【正文】 與檢查（如外墻吊船，應(yīng)每使用一次，做好一次的記錄） 當班運行人員要對其記錄負責，認真簽名，每月由系統(tǒng)工程師對其運行記錄、各類統(tǒng)計表格進行審核并簽字。 運行情況分析 每個季度及每年，要求由電梯保養(yǎng)公司提交對大廈電梯本年度的系統(tǒng)運行情況進行技術(shù)分析，提交系統(tǒng)運行分析報告。系統(tǒng)運行情況分析報告必須具有如下內(nèi) 容： 1. 全年電梯運行的故障率（ %） 故障率 =故障停梯時間 /必須確保正常運行時間 100% 。 通信系統(tǒng) 系統(tǒng)標識： 設(shè)備運行記錄要求 運行情況分析 電池組應(yīng)放置在專用的電源架上，并保持清潔，電池水保持在規(guī)定的范圍之內(nèi)，若為干式電池組，應(yīng)定期檢查電池的電壓，要按該類電池的技術(shù)要求作定期的充、放電。 樓宇自控系統(tǒng)及 CCTV 保安監(jiān)控系統(tǒng)。 系統(tǒng)標識 (1)樓宇的控制中心室的主要出入門外應(yīng)有 “中央控制室”，“中央監(jiān)控室”，“自控設(shè)備房”，“非值班人員，嚴禁入內(nèi)”、“室內(nèi)禁止吸煙” 等白底紅字的標志牌。 (2)在控制中心室內(nèi)的進線線槽的適當位置上應(yīng)標明“ CCTV 保安監(jiān)控系統(tǒng)信號線”，“自動控制信號線”、“電源線”等。 (3)CCTV 保安監(jiān)控系統(tǒng)的各個監(jiān)視器上要標明樓層攝像槍的位置，如“大堂南，“ 21F/南”等。 (4)CCTV 保安監(jiān)控系統(tǒng)的視頻信號線在出線口，在每路信號線上標明攝像槍所處位置， 如 28F/中筒， 31F/北面。 (5)樓層的設(shè)備間及專用管井應(yīng)有明確的標示牌。 樓宇自控系統(tǒng)及 CCVT 保安監(jiān)控系統(tǒng)運行記錄要求。 （一）運行技術(shù)參數(shù)記錄 自控中心電腦，每年應(yīng)對自控系統(tǒng)所監(jiān)測的供配電系統(tǒng)，中央空調(diào)系統(tǒng)的電流、電壓、水溫等指標，使用刻錄光盤進行記錄備份。 CCTV 保安監(jiān)控系統(tǒng)，一般部位使用矩陣切換器每路信號，每 3 秒 1 次進行切換顯示，重要監(jiān)測部位直接使用獨立的監(jiān)視器不間斷進行監(jiān)視及錄像，一般部位通過分割器進行每隔 5 秒進行連續(xù)錄像。采用數(shù)字錄象的除外。 自控系統(tǒng)監(jiān)測到的供 配電及中央空調(diào)系統(tǒng)的有關(guān)數(shù)據(jù)交到相對應(yīng)系統(tǒng)部門進行歸檔。 CCTV 系統(tǒng)監(jiān)控到的可疑人員的錄像資料使用光盤作備份或用打印機打印出來，交由保安部門處理。 （二）運行數(shù)據(jù)統(tǒng)計 每月空調(diào)運行時間統(tǒng)計 每月每臺空調(diào)主機負載情況變化曲線表。 每月自控系統(tǒng)及 CCTV 系統(tǒng)故障率統(tǒng)計表。 （三）運行記錄與備份 自控系統(tǒng) 當班運行人員要認真做好運行資料的記錄或在電腦上做備份，備份資料必須在兩種不同的物理記錄介質(zhì)上，例如備份資料與原始記錄在兩個不同的硬盤上，或者備份資料刻錄到光盤上，并在記錄簿上做好登記和簽名 ，每天由控制中心負責人對其運行記錄各類統(tǒng)計表格進行審核，再交給系統(tǒng)工程師及部門領(lǐng)導(dǎo)簽字后，歸檔。 CCTV 保安監(jiān)控系統(tǒng) 當班值班人員要認真觀察每路攝像槍傳回的圖像是否清晰，并做好錄像備份，當發(fā)現(xiàn)某部位有設(shè)備異常情況，應(yīng)立即通知維修人員和相關(guān)人員到現(xiàn)場，并做好文字記錄（故障記錄）簽名，對當天各班的運行記錄情況進行檢查、簽名，每月集中交給系統(tǒng)工程師，對當月該系統(tǒng)的運行記錄，各類統(tǒng)計表格等進行審核，再交給部門負責人簽字，并交到資料管理人員歸檔。 