【正文】 再慢慢聚集高檔人群，而是在等高檔人群出現(xiàn)以后再調(diào)整我的商品。購(gòu)物中心建設(shè)需兩年周期，未來(lái)周邊人口發(fā)展規(guī)?？梢詽M足人口條件 選址 業(yè)態(tài)決定體量 ，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)體量恒定，一般體量大概在 1015萬(wàn)平米，稍微大一點(diǎn)的城市規(guī)模大的會(huì)到 20萬(wàn)平方米，原因在于基本主力業(yè)態(tài)包括百貨、超市、影院、餐飲街、精品店、電子游戲房等，此類(lèi)業(yè)態(tài)再加地下空間，僅需 15萬(wàn)平方米。 五看規(guī)劃 。 四看周邊人口 。區(qū)域環(huán)境面貌整潔與否并非決定租金高低的因素，許多城市不起眼的區(qū)域租金卻很高， 三看交通 。消費(fèi)者心理覺(jué)得某地方值得去買(mǎi)東西就去了，歷史心理發(fā)生作用。最好不去新創(chuàng)造商氣。 在邊緣區(qū)域能實(shí)現(xiàn)板塊帶動(dòng)。中國(guó)只能發(fā)展大交通，不能敞開(kāi)私家車(chē)， 中國(guó)土地緊張，不可能像國(guó)外到郊外大規(guī)模征地 市中心商業(yè)已經(jīng)非常飽和，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的選址未照搬發(fā)達(dá)國(guó)家在郊區(qū)選址慣例，而主要考慮中國(guó)人的消費(fèi)心理： 亞洲人、中國(guó)人好熱鬧不喜歡冷清，購(gòu)物中心基本都在城區(qū) 中國(guó)人去購(gòu)物中心不完全是購(gòu)物，還有情感交流，把逛街當(dāng)成快樂(lè)的事情。萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心中娛樂(lè)、休閑功能做得好，購(gòu)物中心就成功，因?yàn)槲幕瘖蕵?lè)功能可增加人群滯留期間。全球趨勢(shì)是更多向文化、休閑、健身的業(yè)態(tài)方向發(fā)展。郊區(qū)不適合做百貨、珠寶，副中心要選新興業(yè)態(tài)，核心尚圈盡可能選租金比較高的業(yè)態(tài)，郊區(qū)盡量選聚人氣的業(yè)態(tài)。 ?不同業(yè)態(tài)對(duì)區(qū)位要求（市中心核心商圈、副中心、郊區(qū)）不同。中國(guó)零售業(yè)態(tài)匱乏， 1萬(wàn)平以上的超市、建材主力店多，但 1000—2023平的次主力店少 ?規(guī)模與效益相關(guān)，規(guī)模越大，租金越低。大勢(shì)確定后，新區(qū)也可以選擇 ?國(guó)外購(gòu)物中心理論 10萬(wàn)平米以?xún)?nèi)為最佳規(guī)模，按中國(guó)國(guó)情和快速發(fā)展態(tài)勢(shì)， 15萬(wàn)平米是最佳上限。 ?解當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和城市發(fā)展方向。 四個(gè)環(huán)節(jié)控制規(guī)劃設(shè)計(jì) 訂單商業(yè)，降低成本，降低風(fēng)險(xiǎn) 三年培育期，隨時(shí)調(diào)整 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的定位關(guān)注 “ 地址、規(guī)模、主力店 ” 三大要素，確保基本成功 選址 體量 主力店 ?依靠經(jīng)驗(yàn)，包括零售人員、物管人員與開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)人員智慧。解決不了長(zhǎng)期資金的問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)是很難做的，即使能做，也走不遠(yuǎn)。在 2023年 1月開(kāi)了一個(gè)總裁辦公會(huì)，決定除了已開(kāi)工的購(gòu)物中心，暫停其它購(gòu)物中心的建設(shè)，集中精力尋找長(zhǎng)期資金管道，我們找到了一個(gè)戰(zhàn)略投資者，拿到幾十億元，在銀行催債前解決了問(wèn)題。從銀行貸款，貸二年期，就來(lái)做購(gòu)物中心。