【正文】 萬M2住宅, 6 8 萬M2上海新天地功能構(gòu)成比例 上海新天地各功能類型及經(jīng)營(yíng)模式 類型 經(jīng)營(yíng)模式 商業(yè) 寫字樓 公寓 住宅 甲級(jí) 酒店式 精裝修高檔 生活方式購(gòu)物中心 出租 出租 出租 出售 資料來源： 九洲遠(yuǎn)景分析 上海新天地功能類型 Report_CATIC_20231220 69 天地系列的城市綜合體項(xiàng)目，由于開發(fā)整體體量較大，開發(fā)通常分為多個(gè)建設(shè)階段，上海天地開發(fā)具有典型代表性 上海天地綜合體分階段開發(fā)圖示 2023年 2023年 2023年 1999年 2023年 2023年 2023年 商業(yè) 寫字樓 公寓 住宅 2023年 一期工程 二期工程 三期工程 資料來源： 九洲遠(yuǎn)景分析 Report_CATIC_20231220 70 以時(shí)尚文化為主題的上海新天地休閑購(gòu)物廣場(chǎng)，已經(jīng)成為上海潮流熱點(diǎn)和城市地標(biāo) 上海新天地簡(jiǎn)介 ?規(guī)劃單位： 美國(guó) SOM公司 ?規(guī)模： 總占地面積 3萬平方米 建筑面積 6萬平方米；商鋪近 115家 ?開業(yè)時(shí)間： 2023年 12月 ?消費(fèi)群定位： 小資一族、外籍人士以及中外游客 ?開發(fā)理念： 城市傳統(tǒng)與現(xiàn)代時(shí)尚的完美結(jié)合 上海新天地商業(yè)詳細(xì)內(nèi)容 資料來源： 瑞安房地產(chǎn) ， 九洲遠(yuǎn)景分析 Report_CATIC_20231220 71 新天地廣場(chǎng)突出餐飲和休閑功能， 并以高檔品牌為主，使其成為高端人士的休閑購(gòu)物場(chǎng)所 新天地各業(yè)態(tài)面積占比 各業(yè)態(tài)租戶舉例 15%40%45%娛樂餐飲購(gòu)物餐飲租戶 ?小山料理 ?翡翠酒家 ?鼎泰豐 購(gòu)物租戶 休閑娛樂租戶 ?UME影院 ?亞力山大會(huì)館 ?新天地壹號(hào) ?瑜伽生活館 ?Hugo Boss ?MANGO ?MISS SIXTY ?Giordano Ladies ?Shanghai Tang ?Ports ?保羅貝香 ?露娜西餐 ?彩蝶軒 上海新天地商業(yè)詳細(xì)內(nèi)容 資料來源： 九洲遠(yuǎn)景分析 Report_CATIC_20231220 72 新天地的租戶選擇十分強(qiáng)調(diào)與之定位相適應(yīng)的格調(diào)和品味（ 1/3） 保羅貝香 小山料理 上海新天地商業(yè)詳細(xì)內(nèi)容 —— 餐飲類租戶舉例 資料來源： 瑞安房地產(chǎn) ， 九洲遠(yuǎn)景分析 Report_CATIC_20231220 73 Hugo Boss MANGO VIN酒類零售店 上海新天地商業(yè)詳細(xì)內(nèi)容 —— 購(gòu)物類租戶舉例 新天地的租戶選擇十分強(qiáng)調(diào)與之定位相適應(yīng)的格調(diào)和品味（ 2/3） 資料來源： 瑞安房地產(chǎn) ， 九洲遠(yuǎn)景分析 Report_CATIC_20231220 74 亞力山大會(huì)館 Y+ 瑜伽館 UME國(guó)際影城 新天地的租戶選擇十分強(qiáng)調(diào)與之定位相適應(yīng)的格調(diào)和品味（ 3/3） 上海新天地商業(yè)詳細(xì)內(nèi)容 —— 休閑娛樂類租戶舉例 資料來源： 瑞安房地產(chǎn) ， 九洲遠(yuǎn)景分析 Report_CATIC_20231220 75 杭州西湖天地與當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平不符，且缺乏其他配套功能的支持，難以適應(yīng)杭州消費(fèi)市場(chǎng)，是其發(fā)展緩慢的重要原因 ?