【正文】 月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 檢查各樓層和機(jī)房應(yīng)急燈、疏散指示燈、樓梯燈、前室燈、電房照明。 ． 10 視聽廣播會(huì)議系統(tǒng)：包括會(huì)議系統(tǒng) 會(huì)議討論系統(tǒng)、會(huì)議同聲傳譯系統(tǒng)、會(huì)議表決系統(tǒng)。 （ 3） 專用空氣處理系統(tǒng) 主要包括：正負(fù)壓系統(tǒng)、氧氣系統(tǒng)、配套電氣控制設(shè)備。 ． 2 運(yùn)行、維修及系統(tǒng)保養(yǎng)動(dòng)態(tài)記錄 包括每月、每季度、每半年、每年的運(yùn)行情況（故障率、運(yùn)行正常率），為保證設(shè)備正常運(yùn)行所進(jìn)行的維修、換件、故障情況記錄和分析。 分析存在的問題及解決辦法。 每月自控系統(tǒng)及 CCTV 系統(tǒng)故障率統(tǒng)計(jì)表。 (5)樓層的設(shè)備間及專用管井應(yīng)有明確的標(biāo)示牌。 運(yùn)行情況分析 每個(gè)季度及每年，要求由電梯保養(yǎng)公司提交對(duì)大廈電梯本年度的系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行技術(shù)分析，提交系統(tǒng)運(yùn)行分析報(bào)告。 電梯及提升設(shè)備 3． 2． 6． 1 系統(tǒng)標(biāo)識(shí)： 電梯機(jī)房主要出入門外應(yīng)有 “電梯機(jī)房”、“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)” 的標(biāo)志。各種聯(lián)動(dòng)設(shè)備的測(cè)試。電源電壓、備用電源電壓測(cè)試（標(biāo)準(zhǔn)： 220V、 24V）。 (二 )消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行記錄： 記錄消防栓主泵、噴淋主泵、濕式閥的運(yùn)行時(shí)間，通知保安員 的時(shí)間與保安員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后信息反饋的時(shí)間。 消防中心記錄要求 (一 )報(bào)警主機(jī)運(yùn)行記錄： 記錄探測(cè)器報(bào)警的確切時(shí)間，相應(yīng)的地址碼，通知保安員的時(shí)間與保安員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)信息反饋的時(shí)間。 (6)閥門應(yīng)有標(biāo)注內(nèi)容包括“系統(tǒng)、狀態(tài)、上一級(jí)閥門位置”的標(biāo)示牌。 (3)對(duì)壓力管道壁的測(cè)厚要每年對(duì)比，作出管道壁厚度變化的趨勢(shì)分析。電氣接線端口有無松脫。對(duì)于旋轉(zhuǎn)部件、易觸電位置等必須懸掛警示牌 (3)冷凍（卻）水管路系統(tǒng)必須在明顯、關(guān)鍵位置設(shè)置有水流方向和供水區(qū)域的標(biāo)志（注） (4)冷凍（卻）水管路系統(tǒng)管路控制閥必須懸掛包括系統(tǒng)唯一編號(hào)和功能的標(biāo)識(shí)牌（隸屬系統(tǒng)、型號(hào)、功 能等）及懸掛啟閉狀態(tài)標(biāo)識(shí)牌 (5)空調(diào)配電柜在相關(guān)回路懸掛其運(yùn)行狀態(tài)和警示牌 、中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行記錄要求 （一）、運(yùn)行技術(shù)參數(shù) (1)制冷主機(jī)、冷卻（凍）水泵、冷卻塔等設(shè)備的運(yùn)行電流（ A）、電壓（ V）、功率因數(shù) COSφ，冷卻（凍）進(jìn)出水溫度（℃）、壓力（ MP）和流量（ M2 /H）等 (2)冷壓縮機(jī)運(yùn)行中的油壓、油溫、軸承溫度、油面高度 (3)主機(jī)電能消耗數(shù)量（ KWH） (4)室外溫度、濕度、氣候情況（晴、陰等） (5)空調(diào)風(fēng)機(jī)的進(jìn)出冷凍水溫度、送（回）風(fēng)溫度、新風(fēng)溫度、一次混合溫度（在自動(dòng)化條 