【正文】 心、 9幢 30層高的寫(xiě)字樓和公寓樓組成，旱冰場(chǎng)、帶燈光的小河將 5個(gè)購(gòu)物中心串連起來(lái)，功能豐富， 46萬(wàn)平米的建筑讓這里就像一個(gè)濃縮了的城市景觀，成為北京最聚人氣的戶(hù)外步行商業(yè)街區(qū)和休閑廣場(chǎng)。區(qū)位：三里屯 SOHO項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)，是北京最具國(guó)際化氣氛和傳統(tǒng)的區(qū)域。指標(biāo)：整個(gè)項(xiàng)目總占地約 5萬(wàn)平米，規(guī)劃總建筑面積地上約為 31萬(wàn)平米，地下約為 15萬(wàn)平米。近 12萬(wàn)商業(yè)物業(yè)類(lèi)型：由 5個(gè)購(gòu)物中心、 9幢 30層高的寫(xiě)字樓和公寓樓組成46萬(wàn)平米的建筑讓這里就像一個(gè)濃縮了的城市景觀，將成為三里屯地區(qū)變革的新亮點(diǎn)，集商業(yè)，餐飲，娛樂(lè)為一體，將成為北京最聚人氣的 戶(hù)外步行商業(yè)街區(qū)和休閑廣場(chǎng)。由溜冰場(chǎng)和水景室外廣場(chǎng)將 5個(gè)購(gòu)物中心連接。 三里屯三里屯SOHO三里屯 SOHO最大的成功體現(xiàn)在營(yíng)銷(xiāo)層面，通過(guò)銷(xiāo)售模式的靈活運(yùn)用，將非現(xiàn)金流的商業(yè)及寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)化成現(xiàn)金流物業(yè)，同時(shí)博取高價(jià)值l三里屯 SOHO賣(mài)的最火的房源是商鋪，其次是寫(xiě)字樓，最后是公寓。l三里屯 SOHO的商鋪?zhàn)叩娜匀皇乔懈钌①u(mài)的原始操盤(pán)路線(xiàn)，在眾多正規(guī)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已全面轉(zhuǎn)向持有的大市場(chǎng)背景下，三里屯 SOHO的商鋪銷(xiāo)售依然如此火爆三里屯 SOHO自 7月 12日獲得預(yù)售許可證之后的不到半個(gè)月的時(shí)間里，項(xiàng)目成交 547套，商鋪均價(jià)58404元每平方米。最大的一單成交達(dá) ；僅僅每單過(guò)億的大單成交就逾 20多億元，兩、三千萬(wàn)的都是小單。三里屯三里屯SOHO 三里屯 SOHO堅(jiān)持商業(yè)散售形成熱銷(xiāo)Soho模式認(rèn)為傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)提出 “只租不售、整體經(jīng)營(yíng) ”的模式并非唯一正確道路，傳統(tǒng)模式屬于百貨公司類(lèi)型模式，個(gè)性化和信息化時(shí)代適用 “包產(chǎn)到戶(hù) ”的商業(yè)模式，即由經(jīng)營(yíng)者自己決定商業(yè)經(jīng)營(yíng)。認(rèn)為養(yǎng)鋪期出現(xiàn)的定位不準(zhǔn)，經(jīng)營(yíng)失敗是正?，F(xiàn)象，經(jīng)過(guò)經(jīng)營(yíng)者的主動(dòng)調(diào)整，商業(yè)業(yè)態(tài)會(huì)逐步成熟。三里屯三里屯SOHO 三里屯 SOHO—— 商業(yè)街業(yè)態(tài)及定位l臨外街商鋪： 150余套，上千米的臨街展示面，上萬(wàn)平米的臨街旺鋪。l商鋪地上 15層平均每層總建筑面積約為 23000平米，位于地下一層至地上四層 (局部五層)的零售商業(yè)由 5個(gè)不同規(guī)模的商業(yè)板塊組成。