【正文】 修補(bǔ)地下室各層墻壁和地面。 各層中筒和走火梯號(hào)碼標(biāo)示牌：檢查和修正。 減壓閥：清洗減壓閥 Y 隔濾網(wǎng)。 季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 給排水泵：清潔管道、泵房、控制電箱、測(cè)試水泵故障自動(dòng)轉(zhuǎn)換、檢查泵房和設(shè)備是否完好。 機(jī)房：設(shè)備除銹油漆。 各層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)房：設(shè)備除銹油漆。 空調(diào)管井：檢查管井管道、打掃衛(wèi)生。 各層公共盤(pán)管風(fēng)機(jī)：檢查風(fēng)口、電動(dòng)閥、清洗塵網(wǎng)。 各層排風(fēng)機(jī)：檢查風(fēng)機(jī)運(yùn)行狀況。 各樓層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)電動(dòng)閥：檢查電源線(xiàn)路、調(diào)校定位；檢修閥芯漏水。 監(jiān)視屏：檢查線(xiàn)路接口、清潔除塵。檢查各種指示燈、按扭。 消防栓泵和噴淋泵：控制箱接線(xiàn)口緊線(xiàn)、電機(jī)緊線(xiàn)檢測(cè)運(yùn)行電流、檢測(cè)絕緣電阻，水泵密封處理。檢測(cè)備用電源。 半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 BTN 氣體滅系統(tǒng)模擬測(cè)試：控制電箱清潔除塵、 1 區(qū)報(bào)警響警鐘、 2區(qū)報(bào)警響警笛亮閃燈、延時(shí)燈亮及延時(shí)間啟動(dòng)、易熔片信號(hào)燈亮、瓶頭閥動(dòng)作、主機(jī)模擬盤(pán)顯示、消防中心顯示、備用電池手動(dòng)試驗(yàn)、煙感開(kāi)路故障測(cè)試。 消防主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜和廣播柜：自動(dòng)檢測(cè)、列表打印檢查和記錄被封閉煙感號(hào)碼和原因、測(cè)試按鈕燈和信號(hào) 燈、測(cè)試嘜克風(fēng)、備用電源測(cè)試。 外圍噴水池?zé)簦洪_(kāi)關(guān)箱緊線(xiàn)、消防接合器除銹油漆。 低 壓配電房電柜：母排和電纜接口、電容器接口、避雷器瓷瓶連線(xiàn)、熔斷器接口、開(kāi)關(guān)等接口除塵緊線(xiàn)、試驗(yàn)開(kāi)關(guān)分合閘。 高壓配電房：檢查清潔直流屏、電池。 檢查地下層排風(fēng)機(jī)和送風(fēng)機(jī)運(yùn)行狀況和機(jī)房照明。 ⑴ 根據(jù)不同分類(lèi)，物業(yè)設(shè)施臺(tái)帳格式包括以下內(nèi)容： I. 設(shè)備的規(guī)格型號(hào)； ； III. 制造單位； ； V. 設(shè)備的技術(shù)規(guī)范； （部位）； VII. 數(shù)量； VIII. 特別備注等。 ． 3 給排水系統(tǒng)： （ 1） 給水子系統(tǒng) 升壓和貯水設(shè)備：水泵、氣壓裝置、水箱、水池、及配套電氣控制； （ 2） 給水附件：閘閥、減壓閥、止回閥、各式水龍頭、開(kāi)水器、儀器儀表及配套電氣控制； （ 3） 管道。 物業(yè)設(shè)施系統(tǒng)的分類(lèi) 依據(jù)專(zhuān)業(yè)用途進(jìn)行分類(lèi)：供配電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、公共安全技術(shù)防范系統(tǒng)（簡(jiǎn)稱(chēng)安防系統(tǒng)）、電梯系統(tǒng)、樓宇機(jī)電設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)（簡(jiǎn)稱(chēng)樓宇自控系統(tǒng)）、通訊系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、音響視頻系統(tǒng)、土木建筑設(shè)施系統(tǒng)等。 根據(jù)該系統(tǒng)去年全年運(yùn)行情況，提出當(dāng)年運(yùn)行管理的意見(jiàn)，針對(duì)該系統(tǒng)存在的缺陷，提出可預(yù)見(jiàn)性的預(yù)防措施，以及系統(tǒng)升級(jí)的建議及意見(jiàn)。 