件許可的情況時(shí)） (6)變頻系統(tǒng)的檢測(cè)變頻器的溫度、運(yùn)行頻率、機(jī)柜溫度（對(duì)具有變頻系統(tǒng)部分） （二）運(yùn)行狀態(tài)記錄 通過固定表格對(duì)如下情況進(jìn)行記錄： (1)主機(jī)（含二次熱交換系統(tǒng)）、冷凍（卻）水泵、冷卻塔、空調(diào)風(fēng)機(jī)、新風(fēng)機(jī)開停機(jī)時(shí)間 (2)空調(diào)配電系統(tǒng)各回路運(yùn)行狀態(tài) (3)各控制閥門啟閉狀態(tài) (4)對(duì)有變頻系統(tǒng)的檢測(cè)變頻器運(yùn)行和異常狀態(tài) （三）交接班記錄 (1)當(dāng)班運(yùn)行中所發(fā)生的異常情況的原因及處理情況 (2)當(dāng)班的設(shè)備操作記錄（操作設(shè)備、時(shí)間等） (3)運(yùn)行中遺留問題，需下一班處理的事項(xiàng)（包括上級(jí)的指令、運(yùn) 行調(diào)度情況等） (4)當(dāng)班系統(tǒng)運(yùn)行狀況的綜合評(píng)價(jià) (5)簽名 、系統(tǒng)運(yùn)行情況分析 (1)能源統(tǒng)計(jì)分析 空調(diào)主機(jī)（條件許可時(shí)，按空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)）的日、月、年的用電、用水情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)并與往年同期（含氣溫、物業(yè)的入住率等約束條件）進(jìn)行比較。高壓操作工具齊全，且有檢驗(yàn)合格證。 發(fā)電機(jī)房的照明、通風(fēng)、冷卻、泵油設(shè)備的用電應(yīng)接入確?；芈?，以保證發(fā)電機(jī)組送電后，能確保這些設(shè)備的運(yùn)行用電。 （ 4）對(duì)已經(jīng)送電的高壓開關(guān)及已退出運(yùn)行的高壓開關(guān)，要掛上統(tǒng)一的有“ 投入”“正在工作、嚴(yán)禁合閘 “的標(biāo)示牌。 室內(nèi)及所有機(jī)柜內(nèi)禁止放置無關(guān)的雜物。 使用專用防靜電地板的機(jī)房，地板下應(yīng)無施工時(shí)期遺留的痕跡，并且無滲水、潮濕等現(xiàn)象，地板下 敷設(shè)的管線應(yīng)分別用標(biāo)牌標(biāo)識(shí)標(biāo)明，線管內(nèi)的各類信號(hào)線、電源線應(yīng)整潔有序。 地板應(yīng)用水泥沙漿找平并涂上專用的防塵地板漆，墻身應(yīng)用白色涂料刷白。室內(nèi)禁止堆放任何雜物。 室內(nèi)的墻身及天花板上，無滲漏水痕跡，無蜘蛛網(wǎng)。風(fēng)扇運(yùn)行可靠且無噪聲和異常振動(dòng)，操作面板、電話、對(duì)講機(jī)、 CCTV 監(jiān)視器、應(yīng)急燈、警鈴、超載報(bào)警等均使用良好。當(dāng)使用排風(fēng)扇通風(fēng)時(shí)，如安裝高度較低時(shí)，應(yīng)設(shè)防護(hù)網(wǎng)。 室外消防 栓等設(shè)備 水泵接合器房 :門：無破損，門鉸無松動(dòng)，門鎖完好，門外有“消防水泵接合器”標(biāo)示牌。 消防水泵房 加壓水泵、氣壓罐、濕式報(bào)警閥底座無松動(dòng)，無泄漏，泵體、氣壓罐身、地腳螺絲無生銹，無脫漆。 墻身：潔白，無掛塵現(xiàn)象，只允許懸掛“操作規(guī)程”。報(bào)警主機(jī)后面的維修通道應(yīng)保持暢通。 消防系統(tǒng)設(shè)備間 消防中心 門：外開，金屬門應(yīng)保持完好，防腐油漆定期翻新。 地面整潔，無雜物，管道支架上沒有施工時(shí)期遺留的施工垃圾，做好防腐油漆，管道卡碼完好，金屬管道的防腐油漆覆蓋完好并有正確的分色。 水表房 水表房的天花、墻身刷白，不準(zhǔn)放置任何雜物，且照明良好。但對(duì)電機(jī)的表面油漆不宜加厚，避免造成散熱不良。房?jī)?nèi)不準(zhǔn)放置雜物，正常照明良好，并有應(yīng)急燈裝置。應(yīng)懸掛排風(fēng)機(jī)的標(biāo)示牌（內(nèi)含包括：技術(shù)數(shù)據(jù)、功能、狀態(tài) 等內(nèi)容）， 設(shè)備和設(shè)備附件以及房間的墻身、天花頂保應(yīng)保持清潔、干燥。 主機(jī)臺(tái)架應(yīng)高于地面，在 Y 型過濾器及放水閥門位置的地面應(yīng)有良好的排水明溝。