【導(dǎo)讀】物業(yè)管理是物質(zhì)文明社會的產(chǎn)物，是人類現(xiàn)代社會發(fā)展的客觀需要。值增值，讓人類的建設(shè)成果的使用價值得以最充分地體現(xiàn)。到業(yè)主的資產(chǎn)能否保值增值。同時我們還應(yīng)該注意到，對同一棟物業(yè)來。管理的服務(wù)水平的保障起到了不可替代的作用。科學(xué)技術(shù)在應(yīng)用技術(shù)方面的成果。每一個設(shè)備系統(tǒng)都具有其非常鮮明的。專業(yè)特點，有著它內(nèi)在的、獨特的運行規(guī)律。設(shè)備管理工作就是要遵循。這些客觀規(guī)律來進行規(guī)范的管理，才能達(dá)到物業(yè)管理的目的。強的指導(dǎo)作用，還對物業(yè)管理的前期顧問工作有很大的幫助。推動行業(yè)的整體水平，盡一些微薄的力量。樓層配電室及其他專用配電室……………中央空調(diào)系統(tǒng)主機房………………………樓宇自控系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)………………………

　　

【正文】 故障報告表上應(yīng)有公司名稱、部門、故障報告人、故障表編號、事故（故障）發(fā)生時間（年月日并要精確到幾時幾分幾秒）；表格內(nèi)有現(xiàn)場人員名單、 發(fā)生何種事故（故障）、事故 （故障）原因解決方法恢復(fù)正常時間、報告上級情況、系統(tǒng)工程師處理意見、領(lǐng)導(dǎo)處理意見。 故障報告的歸檔 故障報告表是故障發(fā)生后的第二天以書面形式上交給檔案資料員處理，檔案資料員收到報告表后分發(fā)給系統(tǒng)工程師、領(lǐng)導(dǎo)批示處理意見，批好的故障表復(fù)印件發(fā)給發(fā)生故障部門。然后檔案室資料員是根據(jù)文件夾里的部門、時間、編號進行歸檔工作。 系統(tǒng)保養(yǎng) 系統(tǒng)保養(yǎng)的概念 按高層物業(yè)內(nèi)部不同的專業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)要求，在設(shè)定周期的時間內(nèi)，對系統(tǒng)內(nèi)設(shè)備的基本單元進行技術(shù)保養(yǎng)和清潔衛(wèi)生，確保每一個單元設(shè)備和系統(tǒng) 處在良好的運行狀態(tài)。 供配電系統(tǒng)保養(yǎng)項目 月度維護保養(yǎng)項目 檢查各樓層和機房應(yīng)急燈、疏散指示燈、樓梯燈、前室燈、電房照明。外廣場路燈。 檢查地下層排風(fēng)機和送風(fēng)機運行狀況和機房照明。 發(fā)電機：機身清潔除塵、檢查各螺絲無松動、有無漏水漏油、機油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄電池、啟動機組運行十分鐘、停機后檢查有無漏水漏油。 季度維護保養(yǎng)項目。 各層配電母線槽接頭：檢測運行溫度。 外立面泛光燈和外墻燈：檢查鎮(zhèn)流器、燈座 、燈泡、控制開關(guān)和線路有無損壞、開關(guān)箱清潔除塵。 噴水池?zé)簦簷z查燈座、燈泡、控制開關(guān)和線路有無損壞、潛水泵運行有無異響、更換密封不良燈座和老化電纜、開關(guān)箱清潔除塵。 