l在項(xiàng)目的中央下沉式商業(yè)部分，極有可能打造一些 24小時(shí)營(yíng)業(yè)小店，與三里屯的整體氣氛相適合，給商戶(hù)的自由度也會(huì)更多一些。“ 國(guó)際化商務(wù)核心 ”“ 國(guó)際化時(shí)尚區(qū) ”“ 24小時(shí)娛樂(lè)中心 ”三里屯三里屯SOHO 三里屯 SOHO—— 商業(yè)街設(shè)計(jì)要點(diǎn)特點(diǎn)二：開(kāi)辟眾多街道，讓人自由游逛。配合這個(gè)構(gòu)思特別設(shè)計(jì)了 3層街道，除地面層外，更有地下一層及地下二層。各層街道兩旁均由 5個(gè)購(gòu)物上場(chǎng)和特色商業(yè)街構(gòu)成。 特點(diǎn)一：開(kāi)放式設(shè)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有任何圍墻，目的是和城市融合特點(diǎn)三：梯田式設(shè)計(jì)位于地下一層至地上四層的零售商業(yè)由 5個(gè)不同規(guī)模的商業(yè)板塊組成，高低錯(cuò)落的梯田式設(shè)計(jì)，讓每一層商戶(hù)都可享受戶(hù)外的園林景觀。三里屯 SOHO和 soho中國(guó)開(kāi)發(fā)的其他項(xiàng)目一樣，全部位于北京成熟的商務(wù)區(qū)，在北京三環(huán)以?xún)?nèi)住房供應(yīng)量趨近于零的現(xiàn)實(shí)情況下，地段具備稀缺性熱銷(xiāo)原因分析購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)多數(shù)為缺少穩(wěn)妥投資渠道的國(guó)內(nèi)投資者，其購(gòu)買(mǎi)意圖在于選擇優(yōu)質(zhì)地段項(xiàng)目作為保值首選，其買(mǎi)家全部為國(guó)內(nèi)客戶(hù)，來(lái)源分散，有相當(dāng)煤炭行業(yè)老板認(rèn)可購(gòu)買(mǎi)大城市中心地段物業(yè)的保值作用，長(zhǎng)期持有不計(jì)短線(xiàn)受益，另外，有四成左右客戶(hù)是購(gòu)買(mǎi)過(guò) SOHO產(chǎn)品的老客戶(hù)soho從最早的現(xiàn)代城項(xiàng)目開(kāi)始，在北京已經(jīng)建立了品牌知名度，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)特意突出其設(shè)計(jì)創(chuàng)意性和建筑個(gè)性，項(xiàng)目在宣傳包裝方面通過(guò)創(chuàng)意概念提升價(jià)格，給客戶(hù)造成稀缺和唯一的體驗(yàn)，不斷在營(yíng)銷(xiāo)層面形成沖擊力三里屯 soho于 2023年 7月開(kāi)盤(pán)，一周內(nèi)銷(xiāo)售達(dá)到簽約 ，開(kāi)盤(pán)累計(jì)銷(xiāo)售額達(dá)到 52億，超出開(kāi)發(fā)商原定最高 20億的目標(biāo)區(qū)位因素客戶(hù)定位產(chǎn)品打造三里屯三里屯SOHO三里屯 Village位于北京泛 CBD商圈三里屯區(qū)域，是一個(gè)擁有 17萬(wàn)方建面，眾多高端品牌匯聚，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等功能于一體的國(guó)際時(shí)尚中心三里屯三里屯VILLAGE區(qū)位： 三里屯 Village原名 “ 新三里屯 ”，南臨工體北路，東鄰三里屯酒吧街，靠近使館區(qū)，是太古地產(chǎn)首個(gè)在中國(guó)內(nèi)地落成啟用的商業(yè)項(xiàng)目，并匯集了眾多國(guó)際品牌的旗艦店和環(huán)球店，使其成為首都的國(guó)際時(shí)尚中心。