CCTV 保安監(jiān)控系統(tǒng) 當(dāng)班值班人員要認(rèn)真觀察每路攝像槍傳回的圖像是否清晰，并做好錄像備份，當(dāng)發(fā)現(xiàn)某部位有設(shè)備異常情況，應(yīng)立即通知維修人員和相關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)，并做好文字記錄（故障記錄）簽名，對(duì)當(dāng)天各班的運(yùn)行記錄情況進(jìn)行檢查、簽名，每月集中交給系統(tǒng)工程師，對(duì)當(dāng)月該系統(tǒng)的運(yùn)行記錄，各類(lèi)統(tǒng)計(jì)表格等進(jìn)行審核，再交給部門(mén)負(fù)責(zé)人簽字，并交到資料管理人員歸檔。 （一）運(yùn)行技術(shù)參數(shù)記錄 自控中心電腦，每年應(yīng)對(duì)自控系統(tǒng)所監(jiān)測(cè)的供配電系統(tǒng)，中央空調(diào)系統(tǒng)的電流、電壓、水溫等指標(biāo)，使用刻錄光盤(pán)進(jìn)行記錄備份。 通信系統(tǒng) 系統(tǒng)標(biāo)識(shí)： 設(shè)備運(yùn)行記錄要求 運(yùn)行情況分析 電池組應(yīng)放置在專(zhuān)用的電源架上，并保持清潔，電池水保持在規(guī)定的范圍之內(nèi)，若為干式電池組，應(yīng)定期檢查電池的電壓，要按該類(lèi)電池的技術(shù)要求作定期的充、放電。轎廂內(nèi)掛有表示電梯載重量的標(biāo)示牌、電梯安全使用規(guī)則，并有質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門(mén)頒發(fā)的有效的年檢合格證。評(píng)定的內(nèi)容應(yīng)有： 根據(jù)系統(tǒng)主機(jī)的正常運(yùn)行與故障情況的對(duì)比，評(píng)定系統(tǒng)的可靠性。 (3)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)主線(xiàn)樓層工作電壓的測(cè)試、巡檢脈沖電壓測(cè)試，對(duì)地電阻測(cè)試。 記錄防、排煙閥的動(dòng)作時(shí)間、相應(yīng)樓層和處理結(jié)果。 記錄水流指示器、破玻按鈕報(bào)警的確切時(shí)間，相應(yīng)的地址碼，通知保安的時(shí)間與保安到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)信息反饋的時(shí)間。 (8)減壓閥應(yīng)標(biāo)有“供水范圍”標(biāo)示牌。 (5)根據(jù)全年的系統(tǒng)運(yùn)行情況提出來(lái)年運(yùn)行管理的預(yù)測(cè)性意見(jiàn)。 (4)管道檢查：特別是供水壓力管道，要定期檢測(cè)管壁厚度，排水管保持暢通，不漏水，特別地漏位置。 (6)系統(tǒng)運(yùn)行綜合評(píng)價(jià) 給排水系統(tǒng) 系統(tǒng)標(biāo)識(shí) (1)所有的水泵房，減壓閥房，排污泵房，管井房等門(mén)口應(yīng)有房間功能標(biāo)識(shí)牌。 (4)配電間內(nèi)的滅火設(shè)備處在有效期內(nèi)，火災(zāi)報(bào)警設(shè)備有效。 低壓側(cè)受電端總開(kāi)關(guān)、各饋電回路（屏、柜）的每小時(shí)記錄電壓（ V）電流（ A）功率因素（ COSφ），每天固定時(shí)間記錄主要回路的電能耗用情況。有條件的情況下還應(yīng)標(biāo)明該柜的功能和用途，例如：“聯(lián)絡(luò)柜”“計(jì)量柜”“饋電柜”等。 設(shè)備運(yùn)行管理 運(yùn)行管理的概念 為負(fù)責(zé)設(shè)備系統(tǒng)正常運(yùn)行而設(shè)置具體操作要求 ,并規(guī)范在設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行過(guò)程中對(duì)數(shù)據(jù)采集、歸類(lèi)、分析、運(yùn)行方案設(shè)定、調(diào)整等具體操作內(nèi)容。 室內(nèi)應(yīng)使用專(zhuān)用的空調(diào)，確保室內(nèi)全天候保持在一定的溫濕度范圍之內(nèi)，并保持良好的通風(fēng)狀態(tài)。 通信電纜應(yīng)固定在管井內(nèi)的支架上，每一樓層的管井房?jī)?nèi)如有 配線(xiàn)架。 （ 3）通訊機(jī)房?jī)?nèi)的話(huà)務(wù)員室 門(mén)外應(yīng)有標(biāo)牌 “話(huà)務(wù)員室”，“非工 作人員，嚴(yán)禁入內(nèi)”， 門(mén)應(yīng)使用向外開(kāi)的放火門(mén)。 機(jī)房?jī)?nèi)的照明要求接入確?；芈分畠?nèi)，并保持良好狀態(tài)。 廳門(mén)和轎門(mén)地坎的導(dǎo)槽應(yīng)保持清潔、無(wú)雜物、 無(wú)沙礫。 主機(jī)上方的承重吊鉤不應(yīng)有銹蝕現(xiàn)象，油黃色油漆，并在吊鉤所在的承重梁上用永久的方式標(biāo)明最大允許載荷。 