【正文】 （ 33） 故障報(bào)告的歸檔 ……………………………………………… （ 33） 系統(tǒng)保養(yǎng) …………………………………………………………… （ 34） 5． 1 系統(tǒng)保養(yǎng)的概念 ……………………………………………… （ 34） 供配電系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目 …………………………………… ……… （ 34） 月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 …………………………………………… （ 34） 季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 …………………………………………… （ 34） 半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 …………………………………………… （ 35） 年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 …………………………………………… （ 35） 消防系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 36） 月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 …………………………………………… （ 36） 季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………… …………… （ 37） 半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 …………………………………………… （ 37） 年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 …………………………………………… （ 38） 中控維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………… ……… .………………… （ 39） 月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ………………………………………… （ 39） 季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 39） 半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 39） 年度維護(hù)保養(yǎng) …………………………………… ……………… （ 40） 空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)項(xiàng)目 …………………………………………… （ 40） 月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 40） 季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 41） 半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 42） 年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 42） 給排水系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 43） 月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 43） 季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 43） 半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 43） 年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 44） 土、木工維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 44） 月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 44） 季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 44） 半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 45） 年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 45） 外判項(xiàng)目 外判項(xiàng)目的定義 外判項(xiàng)目的考核 故障的認(rèn)定 故障率考核 電梯故障率的計(jì)算公式 1． 0 術(shù)語： 1． 1. 技術(shù)責(zé)任：在專業(yè)分工確定后，從技術(shù)角度來區(qū)分責(zé)任人對(duì)該系統(tǒng)的安全、正常運(yùn)行所應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。系統(tǒng)保養(yǎng)不是以排除故障為目的的 操作行為，而是為延長(zhǎng)設(shè)備壽命、確保設(shè)備正常運(yùn)行為目的的操作類型。 