三里屯village物業(yè)：占地逾 ，總樓面面積超過(guò) 方米，由 19座充滿(mǎn)創(chuàng)意的時(shí)尚建筑組成，樓間密度低；以 “ 3 3” 服裝大廈為界分為南北兩區(qū)，包括 250 間零售商店、一個(gè)多功能廳及一家設(shè)有 100 間客房的個(gè)性化精品酒店。其中南區(qū) 平方米。南區(qū)北區(qū)南區(qū)坐擁 11幢獨(dú)具特色的先鋒建筑，不規(guī)則的幾何外形、大膽飽滿(mǎn)的建筑用色，前衛(wèi)個(gè)性，極具視覺(jué)沖擊效果三里屯三里屯VILLAGES2S4三里屯南區(qū)樓層指示圖S1S3S5S9S7The OrangeS11 S6S8S10南區(qū)定位為中高端購(gòu)物區(qū)，超大面積的 阿迪達(dá)斯、耐克、蘋(píng)果 等國(guó)際品牌旗艦店、環(huán)球店林立，配套餐飲、文化娛樂(lè)等設(shè)施三里屯三里屯VILLAGE類(lèi)別 品牌女裝Ben Sherman、 Beton、 BMW Lifestyle、 Che Che New York、 Eachway、 Ein、 Ellassay、 、 Fanina Fanini、 Fansky、 Frozen、 Jecci Five、JNBY、 Levi39。s、 Lorolana、 Mango、 Moiselle、 Only、 Salad、 Sisley、 Tough、Vero Moda、 WHITE COLLAR、 Wild Orchid男裝 Ben Sherman、 Beton、 BMW Lifestyle、 Croquis、 Jack Jones、 Levi39。s、Nottinghill、 Sisley、 Tough運(yùn)動(dòng) /休閑裝 adidas、 Columbia、 Esprit、 LACOSTE、 Mizuno、 NAUTICA、 Nike、 Puma、Quiksilver、 The North Face、 Timberland、 UNIQLO童裝 /玩具 Bear and Me、 Fisher Price、 Think Pink Junior、珠寶 /手表 /配飾 Artini、 Casio、 Chow Sang Sang、 Chow Tai Fook Fine Jewellery、 City Chain、 CTF、 Evita Peroni、 Express、 Fossil、 Jetway Style、 Jump In、 Parker、 Qggle、 Twice、 VVA、 Waterman鞋 /箱包 /皮具Acupuncture、 Belle、 Birkenstock、 Cable Co、 CPU、 Crocs、 Crumpler、 DELSEY、 Dr. Martens、 ecco、 GEOX、 Joy Peace、 LeSportsac、Mirabell、 Novo Sneakers、 Sac Co、 Staccato、 Steve Madden、Valleverde、 WalkerOne影院 美嘉歡樂(lè)影城健康 /美容 Camenae、 Comfort Zone、 DHC、 Ingrid Millet Paris、 Pretty Valley、 Red Earth、 Toni Guy、 WATSONS、書(shū)籍 /音樂(lè) /電子 Apple Store、順電藝術(shù) /家居 /禮品 ARTBOX、 Coka He、 Sanrio GIFT GATE、生活本色餐飲 Blue Frog、 Cold Stone Creamery、 Element Fresh、 Herbal Caf233。、 Olas de Mare、 Panino Teca、 Peppes Pizza、 Royal Tea、 STARBUCKS COFFEE、UNION Bar Grille、西龍傳香飯團(tuán)、西龍纖味拉面館三里屯 village采用商業(yè)街區(qū)設(shè)計(jì)，展示性、通達(dá)性好；南區(qū)中心廣場(chǎng)，增加項(xiàng)目休憩空間與商業(yè)活力三里屯三里屯VILLAGE?