公共大堂燈、招牌射燈和燈箱：檢查燈座、燈泡、光管、控制開關(guān)和線路有無損壞、開關(guān)箱清潔除塵。 清潔各層配電房：清潔母線槽表面：檢測運行溫度。 高壓配電房：檢查清潔直流屏、電池。 地下層送風(fēng)機：檢查電機風(fēng)機軸承有無異響，軸承打黃油、清潔風(fēng)機房和設(shè)備、控制箱清潔除塵。 半 年維護保養(yǎng)項目 各層配電房電箱：檢查電源開關(guān)、接觸器、指示燈、轉(zhuǎn)換開關(guān)、按紐、各接線有無損壞和過載過熱。動力箱電纜 T 接口和母線插接箱接口，電源開關(guān)接口有無過載過熱。 5． 低壓配電房電柜：檢測母排接口、電纜接口、開關(guān)接口運行溫度、檢查電容器、避雷器瓷瓶、清掃電柜灰塵。 年度維護保養(yǎng)項目。 變壓器房：緊固各接口螺絲、檢查各接地線情況，清掃變壓器灰塵。 高壓配電房：配電柜除塵、檢查小車接口螺絲、開關(guān)觸頭、二次接線完好、試驗開關(guān)分合閘。 低 壓配電房電柜：母排和電纜接口、電容器接口、避雷器瓷瓶連線、熔斷器接口、開關(guān)等接口除塵緊線、試驗開關(guān)分合閘。 摟層配電房電源插接開關(guān)箱：除塵緊線。 各層其他功能的設(shè)備配電房電箱：檢查電源開關(guān)、接觸器、指示燈、轉(zhuǎn)換開關(guān)、按鈕、各連線有無損壞和過載過熱、動力箱 T 接口和總電源開關(guān)接口有無過載過熱、清掃電箱內(nèi)灰塵、接口除塵緊線。 高壓配電房：直流屏電池架除銹油漆。 發(fā)電機：控制電箱和開關(guān)電箱接口除塵緊線、機架除銹油漆、機座防震彈簧打黃油。 地下層送 風(fēng)機：檢查調(diào)校風(fēng)機皮帶，控制箱接口和電支機接口緊線，測量電機運行電流、設(shè)備除銹油漆。 建筑物外圍射燈：鐵架、線管除銹油漆。 天面尖燈頂燈和射燈：鐵架、線管除銹油漆。 外圍噴水池?zé)簦洪_關(guān)箱緊線、消防接合器除銹油漆。 消防系統(tǒng)保養(yǎng)項目 月度維護保養(yǎng)項目 消防栓泵和噴淋泵：手 /自動運行、消防中心啟動、返回信號、記錄啟 /停壓力、主備電源投入。 濕式報警閥：響水力警鈴、報警返回信號、記錄壓力。 加壓排煙風(fēng)機：手動運 行、消防中心啟動、返回信號、機前風(fēng)閥自動開啟、主備電源投入。 減壓閥和雨淋閥：檢查記錄上端、下端壓力，調(diào)校偏差的下端壓力。 各層手動報警按鈕和消防箱封條和配置：檢查報警按鈕玻璃、消防箱封條、無封條消防箱配置并補齊貼封條。 防火卷閘：手動運行下降上升、消防中心啟動下降、下降返回信號、運行狀況。 BTN 氣體滅系統(tǒng)：檢查電源指示、系統(tǒng)運行、氣瓶壓力。 消防主機、聯(lián)動柜和廣播柜：自動檢測、列表打印檢查和記錄被封閉煙感號碼和原因、測試按鈕燈和信號 燈、測試嘜克風(fēng)、備用電源測試。 濾毒室人力風(fēng)機：人力和電動啟動風(fēng)機運行狀況 季度維護保養(yǎng)項目 消防栓泵和噴淋泵：控制電箱檢查和清潔除塵、清潔水泵設(shè)備。主泵故障自動轉(zhuǎn)換。 加壓排煙風(fēng)機：控制電箱檢查和清潔除塵、機前風(fēng)閥加潤滑油、清潔風(fēng)機房和設(shè)備。 BTN 氣體滅系統(tǒng)、減壓閥房和煤氣房：清潔 BTN 房和設(shè)備衛(wèi)生。 防火卷閘：控制電箱檢查和清潔除塵、卷閘電機清潔除塵、檢查運行有無異響、調(diào)校限位位置。 