【正文】 開業(yè)– 預付租金給萬達– 進行宣傳、招商、租金談判等工作– 戶外廣告牌招商、商場管理– 負責日常的運營、維修及其它管理– 政府– 三年培育期進行業(yè)態(tài)調整– 金融鏈條 商家保證金 主力商家租金 物業(yè)經(jīng)營、商業(yè)管理收益– 萬達商業(yè)規(guī)劃設計院– 共同選址– 前期接洽– 技術對接– 法定效力確認– 物業(yè)公司– 住宅、辦公產(chǎn)品銷售資金回籠– 商鋪出售 /出租收益獲得當?shù)卣恋爻鲎尳?、稅費優(yōu)惠銀行及基金融資– 主力店組合首先確定商業(yè)體量萬達模式現(xiàn)金流時間自有資金 +商家保證金銷售回款 三年培育期進行業(yè)態(tài)調整 商業(yè)管理收益期，成本回收期長萬達商業(yè)廣場財務線圖示03海岸城模式03 040201 05目錄① 海岸城的城市副中心定位② 海岸城的周邊發(fā)展環(huán)境、交通條件③ 海岸城的突圍方式④ 海岸城資金模式⑤ 海岸城成功總結同心圓式的環(huán)形道路放射形道路連接同心圓抑制了某些城區(qū)迅速提升其經(jīng)濟容量的可能性，缺少對中心城區(qū)的支持加強各區(qū)域之間的交通聯(lián)系不利于土地資源的有效使用低等級設施重復建設發(fā)揮基礎設施的效應，避免投資的分散和低水平的開發(fā)建設 , 有利于社會經(jīng)濟容量迅速提升城市交通 “ 圈層式 ”發(fā)展開放式的組團 (多核心 ) 結構從 “ 母體 ”中分離出更有活力的嶄新個體同圈層新區(qū)所獲發(fā)展機會均等變集中為分散單中心的一些功能合理分配到各個分中心各區(qū)域結合自有優(yōu)勢發(fā)展城市副中心的形成主城 副城副城副城副城城市中心地位突出城市總體形象完整為城市母體提供發(fā)展支持發(fā)揮自身環(huán)境優(yōu)勢依托城市母體發(fā)展對城市母體發(fā)展業(yè)態(tài)提供有利互補?！　?。一般一個購物中心要成熟沒有三年是不行的，剛開業(yè)頭一年頭兩年比較冷清，小租戶只能共繁榮不可能共患難，火的時候想方設法擠進來，生意不好卷鋪蓋就走，但小租戶的好處是能承受不斷提升的租金。沃爾瑪、時代華納、麥當勞、肯德基這些品牌就是號召力。4 主力店與小租戶進駐 　　購物中心能不能成功很重要的是能不能招到有號召力的品牌主力店。有的基金要過三年才收購。商業(yè)項目要有三年的培育期 ，最少也要兩年培育期。人都是有慣性思維的，去什么地方走順腿了自然就去了，不一定是有目的性的。補充上來后，第二年可能會掉 20%，這種調整是個永遠的循環(huán)。購物中心要有承受壓力的心理準備，必須渡過市場培育期，才能迎來陽光坦途。萬達管理運營模式，出租為主，開業(yè)后三年內不斷調整開業(yè)掉鋪規(guī)律?！　　?物業(yè)管理 　　物業(yè)管理能解決兩方面問題，第一是提升租金，物業(yè)管理越好，品質越好，租金越高。 1以租為主 　　萬達一開始賣部分鋪，發(fā)現(xiàn)賣了以后經(jīng)營很混亂，原因在于很多投資者回報期望值太高，一年百分之七、八的回報率都不滿意。珠寶店美容店之類利潤高，我們把最好的位置，人流最容易到達的位置給他們。 小店優(yōu)先 。 布局塊狀為主 。因不同業(yè)態(tài)的主力店有不同的要求，不同的主力店都有不同的荷載、高度、卸貨的要求，只有招商在前，與主力店進行技術對接，才能掌握。廁所設在離電梯與扶梯近的位置主力店的技術標準 。萬達將卸貨區(qū)全部安排在地下，不和地面爭位置。全地下停車庫的設計要求讓停車的人流很快找到百貨，找到超市。交通體系 。 購物中心設計要求一眼至少能看到十個店招。忌諱有死角，寧可使用率降低一點也要做到路路相通，且進來的人容易看到垂直交通體系。 單一通道最好的，最多一個環(huán)路。做對程序的好處就是給我們帶來效益，避免麻煩。