產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)分離，對(duì)散鋪而言經(jīng)營(yíng)時(shí)，往往受制于小業(yè)主的租金限制或者業(yè)態(tài)要求，無(wú)法實(shí)行下去 銷(xiāo)售散鋪好處 ：因?yàn)橹袊?guó)沒(méi)有房地產(chǎn)信托，也沒(méi)有房地產(chǎn)基金，萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心只好賣(mài)一點(diǎn)，如果完全只租不售會(huì)導(dǎo)致負(fù)債率太高，以后銀行更不愿意貸款。 途徑三 不能做寫(xiě)字樓或公寓，用地性質(zhì)僅有商業(yè)，把租金回報(bào)率低的大店賣(mài)掉， 以賣(mài)大店的現(xiàn)金流來(lái)平衡回報(bào)率，但不要賣(mài)小店鋪，小店鋪的租金是隨著商業(yè)的升值不斷增加的，大店的租金則是非常穩(wěn)定的，幾乎很少增長(zhǎng)。 假如總投資 5億元， 7%的回報(bào)率，住宅賣(mài)了 2億元，剩下 3億元作為租金回收，加起來(lái)，回報(bào)率 12%，就可以了。 商業(yè)地產(chǎn)出租為主，且在沒(méi)有金融支持的情況下，有三種途徑可獲得現(xiàn)金。 銀行：工商銀行，中國(guó)銀行總行、農(nóng)業(yè)銀行總行給萬(wàn)達(dá)巨額的授信。 萬(wàn)達(dá)電影院占全國(guó) 15%的份額，對(duì)集團(tuán)資金支持 12%左右。 “訂單地產(chǎn) ” 四個(gè)要素 ——聯(lián)合協(xié)議、共同參與、平均租金、先租后建。購(gòu)物中心只要開(kāi)業(yè)，一兩個(gè)月就能收到租金。 ?正式開(kāi)工建設(shè)前先簽租約，要求商家要先交保證金，或者開(kāi)具保單。每個(gè)戰(zhàn)略合作伙伴出專(zhuān)業(yè)人員與萬(wàn)達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)部技術(shù)對(duì)接，設(shè)計(jì)圖紙確定之后，商家給萬(wàn)達(dá)一個(gè)正式具有法律效力的確認(rèn)并打一筆保證金，反悔要賠償萬(wàn)達(dá)一年的租金 萬(wàn)達(dá)與所有合作的伙伴約定一個(gè)前提條件，要求接受平均租金概念。 ?共同選擇城市和地塊，萬(wàn)達(dá)先選址，商家對(duì)每一個(gè)店址大家提出意見(jiàn)，書(shū)面確認(rèn)。 主力商家在全國(guó)與萬(wàn)達(dá)有戰(zhàn)略合作，可獲得優(yōu)惠租金，而先租后 建的模式令萬(wàn)達(dá)提前獲得預(yù)付租金收益。 招商先于建設(shè)避免了招商時(shí)發(fā)現(xiàn)建筑體與招商條件不匹配，導(dǎo)致 二次改建成本浪費(fèi) 招商在先，定制開(kāi)發(fā)，也避免建筑方案中出現(xiàn)無(wú)效出租面積。 訂單地產(chǎn)定義 ：在開(kāi)發(fā)建設(shè)的時(shí)候， 90%的商戶已經(jīng)全部確定。 ?萬(wàn)達(dá)在全國(guó)已經(jīng)有30多個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，具備實(shí)力后，主力商家如果不進(jìn)某個(gè)廣場(chǎng)，后面廣場(chǎng)都不能進(jìn)。步行街為綜合體的靈魂和紐帶 ?萬(wàn)達(dá)綜合體集中體現(xiàn)了 “ 聚合規(guī)模效應(yīng) ” 即城市中心點(diǎn)建設(shè)將帶動(dòng)商鋪在短期之內(nèi)的價(jià)值至少有 10%的提升。 步行街的零售商鋪形成主力店的補(bǔ)充，為消費(fèi)提供延續(xù)性消費(fèi)同時(shí)提供租金收入 采用萬(wàn)達(dá)標(biāo)準(zhǔn)化模式設(shè)計(jì)，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目做適應(yīng)性調(diào)整，采用街坊式布局，購(gòu)物中心做到主題化和休閑化，人流動(dòng)線盡量避免盲點(diǎn)，形成閉合的內(nèi)部回路。 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第一、二代產(chǎn)品的優(yōu)劣勢(shì)分析 ?商業(yè)地產(chǎn)定位，一、二代建筑形式單一，購(gòu)物環(huán)境較差；業(yè)態(tài)單一， 90%以上為購(gòu)物，缺乏休閑與娛樂(lè)；與HOPPINGMALL的距離相差較大， ?