濾毒室人力風(fēng)機：控制 電箱檢查和清潔除塵、清潔機房和設(shè)備。 消防中心設(shè)備：控制柜檢查和清潔除塵、清潔設(shè)備衛(wèi)生。 半年維護保養(yǎng)項目 BTN 氣體滅系統(tǒng)模擬測試：控制電箱清潔除塵、 1 區(qū)報警響警鐘、 2區(qū)報警響警笛亮閃燈、延時燈亮及延時間啟動、易熔片信號燈亮、瓶頭閥動作、主機模擬盤顯示、消防中心顯示、備用電池手動試驗、煙感開路故障測試。 各層端子箱：控制電箱檢查和清潔除塵。 消防栓泵和噴淋泵、加壓排煙風(fēng)機和濾毒室人力風(fēng)機：軸承加潤滑油、打黃油、檢查軸承運行有無異響。 設(shè)備層消防閘閥螺桿打黃油。 消防指令電梯回降：消防中心控制電梯已回降。 各層送風(fēng)排煙閥和防火閥：消防中心控制打開、返回信號。 各層送風(fēng)排煙閥和防火閥：加油潤滑。 聯(lián)動部分功能測試：各層停非消防電、報警按鈕、警鈴、消防電話和消防廣播。檢測備用電源。 消防栓試驗、感煙、感溫探測器抽查測試：測試探測器、消防噴淋管末端排水。觀察消防中心返回信號。 消防管井：檢查管井管道、打掃衛(wèi)生。 自動報警主機的 自檢，檢測市電、備用電情況。 年度維護保養(yǎng)項目 各層送風(fēng)排煙閥和防火閥：加油潤滑。 各層消防栓箱：箱內(nèi)清潔除塵，卷盤排水試壓。水帶腐爛程度，接扣、水槍、閘閥完好。 消防栓泵和噴淋泵：控制箱接線口緊線、電機緊線檢測運行電流、檢測絕緣電阻，水泵密封處理。 加壓排煙風(fēng)機：控制箱接線口緊線、電機緊線檢測運行電流、檢測絕緣電阻、檢查調(diào)校皮帶。 BTN 氣體滅系統(tǒng)：控制箱接線口緊線。主機測試。檢查市電、備用電。 防火卷閘： 控制箱接線口緊線、卷閘電機接口緊線、調(diào)校鏈條 加潤滑油。 各層端子箱：控制電箱檢查線路、緊線。 消防中心設(shè)備：控制柜檢查、緊線。檢查各種指示燈、按扭。 消防栓泵和噴淋泵、消防設(shè)備減壓閥：清洗Ｙ隔濾網(wǎng)。 中控維護 BAS、 CCTV、綜合布線系統(tǒng)保養(yǎng)項目 月度維護保養(yǎng)項目 自控電腦：檢查打印機、 UPS 電源、網(wǎng)卡接口、線路、清潔除塵。 模擬屏：檢查指示燈、穩(wěn)壓電源、點陣模塊線路、風(fēng)鳴器、清潔除塵。 CCTV 矩陣切換器：檢查線路接口、清潔除塵。 NCU 網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)換器：檢查線路接口、清潔除塵。 CCTV 穩(wěn)壓電源：檢查電源線路接口、清潔除塵。 四像分屏器：檢查線路接口、清潔除塵。 監(jiān)視屏：檢查線路接口、清潔除塵。 錄象機：檢查線路接口、清潔除塵。 季度維護保養(yǎng)項目 電梯轎箱攝像頭：檢查線路接口、除塵、調(diào)校。 半年維護保養(yǎng)項目 監(jiān)控室設(shè)備：全面檢查和除塵緊線（電腦、模擬屏、 CCTV 矩陣切換器 、 NCU 網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)換器、 CCTV 穩(wěn)壓電源、四像分屏器、監(jiān)視屏、錄像機）。 電梯轎箱監(jiān)控箱：檢查線路、除塵。 年度維護保養(yǎng) 電腦：備份數(shù)據(jù)。 