室外栓：防腐油漆無(wú)剝落，配件齊全，四周 3 米范圍內(nèi)不應(yīng)有阻擋物和障礙物。 閘閥：明桿加黃油，無(wú)滲漏，無(wú)生銹。 天花：潔白，無(wú)蜘蛛網(wǎng)。 各分類(lèi)末端設(shè)備的電源插座應(yīng)安裝為永久的、容量足夠的固定插座。 墻身：潔白，無(wú)施工遺留的痕跡。 排污泵房 排污泵房的集水井 應(yīng)有可站人的鐵柵上蓋。 水表房?jī)?nèi)所有閥門(mén)無(wú)漏水現(xiàn)象，水表油漆良好無(wú)銹蝕，在干管管道上應(yīng)噴有水流流向的箭頭。地面做好防滑、防水處理。地面做好防滑、防水處理。機(jī)身應(yīng)噴涂防銹漆和外層保護(hù)漆（建議銀灰色）。泵基礎(chǔ)、泵臺(tái)架應(yīng)保持清潔、干燥。 發(fā)電機(jī)房的照明、通風(fēng)、冷卻、泵油設(shè)備的用電應(yīng)接入確?；芈罚员ＷC發(fā)電機(jī)組送電后，能確保這些設(shè)備的運(yùn)行用電。在操作范圍內(nèi)鋪上對(duì)應(yīng)電壓等級(jí)的絕緣膠墊。 墻身：刷白，無(wú)施工遺留痕跡。達(dá)到對(duì)設(shè)備運(yùn)行動(dòng)態(tài)的情況的了解的目的。為排除設(shè)備故障而進(jìn)行的維修工作、檢修工作也應(yīng)該納入運(yùn)行管理的內(nèi)容之中。 ⑶對(duì)所管系統(tǒng)內(nèi)的技術(shù)工人的技術(shù)操作負(fù)有技術(shù)交底的責(zé)任。 當(dāng)今，高層建筑的設(shè)備系統(tǒng)基本上集中了世界上各個(gè)領(lǐng)域中先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)在應(yīng)用技術(shù)方面的成果。 物業(yè)管理的主要對(duì)象是建筑物，對(duì)于高層建而言，其設(shè)計(jì)壽命可長(zhǎng)達(dá) 70100 年，維持建筑物壽命的主要因素是其配套的設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)，因此對(duì)設(shè)備設(shè)施的管理效果如何，直接關(guān)系到建筑物的壽命，也由此關(guān)系到業(yè)主 的資產(chǎn)能否保值增值。 目 錄 1． 0 前 言 …………………………………………………………… （ 2） 術(shù)語(yǔ) 物業(yè)設(shè)備管理體系撲 拓 …………………………………………… （ 7） 4． 0 物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理 ……………………………………………… （ 8） 4． 1 設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境要求的概 ………………………………………… （ 8） 設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)含義 …………………………………… （ 8） 供配電系統(tǒng)設(shè)備房環(huán)境要求 …………………………………… （ 8） 高低壓配電房 …………………………………………………… （ 8） 樓層配電室及其他專(zhuān)用配電室（含配電專(zhuān)用管井） …………… （ 8） 備用發(fā)電機(jī)組機(jī)房 ……………………………………………… （ 9） 中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備間 …………………………………………… （ 9） 中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)房 ……………………… ..………………… （ 9） 新風(fēng)機(jī)房及風(fēng)柜房 …………………………………………… （ 10） 二次冷凍泵及熱交換器機(jī)房 ………………………………… （ 10） 排風(fēng)機(jī)房 ……………………………………………………… （ 10） 露天的加壓送風(fēng)機(jī)及排煙風(fēng)機(jī) ………… …………………… （ 10） 給排水系統(tǒng)設(shè)備間 ……………………………………………… （ 11） 生活水泵房 …………………………………………………… （ 11） 4． 