消費(fèi)特征及業(yè)態(tài)組合，一、二代產(chǎn)品以目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)為主，商業(yè)價(jià)值較低；業(yè)態(tài)組合上的不科學(xué)，沃爾瑪、美凱龍與精品店的組合，無(wú)法互動(dòng)；主力店占到70%以上，租金過(guò)低，影響收益；過(guò)分依賴(lài)主力店的拉動(dòng)效應(yīng)，而忽視經(jīng)營(yíng)； ?商業(yè)建筑及規(guī)劃、在建筑形式上主力店之間，主力店與獨(dú)立街鋪之間沒(méi)有形成較好的互動(dòng)、動(dòng)線規(guī)劃普遍較差，平面循環(huán)與立體交叉的動(dòng)線不好； ?租售模式、獨(dú)立商鋪銷(xiāo)售價(jià)格過(guò)高，散鋪投資收益預(yù)期無(wú)法實(shí)現(xiàn)，沒(méi)有解決好目的性消費(fèi)（超市、建材）與非目的性消費(fèi)（精品店）的人群組合。 ?規(guī)模優(yōu)勢(shì)：商業(yè)面積在 100000平以上有 9個(gè)， 50000平左右有 6個(gè)，在當(dāng)?shù)囟妓爿^大的商業(yè)。人們現(xiàn)在不再物資短缺，不是為了購(gòu)物而去購(gòu)物，大家周末沒(méi)有事情做，我要找個(gè)地方去逛，我們通過(guò)引入更多的休閑娛樂(lè)的商戶，第二、非常注重廣場(chǎng)的建設(shè)，所謂的廣場(chǎng)建設(shè)就是我們會(huì)在每一個(gè)項(xiàng)目留 30005000平米的廣場(chǎng)，人們需要溝通和交流的。 建筑面積四萬(wàn)余平方米， 和樂(lè)國(guó)際家居廣場(chǎng) 通路與國(guó)賓路口，高五層 建筑面積約 m2。 五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主力業(yè)態(tài)體現(xiàn)了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第三代產(chǎn)品的特征：即購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑、運(yùn)動(dòng)為一體，滿足不同年齡客群的 ” 24小時(shí) “ 消費(fèi)需求 主力店 位置及建筑 面積 新華書(shū)店 靠近國(guó)賓路，在萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城大樓二樓。其中商業(yè)面積 26萬(wàn)平方米，三幢甲級(jí)辦公樓約 8萬(wàn)平方米 商業(yè)模式 ：萬(wàn)達(dá)采用訂單式的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，匯聚沃爾瑪購(gòu)物中心、ＨＯＬＡ家居、香港新世界巴黎春天百貨、食品廣場(chǎng)、國(guó)際影院、黃金珠寶城、寶大祥青少年購(gòu)物中心、新華書(shū)城等八大主力業(yè)態(tài)，以及近百家各具特色的精品專(zhuān)賣(mài)、餐飲休閑品牌。 位臵 ：地處五角場(chǎng)核心位臵，用地范圍東臨凇滬路，南靠邯鄲路，北依政通路，西側(cè)為國(guó)賓路。 ?項(xiàng)目指標(biāo) 總占地面積為 30378平方米，總建面積為 70000平方米左右，總套數(shù)為 1148套。 —— 萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王建林 銷(xiāo)售型產(chǎn)品 ——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 48克拉Mini公寓 ?―萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 48克拉 ” 是一幢總高 159米，總層數(shù)為 48層的超高層精裝 MINI公館。我們購(gòu)物中心建設(shè)要兩年，等建設(shè)起來(lái)，周邊人口起碼 50萬(wàn)。因?yàn)槭切乱?guī)劃開(kāi)發(fā)區(qū)，是城市發(fā)展方向。 第二個(gè)現(xiàn)象，寧波萬(wàn)達(dá)入住后，萬(wàn)科、中海、金地等大牌住宅開(kāi)發(fā)商看到萬(wàn)達(dá)商業(yè)未來(lái)給這個(gè)片區(qū)帶來(lái)的價(jià)值和配套，一年以?xún)?nèi)全部在旁邊拿地，距離都在 1公里范圍之內(nèi)。 