成本便宜的原因在于設計階段與進駐的各店對接好，沒有無效面積，大堂、電梯、卸貨區(qū)的位置都是反復計算好的，所有面積都能產(chǎn)生租金。招商在前能節(jié)省巨大的投資。規(guī)劃期可以故意與兩三家談，這樣租金就會談高一點。2開發(fā)商誤區(qū)做購物中心的發(fā)展商，9成多以上是由房地產(chǎn)商轉換而來，包括萬達，房地產(chǎn)開發(fā)的思維定式：先做規(guī)劃設計，建一半甚至建成了再招商，主力店來人，在談判中發(fā)展商處于弱勢，只能被迫接受他們提出的價格。主要調整的是商業(yè)配套，在區(qū)域周邊的房地產(chǎn)開發(fā)成熟后，消費者有跑順腿的消費適應過程，跑順后每周就會定期去萬達并自然形成消費，此時再根據(jù)消費需求調整業(yè)態(tài)，萬達廣場業(yè)態(tài)組合的確定方式業(yè)態(tài)將招商提前到工程土建之前可以談判提高租金、減少無效出租面積，避免主力店排他性協(xié)議做一個購物中心，一般有七、八家主力店，主力店一定要考慮不同業(yè)態(tài)的組合方式，能滿足一站式購物的需求，提高比較效益很多大的主力店簽約時都要求排他性，不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競爭對手。業(yè)態(tài)調整與人群的動態(tài)適應 。不同階段有不同商業(yè)檔次 。寧波萬達并非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，選址原因是位于新規(guī)劃開發(fā)區(qū)，是城市發(fā)展方向?，F(xiàn)狀人口多且居住人口占大多數(shù)是重要因素，因為購物中心服務半徑為 5公里到 10公里，所以周邊人口數(shù)量需在 30萬以上。購物中心一定要兩邊或者四邊都是大馬路，因購物中心停車位最少是幾百個，多的幾千個，對交通影響非常大。 二看租金 ，選擇租金或預期租金比較高的地方。商業(yè)地段商氣形成最重要的是歷史，而不是購物中心自身建設規(guī)模和體量。中國只能發(fā)展大交通，不能敞開私家車， 中國土地緊張，不可能像國外到郊外大規(guī)模征地 u開發(fā)選址五要點一看傳統(tǒng) ，首選傳統(tǒng)商業(yè)地段。根據(jù)訂單商業(yè)模式，與住宅開發(fā)不同的是，萬達要考慮主力經(jīng)營商的意見，而并非刻意向邊緣區(qū)轉移萬達廣場從市中心核心商圈向副中心和外圍轉移的原因萬達廣場的選址未照搬發(fā)達國家在郊區(qū)選址慣例，而主要考慮中國人的消費心理： 亞洲人、中國人好熱鬧不喜歡冷清，購物中心基本都在城區(qū) 中國人去購物中心不完全是購物，還有情感交流，把逛街當成快樂的事情。中心區(qū)成本太高，對未來更好地持續(xù)經(jīng)營不利。1萬達廣場的選址：集中于城市核心區(qū)或未來城市拓展區(qū)。國外購物中心有近一半的面積都拿出來做休閑娛樂文化健身。購中心 “ 四大功能 ” 為 購物、休閑、運動、交際。郊區(qū)不適合做百貨、珠寶，副中心要選新興業(yè)態(tài)，核心尚圈盡可能選租金比較高的業(yè)態(tài)，郊區(qū)盡量選聚人氣的業(yè)態(tài)。不同業(yè)態(tài)對區(qū)位要求（市中心核心商圈、副中心、郊區(qū)）不同。規(guī)模體量要求最佳，不求最大，比較效益目標優(yōu)先。中國零售業(yè)態(tài)匱乏， 1萬平以上的超市、建材主力店多，但 1000—2023平的次主力店少216。216。大勢確定后，新區(qū)也可以選擇216。解當?shù)爻鞘幸?guī)劃和城市發(fā)展方向。選址需長時間多次考察確定，如一年的黃金季節(jié)、非黃金季節(jié)，一天的中午、晚上時間。