概況 –占地 5萬平米，總建筑面積 –杭 州獨(dú)特的園林、歷史建筑為基礎(chǔ) –自然與時(shí)尚的融合、歷史與現(xiàn)代的對(duì)話 –餐飲、零售、文化及娛樂為一體 ?失敗原因： –與當(dāng)?shù)叵M(fèi)者消費(fèi)水平不符 –照搬上海模式 –成為旅游觀光而不是城市居民的消費(fèi)場(chǎng)所 –缺乏住宅、商務(wù)等重要配套設(shè)施 –缺乏目標(biāo)消費(fèi)群的數(shù)量支持 說明 產(chǎn)品應(yīng)該適應(yīng)城市商圈特點(diǎn) 西湖天地二期規(guī)劃圖 杭州西湖天地概要 Report_CATIC_20231220 76 從項(xiàng)目規(guī)劃可看出，瑞安重慶天地依然采用上海新天地模式，但它大大強(qiáng)化了綜合體其他元素比例，我們也將拭目以待其商業(yè)部分是否能夠?qū)崿F(xiàn)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的適應(yīng) 重慶天地 說明 資料來源： 九洲遠(yuǎn)景分析 ? 重慶市沙坪壩區(qū) ? 總建筑面積約 360萬平方米 ? 定位為重慶中央商務(wù)區(qū)的延伸和補(bǔ)充 ? 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括 : – 人工湖： – 商務(wù)區(qū)： a. 100萬平米 b. 會(huì)展、貿(mào)易及批發(fā)中心、高檔星級(jí)酒店及會(huì)議設(shè)施、寫字樓、餐飲、娛樂、購(gòu)物、休閑以及相關(guān)社區(qū)配套設(shè)施 – 住宅： a. 160萬平米 b. 別墅及高檔住宅 – 商業(yè)： a. 60萬平米 b. 沿江傳統(tǒng)風(fēng)格的休閑餐飲商業(yè)和集中式購(gòu)物中心 重慶天地概況 Report_CATIC_20231220 77 ? 華潤(rùn)萬象城 ? 恒隆廣場(chǎng) ? 萬達(dá)廣場(chǎng) ? 瑞安天地系列 ? 來福士廣場(chǎng) Report_CATIC_20231220 78 來福士廣場(chǎng)綜合體目前已經(jīng)進(jìn)入上海、北京、成都以及杭州，并以其商業(yè)成功的年輕化定位而著稱 城市 ? 上海、北京、成都和杭州 選址 ? 城市商業(yè)中心、規(guī)劃城市中心 產(chǎn)品 ? 以商業(yè)及寫字樓為核心，配合酒店及公寓 ? 商業(yè)定位于年輕白領(lǐng)的時(shí)尚購(gòu)物中心 經(jīng)營(yíng)策略 ? 全部為持有型物業(yè)，對(duì)商業(yè)、寫字樓和公寓采用租賃方式經(jīng)營(yíng) 開發(fā)步驟 ? 整體面積小，各部分同期開發(fā) 來福士廣場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn) 資料來源： 九洲遠(yuǎn)景分析 Report_CATIC_20231220 79 來福士廣場(chǎng)選址在城市核心地段以及規(guī)劃的城市副中心，項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模通常較小 來福士廣場(chǎng)所在城市項(xiàng)目指標(biāo) 上海 北京 成都 建成 商業(yè) +寫字樓 在建 城市商業(yè)中心 在建 占地面積 （萬平米） 構(gòu)成元素 具體地址 總建筑面積 （萬平米） 狀態(tài) 商業(yè) +寫字樓 +酒店+公寓 商業(yè) +寫字樓 +酒店+公寓 選址類型 城市商業(yè)中心 西藏中路和福州路口，緊靠人民廣場(chǎng)地鐵站和南京路步行街 東直門立交橋西南角、東二環(huán)的核心商圈地帶，北臨東直門內(nèi)大街，東面東二環(huán)路 