【正文】 拿地 銷售招租回款 海岸城 現(xiàn)金流 時間 前期投入高，分期開發(fā) 銷售，平衡現(xiàn)金流 二期開發(fā)銷售，商業(yè)持有運(yùn)營增 值，回款時間較快 海岸城財務(wù)線圖示 模式二：萬達(dá)廣場 萬達(dá)城市綜合體發(fā)展模式研究 ?萬達(dá)集團(tuán)的轉(zhuǎn)型歷程 ?萬達(dá)廣場案例 ?萬達(dá)第三代產(chǎn)品特征 ?萬達(dá)綜合體核心概念 ——訂單商業(yè) ?運(yùn)營模式分析 萬達(dá)集團(tuán)轉(zhuǎn)型：從住宅為主向多元化投資轉(zhuǎn)型，最終聚焦商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。 房產(chǎn)開發(fā)保持三個全國之最，跨區(qū)域開發(fā)最多（在25個城市開發(fā)）每年開發(fā)面積最大（一年 300萬平米左右）、第三銷售額最大（房地產(chǎn)一塊一年超過 70億銷售額 萬達(dá)轉(zhuǎn)型 （ 4） 受到政府的歡迎。 （ 2） 相比住宅可享受雙重利潤 。 效應(yīng) 寧波 鄞州中心區(qū)開發(fā)的樓盤已經(jīng)超過３００萬平方米，但由于周邊配套設(shè)施還不是很完善，樓盤入住率相對較低， 2023年 5月萬達(dá)廣場開業(yè)后，加速了鄞州中心區(qū)地塊的成熟和人口、資源聚集，并使之成為繼天一商圈之后寧波市的又一商業(yè)中心。長遠(yuǎn)看寧波這個購物中心可能是效益最好的。 案例之一 五角場萬達(dá)廣場 五角場萬達(dá)廣場地上總建筑面積約 33萬平方米，是五角場副中心目前體量最大、業(yè)態(tài)最全、商氣最旺的商業(yè)項(xiàng)目。 ?商戶優(yōu)勢： “ 訂單式商業(yè) ” 為其引來了國際知名的商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營，如沃爾瑪、美凱龍、百盛等，吸引大量消費(fèi)人流 ?經(jīng)營貢獻(xiàn) 前 2代的萬達(dá)商業(yè)廣場是萬達(dá)在營項(xiàng)目的主力，有 12個，從開發(fā)層面上是成功的，但占總面積 20%的銷售散鋪，給萬達(dá)制造了許多問題，部分項(xiàng)目目前運(yùn)營仍較困難，如長春、沈陽、武漢等。 ?目前進(jìn)入萬達(dá)的都是國內(nèi)或國際上的大牌商戶。 選址后進(jìn)行技術(shù)對接（店面層高、面積、出入口、交通體系、設(shè)備等）。 萬達(dá)董事長王健林提出，做商業(yè)地產(chǎn)有三好三難 : 管理難：商業(yè)必經(jīng)培育期、收租率 （隔街死、一步差三成） 長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報 三好 三難 經(jīng)濟(jì)周期影響小 享受資產(chǎn)升值雙重回報 門檻高：資金需求大、人才要求高 風(fēng)險大：定位與招商難 1 2 3 1 2 3 低成本 資金 來源 中長期金 融支持 項(xiàng)目自身 滾動 商業(yè)創(chuàng)新 創(chuàng)新：萬達(dá)列為全國房地產(chǎn)金融改革試點(diǎn)企業(yè)，允許異地貸款，不受地域的約束，單筆貸款在 5億之內(nèi)無需審批，兩天三天可以批款。 途徑二 一個核心區(qū)旁邊沒有地做住宅 可以在購物中心上面規(guī)劃寫字樓或公寓，把上面的部分賣出去，也不要賣商鋪。 在全國開發(fā)大量綜 合體物業(yè)穩(wěn)定租金 獲得低成本融資 早期銷售大賣場 底層小商鋪 回籠資金 后期綜合體商業(yè)出租 為主，靠銷售住宅 和寫字樓回籠資金 銀行貸款為主 國外封閉基金 債權(quán) 低成本拿地 商業(yè)創(chuàng)新融資 訂單商業(yè)提前收租 商業(yè)管理公司盈利 商業(yè)地產(chǎn)是一個復(fù)合型的產(chǎn)業(yè)，它包括地產(chǎn)、商業(yè)、投資、金融等，其中最需要的就是資金，而且是低成本的、能長期使用的資金。 ?15萬平的商業(yè)，至少要 5家不同業(yè)態(tài)的主力店和超過 20家次主力店來組合。國外購物中心有近一半的面積都拿出來做休閑娛樂文化健身。 根據(jù)訂單商業(yè)模式，與住宅開發(fā)不同的是，萬達(dá)要考慮主力經(jīng)營商的意見，而并非刻意向邊緣區(qū)轉(zhuǎn)移 萬達(dá)廣場從市中心核心商圈向副中心和外圍轉(zhuǎn)移的原因 ?開發(fā)選址五要點(diǎn) 一看傳統(tǒng) ，首選傳統(tǒng)商業(yè)地段?，F(xiàn)狀人口多且居住人口占大多數(shù)是重要因素，因?yàn)橘徫镏行姆?wù)半徑為 5公里到 10公里，所以周邊人口數(shù)量需在 30萬以上。主要調(diào)整的是商業(yè)配套，在區(qū)域周邊的房地產(chǎn)開發(fā)成熟后，消費(fèi)者有跑順腿的消費(fèi)適應(yīng)過程，跑順后每周就會定期去萬達(dá)并自然形成消費(fèi)，此時再根據(jù)消費(fèi)需求調(diào)整業(yè)態(tài)， 萬達(dá)廣場業(yè)態(tài)組合的確定方式 業(yè)態(tài) 將招商提前到工程土建之前可以談判提高租金、減少無效出租面積，避免主力店排他性協(xié)議 做一個購物中心，一般有七、八家主力店，主力店一定要考慮不同業(yè)態(tài)的組合方式，能滿足一站式購物的需求，提高比較效益 很多大的主力店簽約時都要求排他性，不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競爭對手。成本便宜的原因在于設(shè)計階段與進(jìn)駐的各店對接好，沒有無效面積，大堂、電梯、卸貨區(qū)的位臵都是反復(fù)計算好的，所有面積都能產(chǎn)生租金。 購物中心設(shè)計要求一眼至少能看到十個店招。廁所設(shè)在離電梯與扶梯近的位臵 主力店的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 。珠寶店美容店之類利潤高，我們把最好的位臵，人流最容易到達(dá)的位臵給他們。購物中心要有承受壓力的心理準(zhǔn)備，必須渡過市場培育期，才能迎來陽光坦途。有的基金要過三年才收購。 。 物業(yè)： 5個購物中心、 9幢 30層高的寫字樓和公寓樓組成，旱冰場、帶燈光的小河將 5個購物中心串連起來，功能豐富， 46萬平米的建筑讓這里就像一個濃縮了的城市景觀，成為北京最聚人氣的戶外步行商業(yè)街區(qū)和休閑廣場。最大的一單成交達(dá) ； 僅僅每單過億的大單成交就逾 20多億元，兩、三千萬的都是小單。 配合這個構(gòu)思特別設(shè)計了 3層街道，除地面層外，更有地下一層及地下二層。s、Nottinghill、 Sisley、 Tough 運(yùn)動 /休閑裝 adidas、 Columbia、 Esprit、 LACOSTE、 Mizuno、 NAUTICA、 Nike、 Puma、Quiksilver、 The North Face、 Timberland、 UNIQLO 童裝 /玩具 Bear and Me、 Fisher Price、 Think Pink Junior、 珠寶 /手表 /配飾 Artini、 Casio、 Chow Sang Sang、 Chow Tai Fook Fine Jewellery、 City Chain、 CTF、 Evita Peroni、 Express、 Fossil、 Jetway Style、 Jump In、 Parker、Qggle、 Twice、 VVA、 Waterman 鞋 /箱包 /皮具 Acupuncture、 Belle、 Birkenstock、 Cable Co、 CPU、 Crocs、 Crumpler、DELSEY、 Dr. Martens、 ecco、 GEOX、 Joy Peace、 LeSportsac、 Mirabell、Novo Sneakers、 Sac Co、 Staccato、 Steve Madden、 Valleverde、WalkerOne 影院 美嘉歡樂影城 健康 /美容 Camenae、 Comfort Zone、 DHC、 Ingrid Millet Paris、 Pretty Valley、 Red Earth、 Toni Guy、 WATSONS、 書籍 /音樂 /電子 Apple Store、順電 藝術(shù) /家居 /禮品 ARTBOX、 Coka He、 Sanrio GIFT GATE、生活本色 餐飲 Blue Frog、 Cold Stone Creamery、 Element Fresh、 Herbal Caf233。 