【正文】 合計（ 單位 .萬 ） 拿地成本（寫字樓） 1600元 /㎡ ㎡ 21600 東座 （ 05年 ） 9000元 /㎡ 萬㎡（ 商業(yè)街 2萬 ） 77130 拿地成本 （ 商業(yè) ） 2022元 /㎡ ㎡ 33000 西座 （ 07年 ） 29000元 /㎡ 9萬㎡ （ 商業(yè)街 2萬 ） 261000 建造成本 3300元 /㎡ 30萬㎡ 99000 專業(yè)人員費用 99000 8％ 7920 管理費用 （ 21600+33000+99000） 3％ 4608 財務費用 （ 21600＋ 33000＋ 99000＋7920） [（ 1＋ 6%/4）（ 2／ 2） 4－ 1] ＝ 7416萬元 7416 銷售推廣代理費用 （ 261000+77130） （ 1％＋ 2％） 支出合計 收入合計 338130 海岸城資金鏈，主要注意東座寫字樓的銷售回款，支持項目推進發(fā)展 拿地 銷售并建筑期 建成期 發(fā)展階段 西座寫字樓建成，購物中心建成 現(xiàn)金狀況 時期 東座寫字樓建造 拿地成本寫字樓 1600元 /㎡ ，商業(yè) 2022元 /㎡ ，共計 30萬㎡ 建筑及銷售成本合計 億 建筑期 銷售東座寫字樓 ，回款 支出共計 東寫字樓建造 銷售回款 購物中心及西座寫字樓建造 2022 2022 2022 2022 至今 拿地成本合計 東座寫字樓銷售 9000元 /㎡ ，購物中心及西座寫字樓開建 回款計 建筑及銷售成本合計 支出計 成果期 西座寫字樓銷售 29000元 /㎡ ，購物中心招租 銷售西座寫字樓 26億，回款25億 回款計 25億 拿地 銷售招租回款 海岸城 現(xiàn)金流 時間 前期投入高，分期開發(fā) 銷售，平衡現(xiàn)金流 二期開發(fā)銷售，商業(yè)持有運營增 值，回款時間較快 海岸城財務線圖示 04 SOHO模式 03 04 02 01 05 三里屯SOHO 北京 soho中國公司開創(chuàng)了辦公居住一體化 ——Soho系列產(chǎn)品解決方案，三里屯 soho為其中之一 ? Soho北京公館 ? 特征：全裝修公寓及配套休閑會所、水系大堂、雙層幕墻隔熱隔音 ? 光華 soho ? 特征：靠近央視新臺址，采用圓形窗設計， 獨特的設計將辦公樓層分成三部分，辦公空間可自己組合 ，少量辦公室擁有獨立的“ 步入式 ” 花園平臺 ? 朝外 soho ? 分戶空調(diào)，客家土樓式設計風格 ? Soho尚都 ? loft挑高辦公，精裝修，分戶式中央空調(diào)，項目本身造型獨特，成為地標性建筑 ? 建外 soho ? 項目配套 16條步行商業(yè)街，吸引 300位沿街知名商家 SOHO，是英文 [Small Office Home Office]的頭一個字母的拼寫，就是 [小型辦公、家里辦公 ]的意思。 SOHO是人對自由職業(yè)者的另一種稱謂，同時亦代表一種自由、彈性而新型的工作方式。 2022年 1月 8日，北京出現(xiàn)了“ SOHO現(xiàn)代城”，并在三個月內(nèi)一銷而空。 SOHO” 這個在家辦公的概念，也開始在中國蔓延 。 區(qū)位 ： 三里屯 SOHO項目位于北京市朝陽區(qū)工體北路南側，南三里屯路路西，是三里屯商業(yè)區(qū)核心地段的商業(yè)、辦公、居住綜合社區(qū)。 物業(yè)： 5個購物中心、 9幢 30層高的寫字樓和公寓樓組成，旱冰場、帶燈光的小河將 5個購物中心串連起來，功能豐富， 46萬平米的建筑讓這里就像一個濃縮了的城市景觀，成為北京最聚人氣的戶外步行商業(yè)街區(qū)和休閑廣場。 區(qū)位： 三里屯 SOHO項目位于北京市朝陽區(qū)，是北京最具國際化氣氛和傳統(tǒng)的區(qū)域。 指標： 整個項目總占地約 5萬平米，規(guī)劃總建筑面積地上約為 31萬平米，地下約為 15萬平米。近 12萬商業(yè) 物業(yè)類型： 由 5個購物中心、 9幢 30層高的寫字樓和公寓樓組成 46萬平米的建筑讓這里就像一個濃縮了的城市景觀，將成為三里屯地區(qū)變革的新亮點，集商業(yè)，餐飲，娛樂為一體，將成為北京最聚人氣的 戶外步行商業(yè)街區(qū)和休閑廣場。由溜冰場和水景室外廣場將 5個購物中心連接。 三里屯SOHO 三里屯 SOHO最大的成功體現(xiàn)在營銷層面，通過銷售模式的靈活運用，將非現(xiàn)金流的商業(yè)及寫字樓轉化成現(xiàn)金流物業(yè)，同時博取高價值 ?三里屯 SOHO賣的最火的房源是商鋪，其次是寫字樓，最后是公寓。 ?