人民南路四段，原四川省博物館 杭州 規(guī)劃城市中心 錢江新城核心位置，毗鄰未來的杭州市政中心 商業(yè) +寫字樓 +酒店+公寓 在建 4 城市商業(yè)中心 資料來源： 九洲遠(yuǎn)景分析 Report_CATIC_20231220 80 凱德置地積極參與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)和建設(shè)，已成為中國(guó)開發(fā)規(guī)模最大的外資房地產(chǎn)公司，并成功塑造了來福士品牌的綜合體產(chǎn)品 資料來源： 凱德置地，九洲遠(yuǎn)景分析 ? 凱德置地是新加坡嘉德置地集團(tuán)在華的全資子公司，致力于高品質(zhì)住宅和商用房產(chǎn)的投資、開發(fā)與管理，其房地產(chǎn)和服務(wù)公寓網(wǎng)絡(luò)遍布全球近 20個(gè)國(guó)家的 80多個(gè)城市 ? 自 1994年進(jìn)入中國(guó)以來，一直活躍于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，在華總開發(fā)業(yè)績(jī)已超過 450億人民幣 ? 通過自主開發(fā)和戰(zhàn)略合作，目前在全國(guó)已形成了 “ 3＋ 2”戰(zhàn)略布局，即長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、珠三角、西部地區(qū)和中部地區(qū)五大業(yè)務(wù)區(qū)域 ? 截至目前，在華總建筑面積 335萬平方米，共計(jì) 26個(gè)項(xiàng)目，儲(chǔ)備土地 900萬平方米 支持 Report_CATIC_20231220 81 來福士廣場(chǎng)的功能組合以商業(yè)和寫字樓為主 25%38%37%寫字樓 , 3 . 8 萬M2商業(yè) , 4 萬M2高檔公寓 , 2 . 7萬M235%32%15%18%寫字樓, 7 . 4萬M2商業(yè), 8 萬M2酒店, 3 . 5 萬M2公寓, 4 . 1 萬M2北京來福士廣場(chǎng) 成都來福士廣場(chǎng) 來福士光廣場(chǎng)功能構(gòu)成 資料來源： 九洲遠(yuǎn)景分析 上海來福士廣場(chǎng) 31%69%寫字樓, 9 萬M2商業(yè), 4 萬M2Report_CATIC_20231220 82 來福士廣場(chǎng)定位于中高端物業(yè)類型，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)與特色 來福士廣場(chǎng)物業(yè)類型 城市名稱 公寓 商業(yè) 酒店 甲級(jí) 上海 寫字樓 甲級(jí) 五星級(jí)商務(wù)酒店 酒店服務(wù)式公寓 五星級(jí)商務(wù)酒店 成都 北京 無 無 甲級(jí) 酒店服務(wù)式公寓 中高檔購(gòu)物中心、精品商鋪 Novo 運(yùn)動(dòng) 100 2035歲的年輕人和白領(lǐng)階層 中高檔購(gòu)物中心、精品商鋪 2035歲的年輕人和白領(lǐng)階層 類型 消費(fèi)群 主力店 資料來源： 九洲遠(yuǎn)景分析 Report_CATIC_20231220 83 各地來福士廣場(chǎng)都采取整體同期建設(shè)的開發(fā)進(jìn)度安排，目前多個(gè)項(xiàng)目處于在建過程中 各地來福士廣場(chǎng)開發(fā)時(shí)間 2023年 2023年底 2023年 1月 城市 上海 北京 成都 杭州 2023年 2023年底 2023年 2023年 2023年春季 資料來源： 九洲遠(yuǎn)景分析 Report_CATIC_20231220 84 來福士廣場(chǎng)商業(yè)、寫字樓和公寓均采用出租的方式經(jīng)營(yíng)，開發(fā)商對(duì)物業(yè)長(zhǎng)期持有 