島缺少高檔購物場所，更不用說高檔消費的經(jīng)濟商圈，呈現(xiàn)出明顯的 “ 中間大、兩頭少 ” 的商業(yè)狀態(tài) ，給予經(jīng)營國際服飾品牌為主的高級百貨店，留下了很大的空間。 三、地理位置優(yōu)勢 位于香港中路 38號，地處青島政治、經(jīng)濟、 金融中心，毗鄰 2023年奧帆賽場，周邊建有 70座 寫字樓、 56萬 白領消費人群 四、實力支撐 由江蘇陽光集團、新世界（青島）置地有限公司、青島紅領集團、盛銀投資和現(xiàn)代朝陽實業(yè)公司 5家企業(yè)，共同投資 2． 8億元成立。 五、項目運營 陽光百貨商品品牌定位于 ? 時尚、高檔、健康、休閑 ? ，在品牌引進上實行特有的 ? 品牌聯(lián)系會 ? 制度。一個品牌的引進以及去留必須由該會人員共同討論定奪。陽光百貨與全球 1000多家品牌商長年保持著業(yè)務聯(lián)系，與 400多個國內(nèi)外著名品牌建立了長期合作關系，其中 90%是國際、國內(nèi)著名品牌，如 GUCCI、 CHANEL、 LANCOME、 DIOR、BALLY等世界著名品牌，其中 30%的品牌是首次進駐山東省，島城獨家經(jīng)營品牌 100多個。 關鍵驅(qū)動因素 陽光百貨采取董事會領導下的總經(jīng)理負責制經(jīng)營管理體制，按高級百貨店模式規(guī)劃設計和經(jīng)營 ,經(jīng)營面積 30,000余平方米，先后獲得了? 國家金鼎級百貨店精品店 ? 、 ? 中國商業(yè)信用企業(yè) ? 、 ? 青島市百強民營企業(yè) ? 等眾多榮譽 ,樹立起 ? 陽光、愛心、健康、時尚、快樂、誠信 ? 的品牌形象 ,創(chuàng)建了 ? 共享陽光 ? 的服務品牌。 品牌聯(lián)系會制度引發(fā)磁場效應 企業(yè)文化 ——―光明磊落、公正透明、真誠溫馨、追求卓越 ? 人情化管理 陽光百貨通過一站式付款，提供童車、輪椅、針線包、應急藥品，提供航空、列車時刻表等便民服務，努力滿足消費者物質(zhì)上和精神上的雙重需求 ,為顧客打造一個 劇院式的體驗型百貨店 。 ? 1月 被授權 ?‘ 帆船之都 .青島 ’ 零售業(yè)獨家合作伙伴 ? 2月 ? 共享陽光 ? 服務品牌獲 ? 青島財貿(mào)服務名牌 ? 稱號 4月 星巴克中國首家直營店、哈根達斯山東省旗艦店落戶陽光百貨 8月 世界頂級品牌Gucci簽約落戶陽光百貨 發(fā)展階段 活動推廣 2023 2023 …… 8月 28日 公司董事總經(jīng)理楊晨光喜獲 ? 青島市 優(yōu)秀企業(yè)家 ? 的榮譽稱號 9月 29日 ? 4年，愛在繼續(xù) ? ，陽光百貨四周年 店慶 2023 2023 2023 3月 通過 ISO9000認證 。成功舉辦 ? 五月的風 ― 陽光百貨麗人節(jié) ? 8月 成功接待 ACD會議外長夫人 9月 中國外交部長李肇星夫人秦小梅女士率領大使夫人團參觀陽光百貨 9月 周年慶 明星云集 11月 圣誕閃亮晚會 12月 首批 ? 中國商業(yè)信用企業(yè) ? 稱號 8月 第一次會員活動 9月 開業(yè) 舉辦陽光有約文化營銷活動 12月 陽光有情之春 蕾行動 1月 10日 風靡全球的 GUCCI盛大開業(yè)，著名影星范冰冰前來助興 3月