運行故障報告 當自控系統(tǒng)或 CCTV 保安監(jiān)控系統(tǒng)在運行期間出 現(xiàn)故障時，當班運行人員，應(yīng)在系統(tǒng)運行故障報告單上填寫好故障的原因，并通知工程主管及維修人員到現(xiàn)場處理，無法及時解決的應(yīng)及時通知系統(tǒng)工程師協(xié)助維修人員排除故障，簽名后，最遲在故障發(fā)生后的第二天，將故障報告上交給系統(tǒng)工程師及部門負責人簽名、歸檔。 3． 運行情況分析 每年的 1 月份，由該系統(tǒng)的系統(tǒng)工程對上年度的系統(tǒng)運行情況進行技術(shù)分析，提交系統(tǒng)運行分析報告，該報告必須包含如下內(nèi)容： 全年由自控系統(tǒng)控制的中央空調(diào)系統(tǒng)的運行的時間。 全年自控系統(tǒng)及 CCTV 系統(tǒng)運行的故障率。 分析系統(tǒng)出故障的主要原 因，及解決辦法。 分析系統(tǒng)運行的主要技術(shù)特點。 分析存在的問題及解決辦法。 對全年系統(tǒng)運行進行綜合的評價。 根據(jù)該系統(tǒng)去年全年運行情況，提出當年運行管理的意見，針對該系統(tǒng)存在的缺陷，提出可預(yù)見性的預(yù)防措施，以及系統(tǒng)升級的建議及意見。 設(shè)備檔案 物業(yè)設(shè)施檔案由物業(yè)設(shè)施臺賬、物業(yè)設(shè)施年度綜合評價、維修記錄和附屬資料四部分組成。 設(shè)備臺帳的概念 設(shè)備臺帳是設(shè)備管理的基礎(chǔ)資料。臺帳全面、完整地反映了物業(yè)的全部設(shè)備、設(shè)施的原始情況和動態(tài)變化情況，是設(shè)備運行管理和系統(tǒng)保養(yǎng)工作結(jié)果的最完整 記錄。 設(shè)備臺帳應(yīng)列的項目內(nèi)容 ． 1 設(shè)備設(shè)施的原始技術(shù)參數(shù)。 包括設(shè)備類型、品牌、型號、生產(chǎn)廠家、生產(chǎn)時間、購買時間、安裝時間、竣工驗收時間、投入運行時間、供貨商及聯(lián)系人、聯(lián)系電話，原購買合同編號、購買合同原件或復(fù)印件的存放位置、原安裝調(diào)試記錄資料的存放位置、設(shè)備的標稱額定電壓、額定電流、功率因素、機械效率、標準溫升。 ． 2 運行、維修及系統(tǒng)保養(yǎng)動態(tài)記錄 包括每月、每季度、每半年、每年的運行情況（故障率、運行正常率），為保證設(shè)備正常運行所進行的維修、換件、故障情況記錄和分析。在 執(zhí)行系統(tǒng)維護保養(yǎng)計劃后，對該設(shè)備的系統(tǒng)保養(yǎng)結(jié)果的記錄。 物業(yè)設(shè)施系統(tǒng)的分類 依據(jù)專業(yè)用途進行分類：供配電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、公共安全技術(shù)防范系統(tǒng)（簡稱安防系統(tǒng)）、電梯系統(tǒng)、樓宇機電設(shè)備自動控制系統(tǒng)（簡稱樓宇自控系統(tǒng)）、通訊系統(tǒng)、計算機與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、音響視頻系統(tǒng)、土木建筑設(shè)施系統(tǒng)等。 ． 1 供配電系統(tǒng)： （ 1） 供電子系統(tǒng) 主要包括： 變壓器、發(fā)電機、高壓配電柜、直流屏、高壓配電設(shè)備的保護（輔助）裝置及高壓送（配）線纜（槽）。 （ 2） 配電子系統(tǒng) 主要包括： 低壓配電柜（箱）、用 戶配電柜（箱）、低壓配電設(shè)備的保護（輔助）裝置、低壓送（配）線纜（槽）。 （ 3） 照明子系統(tǒng) 戶外的燈具：彩燈、霓虹燈、廣告燈、噴泉燈、頂燈、外圍射燈、水池燈、航標燈等； （ 4） 戶內(nèi)的燈具： 大廳、過廊、樓梯、停車場、會議室舞臺燈光設(shè)備以及警示燈或臨時需求電光源等。 ． 