依靠經(jīng)驗，包括零售人員、物管人員與開發(fā)設計人員智慧。萬達廣場模式的四個運作環(huán)節(jié)說明三點一線定位提前招商規(guī)劃環(huán)節(jié)業(yè)態(tài)調整及管理結合中國實際，選擇中心城區(qū)開店。在全國開發(fā)大量綜合體物業(yè)穩(wěn)定租金獲得低成本融資早期銷售大賣場底層小商鋪回籠資金后期綜合體商業(yè)出租為主，靠銷售住宅和寫字樓回籠資金銀行貸款為主國外封閉基金債權低成本拿地商業(yè)創(chuàng)新融資訂單商業(yè)提前收租商業(yè)管理公司盈利商業(yè)地產(chǎn)是一個復合型的產(chǎn)業(yè)，它包括地產(chǎn)、商業(yè)、投資、金融等，其中最需要的就是資金，而且是低成本的、能長期使用的資金。 2023年，遭遇宏觀調控，短融長投的弊端顯現(xiàn)，國家把購物中心列入限制發(fā)展的七大行業(yè)之一，資金鏈變得緊張。 通過萬達廣場的規(guī)?；_發(fā)，解決了開發(fā)商普遍面臨的 “短債長投 ”問題，形成低成本資金良性循環(huán)萬達的教訓：在 2023年開始做商業(yè)地產(chǎn)的時候，萬達以房地產(chǎn)開發(fā)的慣性思維思考問題。銷售散鋪劣勢 ：商鋪銷售需要三權分離。途徑三不能做寫字樓或公寓，用地性質僅有商業(yè)，把租金回報率低的大店賣掉，以賣大店的現(xiàn)金流來平衡回報率，但不要賣小店鋪，小店鋪的租金是隨著商業(yè)的升值不斷增加的，大店的租金則是非常穩(wěn)定的，幾乎很少增長。假如總投資 5億元， 7%的回報率，住宅賣了 2億元，剩下 3億元作為租金回收，加起來，回報率 12%，就可以了。商業(yè)管理公司將管理費和租金分開算，通過節(jié)約增效，開展招商營運，每年產(chǎn)生幾千萬的利潤。有金融支持的情況下，萬達模式的融資主要通過整合以下三個渠道實現(xiàn)“ 低成本拿地 ”“ 訂單商業(yè)預收租金 ”“ 先建銷售型物業(yè)后造持有型商業(yè) ”基金：成立麥格里萬達中國基金，得到優(yōu)良評級后，在海外發(fā)債只要募資 %的成本。 萬達董事長王健林提出，做商業(yè)地產(chǎn)有三好三難 :管理難：商業(yè)必經(jīng)培育期、收租率 （隔街死、一步差三成）長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報三好三難經(jīng)濟周期影響小享受資產(chǎn)升值雙重回報門檻高：資金需求大、人才要求高風險大：定位與招商難123123低成本資金來源中長期金融支持項目自身滾動商業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)新：萬達列為全國房地產(chǎn)金融改革試點企業(yè)，允許異地貸款，不受地域的約束，單筆貸款在 5億之內無需審批，兩天三天可以批款。廣場一旦運營，商家不管開不開業(yè)，進不進場都必須付租金　　聯(lián)合協(xié)議共同參與平均租金　先租后建。之后萬達建設，計租方式：商業(yè)廣場開業(yè) 90天或是對方進場 90天就開始計租。即將全國的城市分三等租金（北京上海廣州深圳為第一等，省會等二線城市算第二等），事先約定租金水平，改變分別主力談判對發(fā)展速度的制約。 選址后進行技術對接（店面層高、面積、出入口、交通體系、設備等）。訂單地產(chǎn)u萬達和 17家跨國企業(yè)（其中 10家世界 500強企業(yè)）簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，約定包括目標城市的選擇、面積的要求、租金條件等條款。