發(fā)電機(jī)組的日用油箱應(yīng)設(shè)在有門的獨(dú)立房間，門外側(cè)應(yīng)有明顯的警示牌：“嚴(yán)禁煙火”。 。防火門及金屬門應(yīng)保持完好，防腐油漆定期翻新。被檢修設(shè)備不一定是故障狀態(tài)。 1． ：運(yùn)行是指設(shè)備周而復(fù)此地運(yùn)轉(zhuǎn)。具體描述可以從以下幾個(gè)方面理解； ⑴責(zé)任人對(duì)自己所負(fù)責(zé)的專業(yè)系統(tǒng)的情況必須是比較熟悉的，對(duì)系統(tǒng)內(nèi)各節(jié)點(diǎn)的設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)必須是了解的，因而對(duì) 自己所負(fù)責(zé)的設(shè)備系統(tǒng)的安全運(yùn)行的發(fā)展趨勢(shì)應(yīng)該有自己的技術(shù)判斷。同時(shí)我們還應(yīng)該注意到，對(duì)同一棟物業(yè)來說，必然是幾代人的管理，物業(yè)設(shè)備管理具有的長(zhǎng)期的連續(xù)性，必然要求第一代的管理者，要有強(qiáng)烈的歷史責(zé)任感，把物業(yè)設(shè)備管理的各項(xiàng)基礎(chǔ)工作做好。 在物業(yè)管理的全部?jī)?nèi)容中，設(shè)備管理工作是一項(xiàng)最重要的硬件管理工作，它不但對(duì)物業(yè)本身的價(jià)值體現(xiàn)起到了舉足輕重的作用，還對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)水平的保障起到了不可替代的作用。 ⑵對(duì)涉及本系統(tǒng)內(nèi)的技術(shù)改造的方案必須負(fù)責(zé)地提出自己的技術(shù)意見。根據(jù)物業(yè)設(shè)備不同專業(yè)系統(tǒng)的技術(shù)要求和使用要求，通過對(duì)設(shè)備設(shè)施有關(guān)動(dòng)態(tài)參數(shù)的記錄、觀察、分析、調(diào)整來實(shí)施對(duì)系統(tǒng)設(shè)備的具體操作行為的管理。 1． 7．監(jiān)測(cè)：通過人工或儀表等技術(shù)手段，對(duì)在運(yùn)行的設(shè)備的各類技術(shù)參數(shù)進(jìn)行記錄、分析、比較的過程。門外應(yīng)有明顯的標(biāo)識(shí)：“高低壓配電室”或“非值班工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”。 上述三種方式都要在距離配電柜 50CM 處用黃色油漆劃上 1015CM 寬的警戒線。 發(fā)電機(jī)組的啟動(dòng)電池應(yīng)放置在專用的臺(tái)架上。 屬于冷凍水系統(tǒng)的設(shè)備、管道（含冷凍水泵的泵體），其保溫應(yīng)該是良好的，冷凍水泵及冷卻水泵的泵軸的軸向漏水應(yīng)有專門的排水通道。 露天的加壓送風(fēng)機(jī)及排煙風(fēng)機(jī) 露天的加壓送風(fēng)機(jī)及排煙風(fēng)機(jī)在有條件的情況下，應(yīng)加裝防雨蓬架。門扇為外開防火門。 減壓閥房 減壓閥房的天花、墻身刷白，房?jī)?nèi)不準(zhǔn)放置雜物，且照明良好，門扇為外開門，應(yīng)設(shè)置不低于 10CM 的防水門坎。門扇完好，門前不應(yīng)放置障礙物。 各類閥門完好，無漏水、銹斑，壓力表計(jì)顯示清晰、正確。門外應(yīng)有明顯的標(biāo)識(shí)“消防中心”“非值班工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”。所有設(shè)備的柜頂、柜內(nèi)無積浮塵，不得在機(jī)柜內(nèi)放置一切與運(yùn)行設(shè)備無關(guān)的雜物。 地板：應(yīng)無施工時(shí)期留下的垃圾、積塵，并應(yīng)保持清潔無塵。懸掛標(biāo)有技術(shù)參數(shù)的標(biāo)示牌。 水泵接合器：無滲漏、配件齊全，防腐油漆無剝落，接合器懸掛供水樓層范圍標(biāo)示牌，設(shè)備房?jī)?nèi)嚴(yán)禁堆放雜物。曳引繩、限速器鋼絲繩、選層器鋼帶穿過樓板孔四周應(yīng)筑有不低于 10CM 的永久性防水圍攔。 