1． 6．檢修：是特指一些設(shè)備設(shè)施在一定的運(yùn)行周期內(nèi)，有計(jì)劃地按該設(shè)備的技術(shù)要求進(jìn)行解體調(diào)整、修復(fù)、更換被磨損件的工作行為。 供配電系統(tǒng)設(shè)備房環(huán)境要求 高低壓配電房 門：外開，門洞有防鼠防小動(dòng)物裝置、門扇有通風(fēng)百葉，門內(nèi)側(cè)裝有防火自動(dòng)垂簾（或其他防火隔斷措施）。 、防滑地磚。對(duì)于水冷發(fā)電機(jī)組的臺(tái)架四 周應(yīng)有完整的排水溝，其寬度不宜超過 15CM。 所有閥門應(yīng)掛上用比較耐用的材料做成的標(biāo)示牌，標(biāo)示牌內(nèi)應(yīng)有對(duì)應(yīng)設(shè)備的有關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)和在系統(tǒng)內(nèi)的功能、正常狀態(tài)下的規(guī)定狀態(tài)等內(nèi)容。 風(fēng)機(jī)機(jī)座和風(fēng)管支撐件均要防潮防腐處理，用水泥制作的機(jī)座墩 ,應(yīng)用專用的地板漆進(jìn)行覆蓋。 給排水系統(tǒng)設(shè)備間 生活水泵房 生活水泵房的天 花、墻身刷白（ 如泵房噪聲對(duì)外有干擾的情況下， 應(yīng)做吸音設(shè)施）。不應(yīng)有銹蝕。 減壓閥房?jī)?nèi)管道應(yīng)噴上防腐油漆，并標(biāo)注明水流方向。水管井應(yīng)設(shè)置不低于 10CM 的防水門坎。 閥門上應(yīng)掛狀態(tài)標(biāo)識(shí)牌。 消防中心嚴(yán)禁堆放雜物，以保證在緊急情況下有足夠的指揮人員的活動(dòng)空間。 門：門鉸無松動(dòng)，門鎖完好，門外應(yīng)有明顯標(biāo)識(shí)（“ BTM 氣瓶間”）。箱內(nèi)走線有序、不凌亂。箱內(nèi)走線有序，不凌亂。 機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)有良好通風(fēng)，保證室內(nèi)最高溫度不超過 40℃。 轎廂 轎廂照明正常，天花及地板清潔無破損。 應(yīng)安裝專用空調(diào)，確保室內(nèi)全天候在一定的溫度及濕度范圍之 內(nèi)，并保持良好的通風(fēng)狀態(tài)。 電池組應(yīng)放置在專用的電源架上，并保持清潔。 通信管井房 門洞應(yīng)有不低于 15cm 的防水門檻，門向外開，使用防火門，門外應(yīng)標(biāo) “通信管井房”。防火門應(yīng)向外開，定期使用專用油漆刷新。 CCTV 的主機(jī)設(shè)備，保持良好的狀態(tài)，設(shè)備上無灰塵，電源線、信號(hào)線整齊，并做好分類。例： “龍?zhí)?F9”“天河 F4” 等，并與系統(tǒng)圖上的標(biāo)注一致。 （ 10）對(duì)于高壓配電的直流操作電源的電池組的表面，應(yīng)保持清潔，電池水保持在規(guī)定的范圍內(nèi)（干式免維護(hù)電池應(yīng)定期檢查）。補(bǔ)嘗電容柜能正常投入運(yùn)行，各電容器組完好無損。安全區(qū)域邊緣應(yīng)有黃色的安全警戒線。 (2)電氣檢查：所有水泵控制箱的自動(dòng)手動(dòng)投入情況是否正常。 (2)全年出現(xiàn)故障的主要原因分析。 (5)消防管道主管應(yīng)全部為紅色油漆，并標(biāo)有“工作介質(zhì)流向”的指示。 (13)消防主管應(yīng)標(biāo)有“工作介質(zhì)流向”指示。 記錄當(dāng)值人員姓名和交接班時(shí)的運(yùn)行狀態(tài)。 系統(tǒng)運(yùn)行情況分析 系統(tǒng)基本情況的數(shù)據(jù)采集；每月對(duì)消防系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)試，具體測(cè)試項(xiàng)目如下： (1)報(bào)警 主機(jī)正常工作與故障情況的對(duì)比記錄。起泵、停泵的手 /自動(dòng)測(cè)試。 根據(jù)各種聯(lián)動(dòng)設(shè)備手 /自動(dòng)的檢測(cè)結(jié)果，評(píng)定系統(tǒng)正常與 否。 （二）運(yùn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及其表格： 電梯月巡檢表（應(yīng)參照各品牌電梯公司的相關(guān)要求） 電梯故障停梯記錄表 電梯保養(yǎng)停梯記錄表 電梯保養(yǎng)報(bào)告表（由電梯保養(yǎng)公司提供） 其他提升設(shè)備的記錄與檢查（如外墻吊船，應(yīng)每使用一次，做好一次的記錄） 當(dāng)班運(yùn)行人員要對(duì)其記錄負(fù)責(zé)，認(rèn)真簽名，每月由系統(tǒng)工程師對(duì)其運(yùn)行記錄、各類統(tǒng)計(jì)表格進(jìn)行審核并簽字。 (4)CCTV 保安監(jiān)控系統(tǒng)的視頻信號(hào)線在出線口，在每路信號(hào)線上標(biāo)明攝像槍所處位置， 如 28F/中筒， 31F/北面。 （二）運(yùn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 每月空調(diào)運(yùn)行時(shí)間統(tǒng)計(jì) 每月每臺(tái)空調(diào)主機(jī)負(fù)載情況變化曲線表。 分析系統(tǒng)運(yùn)行的主要技術(shù)特點(diǎn)。 包括設(shè)備類型、品牌、型號(hào)、生產(chǎn)廠家、生產(chǎn)時(shí)間、購買時(shí)間、安裝時(shí)間、竣工驗(yàn)收時(shí)間、投入運(yùn)行時(shí)間、供貨商及聯(lián)系人、聯(lián)系電話，原購買合同編號(hào)、購買合同原件或復(fù)印件的存放位置、原安裝調(diào)試記錄資料的存放位置、設(shè)備的標(biāo)稱額定電壓、額定電流、功率因素、機(jī)械效率、標(biāo)準(zhǔn)溫升。 （ 2） 專用空調(diào) 子系統(tǒng) 主要包括：恒溫恒濕空調(diào)機(jī)、醫(yī)療專用凈化空調(diào)、窗式空調(diào)機(jī)、分體空調(diào)機(jī)、配套電氣控制設(shè)備。 ． 9 計(jì)算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)： I. 綜合布線； 、小區(qū)物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)； III. 交換機(jī)、服務(wù)器、路油器、調(diào)制調(diào)解器、數(shù)據(jù)線纜、防火墻、軟件、UPS 電源； ，包括有線、開路、閉路電視及 VOD點(diǎn)播系 統(tǒng)； V. 信息服務(wù)系統(tǒng)，包括網(wǎng)上購物、網(wǎng)上醫(yī)療、網(wǎng)上教育、網(wǎng)上證券交易、電子公告牌等系統(tǒng)。 系統(tǒng)保養(yǎng) 系統(tǒng)保養(yǎng)的概念 按高層物業(yè)內(nèi)部不同的專業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)要求，在設(shè)定周期的時(shí)間內(nèi)，對(duì)系統(tǒng)內(nèi)設(shè)備的基本單元進(jìn)行技術(shù)保養(yǎng)和清潔衛(wèi)生，確保每一個(gè)單元設(shè)備和系統(tǒng) 處在良好的運(yùn)行狀態(tài)。 噴水池?zé)簦簷z查燈座、燈泡、控制開關(guān)和線路有無損壞、潛水泵運(yùn)行有無異響、更換密封不良燈座和老化電纜、開關(guān)箱清潔除塵。 年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目。 地下層送 風(fēng)機(jī)：檢查調(diào)校風(fēng)機(jī)皮帶，控制箱接口和電支機(jī)接口緊線，測(cè)量電機(jī)運(yùn)行電流、設(shè)備除銹油漆。 各層手動(dòng)報(bào)警按鈕和消防箱封條和配置：檢查報(bào)警按鈕玻璃、消防箱封條、無封條消防箱配置并補(bǔ)齊貼封條。 防火卷閘：控制電箱檢查和清潔除塵、卷閘電機(jī)清潔除塵、檢查運(yùn)行有無異響、調(diào)校限位位置。 各層送風(fēng)排煙閥和防火閥：消防中心控制打開、返回信號(hào)。 年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 各層送風(fēng)排煙閥和防火閥：加油潤(rùn)滑。 防火卷閘： 控制箱接線口緊線、卷閘電機(jī)接口緊線、調(diào)校鏈條 加潤(rùn)滑油。 NCU 網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)換器：檢查線路接口、清潔除塵。 年度維護(hù)保養(yǎng) 電腦：備份數(shù)據(jù)。 CCTV 攝像槍：檢查線路接口、調(diào)整涉嫌槍焦距定位、清潔除塵。 主機(jī)房和機(jī)房：電機(jī)水泵軸承打黃油、檢查軸承運(yùn)行有無異響。 冷卻塔：清潔管道、冷卻塔平臺(tái)、調(diào)校水位控制器、電柜清潔除塵。 主機(jī)房、機(jī)房和冷卻塔：控制箱、水泵電機(jī)和冷卻塔電 機(jī)接口緊線。 各層排風(fēng)機(jī)：控制箱接線口緊線、檢測(cè)運(yùn)行電流。 給排水泵：檢查手動(dòng) /自動(dòng)運(yùn)行狀況、工作指示燈、水泵密封、減速箱油位、泵房照明。 設(shè)備層：給排水閘閥螺桿打黃油。 各層茶水間木門。 修補(bǔ)各層衛(wèi)生間地面和瓷片。 外判項(xiàng) 目 6． 1 外判項(xiàng)目的定義 根據(jù)國家有關(guān)政策、法規(guī)的要求對(duì)一些必須由具有專業(yè)資質(zhì)單位進(jìn)行保養(yǎng)的特種設(shè)備 。 各樓層電房新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜門：檢查門鎖、門把、標(biāo)志牌、門鉸等。 各層衛(wèi)生間和廁所門：球鎖、標(biāo)志牌、門磁吸、門銷、門鉸等。 設(shè)備層：給排水閘閥螺桿打黃油。 的主機(jī)房、電房、送風(fēng)機(jī)和排風(fēng)機(jī)：設(shè)備除銹和地面油漆 各層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)房：清洗翅片。 