【正文】 油漆無剝落、生銹，對應(yīng)的瓶體上的適當位置應(yīng)懸掛該氣體瓶“保護范圍”的標示牌。 墻身：潔白，無掛塵現(xiàn)象，只允許懸掛“操作規(guī)程”。電池組表面應(yīng)保持清潔，箱體完好，無生銹。報警主機后面的維修通道應(yīng)保持暢通。 地板：無垃圾，積塵。 消防系統(tǒng)設(shè)備間 消防中心 門：外開，金屬門應(yīng)保持完好，防腐油漆定期翻新。 集水井內(nèi)應(yīng)無廢膠袋、木塊等雜物。 地面整潔，無雜物，管道支架上沒有施工時期遺留的施工垃圾，做好防腐油漆，管道卡碼完好，金屬管道的防腐油漆覆蓋完好并有正確的分色。 樓層管井房 管井照明燈具完好。 水表房 水表房的天花、墻身刷白，不準放置任何雜物，且照明良好。 減壓閥閥體油漆應(yīng)保持良好，不得有銹蝕，并掛有用耐用材料做成的標示牌。但對電機的表面油漆不宜加厚，避免造成散熱不良。 泵房內(nèi)管道應(yīng)噴上防腐油漆，并用箭頭標明水流方向 。房內(nèi)不準放置雜物，正常照明良好，并有應(yīng)急燈裝置。 在適當?shù)奈恢蒙蠎?yīng) 懸掛標示牌（包括：技術(shù)數(shù)據(jù)、功能、狀態(tài)等內(nèi)容）。應(yīng)懸掛排風(fēng)機的標示牌（內(nèi)含包括：技術(shù)數(shù)據(jù)、功能、狀態(tài) 等內(nèi)容）， 設(shè)備和設(shè)備附件以及房間的墻身、天花頂保應(yīng)保持清潔、干燥。 設(shè)備房內(nèi)的維修照明完好，應(yīng)設(shè)置作為維修用的專用插座。 主機臺架應(yīng)高于地面，在 Y 型過濾器及放水閥門位置的地面應(yīng)有良好的排水明溝。 地面宜做防塵的油漆處理、并應(yīng)做好疏水、防水處理。發(fā)電機組的日用油箱應(yīng)設(shè)在有門的獨立房間，門外側(cè)應(yīng)有明顯的警示牌：“嚴禁煙火”。 對穿過樓板的母線槽、電纜橋架必須做好防水浸的攔水基。 。墻身只允許掛“系統(tǒng)圖”及“規(guī)章制度”。防火門及金屬門應(yīng)保持完好，防腐油漆定期翻新。 1． 9．預(yù)測：通過對設(shè)備系統(tǒng)的大量數(shù)據(jù)的占有和分析，推斷未來的 時間段內(nèi)設(shè)備可能出現(xiàn)的技術(shù)狀態(tài)和安全運行的可靠程度的工作過程和結(jié)果。被檢修設(shè)備不一定是故障狀態(tài)。 1． ：維修是在運行管理范疇內(nèi)的一件工作。 1． ：運行是指設(shè)備周而復(fù)此地運轉(zhuǎn)。 系統(tǒng)保養(yǎng)：系統(tǒng)是指按照一定的關(guān)系組成的整體。具體描述可以從以下幾個方面理解； ⑴責任人對自己所負責的專業(yè)系統(tǒng)的情況必須是比較熟悉的，對系統(tǒng)內(nèi)各節(jié)點的設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)必須是了解的，因而對 自己所負責的設(shè)備系統(tǒng)的安全運行的發(fā)展趨勢應(yīng)該有自己的技術(shù)判斷。設(shè)備管理工作就是要遵循這些客觀規(guī)律來進行規(guī)范的管理，才能達到物業(yè)管理的目的。