各層紅外線報警感應(yīng)器：檢查線路；檢查距離、微波和紅外感應(yīng)力；清潔除塵。 樓層的自控控制箱：檢查各類開關(guān)、接觸器、繼電器、線路絕緣情況；緊線、清潔除塵。 各樓層新風(fēng)機和風(fēng)柜機電動閥：檢查電源線路、調(diào)校定位；檢修閥芯漏水。 各樓層層間總閥：檢查線路、開關(guān)一次。 各 樓層 DDC 自控盤：檢查線路、接口、繼電器、基本模塊、擴展模塊變壓器；清潔除塵。 送風(fēng)和回水探頭；主機房進水和出水探頭：檢查線路、接口。 送風(fēng)、回風(fēng)和回水探頭：檢查線路、接口。 CCTV 攝像槍：檢查線路接口、調(diào)整涉嫌槍焦距定位、清潔除塵。 監(jiān)控室 CCTV 穩(wěn)壓電源： 檢查內(nèi)部線路接口、檢測功能運行狀況、全面清潔除塵。 紅外線報警感應(yīng)器電源箱：檢查線路、電源變壓器、 空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)項目 月度維護保養(yǎng)項目 各層新風(fēng)機和風(fēng)柜機房：檢查機房照明、風(fēng)機運行狀況、清洗塵網(wǎng)、清理排水溝地漏。 各層排風(fēng)機：檢查風(fēng)機運行狀況。 空調(diào)機房送風(fēng)和排風(fēng)機：檢查運行狀況。 空調(diào)機房和電房：檢查機房電房照明、檢查電源電壓電流、打 掃衛(wèi)生。 檢查冷凍管井管道：有無漏水、銹蝕。 季度維護保養(yǎng)項目。 主機房和機房：電機水泵軸承打黃油、檢查軸承運行有無異響。 空調(diào)主機機房送風(fēng)機和排風(fēng)機：檢查電機風(fēng)機軸承有無異響、軸承打黃油 冷卻塔 ：冷卻塔更換軸鏈黃油、連桿軸承打黃油、檢查軸承運行有無異響。 各層新風(fēng)機和風(fēng)柜機房：新風(fēng)機 (風(fēng)柜 )打黃油、檢查軸承運行有無異響、清潔新風(fēng)機 (風(fēng)柜 )房。 各層公共盤管風(fēng)機：檢查風(fēng)口、電動閥、清洗塵網(wǎng)。 租戶房間盤管風(fēng)機：清洗塵網(wǎng)。 主機房、 機房：清潔管道機房、電柜電箱清潔除塵。 主機房電房：電柜清潔除塵、檢測電纜接口運行溫度、檢測開關(guān)接口運行溫度。 空調(diào)機房送風(fēng)機和排風(fēng)機：清潔風(fēng)機房和設(shè)備、控制箱清潔除塵。 冷卻塔：清潔管道、冷卻塔平臺、調(diào)校水位控制器、電柜清潔除塵。 各層新風(fēng)機和風(fēng)柜機房：控制箱清潔除塵。 半年維護保養(yǎng)項目。 空調(diào)管井：檢查管井管道、打掃衛(wèi)生。 各層排風(fēng)機：檢查風(fēng)道、風(fēng)機軸承運行有無異響、調(diào)校風(fēng)口百 葉。 年度維護保養(yǎng)項目 空調(diào)系統(tǒng)：更換冷凍水和冷卻水。 主機房和 機房：閘閥螺桿打黃油。 主機房和 機房：修補設(shè)備保溫層。 主機房、機房和冷卻塔：控制箱、水泵電機和冷卻塔電 機接口緊線。 主機房電房：控制箱接線口緊線。 空調(diào)機房送風(fēng)機和排風(fēng)機：控制箱接線口緊線、 電機緊線檢測運行電流、檢查調(diào)校皮帶。 各層新風(fēng)機和風(fēng)柜機房：設(shè)備除銹油漆。 