各層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)房：電柜電機(jī)緊線、檢查控制線路、檢查調(diào)校皮帶。 主機(jī)房和 機(jī)房：閘閥螺桿打黃油。 主機(jī)房電房：電柜清潔除塵、檢測(cè)電纜接口運(yùn)行溫度、檢測(cè)開關(guān)接口運(yùn)行溫度。 檢查冷凍管井管道：有無漏水、銹蝕。 送風(fēng)和回水探頭；主機(jī)房進(jìn)水和出水探頭：檢查線路、接口。 半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 監(jiān)控室設(shè)備：全面檢查和除塵緊線（電腦、模擬屏、 CCTV 矩陣切換器 、 NCU 網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)換器、 CCTV 穩(wěn)壓電源、四像分屏器、監(jiān)視屏、錄像機(jī)）。 模擬屏：檢查指示燈、穩(wěn)壓電源、點(diǎn)陣模塊線路、風(fēng)鳴器、清潔除塵。主機(jī)測(cè)試。 消防管井：檢查管井管道、打掃衛(wèi)生。 設(shè)備層消防閘閥螺桿打黃油。 加壓排煙風(fēng)機(jī)：控制電箱檢查和清潔除塵、機(jī)前風(fēng)閥加潤(rùn)滑油、清潔風(fēng)機(jī)房和設(shè)備。 加壓排煙風(fēng)機(jī)：手動(dòng)運(yùn) 行、消防中心啟動(dòng)、返回信號(hào)、機(jī)前風(fēng)閥自動(dòng)開啟、主備電源投入。 高壓配電房：直流屏電池架除銹油漆。動(dòng)力箱電纜 T 接口和母線插接箱接口，電源開關(guān)接口有無過載過熱。 各層配電母線槽接頭：檢測(cè)運(yùn)行溫度。 故障報(bào)告的歸檔 故障報(bào)告表是故障發(fā)生后的第二天以書面形式上交給檔案資料員處理，檔案資料員收到報(bào)告表后分發(fā)給系統(tǒng)工程師、領(lǐng)導(dǎo)批示處理意見，批好的故障表復(fù)印件發(fā)給發(fā)生故障部門。 ． 5 電梯系統(tǒng)： I. 乘客電梯 梯 III. 客貨兩用 電梯 V. 住宅 電梯 （雜物電梯） VII. 特種電梯 :觀光電梯、船用電梯、冷庫電梯、防爆電梯、戶外電梯、自動(dòng)扶梯、自動(dòng)人行道 VIII. 其它提升設(shè)備（液壓升降平臺(tái)、高空作業(yè)車） ． 7 樓宇機(jī)電設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)（自控系統(tǒng)）： I. 計(jì)算機(jī)、軟件、打印機(jī)、專用電源（含 UPS 電源）、中央處理模塊、遠(yuǎn)程模塊、數(shù)據(jù)總線、模擬屏（投影設(shè)備、大屏幕電視機(jī)）； II. 傳感 器、電動(dòng)（磁）閥等執(zhí)行機(jī)構(gòu)器件、及配套專用控制柜（箱）； III. 家庭電器自動(dòng)化、自動(dòng)抄表系統(tǒng)、防煤氣泄漏。 （ 3） 照明子系統(tǒng) 戶外的燈具：彩燈、霓虹燈、廣告燈、噴泉燈、頂燈、外圍射燈、水池?zé)?、航?biāo)燈等； （ 4） 戶內(nèi)的燈具： 大廳、過廊、樓梯、停車場(chǎng)、會(huì)議室舞臺(tái)燈光設(shè)備以及警示燈或臨時(shí)需求電光源等。臺(tái)帳全面、完整地反映了物業(yè)的全部設(shè)備、設(shè)施的原始情況和動(dòng)態(tài)變化情況，是設(shè)備運(yùn)行管理和系統(tǒng)保養(yǎng)工作結(jié)果的最完整 記錄。 全年自控系統(tǒng)及 CCTV 系統(tǒng)運(yùn)行的故障率。 自控系統(tǒng)監(jiān)測(cè)到的供 配電及中央空調(diào)系統(tǒng)的有關(guān)數(shù)據(jù)交到相對(duì)應(yīng)系統(tǒng)部門進(jìn)行歸檔。 (2)在控制中心室內(nèi)的進(jìn)線線槽的適當(dāng)位置上應(yīng)標(biāo)明“ CCTV 保安監(jiān)控系統(tǒng)信號(hào)線”，“自動(dòng)控制信號(hào)線”、“電源線”等。 電梯設(shè)備運(yùn)行記錄要求： 電梯設(shè)備以巡檢為主。 根據(jù)自動(dòng)報(bào)警主機(jī)的打印報(bào)告，評(píng)定探測(cè)器報(bào)警的百分率及其故障誤報(bào)次數(shù)來評(píng)定探測(cè)器的正常與否。 (6)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)探測(cè)器觸發(fā)報(bào)警、設(shè)備故障誤報(bào)與探測(cè)器總數(shù)的誤報(bào)率分析。 記錄所有聯(lián)動(dòng)設(shè)備（防、排煙風(fēng)機(jī)、停非消防電、防火卷簾、緊急消防廣播）的動(dòng)作時(shí)間和相應(yīng)的地點(diǎn)。 記錄工程人員維護(hù)保養(yǎng)檢測(cè)的時(shí)間、人員名單，保養(yǎng)設(shè)備的名稱和范圍。 (11)防、排煙風(fēng)機(jī)在適當(dāng)位置上掛有標(biāo)注內(nèi)容包括有“保護(hù)范圍、功能”標(biāo)示牌，電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)方向“箭頭”的指示。