2 空調(diào)系統(tǒng)： （ 1） 中央空調(diào)子系統(tǒng) 主要包括： 制冷主機、二次熱交換、及附屬水泵（冷凍泵、冷卻泵）、冷卻塔、空氣處理機（空調(diào)機）、送風(fēng)機（新風(fēng)機）、抽風(fēng)機、送（通）風(fēng)誘導(dǎo)器、空調(diào)管網(wǎng)、 冷媒 的處理設(shè)備、配套電氣控制設(shè)備等。 （ 2） 專用空調(diào) 子系統(tǒng) 主要包括：恒溫恒濕空調(diào)機、醫(yī)療專用凈化空調(diào)、窗式空調(diào)機、分體空調(diào)機、配套電氣控制設(shè)備。 （ 3） 專用空氣處理系統(tǒng) 主要包括：正負壓系統(tǒng)、氧氣系統(tǒng)、配套電氣控制設(shè)備。 （ 4）采暖 子系統(tǒng)：鍋爐、 常壓熱水機組及其 配套電氣控制設(shè)備。 ． 3 給排水系統(tǒng)： （ 1） 給水子系統(tǒng) 升壓和貯水設(shè)備：水泵、氣壓裝置、水箱、水池、及配套電氣控制； （ 2） 給水附件：閘閥、減壓閥、止回閥、各式水龍頭、開水器、儀器儀表及配套電氣控制； （ 3） 管道。 （ 4） 排污子系統(tǒng) 抽升設(shè)備：污水泵、雨水泵、配套電氣控制設(shè)備 衛(wèi)生器具：大小便 器、洗手盆、配套電氣控制設(shè)備 排水管網(wǎng)及附件（包括沙井蓋、排水溝蓋） 通氣系統(tǒng)（通風(fēng)設(shè)備及其電氣控制） 污水池、化糞池、隔油池及隔油井 ． 4 消防系統(tǒng)： （ 1）報警系統(tǒng)： 火災(zāi)報警控制器 （主機） ； 火災(zāi)探測器（感煙探測器、感溫探測器、復(fù)合探測器、氣體探測器、其他探測器）； 網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)備 模塊。 手動火災(zāi)報警按鈕 警鈴 輔助指示裝置 隔離器 消防緊急電話 電梯回降控制系統(tǒng) 停非消防電裝置 應(yīng)急廣播設(shè)備 （ 2）滅火系統(tǒng) Ⅰ .自動噴淋滅火系統(tǒng) 噴淋泵 濕式報警閥 水流指示器、檢修閥 噴淋頭 監(jiān)控閥 壓力繼 電器 水力警鈴 延遲器 試驗及泄漏裝置 管網(wǎng)及閥門 壓力表 Ⅱ消火栓子系統(tǒng) 消防水泵 穩(wěn)壓泵 氣壓罐 消火栓 接合器 消防水箱 管網(wǎng)及閥門 壓力表 Ⅲ氣體滅火 容器 瓶頭閥 釋放閥 噴嘴 配管 檢測控制器 失重裝置 泡沫滅火 滅火器具 粉末滅火器 其他滅火器具 Ⅳ 防火分區(qū) 風(fēng)機（正壓送風(fēng)機、排煙風(fēng)機） 風(fēng)道 送、排風(fēng)閥、余壓閥 防火卷簾、防火門（含閉門器） 防煙垂壁 控制系統(tǒng) Ⅳ安全疏散系統(tǒng) 疏散指示燈 應(yīng)急照明 ． 5 公共安全技術(shù)防范系統(tǒng)（簡稱安防系統(tǒng)）： Ⅰ 傳輸系統(tǒng)：微波傳輸、遠程傳輸、光纖傳輸 、線纜、其它； Ⅱ 控制設(shè)備：電子警察、攝像機、監(jiān)視器、錄像機、云臺 、鏡頭、視頻采集卡、錄像帶、投影機、電梯控制器、分割器、矩陣、解碼器、控制器、計算機、其它； Ⅲ 對講系統(tǒng)；監(jiān)聽系統(tǒng)、對講機、系統(tǒng)管理機、門鈴、可視對講、其它； Ⅳ 周邊器材；控制機柜、球罩、蓄電池、支架、保護器、其它； Ⅴ 安防軟件；報警軟件、監(jiān)控軟件、其它； Ⅵ 防盜報警系統(tǒng)：巡更系統(tǒng)、探頭、接警主機、門磁、報警主機、警號、防盜系統(tǒng)、感應(yīng)器、無線接收器、接警卡、無線發(fā)射器、玻璃破碎探測器、其它； Ⅶ 門禁系統(tǒng)：磁卡、讀卡器、門禁機、鎖、指紋 采集儀、門禁控制器、其它； Ⅷ 其它產(chǎn)品：安全防護產(chǎn)品、珠寶柜臺 、金庫保險、其它。 ． 5 電梯系統(tǒng)： I. 乘客電梯 梯 III. 客貨兩用 電梯 V. 住宅 電梯 （雜物電梯） VII. 特種電梯 :觀光電梯、船用電梯、冷庫電梯、防爆電梯、戶外電梯、自動扶梯、自動人行道 VIII. 其它提升設(shè)備（液壓升降平臺、高空作業(yè)車） ． 7 樓宇機電設(shè)備自動控制系統(tǒng)（自控系統(tǒng)）： I. 