【正文】 油漆無剝落、生銹，對應的瓶體上的適當位置應懸掛該氣體瓶“保護范圍”的標示牌。 墻身：潔白，無掛塵現象，只允許懸掛“操作規(guī)程”。電池組表面應保持清潔，箱體完好，無生銹。報警主機后面的維修通道應保持暢通。 地板：無垃圾，積塵。 消防系統(tǒng)設備間 消防中心 門：外開，金屬門應保持完好，防腐油漆定期翻新。 集水井內應無廢膠袋、木塊等雜物。 地面整潔，無雜物，管道支架上沒有施工時期遺留的施工垃圾，做好防腐油漆，管道卡碼完好，金屬管道的防腐油漆覆蓋完好并有正確的分色。 樓層管井房 管井照明燈具完好。 水表房 水表房的天花、墻身刷白，不準放置任何雜物，且照明良好。 減壓閥閥體油漆應保持良好，不得有銹蝕，并掛有用耐用材料做成的標示牌。但對電機的表面油漆不宜加厚，避免造成散熱不良。 泵房內管道應噴上防腐油漆，并用箭頭標明水流方向 。房內不準放置雜物，正常照明良好，并有應急燈裝置。 在適當的位置上應 懸掛標示牌（包括：技術數據、功能、狀態(tài)等內容）。應懸掛排風機的標示牌（內含包括：技術數據、功能、狀態(tài) 等內容）， 設備和設備附件以及房間的墻身、天花頂保應保持清潔、干燥。 設備房內的維修照明完好，應設置作為維修用的專用插座。 主機臺架應高于地面，在 Y 型過濾器及放水閥門位置的地面應有良好的排水明溝。 地面宜做防塵的油漆處理、并應做好疏水、防水處理。發(fā)電機組的日用油箱應設在有門的獨立房間，門外側應有明顯的警示牌：“嚴禁煙火”。 對穿過樓板的母線槽、電纜橋架必須做好防水浸的攔水基。 。墻身只允許掛“系統(tǒng)圖”及“規(guī)章制度”。防火門及金屬門應保持完好，防腐油漆定期翻新。 1． 9．預測：通過對設備系統(tǒng)的大量數據的占有和分析，推斷未來的 時間段內設備可能出現的技術狀態(tài)和安全運行的可靠程度的工作過程和結果。被檢修設備不一定是故障狀態(tài)。 1． ：維修是在運行管理范疇內的一件工作。 1． ：運行是指設備周而復此地運轉。 系統(tǒng)保養(yǎng)：系統(tǒng)是指按照一定的關系組成的整體。具體描述可以從以下幾個方面理解； ⑴責任人對自己所負責的專業(yè)系統(tǒng)的情況必須是比較熟悉的，對系統(tǒng)內各節(jié)點的設備的技術狀態(tài)必須是了解的，因而對 自己所負責的設備系統(tǒng)的安全運行的發(fā)展趨勢應該有自己的技術判斷。設備管理工作就是要遵循這些客觀規(guī)律來進行規(guī)范的管理，才能達到物業(yè)管理的目的。同時我們還應該注意到，對同一棟物業(yè)來說，必然是幾代人的管理，物業(yè)設備管理具有的長期的連續(xù)性，必然要求第一代的管理者，要有強烈的歷史責任感，把物業(yè)設備管理的各項基礎工作做好。 物業(yè)設備管理標準 標準篇 言 物業(yè)管理是物質文明社會的產物，是人類現代社會發(fā)展的客觀需要。 在物業(yè)管理的全部內容中，設備管理工作是一項最重要的硬件管理工作，它不但對物業(yè)本身的價值體現起到了舉足輕重的作用，還對物業(yè)管理的服務水平的保障起到了不可替代的作用。 我們在這里奉獻給廣大物業(yè)管理工作者的不是什么教科書，也不是什么物業(yè)管理的普及讀物，它是我們在物業(yè)管理的設備管理過程中探索出來的一整套成功的、具體可操作的寶貴經驗，它不但對在管物業(yè)有很強的指導作用，還對物業(yè)管理的前期顧問工作有很大的幫助。 ⑵對涉及本系統(tǒng)內的技術改造的方案必須負責地提出自己的技術意見。本文內所指的系統(tǒng)是特指物業(yè)設備系統(tǒng)如“中央空調系統(tǒng)”、“供配電系統(tǒng)”、“消防系統(tǒng)”等。根據物業(yè)設備不同專業(yè)系統(tǒng)的技術要求和使用要求，通過對設備設施有關動態(tài)參數的記錄、觀察、分析、調整來實施對系統(tǒng)設備的具體操作行為的管理。是指在運行中的設備出現了故障后進行的修理行為。 1． 7．監(jiān)測：通過人工或儀表等技術手段，對在運行的設備的各類技術參數進行記錄、分析、比較的過程。 1． 10．技術協調：當出現有多專業(yè)系統(tǒng)交叉的問題時，組織有關專業(yè)工程師進行技術討論，解決相關問題的過程。門外應有明顯的標識：“高低壓配電室”或“非值班工作人員嚴禁入內”。 天花：刷白，無漏水痕跡，無蜘蛛網。 上述三種方式都要在距離配電柜 50CM 處用黃色油漆劃上 1015CM 寬的警戒線。要求具有對整個配電室阻水的防水門坎。 發(fā)電機組的啟動電池應放置在專用的臺架上。 冷卻系 統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)的管道上應噴上明顯的字樣，并用不同的顏色標示出其介質流向。 屬于冷凍水系統(tǒng)的設備、管道（含冷凍水泵的泵體），其保溫應該是良好的，冷凍水泵及冷卻水泵的泵軸的軸向漏水應有專門的排水通道。 二次冷凍泵及熱交換器機房 同中央空調系統(tǒng)主機房。 露天的加壓送風機及排煙風機 露天的加壓送風機及排煙風機在有條件的情況下，應加裝防雨蓬架。 設備和設備附件應保持清潔、干燥。門扇為外開防火門。閥門應掛上用耐用材料做成的標示牌，標示牌應標明該閥門正常工作時的應處狀態(tài)。 減壓閥房 減壓閥房的天花、墻身刷白，房內不準放置雜物，且照明良好，門扇為外開門，應設置不低于 10CM 的防水門坎。標示牌上要標明閥前壓力和閥后壓力等重要技術指標。門扇完好，門前不應放置障礙物。管井門為外開防火門，無破損，門板油漆保持良好。 各類閥門完好，無漏水、銹斑，壓力表計顯示清晰、正確。 控制電箱整潔無塵，并能正常工作。門外應有明顯的標識“消防中心”“非值班工作人員嚴禁入內”。 高臺板及地溝：線路敷設整齊，地板下或地溝 內無施工遺留痕跡，無施工垃圾、雜物、塵土，地板蓋平整完好。所有設備的柜頂、柜內無積浮塵，不得在機柜內放置一切與運行設備無關的雜物。 照明：電源應接入確保回路，應急燈齊備完好，室內照明應保持足夠光照度。 地板：應無施工時期留下的垃圾、積塵，并應保持清潔無塵。 照明：電源應接入確?；芈?，應急燈齊備完好，室內照明無故障。懸掛標有技術參數的標示牌。 控制箱：無積塵，外表無缺陷，無生銹。 水泵接合器：無滲漏、配件齊全，防腐油漆無剝落，接合器懸掛供水樓層范圍標示牌，設備房內嚴禁堆放雜物。 門外開，并有鎖緊裝置，門上應有明顯標志： “電梯機房”、“機房重地，閑人免進 ”。曳引繩、限速器鋼絲繩、選層器鋼帶穿過樓板孔四周應筑有不低于 10CM 的永久性防水圍攔。 電梯機房內應設有詳細說明，指出當電梯發(fā)生故障時應遵循的拯救操作規(guī)程，包括電梯困人的解救的步驟。 轎廂掛應有標有本梯限載的標識牌、安全使用電梯規(guī)則，并有質量技術監(jiān)督部門頒發(fā)的有效的年檢合格證。進入機房應換穿機房配備的專用拖鞋。 機房在地下室內的，墻身及地板上，應無滲水現象。 （ 2）通信機房內的電源室 門外應標示“通信機房電源室” 室內要保持干燥，并在規(guī)定的 溫 濕度范圍之內。 按要求配備手提消防滅火器。 墻身應掛上 “話務員職責” 等規(guī)章制度。通過樓板的管線孔洞應采用柔性填充材料進行密封。 樓宇自控（ BA）系統(tǒng)及 CCTV 保安監(jiān)控系統(tǒng)設備間 CCTV控制間宜和消防控制中心同在一室 ,BAS 控制室宜設置在設備管理部門合適的位置 。 墻身及天花無滲水、漏水的痕跡?，F場應有有關電池電量的測量記錄。 室 內按規(guī)定配備消防滅火器。 （ 2）高壓進線如敷設在配電室內或外，且是開放式安裝的，要在護欄上或導線上掛上 “高壓危險” 的標識牌。 （ 5）高低壓配電柜的頂部應明確標示該柜在系統(tǒng)中的編號，并必須和竣工圖上的標號相一致。 （ 8）樓層配電室及專用管井應該有明確的標示牌。 高低壓配電運行記錄要求 (1)運行技 術參數： 高壓側（以高壓供電回路為記錄項）：每小時記錄 電壓（ KV）、電流（ A）直流屏技術數據：充電電壓、電流、直流電壓。 (2)各級開關工作正常，高低壓開關柜的前后門鎖完好無損。 (3)配電間內照明燈具齊全，防小動物的措施完好。系統(tǒng)運行情況分析報告必須具有如下內容： (1)全年平均荷載（ KW）、各臺變壓器的運行時數（ H）、總用電量、重點用電回路的用電總量（ KWH）、全年低壓端平均線電壓（ V）、全年平均氣溫（℃）、全年高低壓配電設備的故障率（ %）（從高壓進線開始到低壓配電柜出線端止的設備） (2)分析系統(tǒng)運行的主要技術特點 (3)分析出現故障的主要原因 (4)對全年系統(tǒng)運行的評價 (5)根據今年的系統(tǒng)運行情況提出來年運行管理的預測性意 見。 (2)運行指標分析（成本核算）指單位能耗成本計算 (3)系統(tǒng)故障、事故統(tǒng)計分析 (4)溫、濕度統(tǒng)計（室內、外）對本年度的日、月、年的溫濕度進行統(tǒng)計，為能源統(tǒng)計分析、運行指標分析提供基礎依據 (5)負荷運行統(tǒng)計與預測分析 根據各年度的能源統(tǒng)計、運行指標、溫濕度 統(tǒng)計、使用率等基礎數據提出來年的空調系統(tǒng)運行方式和運行曲線。 系統(tǒng)巡檢記錄要求 給排水系統(tǒng)的運行管理的內容主要是進行巡檢管理。液位控制器是否正常工作 (3)閥門檢查：所有閥門的狀態(tài)情況，是否按標識牌標識所示狀態(tài)。 系統(tǒng)運行情況分析 每年年末到 次年一月前，由系統(tǒng)工程師對本年度的系統(tǒng)運行情況進行分析，提交系統(tǒng)運行分析報告。 (4)對全年系統(tǒng)運行的評價。 (3)泵接合器應標有“ 送水樓層范圍 ”的標示牌。 (7)報警主機應標有“探測區(qū)域”的標示牌。 (11)防、排煙風機在適當位置上掛有標注內容包括有“保護范圍、功能”標示牌，電機運轉方向“箭頭”的指示。若是屬于誤報，應記錄處理結 果。 記錄工程人員維護保養(yǎng)檢測的時間、人員名單，保養(yǎng)設備的名稱和范圍。若是誤報，應記錄處理結果。 記錄所有聯動設備（防、排煙風機、停非消防電、防火卷簾、緊急消防廣播）的動作時間和相應的地點。 (2)聯動柜電源電壓、備用電源電壓測試（標準： 220V、 24V）。 (6)自動報警系統(tǒng)探測器觸發(fā)報警、設備故障誤報與探測器總數的誤報率分析。 