按照 商業(yè)街區(qū) 來(lái)設(shè)計(jì) 。?以南區(qū)分布來(lái)看，街道設(shè)計(jì)采用 化整為零 的方式，使項(xiàng)目從內(nèi)部劃分出 多條內(nèi)街 ，擁有 更多商業(yè)展示面 。 ?項(xiàng)目中間設(shè)計(jì)成一個(gè)廣場(chǎng) ，成為人們休憩的場(chǎng)所；?廣場(chǎng)四周設(shè)計(jì)多條道路動(dòng)線(xiàn)，使周邊商鋪具有 良好的可視性和通達(dá)性 ；?商家可在廣場(chǎng)內(nèi)舉辦活動(dòng)，使廣場(chǎng)成為整個(gè)項(xiàng)目的 商業(yè)活力區(qū)域 。街巷式設(shè)計(jì)，通達(dá)性好三里屯 village北區(qū)定位為高端人群購(gòu)物區(qū)，招商業(yè)態(tài)、建筑風(fēng)格與設(shè)計(jì)盡顯奢華三里屯三里屯VILLAGE三里屯 village北區(qū)臨近使館區(qū)，擁有 7棟零售建筑和一間精品酒店 —— 瑜舍，北區(qū)定位為高端人群購(gòu)物區(qū)，招商包括眾多國(guó)際知名的奢侈品牌。瑜舍酒店瑜舍，感受經(jīng)典和時(shí)尚的碰撞，令人屏氣凝神的外觀，心神俱醉的內(nèi)里，將古典風(fēng)與現(xiàn)代韻拿捏得恰到好處多棟鉆石型建筑與其周邊波浪型的高雅建筑外墻設(shè)計(jì)，營(yíng)造一種寬敞、安靜與優(yōu)雅的氛圍，凸顯奢侈品品牌的尊貴地位三里屯 village采用整體持有的運(yùn)營(yíng)模式，以出租方式獲取長(zhǎng)期收益，前期側(cè)重引入品牌商家，南區(qū)成功實(shí)現(xiàn) 90%的招商率三里屯三里屯VILLAGE運(yùn)營(yíng)模式：?太古地產(chǎn)憑借自身雄厚的資金實(shí)力和成熟的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，采用 整體持有 的運(yùn)營(yíng)模式， 長(zhǎng)期持有 三里屯 Village物業(yè)，以 出租 的形式獲取長(zhǎng)期收益。?商業(yè)零售部分由太古地產(chǎn)及基匯資本共同持有，太古地產(chǎn)持有 80%股權(quán)，基匯資本持有其余的 20%股權(quán)；?精品酒店由太古地產(chǎn)全資擁有和管理；?從而有效避免產(chǎn)權(quán)分割而帶來(lái)的后續(xù)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。招商側(cè)重點(diǎn)： 前期項(xiàng)目推廣側(cè)重于對(duì)品牌商家的引入。招商率： 三里屯 village于2023年 6月開(kāi)業(yè)，南區(qū)的招商率已經(jīng)達(dá)到 90%，北區(qū)因定位高端，目前仍在招商中。租金水平： 南區(qū)平均租金約為： 70美元 /（平方米 月），北區(qū)租金在： 95~100美元 /（平方米 月）。開(kāi)發(fā)商在前期項(xiàng)目推廣時(shí)側(cè)重點(diǎn)完全不同。在香港擁有成熟運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的太古地產(chǎn)將主要精力放在了對(duì)品牌商家的引入，而SOHO中國(guó)則將工作重點(diǎn)放在了商鋪的銷(xiāo)售上。三里屯 Village和三里屯 SOHO這兩個(gè)項(xiàng)目對(duì)商家的品牌吸引力來(lái)看，三里屯 Village顯然有巨大優(yōu)勢(shì)。