同時我們還應(yīng)該注意到，對同一棟物業(yè)來說，必然是幾代人的管理，物業(yè)設(shè)備管理具有的長期的連續(xù)性，必然要求第一代的管理者，要有強烈的歷史責任感，把物業(yè)設(shè)備管理的各項基礎(chǔ)工作做好。 物業(yè)設(shè)備管理標準 標準篇 言 物業(yè)管理是物質(zhì)文明社會的產(chǎn)物，是人類現(xiàn)代社會發(fā)展的客觀需要。 在物業(yè)管理的全部內(nèi)容中，設(shè)備管理工作是一項最重要的硬件管理工作，它不但對物業(yè)本身的價值體現(xiàn)起到了舉足輕重的作用，還對物業(yè)管理的服務(wù)水平的保障起到了不可替代的作用。 我們在這里奉獻給廣大物業(yè)管理工作者的不是什么教科書，也不是什么物業(yè)管理的普及讀物，它是我們在物業(yè)管理的設(shè)備管理過程中探索出來的一整套成功的、具體可操作的寶貴經(jīng)驗，它不但對在管物業(yè)有很強的指導(dǎo)作用，還對物業(yè)管理的前期顧問工作有很大的幫助。 ⑵對涉及本系統(tǒng)內(nèi)的技術(shù)改造的方案必須負責地提出自己的技術(shù)意見。本文內(nèi)所指的系統(tǒng)是特指物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)如“中央空調(diào)系統(tǒng)”、“供配電系統(tǒng)”、“消防系統(tǒng)”等。根據(jù)物業(yè)設(shè)備不同專業(yè)系統(tǒng)的技術(shù)要求和使用要求，通過對設(shè)備設(shè)施有關(guān)動態(tài)參數(shù)的記錄、觀察、分析、調(diào)整來實施對系統(tǒng)設(shè)備的具體操作行為的管理。是指在運行中的設(shè)備出現(xiàn)了故障后進行的修理行為。 1． 7．監(jiān)測：通過人工或儀表等技術(shù)手段，對在運行的設(shè)備的各類技術(shù)參數(shù)進行記錄、分析、比較的過程。 1． 10．技術(shù)協(xié)調(diào)：當出現(xiàn)有多專業(yè)系統(tǒng)交叉的問題時，組織有關(guān)專業(yè)工程師進行技術(shù)討論，解決相關(guān)問題的過程。門外應(yīng)有明顯的標識：“高低壓配電室”或“非值班工作人員嚴禁入內(nèi)”。 天花：刷白，無漏水痕跡，無蜘蛛網(wǎng)。 上述三種方式都要在距離配電柜 50CM 處用黃色油漆劃上 1015CM 寬的警戒線。要求具有對整個配電室阻水的防水門坎。 發(fā)電機組的啟動電池應(yīng)放置在專用的臺架上。 冷卻系 統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)的管道上應(yīng)噴上明顯的字樣，并用不同的顏色標示出其介質(zhì)流向。 屬于冷凍水系統(tǒng)的設(shè)備、管道（含冷凍水泵的泵體），其保溫應(yīng)該是良好的，冷凍水泵及冷卻水泵的泵軸的軸向漏水應(yīng)有專門的排水通道。 二次冷凍泵及熱交換器機房 同中央空調(diào)系統(tǒng)主機房。 露天的加壓送風(fēng)機及排煙風(fēng)機 露天的加壓送風(fēng)機及排煙風(fēng)機在有條件的情況下，應(yīng)加裝防雨蓬架。 設(shè)備和設(shè)備附件應(yīng)保持清潔、干燥。門扇為外開防火門。閥門應(yīng)掛上用耐用材料做成的標示牌，標示牌應(yīng)標明該閥門正常工作時的應(yīng)處狀態(tài)。 