新項目開發(fā)可利用商家經(jīng)驗進行可行性研究，萬達建設項目前，請主力商家派商業(yè)調研團去現(xiàn)場調研，確定未來能否經(jīng)營成功，借助商家專業(yè)選址經(jīng)驗，萬達確定開發(fā)可行性提前獲得租金優(yōu)惠。訂單地產(chǎn)的優(yōu)勢縮短建設周期、降低建造成本。目前進入萬達的都是國內或國際上的大牌商戶。萬達在全國已經(jīng)有30多個商業(yè)廣場，具備實力后，主力商家如果不進某個廣場，后面廣場都不能進。 56年后，萬達積累了大批各種業(yè)態(tài)領先的商戶。在經(jīng)營兩年之后，它整體商鋪租金有 20%，與萬達類似的北京國貿、上海新天地，都對周邊的物業(yè)價值生活品質有明顯提升，開發(fā)商也從中獲得增值收益第三代向第四代的轉型：未來會加入展示、文化、展覽等業(yè)態(tài)進去，除購物休閑之外，還可以有一些文化熏陶開放性的對外交通第三代萬達綜合體特征開放性公共休閑場所相對閉合的內部通道回路休閑與購物良性互動商業(yè)商業(yè)辦公辦公酒店酒店住宅住宅第三代產(chǎn)品物業(yè)組合第三代產(chǎn)品結構特征購物、娛樂、休閑、交流、展示、文化為一體 第四代產(chǎn)品萬達綜合體的核心商業(yè)模式：訂單商業(yè)萬達訂單地產(chǎn)歷程 ：216。建筑設計突出體現(xiàn)城市意向和地標式建筑。 萬達廣場第三代產(chǎn)品 —— 城市綜合體開發(fā)模式特征建筑構成商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃特色建筑面積一般地上面積 14萬平方米以上，地下 7萬平方米以上城市綜合體（ HOPSCA）一般包括 Hotel酒店、 Office寫字樓、 Pubulic space公共空間、 Shoppingmall 購物中心， ulturerecretion文化娛樂休閑設施、 Apartment 公寓以及停車場等產(chǎn)品，廣場中心為商業(yè)步行街，主力店均圍繞步行街布局，形成良好動線和公共空間商業(yè)中零售和非零售的比例各占 50% ，零售娛樂和餐飲比例控制在 4： 3： 3，在豎向上，不同的業(yè)態(tài)在不同樓棟進行縱向業(yè)態(tài)組合，例如家具、家飾、家紡和建材在一起，娛樂、網(wǎng)吧、電玩城在一起，形成客流搭配和時間的連續(xù)性效應。u商戶優(yōu)勢： “訂單式商業(yè) ”為其引來了國際知名的商業(yè)企業(yè)進駐經(jīng)營，如沃爾瑪、美凱龍、百盛等，吸引大量消費人流　u經(jīng)營貢獻　　前 2代的萬達商業(yè)廣場是萬達在營項目的主力，有 12個，從開發(fā)層面上是成功的，但占總面積 20%的銷售散鋪，給萬達制造了許多問題，部分項目目前運營仍較困難，如長春、沈陽、武漢等。萬達廣場開發(fā)的三個時代省會或核心城市的城市核心商圈占地 m2，建面 46萬 m2單體盒子式建筑，地下一層，地上四層主力店一般 3家，沃爾瑪超市、家具家電專業(yè)賣場及萬達影院 業(yè)態(tài)按層分布， 1層為精品、服飾， 3層為超市， 4層為專業(yè)賣場和影院 南昌萬達、長沙萬達省會或核心城市的核心商圈占地 6萬 m2 ，建面 15萬 m2每個主力店為一幢單體盒子，由多個主力店構成主力店一般為 4家，百貨、超市、建材家電專業(yè)賣場、影院 ，沈陽萬達、天津萬達第一代：單體店選址第二代：組合店 第三代：城市綜合體體量業(yè)態(tài)案例省會或核心城市的城市副中心或新區(qū)中心占地 1020萬 m2 ，建面 4080萬 m2，其中商業(yè) 1520萬 m2由星級酒店、寫字樓、酒店式公寓（或SOHO）、 SHOPPINGMALL、商業(yè)街區(qū)、廣場及高尚居住社區(qū)等組成 ，建筑形式為綜合體，以盒子 +街區(qū) +高層的組合形式 主力店一般為百貨、超市、專業(yè)賣場、影院、美食等 寧波萬達、上海五角場萬達