三里屯 SOHO的商鋪走的仍然是切割散賣的原始操盤路線，在眾多正規(guī)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商已全面轉向持有的大市場背景下，三里屯 SOHO的商鋪銷售依然如此火爆 三里屯 SOHO自 7月 12日獲得預售許可證之后的不到半個月的時間里，項目成交 547套，商鋪均價58404元每平方米。最大的一單成交達 ； 僅僅每單過億的大單成交就逾 20多億元，兩、三千萬的都是小單。 三里屯SOHO 三里屯 SOHO堅持商業(yè)散售形成熱銷 Soho模式認為傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營提出“只租不售、整體經(jīng)營”的模式并非唯一正確道路，傳統(tǒng)模式屬于百貨公司類型模式，個性化和信息化時代適用“包產(chǎn)到戶”的商業(yè)模式，即由經(jīng)營者自己決定商業(yè)經(jīng)營。認為養(yǎng)鋪期出現(xiàn)的定位不準，經(jīng)營失敗是正常現(xiàn)象，經(jīng)過經(jīng)營者的主動調(diào)整，商業(yè)業(yè)態(tài)會逐步成熟。 三里屯SOHO 三里屯 〃 SOHO—— 商業(yè)街業(yè)態(tài)及定位 ?臨外街商鋪： 150余套，上千米的臨街展示面，上萬平米的臨街旺鋪。 ?商鋪地上 15層平均每層總建筑面積約為 23000平米，位于地下一層至地上四層 (局部五層 )的零售商業(yè)由 5個不同規(guī)模的商業(yè)板塊組成。 ?在項目的中央下沉式商業(yè)部分，極有可能打造一些 24小時營業(yè)小店，與三里屯的整體氣氛相適合，給商戶的自由度也會更多一些。 “ 國際化商務核心”“國際化時尚區(qū)”“ 24小時娛樂中心” 三里屯SOHO 三里屯 〃SOHO —— 商業(yè)街設計要點 特點二： 開辟眾多街道，讓人自由游逛。 配合這個構思特別設計了 3層街道，除地面層外，更有地下一層及地下二層。各層街道兩旁均由 5個購物上場和特色商業(yè)街構成。 特點一： 開放式設計 整個項目沒有任何圍墻，目的是和城市融合 特點三： 梯田式設計 位于地下一層至地上四層的零售商業(yè)由 5個不同規(guī)模的商業(yè)板塊組成，高低錯落的梯田式設計，讓每一層商戶都可享受戶外的園林景觀。 三里屯 SOHO和 soho中國開發(fā)的其他項目一樣，全部位于北京成熟的商務區(qū)，在北京三環(huán)以內(nèi)住房供應量趨近于零的現(xiàn)實情況下，地段具備稀缺性 熱銷原因分析 購買客戶多數(shù)為缺少穩(wěn)妥投資渠道的國內(nèi)投資者，其購買意圖在于選擇優(yōu)質地段項目作為保值首選，其買家全部為國內(nèi)客戶，來源分散，有相當煤炭行業(yè)老板認可購買大城市中心地段物業(yè)的保值作用，長期持有不計短線受益，另外，有四成左右客戶是購買過 SOHO產(chǎn)品的老客戶 soho從最早的現(xiàn)代城項目開始，在北京已經(jīng)建立了品牌知名度，其產(chǎn)品設計特意突出其設計創(chuàng)意性和建筑個性，項目在宣傳包裝方面通過創(chuàng)意概念提升價格，給客戶造成稀缺和唯一的體驗，不斷在營銷層面形成沖擊力 三里屯 soho于 2022年 7月開盤，一周內(nèi)銷售達到簽約 ，開盤累計銷售額達到 52億，超出開發(fā)商原定最高 20億的目標 區(qū)位因素 客戶定位 產(chǎn)品打造 三里屯SOHO 三里屯 Village位于北京泛 CBD商圈三里屯區(qū)域，是一個擁有 17萬方建面，眾多高端品牌匯聚，集購物、餐飲、娛樂等功能于一體的國際時尚中心 三里屯VILLAGE 區(qū)位： 三里屯 Village原名 “ 新三里屯 ” ，南臨工體北路，東鄰三里屯酒吧街，靠近使館區(qū)，是太古地產(chǎn)首個在中國內(nèi)地落成啟用的商業(yè)項目，并匯集了眾多國際品牌的旗艦店和環(huán)球店，使其成為首都的國際時尚中心。 三里屯village 物業(yè)： 占地逾 ，總樓面面積超過 方米，由 19座充滿創(chuàng)意的時尚建筑組成，樓間密度低； 以 “ 3〃 3” 服裝大廈為界分為南北兩區(qū)，包括 250 間零售商店、一個多功能廳及一家設有 100 間客房的個性化精品酒店。其中南區(qū) 平方米。 