轎廂掛應(yīng)有標(biāo)有本梯限載的標(biāo)識(shí)牌、安全使用電梯規(guī)則，并有質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門頒發(fā)的有效的年檢合格證。 機(jī)房在地下室內(nèi)的，墻身及地板上，應(yīng)無滲水現(xiàn)象。 按要求配備手提消防滅火器。通過樓板的管線孔洞應(yīng)采用柔性填充材料進(jìn)行密封。 墻身及天花無滲水、漏水的痕跡。 室 內(nèi)按規(guī)定配備消防滅火器。 （ 5）高低壓配電柜的頂部應(yīng)明確標(biāo)示該柜在系統(tǒng)中的編號(hào)，并必須和竣工圖上的標(biāo)號(hào)相一致。 高低壓配電運(yùn)行記錄要求 (1)運(yùn)行技 術(shù)參數(shù)： 高壓側(cè)（以高壓供電回路為記錄項(xiàng)）：每小時(shí)記錄 電壓（ KV）、電流（ A）直流屏技術(shù)數(shù)據(jù)：充電電壓、電流、直流電壓。 (3)配電間內(nèi)照明燈具齊全，防小動(dòng)物的措施完好。 (2)運(yùn)行指標(biāo)分析（成本核算）指單位能耗成本計(jì)算 (3)系統(tǒng)故障、事故統(tǒng)計(jì)分析 (4)溫、濕度統(tǒng)計(jì)（室內(nèi)、外）對(duì)本年度的日、月、年的溫濕度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，為能源統(tǒng)計(jì)分析、運(yùn)行指標(biāo)分析提供基礎(chǔ)依據(jù) (5)負(fù)荷運(yùn)行統(tǒng)計(jì)與預(yù)測(cè)分析 根據(jù)各年度的能源統(tǒng)計(jì)、運(yùn)行指標(biāo)、溫濕度 統(tǒng)計(jì)、使用率等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)提出來年的空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行方式和運(yùn)行曲線。液位控制器是否正常工作 (3)閥門檢查：所有閥門的狀態(tài)情況，是否按標(biāo)識(shí)牌標(biāo)識(shí)所示狀態(tài)。 (4)對(duì)全年系統(tǒng)運(yùn)行的評(píng)價(jià)。 (7)報(bào)警主機(jī)應(yīng)標(biāo)有“探測(cè)區(qū)域”的標(biāo)示牌。若是屬于誤報(bào)，應(yīng)記錄處理結(jié) 果。若是誤報(bào)，應(yīng)記錄處理結(jié)果。 (2)聯(lián)動(dòng)柜電源電壓、備用電源電壓測(cè)試（標(biāo)準(zhǔn)： 220V、 24V）。 每年 12 月到次年 1 月由系統(tǒng)工程師應(yīng)根據(jù)以上數(shù)據(jù)的信息反饋，對(duì)系統(tǒng)的全年工作情況進(jìn)行評(píng)定運(yùn)行狀況。 首層電梯廳門外應(yīng)有電梯的編號(hào)。系統(tǒng)運(yùn)行情況分析報(bào)告必須具有如下內(nèi) 容： 1. 全年電梯運(yùn)行的故障率（ %） 故障率 =故障停梯時(shí)間 /必須確保正常運(yùn)行時(shí)間 100% 。 樓宇自控系統(tǒng)及 CCVT 保安監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行記錄要求。 （三）運(yùn)行記錄與備份 自控系統(tǒng) 當(dāng)班運(yùn)行人員要認(rèn)真做好運(yùn)行資料的記錄或在電腦上做備份，備份資料必須在兩種不同的物理記錄介質(zhì)上，例如備份資料與原始記錄在兩個(gè)不同的硬盤上，或者備份資料刻錄到光盤上，并在記錄簿上做好登記和簽名 ，每天由控制中心負(fù)責(zé)人對(duì)其運(yùn)行記錄各類統(tǒng)計(jì)表格進(jìn)行審核，再交給系統(tǒng)工程師及部門領(lǐng)導(dǎo)簽字后，歸檔。 對(duì)全年系統(tǒng)運(yùn)行進(jìn)行綜合的評(píng)價(jià)。在 執(zhí)行系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃后，對(duì)該設(shè)備的系統(tǒng)保養(yǎng)結(jié)果的記錄。 （ 4）采暖 子系統(tǒng)：鍋爐、 常壓熱水機(jī)組及其 配套電氣控制設(shè)備。 