城市綜合體研究及經(jīng)典案例-文庫吧資料
2025-05-23 05:02本頁面
【正文】 ㎡ ?容積率：約 4 ?商業(yè)面積：約 5000㎡ ?總建面： 5000㎡ ?占地： 4500 ㎡ ?容積率：約 公寓總建面：約 ㎡ 商業(yè)總建面：約 ㎡ 總體容積率：約 ~5 區(qū)域開發(fā)建議 商業(yè)分布 中心公園 Center park 局部 1F、 1F、 2F、 3F 出售比例： 50% 1F、 1F、 2F、 3F 出售比例： 100% 1F、 1F、 2F、 3F Boxshopping: 1— 4F 出售比例： 75%— 80% 1— 4F 出售比例： 30%— 50% B4 B5 B3 Center 匯報綱要 一、城市綜合體的基本特征 二、典型城市綜合體案例研究 三、城市綜合體開發(fā)要點提示 四、項目情況及市場態(tài)勢特征 五、本項目概念規(guī)劃 六、初步經(jīng)濟(jì)效益探討 : 1,城市綜合體的開發(fā)是最為復(fù)雜 /鏈條最長 /環(huán)節(jié)最多的開發(fā)領(lǐng)域 ,它更重要的要專心專一的整合資源 ,形成強(qiáng)大的 “外包經(jīng)營” 和 “離岸經(jīng)營”體系 ,而非全鏈條獨(dú)立運(yùn)做 . 鏈接 :國貿(mào)商品城 2,城市綜合體的開發(fā)區(qū)別于復(fù)合地產(chǎn)開發(fā) ,首要的任務(wù)不是強(qiáng)調(diào)贏利能力 ,而是強(qiáng)調(diào)風(fēng)險控制能力 . : 往往商業(yè)是綜合體的難點也是重點 ,控制了商業(yè)風(fēng)險也就控制了整盤風(fēng)險 1,招商先行或以假設(shè)定制的方法控制業(yè)態(tài)與建筑的搭配 。 城市綜合非常注重各建筑單體之間的聯(lián)系性 ,主要考慮各功能板塊的消費(fèi)互動和可能產(chǎn)生的消費(fèi)磨擦 . ? 是一種城市設(shè)計的縮影，較小依賴其他配套、其自身功能互相補(bǔ)充，而且能夠互相支撐； ? 一般位于城市中心區(qū)域； ? 能有效的解決城市中交通等方面的壓力； ? 向業(yè)態(tài)互動、功能復(fù)合化、使用全時段的方向發(fā)展； ? 多種功能有機(jī)匹配，可以減少投資風(fēng)險； ? 一般規(guī)模較大，投資較高，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險大； ? 對建筑設(shè)計要求較高。而且隨著城市聚集度的提高 ,土地資源的緊張 ,這種綜合體建筑形式會越來越多。匯報綱要 一、城市綜合體的基本特征 二、典型城市綜合體案例研究 三、城市綜合體開發(fā)要點提示 四、項目情況及市場態(tài)勢特征 五、本項目概念規(guī)劃 六、初步經(jīng)濟(jì)效益探討 定義 綜合體是將城市中 商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通 等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。 產(chǎn)生的條件 建筑綜合體的出現(xiàn)是 城市聚集的產(chǎn)物，當(dāng)人口聚集、用地緊張 到一定程度的時候，在這個區(qū)域的 核心部分 就會出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。 （ plex）的基本概念 綜合體的兩種表現(xiàn)形式 一種是 城市形態(tài) 的表現(xiàn)，在城市核心區(qū)域為了降低綜合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場所的獨(dú)棟式綜合建筑體； （ plex）的基本表現(xiàn)形式 另一種是 經(jīng)濟(jì)形態(tài) 的表現(xiàn)，隨著項目開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨(dú)立場所，并通過一個連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨(dú)立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個建筑體內(nèi)聚集多種功能的獨(dú)棟式建筑綜合體，顯得更為經(jīng)濟(jì)、專業(yè)和實用。 （ plex）的基本特征 : 綜合體設(shè)計并非單一房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計 ,非常講究與城市交通的聯(lián)系性和互動性 ,以及城市性功能的設(shè)計 (站臺 /銀行 /醫(yī)療等市政設(shè)施 ) 大型綜合體設(shè)計實際很多層面是定向設(shè)計 ,尤其商業(yè)部分設(shè)計的復(fù)雜性不同于普通產(chǎn)品設(shè)計 ,強(qiáng)調(diào)設(shè)計對業(yè)態(tài)的適應(yīng)性 ,如層高 ,特殊要求等 . 業(yè)態(tài)組合必須考慮的全時段 ,晝 ,夜經(jīng)營型業(yè)態(tài)必須考慮配比關(guān)系 . 比較因素 綜合體 單功能物業(yè) 功能 復(fù)合性、適應(yīng)性 單一性 區(qū)位 一般在城市核心區(qū)域 根據(jù)功能確定 建筑形式 多樣化 單一 投資風(fēng)險 較小 較大 總投資 一般較大 相對較小 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險 較大 較小 客戶來源 具有自我寄生功能，部分 來自于內(nèi)部 全部來自于外部 客戶活動 體驗式的 目的性的 客戶綜合使用成本 較小 較大 綜合
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