南區(qū) 北區(qū) 南區(qū)坐擁 11幢獨具特色的先鋒建筑，不規(guī)則的幾何外形、大膽飽滿的建筑用色，前衛(wèi)個性，極具視覺沖擊效果 三里屯VILLAGE S2 S4 三里屯南區(qū)樓層指示圖 S1 S3 S5 S9 S7The Orange S11 S6 S8 S10 南區(qū)定位為中高端購物區(qū)，超大面積的 阿迪達斯、耐克、蘋果 等國際品牌旗艦店、環(huán)球店林立，配套餐飲、文化娛樂等設施 三里屯VILLAGE 類別 品牌 女裝 Ben Sherman、 Beton、 BMW Lifestyle、 Che Che New York、 Eachway、Ein、 Ellassay、 、 Fanina Fanini、 Fansky、 Frozen、 Jecci Five、 JNBY、Levi39。s、 Lorolana、 Mango、 Moiselle、 Only、 Salad、 Sisley、 Tough、 Vero Moda、 WHITE COLLAR、 Wild Orchid 男裝 Ben Sherman、 Beton、 BMW Lifestyle、 Croquis、 Jack amp。 Jones、 Levi39。s、Nottinghill、 Sisley、 Tough 運動 /休閑裝 adidas、 Columbia、 Esprit、 LACOSTE、 Mizuno、 NAUTICA、 Nike、 Puma、Quiksilver、 The North Face、 Timberland、 UNIQLO 童裝 /玩具 Bear and Me、 Fisher Price、 Think Pink Junior、 珠寶 /手表 /配飾 Artini、 Casio、 Chow Sang Sang、 Chow Tai Fook Fine Jewellery、 City Chain、 CTF、 Evita Peroni、 Express、 Fossil、 Jetway Style、 Jump In、 Parker、Qggle、 Twice、 VVA、 Waterman 鞋 /箱包 /皮具 Acupuncture、 Belle、 Birkenstock、 Cable amp。 Co、 CPU、 Crocs、 Crumpler、DELSEY、 Dr. Martens、 ecco、 GEOX、 Joy amp。 Peace、 LeSportsac、 Mirabell、Novo Sneakers、 Sac amp。 Co、 Staccato、 Steve Madden、 Valleverde、WalkerOne 影院 美嘉歡樂影城 健康 /美容 Camenae、 Comfort Zone、 DHC、 Ingrid Millet Paris、 Pretty Valley、 Red Earth、 Toni amp。 Guy、 WATSONS、 書籍 /音樂 /電子 Apple Store、順電 藝術 /家居 /禮品 ARTBOX、 Coka He、 Sanrio GIFT GATE、生活本色 餐飲 Blue Frog、 Cold Stone Creamery、 Element Fresh、 Herbal Caf233。、 Olas de Mare、 Panino Teca、 Peppes Pizza、 Royal Tea、 STARBUCKS COFFEE、UNION Bar amp。 Grille、西龍傳香飯團、西龍纖味拉面館 三里屯 village采用商業(yè)街區(qū)設計，展示性、通達性好；南區(qū)中心廣場，增加項目休憩空間與商業(yè)活力 三里屯VILLAGE ?按照 商業(yè)街區(qū) 來設計 。 ?以南區(qū)分布來看，街道設計采用 化整為零 的方式，使項目從內(nèi)部劃分出 多條內(nèi)街 ，擁有 更多商業(yè)展示面 。 ?項目中間設計成一個廣場 ，成為人們休憩的場所； ?廣場四周設計多條道路動線，使周邊商鋪具有 良好的可視性和通達性 ； ?商家可在廣場內(nèi)舉辦活動，使廣場成為整個項目的 商業(yè)活力區(qū)域 。 街巷式設計，通達性好 三里屯 village北區(qū)定位為高端人群購物區(qū)，招商業(yè)態(tài)、建筑風格與設計盡顯奢華 三里屯VILLAGE 三里屯 village北區(qū)臨近使館區(qū)，擁有 7棟零售建筑和一間精品酒店 —— 瑜舍， 北區(qū)定位為高端人群購物區(qū)，招商包括眾多國際知名的奢侈品牌。 瑜舍酒店 瑜舍，感受經(jīng)典和時尚的碰撞，令人屏氣凝神的外觀，心神俱醉的內(nèi)里，將古典風與現(xiàn)代韻拿捏得恰到好處 多棟鉆石型建筑與其周邊波浪型的高雅建筑外墻設計