各層新風(fēng)機和風(fēng)柜機房：修補設(shè)備保溫層。 空調(diào)分體機：壓縮機、開關(guān)箱除塵緊線、清潔翅片、打掃室外室內(nèi)機、檢測運行狀況。 各層新風(fēng)機和風(fēng)柜機房：電柜電機緊線、檢查控制線路、檢查調(diào)校皮帶。 各層公共盤管風(fēng)機：清潔除塵、開關(guān)緊線、檢查電機、軸承。 各層排風(fēng)機：控制箱接線口緊線、檢測運行電流。 主機房 ：清洗Ｙ隔濾網(wǎng)。 冷卻塔：更換冷卻塔減速箱機油。 機房：設(shè)備除銹油漆。 膨脹水箱：設(shè)備除銹油漆。 冷卻塔：設(shè)備除銹油漆。 的主機房、電房、送風(fēng)機和排風(fēng)機：設(shè)備除銹和地面油漆 各層新風(fēng)機和風(fēng)柜機房：清洗翅片。 給排水系統(tǒng)保養(yǎng)項目 月度維護保養(yǎng)項目 衛(wèi)生間和茶水間的公共設(shè)施：檢修天花板、洗手盆、小便器、蹲廁、座廁、水龍頭、洗手液盒、紙卷盒、干手器、開水器。 給排水泵：檢查手動 /自動運行狀況、工作指示燈、水泵密封、減速箱油位、泵房照明。 記錄減壓閥壓力：上端壓力、下端壓力、調(diào)校偏差的下端壓力。 調(diào)整水龍頭、手動沖洗閥的出水量。 季度維護保養(yǎng)項目 給排水泵：清潔管道、泵房、控制電箱、測試水泵故障自動轉(zhuǎn)換、檢查泵房和設(shè)備是否完好。 減壓閥：清潔管道、檢查泵房和設(shè)備是否完好。 半年維護保養(yǎng)項目 給排水泵：檢查水泵軸承 運行有無異響、測試電源故障、水泵故障、水位溢流中控室報警顯示。 設(shè)備層：給排水閘閥螺桿打黃油。 糞池：糞池、管道和閥門除銹油漆。 設(shè)備層：給排水閘閥螺桿打黃油。 設(shè)備層：給排水閘閥螺桿加潤滑油。 年度維護保養(yǎng)項目 給排水泵：控制箱接線口緊線、電機緊線、檢測運行電流。 減壓閥：清洗減壓閥 Y 隔濾網(wǎng)。 給排水泵：水泵軸承打黃油。 水泵、減壓閥和管道除銹油漆 給排水設(shè)備：水泵、管道 、閥門除銹刷油漆 土、木工維護保養(yǎng)項目 月度維護保養(yǎng)項目 各層走火梯和前室防火門：閉門器、門鎖、標(biāo)志牌、門把、門鉸等。 各層衛(wèi)生間和廁所門：球鎖、標(biāo)志牌、門磁吸、門銷、門鉸等。 季度維護保養(yǎng)項目 各層中筒和走火梯號碼標(biāo)示牌：檢查和修正。 各層茶水間木門。球鎖、門鉸等。 各樓層電房新風(fēng)機和風(fēng)柜門：檢查門鎖、門把、標(biāo)志牌、門鉸等。 各層中筒和走火梯號碼標(biāo)示牌：檢查和修正。 各層茶 水間木門。球鎖、門鉸等。 各樓層電房新風(fēng)機和風(fēng)柜門：檢查門鎖、門把、標(biāo)志牌、門鉸等。 半年維護保養(yǎng)項目 修補天面、設(shè)備層墻壁和地面。 修補各層衛(wèi)生間地面和瓷片。 修補各層樓梯間地面和墻壁。 修補各層樓層梯墻壁、地面和步級。 修補地下室各層墻壁和地面。 修補各層走火樓梯扶手油漆。 年度維護保養(yǎng)項目 外墻活動窗：檢查窗鎖、導(dǎo)軌、連桿、密封膠、緊固定位螺絲、清潔窗框灰塵、加潤滑劑。 外判項 目 6． 1 外判項目的定義 根據(jù)國家有關(guān)政策、法規(guī)的要求對一些必須由具有專業(yè)資質(zhì)單位進行保養(yǎng)的特種設(shè)備