減壓閥房 減壓閥房的天花、墻身刷白，房內(nèi)不準放置雜物，且照明良好，門扇為外開門，應(yīng)設(shè)置不低于 10CM 的防水門坎。標示牌上要標明閥前壓力和閥后壓力等重要技術(shù)指標。門扇完好，門前不應(yīng)放置障礙物。管井門為外開防火門，無破損，門板油漆保持良好。 各類閥門完好，無漏水、銹斑，壓力表計顯示清晰、正確。 控制電箱整潔無塵，并能正常工作。門外應(yīng)有明顯的標識“消防中心”“非值班工作人員嚴禁入內(nèi)”。 高臺板及地溝：線路敷設(shè)整齊，地板下或地溝 內(nèi)無施工遺留痕跡，無施工垃圾、雜物、塵土，地板蓋平整完好。所有設(shè)備的柜頂、柜內(nèi)無積浮塵，不得在機柜內(nèi)放置一切與運行設(shè)備無關(guān)的雜物。 照明：電源應(yīng)接入確?；芈罚瑧?yīng)急燈齊備完好，室內(nèi)照明應(yīng)保持足夠光照度。 地板：應(yīng)無施工時期留下的垃圾、積塵，并應(yīng)保持清潔無塵。 照明：電源應(yīng)接入確?；芈?，應(yīng)急燈齊備完好，室內(nèi)照明無故障。懸掛標有技術(shù)參數(shù)的標示牌。 控制箱：無積塵，外表無缺陷，無生銹。 水泵接合器：無滲漏、配件齊全，防腐油漆無剝落，接合器懸掛供水樓層范圍標示牌，設(shè)備房內(nèi)嚴禁堆放雜物。 門外開，并有鎖緊裝置，門上應(yīng)有明顯標志： “電梯機房”、“機房重地，閑人免進 ”。曳引繩、限速器鋼絲繩、選層器鋼帶穿過樓板孔四周應(yīng)筑有不低于 10CM 的永久性防水圍攔。 電梯機房內(nèi)應(yīng)設(shè)有詳細說明，指出當電梯發(fā)生故障時應(yīng)遵循的拯救操作規(guī)程，包括電梯困人的解救的步驟。 轎廂掛應(yīng)有標有本梯限載的標識牌、安全使用電梯規(guī)則，并有質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門頒發(fā)的有效的年檢合格證。進入機房應(yīng)換穿機房配備的專用拖鞋。 機房在地下室內(nèi)的，墻身及地板上，應(yīng)無滲水現(xiàn)象。 （ 2）通信機房內(nèi)的電源室 門外應(yīng)標示“通信機房電源室” 室內(nèi)要保持干燥，并在規(guī)定的 溫 濕度范圍之內(nèi)。 按要求配備手提消防滅火器。 墻身應(yīng)掛上 “話務(wù)員職責” 等規(guī)章制度。通過樓板的管線孔洞應(yīng)采用柔性填充材料進行密封。 樓宇自控（ BA）系統(tǒng)及 CCTV 保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備間 CCTV控制間宜和消防控制中心同在一室 ,BAS 控制室宜設(shè)置在設(shè)備管理部門合適的位置 。 墻身及天花無滲水、漏水的痕跡?，F(xiàn)場應(yīng)有有關(guān)電池電量的測量記錄。 室 內(nèi)按規(guī)定配備消防滅火器。 （ 2）高壓進線如敷設(shè)在配電室內(nèi)或外，且是開放式安裝的，要在護欄上或?qū)Ь€上掛上 “高壓危險” 的標識牌。 （ 5）高低壓配電柜的頂部應(yīng)明確標示該柜在系統(tǒng)中的編號，并必須和竣工圖上的標號相一致。 （ 8）樓層配電室及專用管井應(yīng)該有明確的標示牌。 