計算機、軟件、打印機、專用電源（含 UPS 電源）、中央處理模塊、遠程模塊、數(shù)據(jù)總線、模擬屏（投影設(shè)備、大屏幕電視機）； II. 傳感 器、電動（磁）閥等執(zhí)行機構(gòu)器件、及配套專用控制柜（箱）； III. 家庭電器自動化、自動抄表系統(tǒng)、防煤氣泄漏。 ． 8 通訊系統(tǒng)： I. 語音與傳真服務(wù)系統(tǒng)、 、 III. 傳真信箱系統(tǒng)、 V. 無線對講機、 、天線、 VII. 移動通訊設(shè)備、 VIII. 交換機、 、 X. 通訊線纜、管井、 、 XII. 計費系統(tǒng)。 ． 9 計算機與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)： I. 綜合布線； 、小區(qū)物業(yè)管理計算機系統(tǒng)； III. 交換機、服務(wù)器、路油器、調(diào)制調(diào)解器、數(shù)據(jù)線纜、防火墻、軟件、UPS 電源； ，包括有線、開路、閉路電視及 VOD點播系 統(tǒng)； V. 信息服務(wù)系統(tǒng)，包括網(wǎng)上購物、網(wǎng)上醫(yī)療、網(wǎng)上教育、網(wǎng)上證券交易、電子公告牌等系統(tǒng)。 ． 10 視聽廣播會議系統(tǒng)：包括會議系統(tǒng) 會議討論系統(tǒng)、會議同聲傳譯系統(tǒng)、會議表決系統(tǒng)。 I. 公共廣播（背景音樂系統(tǒng)）； （調(diào)音臺、效果器、激勵器、分頻器、限幅器、音頻分配器、混音臺）； III. 功放（專業(yè)功放、 HiFi 功放、 AV 功放）； （專業(yè)音箱、 HiFi 音箱、 AV 音箱）； V. 視頻（液晶、等離子、投影機、投影幕、錄像機、攝像機、實物展示臺、電子白板）； （卡座、 CD機、收音頭、 MD機、 DVD 機、點歌機）； VII. 輔助設(shè)備（機柜、話筒、耳機、線材）； VIII. 同聲傳譯 (主席單元、代表單元、翻譯單元 、翻譯軟件模塊、紅外發(fā)射主 機、接收機 、輻射機、系統(tǒng)主機（標準、加強型 、標準數(shù)字化型、加強型數(shù)字化型）、耳機、電纜、分路器 )； ． 11 土木建筑設(shè)施系統(tǒng)： 房屋的承重結(jié)構(gòu) (包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等 )、非承重的分戶墻外墻面、屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、天花板、樓梯間、垃圾通道、及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、空地、道路、綠地、市政排水設(shè)施，物業(yè)管理區(qū)域的外圍護欄及圍墻等。 ⑴ 根據(jù)不同分類，物業(yè)設(shè)施臺帳格式包括以下內(nèi)容： I. 設(shè)備的規(guī)格型號； ； III. 制造單位； ； V. 設(shè)備的技術(shù)規(guī)范； （部位）； VII. 數(shù)量； VIII. 特別備注等。 (2)設(shè)備設(shè)施的檢修、系統(tǒng)保養(yǎng)、技術(shù)改造、變更等記錄 要 求 做到詳盡、準確， 成 為該設(shè)備最有價值的原始檔案，所以物業(yè)設(shè)施臺帳具體內(nèi)容至少包括 5 個方面： I. 檢修記錄：包括設(shè)備計劃性大小修、事故搶修的記錄，記錄形式應(yīng)有檢修分析、工作記錄、結(jié)論報告等； ：包括設(shè)備定期切換、執(zhí)行系統(tǒng)保養(yǎng)項目等； III. 技術(shù)改造記錄：包括設(shè) 備的技術(shù)改造、運行方式的調(diào)整； ：包括設(shè)備的損壞更換、技術(shù)替換、項目增減等； V. 運行記錄：包括調(diào)試記錄、投運日期、運行狀態(tài)、運行周期、參數(shù)變化、事故記錄、缺陷登記等。 設(shè)備正常、故障、大修、更新的界定 4． 3． 4 設(shè)備正常 4． 3． 5 故障 4． 3． 6 大修 4． 3． 7 更新 故障報告 故障報告的格式