每年 12 月到次年 1 月由系統(tǒng)工程師應根據以上數據的信息反饋，對系統(tǒng)的全年工作情況進行評定運行狀況。 根據自動報警主機的打印報告，評定探測器報警的百分率及其故障誤報次數來評定探測器的正常與否。 首層電梯廳門外應有電梯的編號。 電梯設備運行記錄要求： 電梯設備以巡檢為主。系統(tǒng)運行情況分析報告必須具有如下內 容： 1. 全年電梯運行的故障率（ %） 故障率 =故障停梯時間 /必須確保正常運行時間 100% 。 (2)在控制中心室內的進線線槽的適當位置上應標明“ CCTV 保安監(jiān)控系統(tǒng)信號線”，“自動控制信號線”、“電源線”等。 樓宇自控系統(tǒng)及 CCVT 保安監(jiān)控系統(tǒng)運行記錄要求。 自控系統(tǒng)監(jiān)測到的供 配電及中央空調系統(tǒng)的有關數據交到相對應系統(tǒng)部門進行歸檔。 （三）運行記錄與備份 自控系統(tǒng) 當班運行人員要認真做好運行資料的記錄或在電腦上做備份，備份資料必須在兩種不同的物理記錄介質上，例如備份資料與原始記錄在兩個不同的硬盤上，或者備份資料刻錄到光盤上，并在記錄簿上做好登記和簽名 ，每天由控制中心負責人對其運行記錄各類統(tǒng)計表格進行審核，再交給系統(tǒng)工程師及部門領導簽字后，歸檔。 全年自控系統(tǒng)及 CCTV 系統(tǒng)運行的故障率。 對全年系統(tǒng)運行進行綜合的評價。臺帳全面、完整地反映了物業(yè)的全部設備、設施的原始情況和動態(tài)變化情況，是設備運行管理和系統(tǒng)保養(yǎng)工作結果的最完整 記錄。在 執(zhí)行系統(tǒng)維護保養(yǎng)計劃后，對該設備的系統(tǒng)保養(yǎng)結果的記錄。 （ 3） 照明子系統(tǒng) 戶外的燈具：彩燈、霓虹燈、廣告燈、噴泉燈、頂燈、外圍射燈、水池燈、航標燈等； （ 4） 戶內的燈具： 大廳、過廊、樓梯、停車場、會議室舞臺燈光設備以及警示燈或臨時需求電光源等。 （ 4）采暖 子系統(tǒng)：鍋爐、 常壓熱水機組及其 配套電氣控制設備。 ． 5 電梯系統(tǒng)： I. 乘客電梯 梯 III. 客貨兩用 電梯 V. 住宅 電梯 （雜物電梯） VII. 特種電梯 :觀光電梯、船用電梯、冷庫電梯、防爆電梯、戶外電梯、自動扶梯、自動人行道 VIII. 其它提升設備（液壓升降平臺、高空作業(yè)車） ． 7 樓宇機電設備自動控制系統(tǒng)（自控系統(tǒng)）： I. 計算機、軟件、打印機、專用電源（含 UPS 電源）、中央處理模塊、遠程模塊、數據總線、模擬屏（投影設備、大屏幕電視機）； II. 傳感 器、電動（磁）閥等執(zhí)行機構器件、及配套專用控制柜（箱）； III. 家庭電器自動化、自動抄表系統(tǒng)、防煤氣泄漏。 I. 公共廣播（背景音樂系統(tǒng)）； （調音臺、效果器、激勵器、分頻器、限幅器、音頻分配器、混音臺）； III. 功放（專業(yè)功放、 HiFi 功放、 AV 功放）； （專業(yè)音箱、 HiFi 音箱、 AV 音箱）； V. 視頻（液晶、等離子、投影機、投影幕、錄像機、攝像機、實物展示臺、電子白板）； （卡座、 CD機、收音頭、 MD機、 DVD 機、點歌機）； VII. 輔助設備（機柜、話筒、耳機、線材）； VIII. 同聲傳譯 (主席單元、代表單元、翻譯單元 、翻譯軟件模塊、紅外發(fā)射主 機、接收機 、輻射機、系統(tǒng)主機（標準、加強型 、標