在此次進(jìn)入三里屯Village品牌中，有很多首次進(jìn)入北京甚至中國(guó)的品牌，包括:Uniqlo、 Ben Sherman、 Eachway、 Coldstone、 Steve Madden、 Union American Bar Grille、 Element Fresh等品牌。三里屯 Village是按照商業(yè)街區(qū)來(lái)設(shè)計(jì)，而三里屯 SOHO則是以集中式商業(yè)來(lái)規(guī)劃。整體持有與分散銷(xiāo)售 品牌組合的巨大差異 商業(yè)規(guī)劃各藏玄機(jī)北京三里屯 SOHO(散售） VS 北京三里屯VILLAGE（持有），不同的開(kāi)發(fā)模式卻各自取得預(yù)期效果，其互補(bǔ)性大于競(jìng)爭(zhēng)性 比對(duì)比對(duì)ＳＯＨＯ現(xiàn)金流時(shí)間前期資料投入大 全部銷(xiāo)售成本收回時(shí)間快SOHO財(cái)務(wù)線(xiàn)圖示05陽(yáng)光百貨模式03 040201 05案例研究?jī)?nèi)容q 項(xiàng)目概況q 市場(chǎng)定位q 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素q KPI體系項(xiàng)目概況l項(xiàng)目地址：香港中路 38號(hào)，地處青島政治、經(jīng)濟(jì)、 金融中心，毗鄰 2023年奧帆賽場(chǎng)l經(jīng)營(yíng)層數(shù)：三層l場(chǎng)所面積： 3萬(wàn)余平方米l規(guī) 劃： 6個(gè)出入口， 6部電梯由地下車(chē)庫(kù)直達(dá)商場(chǎng) 智能停車(chē)位： 400個(gè) 地上停車(chē)位： 100個(gè) 設(shè)有 700平米中央大廳l外 立 面：現(xiàn)代、時(shí)尚l(wèi)開(kāi)業(yè)時(shí)間： 代表青島市商業(yè)商業(yè)形象和檔次的商業(yè)名片 ● 商 家：匯聚 GUCCI、 CHANEL、 DIOR、 LANCOME、巴利、保羅鯊魚(yú)、鐵獅東尼、 “ 星巴克 ” 咖啡廳、 “ 保時(shí)捷 ” 4S店， “ 哈根達(dá)斯 ” 冰激凌店等眾多國(guó)際一流品牌 ● 榮 譽(yù)： “ 中國(guó)商業(yè)信用企業(yè) ” 、 “ 青島市十佳誠(chéng)信商場(chǎng) ” 、 “ 青島慈善獎(jiǎng) ” 、 14家國(guó)家金鼎級(jí)百貨店精品店之一等開(kāi)業(yè)三年來(lái) ,銷(xiāo)售收入以每年 40%以上的速度增長(zhǎng)樓層 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)1F 國(guó)際名品服飾、珠寶首飾化妝品（彩妝、香水、護(hù)膚用品）鐘表眼鏡、休閑 餐飲 /屈臣氏2F 淑女正裝 /淑女休閑裝女士飾品 /時(shí)尚名表女士?jī)?nèi)衣、休閑服務(wù) /餐飲3F 男士正裝、休閑運(yùn)動(dòng)系列男女鞋 /皮具、男士?jī)?nèi)衣飾品休閑服務(wù) /餐飲B1 煙酒滋補(bǔ)、休閑食品居家、床品經(jīng)營(yíng)世界一線(xiàn)頂級(jí)品牌，集購(gòu)物、商務(wù)休閑、餐飲、娛樂(lè)、體驗(yàn)生活于一體 市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確性 —— 滿(mǎn)足革新型消費(fèi)群體物質(zhì)上和精神上更高品質(zhì)的需求定位為 青島高級(jí)百貨店一流的商品 +人文化的購(gòu)物環(huán)境 +個(gè)性化文化營(yíng)銷(xiāo)理念 +高質(zhì)量的服務(wù)管理關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素一、宏觀市場(chǎng)? 全球化