案例之一 寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)部商業(yè)街及廣場(chǎng) 從 05年開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)嘗試在城郊結(jié)合部做大型的商業(yè)項(xiàng)目，寧波項(xiàng)目是萬(wàn)達(dá)在城郊結(jié)合部的第一個(gè)項(xiàng)目 項(xiàng)目周?chē)Ｗ∪丝?5萬(wàn)，離寧波市區(qū)有 10公里左右。 其中商業(yè)廣場(chǎng)面積 27萬(wàn)平方米，引入沃爾瑪、百安居、 HOLA特力屋、喜百度、蘇寧電器、石浦酒樓、神采飛揚(yáng)電玩城、大歌星 KTV、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、銀泰百貨等 11家主力店。 寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)概況 區(qū)位： 寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于鄞州中心核心區(qū)，東面緊臨城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依貿(mào)城中路毗鄰鄞州區(qū)政府、西至寧南北路，是寧波迄今為止投資額最大、占地面積最大、停車(chē)位最多的商業(yè)項(xiàng)目。 住宅開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)激烈，一旦房地產(chǎn)價(jià)格升值趨緩或是停止，拍賣(mài)拿地的模式將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)除了每年可以收到穩(wěn)定的租金，還能在未來(lái)變現(xiàn)時(shí)享受未來(lái)資產(chǎn)價(jià)格升值和土地升值的雙重利潤(rùn)。萬(wàn)達(dá)是唯一將跨區(qū)域開(kāi)發(fā)與持有型商業(yè)地產(chǎn)作為主要發(fā)展方向的內(nèi)資企業(yè)。 第四是 形象工程， 綜合體成為城市標(biāo)志性建筑，提升城市形象。購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)后每年有幾千萬(wàn)甚至過(guò)億稅收，穩(wěn)定且能隨銷(xiāo)售的增長(zhǎng)而增加。 萬(wàn)達(dá)通過(guò) “ 四個(gè)好處 ” 工程，在與各地方政府談判項(xiàng)目過(guò)程中，獲得有利地位，將土地成本壓縮到最低 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)擁有四方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 贏得地方政府信賴(lài)的“ 四個(gè)好處 ” 工程 第一：就業(yè)工程 。92年搞了全國(guó)最大舊區(qū)改造項(xiàng)目大連市新開(kāi)路小區(qū)，總規(guī)劃面積八十幾萬(wàn)平方米，企業(yè)奠定了發(fā)展的基礎(chǔ)。因中小企業(yè)誠(chéng)信度比較低，現(xiàn)金流也不穩(wěn)定，租戶盡量選擇大企業(yè)， 第三期 19982023 多元產(chǎn)業(yè) 走多元化發(fā)展。 1992年去廣州 商業(yè)地產(chǎn)貢獻(xiàn)巨額利潤(rùn)，有良好的資金貸款，解決了長(zhǎng)期融資通道，核心競(jìng)爭(zhēng)力是長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。 時(shí)間軸 第一期19891992 產(chǎn)品 生產(chǎn)是受計(jì)劃指導(dǎo)，住房成為緊俏產(chǎn)品，萬(wàn)達(dá)把樓板搞成混凝土現(xiàn)場(chǎng)澆鑄工藝，穩(wěn)定性好而且還防滲。這同樣對(duì)都市綜合體的開(kāi)發(fā)提出了更高的要求。 ? 第四、都市綜合體將越來(lái)越以可持續(xù)的發(fā)展戰(zhàn)略，集聚最具前瞻性的規(guī)劃與策劃理念、最先進(jìn)工藝技術(shù)和高科技手段，引領(lǐng)城市與區(qū)域的發(fā)展 可以看到，成功的都市綜合體項(xiàng)目在其策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)上均有超前的理念、先進(jìn)的高科技手段，以達(dá)到項(xiàng)目長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展與項(xiàng)目效益最大化的目標(biāo)。