減壓閥房 …………………………………………………… （ 11） 水表房 ………………………………………………………… （ 11） 樓層管井房 …………………………………………………… （ 12） 排污泵房 ……………………………………………………… （ 12） 消防系統(tǒng)設(shè)備 間 ……………………………………………… （ 12） 消防中心 ……………………………………………………… （ 12） 氣體滅火設(shè)備間 ……………………………………………… （ 13） 樓層設(shè)備間 …………………………………………………… （ 13） 消防水泵房 …………………………………………………… （ 14） 室外消防栓等設(shè)備 …………………………………………… （ 14） 電梯設(shè)備間 …………………………………………………… （ 15） 電梯機(jī)房 ……………………………………………………… （ 15） 轎廂 …………………………………………………………… （ 15） 通信設(shè)備機(jī)房 ………………………………………………… （ 16） 通信總機(jī)房 …………………………………………………… （ 16） 通信管井房 …………………………………………………… （ 17） 4． 樓宇自控（ BA）系統(tǒng)及 CCTV 保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備間 ………… (18） 控制中心機(jī)房 ………………… ……………………………… （ 18） 樓層設(shè)備房 …………………………………………………… （ 18） 設(shè)備運(yùn)行管理 …………………………………………………… （ 19） 運(yùn)行管理的概念 ……………………………………………… （ 19） 4． 系統(tǒng)標(biāo)識(shí)： ……………………………………………………… （ 19） 高低壓配電運(yùn)行記錄要求 …………………………………… （ 20） 設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn) ………………………………………………… （ 21） 運(yùn)行情況分析 ………………………………………………… （ 21） 中央空調(diào)系統(tǒng) ……………………………………………… （ 22） 系統(tǒng)標(biāo)識(shí) ……………………… ..………………………… （ 22） .、中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行記錄要求 ……………………………… （ 22） 、運(yùn)行技術(shù)參數(shù) …………………………………………… （ 22） 、運(yùn)行狀態(tài)記錄 ……………………………………………… （ 23） 、交接班記 錄 …………………………………………………… （ 23） 、系統(tǒng)運(yùn)行情況分析 …………………………………………… （ 23） 給排水系統(tǒng) …………………………………………………… （ 24） 系統(tǒng)標(biāo)識(shí) ……………………………………………………… （ 24） 系統(tǒng)巡檢記錄要求 …………………………………………… （ 24） 系統(tǒng)運(yùn)行情況分析 …………………………………………… （ 25） 消防系統(tǒng) ……………………………………………………… （ 25） 系統(tǒng)標(biāo)識(shí) …………………………………… ………………… （ 25） 消防中心記錄要求 …………………………………………… （ 26） 系統(tǒng)運(yùn)行情況分析 …………………………………………… （ 27） 電梯及提升設(shè)備 …………………………………………… （ 28） 系統(tǒng)標(biāo)識(shí)： …………………………………………………… （ 28） 運(yùn)行情況分析 ………………………………………………… （ 29） 通信系統(tǒng) ……………………………………………………… （ 30） 樓宇自控系統(tǒng)及 CCTV 保安監(jiān)控系統(tǒng) ……………………… （ 30） 系統(tǒng)標(biāo)識(shí) ……………………………………………………… （ 30） 樓宇自控系統(tǒng)及 CCVT 保安監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行記錄要求 ………… （ 30） 運(yùn)行情況分析 ………………………………………………… （ 32） 設(shè)備臺(tái)帳 ………………………………………………………… （ 32） 設(shè)備臺(tái)帳的概念 ……………………………………………… （ 32） 設(shè)備臺(tái)帳應(yīng)列的項(xiàng)目?jī)?nèi)容 ……………………………………… （ 33） 設(shè)備正常、故障、大修、更新的界定 ………………………… （ 33） 故障報(bào)告 ……………………………………………………… （ 33） 故障報(bào)告的格式 ………………………………………………