招商率： 三里屯 village于2023年 6月開業(yè)，南區(qū)的招商率已經(jīng)達(dá)到 90%，北區(qū)因定位高端，目前仍在招商中。 二、微觀市場 ——中間大，兩頭少 2023年青島的 GDP已達(dá)到 1500億元，實(shí)際利用外資 25億美元，海內(nèi)外游客 1837萬人次，消費(fèi)品零售總額 400億元，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位于副省級城市的前列。 ? 1月 被授權(quán) ?‘ 帆船之都 .青島 ’ 零售業(yè)獨(dú)家合作伙伴 ? 2月 ? 共享陽光 ? 服務(wù)品牌獲 ? 青島財貿(mào)服務(wù)名牌 ? 稱號 4月 星巴克中國首家直營店、哈根達(dá)斯山東省旗艦店落戶陽光百貨 8月 世界頂級品牌Gucci簽約落戶陽光百貨 發(fā)展階段 活動推廣 2023 2023 …… 8月 28日 公司董事總經(jīng)理?xiàng)畛抗庀搏@ ? 青島市 優(yōu)秀企業(yè)家 ? 的榮譽(yù)稱號 9月 29日 ? 4年，愛在繼續(xù) ? ，陽光百貨四周年 店慶 2023 2023 2023 3月 通過 ISO9000認(rèn)證 。一個品牌的引進(jìn)以及去留必須由該會人員共同討論定奪。 三里屯 Village和三里屯 SOHO這兩個項(xiàng)目對商家的品牌吸引力來看，三里屯 Village顯然有巨大優(yōu)勢。 街巷式設(shè)計，通達(dá)性好 三里屯 village北區(qū)定位為高端人群購物區(qū)，招商業(yè)態(tài)、建筑風(fēng)格與設(shè)計盡顯奢華 三里屯VILLAGE 三里屯 village北區(qū)臨近使館區(qū)，擁有 7棟零售建筑和一間精品酒店 —— 瑜舍， 北區(qū)定位為高端人群購物區(qū)，招商包括眾多國際知名的奢侈品牌。 三里屯village 物業(yè)： 占地逾 ，總樓面面積超過 方米，由 19座充滿創(chuàng)意的時尚建筑組成，樓間密度低； 以 “ 3〃 3” 服裝大廈為界分為南北兩區(qū)，包括 250 間零售商店、一個多功能廳及一家設(shè)有 100 間客房的個性化精品酒店。 三里屯SOHO 三里屯 〃 SOHO—— 商業(yè)街業(yè)態(tài)及定位 ?臨外街商鋪： 150余套，上千米的臨街展示面，上萬平米的臨街旺鋪。由溜冰場和水景室外廣場將 5個購物中心連接。 SOHO是人對自由職業(yè)者的另一種稱謂，同時亦代表一種自由、彈性而新型的工作方式。沃爾瑪、時代華納、麥當(dāng)勞、肯德基這些品牌就是號召力。 人都是有慣性思維的，去什么地方走順腿了自然就去了，不一定是有目的性的。 2物業(yè)管理 物業(yè)管理能解決兩方面問題，第一是提升租金，物業(yè)管理越好，品質(zhì)越好，租金越高。 布局塊狀為主 。全地下停車庫的設(shè)計要求讓停車的人流很快找到百貨，找到超市。 單一通道最好的，最多一個環(huán)路。規(guī)劃期可以故意與兩三家談，這樣租金就會談高一點(diǎn)。 不同階段有不同商業(yè)檔次 。 二看租金 ，選擇租金或預(yù)期租金比較高的地方。 受人口密集和城市交通條件限制。核心商圈不能搞建材、家居，大賣場。 ?選址需長時間多次考察確定，如一年的黃金季節(jié)、非黃金季節(jié)，一天的中午、晚上時間。 通過萬達(dá)廣場的規(guī)?