按綜合體內(nèi)各物業(yè)比例分：有以商業(yè)為核心的綜合體、以商務(wù)為核心的綜合體、商業(yè)商務(wù)雙核心綜合體、一般住宅綜合體。如按所處的位臵分：有城市成熟中心區(qū)綜合體、城市新中心區(qū)綜合體、規(guī)劃衛(wèi)星城綜合體、城市近郊或遠(yuǎn)郊綜合體。在功能上具有多樣性，具有居住、工作、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等多重功能，實(shí)現(xiàn)城市土地集約經(jīng)營(yíng)效益。 ? 其次，都市綜合體將越來(lái)越有個(gè)性，能夠體現(xiàn)城市的特色，能夠代表城市與區(qū)域的個(gè)性形象 城市功能多樣化、城市形象特色化、城市環(huán)境生態(tài)化、城市資源集約化對(duì)都市綜合體的開(kāi)發(fā)模式及規(guī)劃設(shè)計(jì)提出了新的要求。由此看來(lái)，未來(lái)城市的發(fā)展中都市綜合體大有用武之地。 交通便利 區(qū)域高端住宅發(fā)展成熟 第三、華僑城住宅區(qū)、半山別墅、蘭溪谷、東方花園、波托菲諾等別墅發(fā)展帶來(lái)潛在消費(fèi)市場(chǎng)。 第二、區(qū)域交通良好，到達(dá)深圳市中心及香港非常方便。 濱海特色 —— 深圳唯一具有濱海風(fēng)情特色的購(gòu)物中心，純甲級(jí)寫(xiě)字樓，軟硬件一流。 規(guī)劃連通性好 —— 規(guī)劃中充分考慮了東西座寫(xiě)字樓與購(gòu)物中心的連通性，利用 “ 上蓋步行街 ” 及天橋?qū)㈨?xiàng)目相互聯(lián)動(dòng)，將步行街與購(gòu)物中心連成一體，商業(yè)價(jià)值挖掘充分。 具備 30萬(wàn)平米的超大體量 處在地鐵 2號(hào)線沿線 商業(yè)連通性好，充分發(fā)揮商業(yè)價(jià)值 擁有個(gè)性化的特色 規(guī)模大 —— 深圳西部最大的商業(yè)體量，一站式購(gòu)物，輻射能力強(qiáng)，認(rèn)知度高，商業(yè)價(jià)值好。南山內(nèi)灣將在不久的將來(lái)，成為世界 F1摩托艇冠軍賽的分站地點(diǎn)。 南廣場(chǎng)水景 海灣系統(tǒng) 生態(tài)港灣 完善獨(dú)立的非機(jī)動(dòng)交通體系 ——自然海灣的步行系統(tǒng)，包括沿內(nèi)灣的紅樹(shù)林觀賞線路（浮橋步道）、濱水步行道、自行車(chē)道及濱海商業(yè)步行街等。 ④ 退臺(tái)式餐飲設(shè)計(jì)，豐富機(jī)會(huì)性消費(fèi)。 ② 四通八達(dá)的人流行走路線，在便捷高效之余，更讓區(qū)域消費(fèi)融會(huì)貫通。新風(fēng)系統(tǒng)讓室內(nèi)空氣自然流通，和室外一樣新鮮。 環(huán)?？照{(diào)： 采用環(huán)?？照{(diào)主機(jī)，領(lǐng)導(dǎo)健康、節(jié)能的辦公潮流。采用雙層 LOW－ E幕墻玻璃，具有良好的隔熱、隔音性能，高透光、低輻射，節(jié)能效果顯著，優(yōu)化辦公環(huán)境。 豐富購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)體驗(yàn)提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 高寫(xiě)字樓物業(yè)裝修標(biāo)準(zhǔn)提升物業(yè)價(jià)值 卓越品質(zhì)： 電梯： 12部日立電梯，客梯配備專(zhuān)用空調(diào)，轎廂高度 ，運(yùn)行更舒適快捷，體現(xiàn)人性化細(xì)節(jié)。 購(gòu)物中心整體業(yè)態(tài)分布比例為零售約 65％，餐飲約 20％，休閑娛樂(lè)約 15％ 在全球招商過(guò)程中，堅(jiān)持以選商的態(tài)度，精挑細(xì)選最適合海岸城定位的品牌商家進(jìn)駐。 特色項(xiàng)目 嘉禾電影院： 面積約 3000平方米；約有 7個(gè)影廳， 1900個(gè)坐位； 室內(nèi)真冰溜冰場(chǎng)： 深圳西部最大的室內(nèi)真冰溜冰場(chǎng)，冰面面積約 1200平方米。 通過(guò)主力店的導(dǎo)入提升整個(gè)百貨的檔次，并通過(guò)特色項(xiàng)目提升項(xiàng)目的關(guān)注度以及強(qiáng)化人氣的聚集