I. 公共廣播（背景音樂系統(tǒng)）； （調(diào)音臺(tái)、效果器、激勵(lì)器、分頻器、限幅器、音頻分配器、混音臺(tái)）； III. 功放（專業(yè)功放、 HiFi 功放、 AV 功放）； （專業(yè)音箱、 HiFi 音箱、 AV 音箱）； V. 視頻（液晶、等離子、投影機(jī)、投影幕、錄像機(jī)、攝像機(jī)、實(shí)物展示臺(tái)、電子白板）； （卡座、 CD機(jī)、收音頭、 MD機(jī)、 DVD 機(jī)、點(diǎn)歌機(jī)）； VII. 輔助設(shè)備（機(jī)柜、話筒、耳機(jī)、線材）； VIII. 同聲傳譯 (主席單元、代表單元、翻譯單元 、翻譯軟件模塊、紅外發(fā)射主 機(jī)、接收機(jī) 、輻射機(jī)、系統(tǒng)主機(jī)（標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)型 、標(biāo)準(zhǔn)數(shù)字化型、加強(qiáng)型數(shù)字化型）、耳機(jī)、電纜、分路器 )； ． 11 土木建筑設(shè)施系統(tǒng)： 房屋的承重結(jié)構(gòu) (包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等 )、非承重的分戶墻外墻面、屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、天花板、樓梯間、垃圾通道、及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、空地、道路、綠地、市政排水設(shè)施，物業(yè)管理區(qū)域的外圍護(hù)欄及圍墻等。外廣場(chǎng)路燈。 清潔各層配電房：清潔母線槽表面：檢測(cè)運(yùn)行溫度。 高壓配電房：配電柜除塵、檢查小車接口螺絲、開關(guān)觸頭、二次接線完好、試驗(yàn)開關(guān)分合閘。 天面尖燈頂燈和射燈：鐵架、線管除銹油漆。 BTN 氣體滅系統(tǒng)：檢查電源指示、系統(tǒng)運(yùn)行、氣瓶壓力。 消防中心設(shè)備：控制柜檢查和清潔除塵、清潔設(shè)備衛(wèi)生。 聯(lián)動(dòng)部分功能測(cè)試：各層停非消防電、報(bào)警按鈕、警鈴、消防電話和消防廣播。水帶腐爛程度，接扣、水槍、閘閥完好。 消防中心設(shè)備：控制柜檢查、緊線。 四像分屏器：檢查線路接口、清潔除塵。 樓層的自控控制箱：檢查各類開關(guān)、接觸器、繼電器、線路絕緣情況；緊線、清潔除塵。 紅外線報(bào)警感應(yīng)器電源箱：檢查線路、電源變壓器、 空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)項(xiàng)目 月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 各層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)房：檢查機(jī)房照明、風(fēng)機(jī)運(yùn)行狀況、清洗塵網(wǎng)、清理排水溝地漏。 各層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)房：新風(fēng)機(jī) (風(fēng)柜 )打黃油、檢查軸承運(yùn)行有無異響、清潔新風(fēng)機(jī) (風(fēng)柜 )房。 半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目。 空調(diào)機(jī)房送風(fēng)機(jī)和排風(fēng)機(jī)：控制箱接線口緊線、 電機(jī)緊線檢測(cè)運(yùn)行電流、檢查調(diào)校皮帶。 冷卻塔：更換冷卻塔減速箱機(jī)油。 調(diào)整水龍頭、手動(dòng)沖洗閥的出水量。 年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 給排水泵：控制箱接線口緊線、電機(jī)緊線、檢測(cè)運(yùn)行電流。 各樓層電房新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜門：檢查門鎖、門把、標(biāo)志牌、門鉸等。 修補(bǔ)各層樓層梯墻壁、地面和步級(jí)。 修補(bǔ)各層走火樓梯扶手油漆。 各層茶 水間木門。 給排水泵：水泵軸承打黃油。 減壓閥