高低壓配電運行記錄要求 (1)運行技 術(shù)參數(shù)： 高壓側(cè)（以高壓供電回路為記錄項）：每小時記錄 電壓（ KV）、電流（ A）直流屏技術(shù)數(shù)據(jù)：充電電壓、電流、直流電壓。 (2)各級開關(guān)工作正常，高低壓開關(guān)柜的前后門鎖完好無損。 (3)配電間內(nèi)照明燈具齊全，防小動物的措施完好。系統(tǒng)運行情況分析報告必須具有如下內(nèi)容： (1)全年平均荷載（ KW）、各臺變壓器的運行時數(shù)（ H）、總用電量、重點用電回路的用電總量（ KWH）、全年低壓端平均線電壓（ V）、全年平均氣溫（℃）、全年高低壓配電設(shè)備的故障率（ %）（從高壓進線開始到低壓配電柜出線端止的設(shè)備） (2)分析系統(tǒng)運行的主要技術(shù)特點 (3)分析出現(xiàn)故障的主要原因 (4)對全年系統(tǒng)運行的評價 (5)根據(jù)今年的系統(tǒng)運行情況提出來年運行管理的預(yù)測性意 見。 (2)運行指標分析（成本核算）指單位能耗成本計算 (3)系統(tǒng)故障、事故統(tǒng)計分析 (4)溫、濕度統(tǒng)計（室內(nèi)、外）對本年度的日、月、年的溫濕度進行統(tǒng)計，為能源統(tǒng)計分析、運行指標分析提供基礎(chǔ)依據(jù) (5)負荷運行統(tǒng)計與預(yù)測分析 根據(jù)各年度的能源統(tǒng)計、運行指標、溫濕度 統(tǒng)計、使用率等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)提出來年的空調(diào)系統(tǒng)運行方式和運行曲線。 系統(tǒng)巡檢記錄要求 給排水系統(tǒng)的運行管理的內(nèi)容主要是進行巡檢管理。液位控制器是否正常工作 (3)閥門檢查：所有閥門的狀態(tài)情況，是否按標識牌標識所示狀態(tài)。 系統(tǒng)運行情況分析 每年年末到 次年一月前，由系統(tǒng)工程師對本年度的系統(tǒng)運行情況進行分析，提交系統(tǒng)運行分析報告。 (4)對全年系統(tǒng)運行的評價。 (3)泵接合器應(yīng)標有“ 送水樓層范圍 ”的標示牌。 (7)報警主機應(yīng)標有“探測區(qū)域”的標示牌。 (11)防、排煙風(fēng)機在適當位置上掛有標注內(nèi)容包括有“保護范圍、功能”標示牌，電機運轉(zhuǎn)方向“箭頭”的指示。若是屬于誤報，應(yīng)記錄處理結(jié) 果。 記錄工程人員維護保養(yǎng)檢測的時間、人員名單，保養(yǎng)設(shè)備的名稱和范圍。若是誤報，應(yīng)記錄處理結(jié)果。 記錄所有聯(lián)動設(shè)備（防、排煙風(fēng)機、停非消防電、防火卷簾、緊急消防廣播）的動作時間和相應(yīng)的地點。 (2)聯(lián)動柜電源電壓、備用電源電壓測試（標準： 220V、 24V）。 (6)自動報警系統(tǒng)探測器觸發(fā)報警、設(shè)備故障誤報與探測器總數(shù)的誤報率分析。 每年 12 月到次年 1 月由系統(tǒng)工程師應(yīng)根據(jù)以上數(shù)據(jù)的信息反饋，對系統(tǒng)的全年工作情況進行評定運行狀況。 根據(jù)自動報警主機的打印報告，評定探測器報警的百分率及其故障誤報次數(shù)來評定探測器的正常與否。 首層電梯廳門外應(yīng)有電梯的編號。 電梯設(shè)備運行記錄要求： 電梯設(shè)備以巡檢為主。