房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之路-資料下載頁(yè)
2025-05-15 00:01本頁(yè)面
【正文】 與人均可支配收入為房地產(chǎn)發(fā)展起到明顯的促進(jìn)作用，而目前僅 50%的城市化率為房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)留很大的發(fā)展空間。 經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)與城市化進(jìn)程繼續(xù) m 房地產(chǎn)智庫(kù) 投資物業(yè)回報(bào)率一般，目前我國(guó)一線城市商業(yè)寫字樓的租金回報(bào)率大概在 7%9%左右。從租金水平上來(lái)看，上海和北京的甲級(jí)寫字樓平均租金達(dá)到了 270300元 /月 .平米。而廣州和深圳甲級(jí)寫字樓的租金則相差較多，分別為 150 和 190元 /月 .平米。 國(guó)內(nèi)房企轉(zhuǎn)型環(huán)境分析 外部環(huán)境 010020030040020 08 120 08 320 08 520 08 720 08 920 08 1 120 09 120 09 320 09 520 09 720 09 920 09 1 120 10 120 10 320 10 520 10 720 10 920 10 1 120 11 120 11 3北京:甲 級(jí)寫字樓租金 上海:甲 級(jí)寫字樓租金廣州:甲 級(jí)寫字樓租金 深圳:甲 級(jí)寫字樓租金一線城市甲級(jí)寫字樓租金情況 m 房地產(chǎn)智庫(kù)0%20%40%60%2021年 2021年 2021年 2021年 2021年國(guó)內(nèi)銀行貸款占比 非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款占比 自籌資金占比 其他資金占比房企開發(fā)資金來(lái)源中，七成以上都是來(lái)自銀行貸款與企業(yè)自籌資金，直接融資資金來(lái)源很少，房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托、股權(quán)融資、企業(yè)債券等非銀行機(jī)構(gòu)融資只占到總資金來(lái)源 5%左右，資本市場(chǎng)很不給力。 近幾年房企開發(fā)資金來(lái)源占比 國(guó)內(nèi)房企轉(zhuǎn)型環(huán)境分析 外部環(huán)境 m 房地產(chǎn)智庫(kù) 很好 好 一般 差 很差 現(xiàn)金流支撐 √ 管理能力 √ 行業(yè)發(fā)展階段 √ 投資物業(yè)回報(bào) √ 資本市場(chǎng)支持 √ 從自身及外部環(huán)境來(lái)看，目前只有行業(yè)發(fā)展這一條件比較好，而其他幾個(gè)條件都還不夠成熟，尤其是房企的現(xiàn)金流管理有待提高，要改變之前的發(fā)展模式。同時(shí)資本市場(chǎng)還不夠發(fā)達(dá)，金融支持力度不夠 小結(jié) m 房地產(chǎn)智庫(kù)加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，逐步降低負(fù)債率至 20%左右，保持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略 轉(zhuǎn)型建議 轉(zhuǎn)型建議 現(xiàn)金流管理 外部資本市場(chǎng) 投資回報(bào)率 運(yùn)營(yíng)管理 產(chǎn)品定位清晰，打造品牌效應(yīng)，完善相關(guān)配套服務(wù)，降低空置率 提高后期的招商和運(yùn)營(yíng)管理能力，大力引進(jìn)和培養(yǎng)商業(yè)領(lǐng)域的人才 積極拓展外部融資渠道，通過(guò)不同時(shí)期充分利用股票 (增發(fā)或換股 )、債券、可轉(zhuǎn)債和私募基金等融資途徑，盡可能降低資金的融資成本 m 房地產(chǎn)智庫(kù)總結(jié) 無(wú)論從短期的政策調(diào)控來(lái)看，是從長(zhǎng)期的行業(yè)發(fā)展來(lái)看，無(wú)論從房企自身戰(zhàn)略發(fā)展來(lái)看，還是從外部環(huán)境變化來(lái)看，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)都是房企必須地選擇 商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)起步晚，運(yùn)營(yíng)開發(fā)管理等經(jīng)驗(yàn)不足，轉(zhuǎn)型的 模式也在探索中，還有許多已知和未知的問(wèn)題需要解決 以香港的新鴻基地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過(guò)程為參考，目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)房企 都處于轉(zhuǎn)型前期，即使少數(shù)幾個(gè)具有轉(zhuǎn)型條件的龍頭企業(yè)，在轉(zhuǎn) 型期間抵御行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)的能力也有待提高 中國(guó)房企向租售并舉的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，轉(zhuǎn)型的過(guò)程是痛苦的，但結(jié)果是美好的
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