；_發(fā)，解決了開發(fā)商普遍面臨的 “ 短債長投 ” 問題，形成低成本資金良性循環(huán) 萬達(dá)的教訓(xùn)： 在 2023年開始做商業(yè)地產(chǎn)的時候，萬達(dá)以房地產(chǎn)開發(fā)的慣性思維思考問題。 商業(yè)管理公司將管理費(fèi)和租金分開算，通過節(jié)約增效，開展招商營運(yùn)，每年產(chǎn)生幾千萬的利潤。之后萬達(dá)建設(shè)，計租方式：商業(yè)廣場開業(yè) 90天或是對方進(jìn)場 90天就開始計租。 新項(xiàng)目開發(fā)可利用商家經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行可行性研究， 萬達(dá)建設(shè)項(xiàng)目前，請主力商家派商業(yè)調(diào)研團(tuán)去現(xiàn)場調(diào)研，確定 未來能否經(jīng)營成功，借助商家專業(yè)選址經(jīng)驗(yàn)，萬達(dá)確定開發(fā)可 行性 提前獲得租金優(yōu)惠。建筑設(shè)計突出體現(xiàn)城市意向和地標(biāo)式建筑。 同處五角場的百聯(lián)和萬達(dá)，兩個隔街相望的商業(yè)項(xiàng)目，商品其實(shí)差不多，但萬達(dá)人氣更旺？原因是使萬達(dá)做商業(yè)產(chǎn)品的時候，我們更注重這樣幾個問題，第一個就是休閑娛樂設(shè)施要豐富。項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃為，主力面積 50平方米左右的精裝 MINI公館。 萬達(dá)的互動效應(yīng)：中高檔的住宅群體起來以后，又會把中高檔的人群帶過來，這樣消費(fèi)層次就會一點(diǎn)一點(diǎn)高起來 “ 我們決定去做寧波。而商業(yè)地產(chǎn)容易拿到土地。 第三：招商引資工程：讓所在城市的商業(yè)水準(zhǔn)跟國際接軌，且?guī)нM(jìn)去的零售商一般是 500強(qiáng)企業(yè)。 從 0 02年開始，萬達(dá)第二次轉(zhuǎn)型，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，一開始就決定規(guī)模要大，建上萬平米的大型的購物中心。按綜合體配套的優(yōu)勢分：有地鐵概念綜合體、 CBD概念綜合體、產(chǎn)業(yè)概念的綜合體等。 ? 首先，都市綜合體對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的標(biāo)識性與強(qiáng)化作用越來越顯著 以 “ 城市 — 區(qū)域 ” 一體化、城市空間多中心化的發(fā)展趨勢增加了各個城市或區(qū)域中心對都市綜合體的市場需求，作為城市功能集中體現(xiàn)的都市綜合體，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有標(biāo)識性、對城市中心具有強(qiáng)化作用，如東莞第一國際，不僅作為東莞 CBD的財富中心，成為東莞城市的象征，而且作為華南地區(qū) “ 世界加工廠 ” 的城市定位，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的標(biāo)簽。 交通好 —— 西部通道、地鐵、濱海大道、后海大道、后海濱路、科苑大道等城市主干道與中心城區(qū)及香港充分連通。 海灣水景生態(tài)系統(tǒng)，突出區(qū)域生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢 充分運(yùn)用了 “ 水 ” 這一元素，提供給人們與水親密接觸的機(jī)會。 高配比車位： 2層地下車庫，共約 499個車位，平均約每 100平方米商務(wù)空間配備一個車位，出入更自由，商務(wù)更便利。 家樂福超市 ：主力超市，滿足附近居民需求。 交通不便 老公房 小商業(yè) 交通發(fā)展 商品房發(fā)展 超市進(jìn)駐 高速公路成型 高級住宅區(qū) 地鐵、西部通道通車