系統(tǒng)運行情況分析報告必須具有如下內(nèi) 容： 1. 全年電梯運行的故障率（ %） 故障率 =故障停梯時間 /必須確保正常運行時間 100% 。 (2)在控制中心室內(nèi)的進線線槽的適當位置上應(yīng)標明“ CCTV 保安監(jiān)控系統(tǒng)信號線”，“自動控制信號線”、“電源線”等。 樓宇自控系統(tǒng)及 CCVT 保安監(jiān)控系統(tǒng)運行記錄要求。 自控系統(tǒng)監(jiān)測到的供 配電及中央空調(diào)系統(tǒng)的有關(guān)數(shù)據(jù)交到相對應(yīng)系統(tǒng)部門進行歸檔。 （三）運行記錄與備份 自控系統(tǒng) 當班運行人員要認真做好運行資料的記錄或在電腦上做備份，備份資料必須在兩種不同的物理記錄介質(zhì)上，例如備份資料與原始記錄在兩個不同的硬盤上，或者備份資料刻錄到光盤上，并在記錄簿上做好登記和簽名 ，每天由控制中心負責人對其運行記錄各類統(tǒng)計表格進行審核，再交給系統(tǒng)工程師及部門領(lǐng)導(dǎo)簽字后，歸檔。 全年自控系統(tǒng)及 CCTV 系統(tǒng)運行的故障率。 對全年系統(tǒng)運行進行綜合的評價。臺帳全面、完整地反映了物業(yè)的全部設(shè)備、設(shè)施的原始情況和動態(tài)變化情況，是設(shè)備運行管理和系統(tǒng)保養(yǎng)工作結(jié)果的最完整 記錄。在 執(zhí)行系統(tǒng)維護保養(yǎng)計劃后，對該設(shè)備的系統(tǒng)保養(yǎng)結(jié)果的記錄。 （ 3） 照明子系統(tǒng) 戶外的燈具：彩燈、霓虹燈、廣告燈、噴泉燈、頂燈、外圍射燈、水池燈、航標燈等； （ 4） 戶內(nèi)的燈具： 大廳、過廊、樓梯、停車場、會議室舞臺燈光設(shè)備以及警示燈或臨時需求電光源等。 （ 4）采暖 子系統(tǒng)：鍋爐、 常壓熱水機組及其 配套電氣控制設(shè)備。 ． 5 電梯系統(tǒng)： I. 乘客電梯 梯 III. 客貨兩用 電梯 V. 住宅 電梯 （雜物電梯） VII. 特種電梯 :觀光電梯、船用電梯、冷庫電梯、防爆電梯、戶外電梯、自動扶梯、自動人行道 VIII. 其它提升設(shè)備（液壓升降平臺、高空作業(yè)車） ． 7 樓宇機電設(shè)備自動控制系統(tǒng)（自控系統(tǒng)）： I. 計算機、軟件、打印機、專用電源（含 UPS 電源）、中央處理模塊、遠程模塊、數(shù)據(jù)總線、模擬屏（投影設(shè)備、大屏幕電視機）； II. 傳感 器、電動（磁）閥等執(zhí)行機構(gòu)器件、及配套專用控制柜（箱）； III. 家庭電器自動化、自動抄表系統(tǒng)、防煤氣泄漏。 I. 公共廣播（背景音樂系統(tǒng)）； （調(diào)音臺、效果器、激勵器、分頻器、限幅器、音頻分配器、混音臺）； III. 功放（專業(yè)功放、 HiFi 功放、 AV 功放）； （專業(yè)音箱、 HiFi 音箱、 AV 音箱）； V. 視頻（液晶、等離子、投影機、投影幕、錄像機、攝像機、實物展示臺、電子白板）； （卡座、 CD機、收音頭、 MD機、 DVD 機、點歌機）； VII. 輔助設(shè)備（機柜、話筒、耳機、線材）； VIII. 同聲傳譯 (主席單元、代表單元、翻譯單元 、翻譯軟件模塊、紅外發(fā)射主 機、接收機 、輻射機、系統(tǒng)主機（標準、加強型 、標