來福士廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)策略 公寓 城市名稱 商業(yè) 寫字樓 酒店 上海 北京 出租 出租 出租 出租 無 委托管理 出租 出租 成都 出租 出租 出租 委托管理 資料來源： 九洲遠(yuǎn)景分析 Report_CATIC_20231220 85 上海來福士廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)具有代表性，其定位于年輕人和白領(lǐng)階層，提供中高檔次購(gòu)物、餐飲及休閑的城市購(gòu)物中心 上海來福士廣場(chǎng)商業(yè)簡(jiǎn)介 ?設(shè)計(jì)單位： ALSOP設(shè)計(jì)顧問 ?規(guī)模： 營(yíng)業(yè)面積 地下 1層，地上 7層購(gòu)物中心 ?開業(yè)時(shí)間： 2023年 12月 ?定位： 20歲到 35歲的年輕人和白領(lǐng)階層 資料來源 :專家訪談，九洲遠(yuǎn)景分析 上海來福士廣場(chǎng)商業(yè)概況 Report_CATIC_20231220 86 來福士廣場(chǎng)商業(yè)功能面積占比 來福士廣場(chǎng)各業(yè)態(tài)樓層分布 資料來源：實(shí)地調(diào)查， 九洲遠(yuǎn)景分析 上海來福士廣場(chǎng)在業(yè)態(tài)組合上十分注重迎合年輕人的消費(fèi)特征，強(qiáng)化休閑娛樂、餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng) 29%24%47%扇面 3 2 0 6 ,餐飲 , 0 . 9 5 萬M2娛樂 , 0 . 8 萬M2購(gòu)物 , 1 . 5 5 萬M2單位：萬平米 樓層 業(yè)態(tài) 1F 休閑食品 1F 服裝、餐飲 2F 女裝 、餐飲 3F 休閑服裝、餐飲 4F 運(yùn)動(dòng)休閑、餐飲 5F 運(yùn)動(dòng)休閑 6F 餐飲、娛樂 7F 娛樂 運(yùn)動(dòng)健身 上海來福士廣場(chǎng)商業(yè)行業(yè)占比 Report_CATIC_20231220 87 上海來福士廣場(chǎng)選擇對(duì)目標(biāo)客群有影響力的次主力店，有助于保證較高的租金收益 24%76%次主力店非主力店次主力店、非主力店面積占比 次主力店業(yè)態(tài)及面積 資料來源：實(shí)地調(diào)查， 九洲遠(yuǎn)景分析 上海來福士廣場(chǎng)次主力店分析 次主力店 業(yè)態(tài) 面積（ M178。） Novo 購(gòu)物 1500 運(yùn)動(dòng) 100 購(gòu)物 2023 大食代美事廣場(chǎng) 餐飲 1200 舒適堡 休閑娛樂 3000 Report_CATIC_20231220 88 各樓層之間的便利交通系統(tǒng)以及考究的裝修和燈光效果，共同營(yíng)造出來福士“年輕”、 “時(shí)尚”、“前衛(wèi)”的購(gòu)物氛圍 資料來源：凱德置地， 九洲遠(yuǎn)景分析 上海來福士廣場(chǎng)購(gòu)物中心分析 Report_CATIC_20231220 89 項(xiàng)目設(shè)計(jì)效果圖 來福士廣場(chǎng)在建筑設(shè)計(jì)突出緊湊性和實(shí)用性，展現(xiàn)都市人群的生活特色 資料來源： 凱德置地，九洲遠(yuǎn)景分析 上海來福士廣場(chǎng) 北京來福士廣場(chǎng) 成都來福士廣場(chǎng) 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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