【正文】 物業(yè)設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn)篇 言 物業(yè)管理是物質(zhì)文明社會的產(chǎn)物，是人類現(xiàn)代社會發(fā)展的客觀需要。物業(yè)管理最本質(zhì)的意義，是通過物業(yè)管理的全過程，達到物業(yè)本身的保值增值，讓人類的建設(shè)成果的使用價值得以最充分地體現(xiàn)。 物業(yè)管理的主要對象是建筑物，對于高層建而言，其設(shè)計壽命可長達 70100 年，維持建筑物壽命的主要因素是其配套的設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)，因此對設(shè)備設(shè)施的管理效果如何，直接關(guān)系到建筑物的壽命，也由此關(guān)系到業(yè)主 的資產(chǎn)能否保值增值。同時我們還應(yīng)該注意到，對同一棟物業(yè)來說，必然是幾代人的管理，物業(yè)設(shè)備管理具有的長期的連續(xù)性，必然要求第一代的管理者，要有強烈的歷史責(zé)任感，把物業(yè)設(shè)備管理的各項基礎(chǔ)工作做好。 在物業(yè)管理的全部內(nèi)容中，設(shè)備管理工作是一項最重要的硬件管理工作，它不但對物業(yè)本身的價值體現(xiàn)起到了舉足輕重的作用，還對物業(yè)管理的服務(wù)水平的保障起到了不可替代的作用。 當(dāng)今，高層建筑的設(shè)備系統(tǒng)基本上集中了世界上各個領(lǐng)域中先進的科學(xué)技術(shù)在應(yīng)用技術(shù)方面的成果。每一個設(shè)備系統(tǒng)都具有其非常鮮明的專業(yè)特點，有著它 內(nèi)在的、獨特的運行規(guī)律。設(shè)備管理工作就是要遵循這些客觀規(guī)律來進行規(guī)范的管理，才能達到物業(yè)管理的目的。 我們在這里奉獻給廣大物業(yè)管理工作者的不是什么教科書，也不是什么物業(yè)管理的普及讀物，它是我們在物業(yè)管理的設(shè)備管理過程中探索出來的一整套成功的、具體可操作的寶貴經(jīng)驗，它不但對在管物業(yè)有很強的指導(dǎo)作用，還對物業(yè)管理的前期顧問工作有很大的幫助。希望能對推動行業(yè)的整體水平，盡一些微薄的力量。 目 錄 1． 0 前 言 …………………………………………………………… （ 2） 術(shù)語 物業(yè)設(shè)備管理體系撲 拓 …………………………………………… （ 7） 4． 0 物業(yè)設(shè)備運行管理 ……………………………………………… （ 8） 4． 1 設(shè)備運行的環(huán)境要求的概 ………………………………………… （ 8） 設(shè)備運行的環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)含義 …………………………………… （ 8） 供配電系統(tǒng)設(shè)備房環(huán)境要求 …………………………………… （ 8） 高低壓配電房 …………………………………………………… （ 8） 樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井） …………… （ 8） 備用發(fā)電機組機房 ……………………………………………… （ 9） 中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備間 …………………………………………… （ 9） 中央空調(diào)系統(tǒng)主機房 ……………………… ..………………… （ 9） 新風(fēng)機房及風(fēng)柜房 …………………………………………… （ 10） 二次冷凍泵及熱交換器機房 ………………………………… （ 10） 排風(fēng)機房 ……………………………………………………… （ 10） 露天的加壓送風(fēng)機及排煙風(fēng)機 ………… …………………… （ 10） 給排水系統(tǒng)設(shè)備間 ……………………………………………… （ 11） 生活水泵房 …………………………………………………… （ 11） 4． 減壓閥房 …………………………………………………… （ 11） 水表房 ………………………………………………………… （ 11） 樓層管井房 …………………………………………………… （ 12） 排污泵房 ……………………………………………………… （ 12） 消防系統(tǒng)設(shè)備 間 ……………………………………………… （ 12） 消防中心 ……………………………………………………… （ 12） 氣體滅火設(shè)備間 ……………………………………………… （ 13） 樓層設(shè)備間 …………………………………………………… （ 13） 消防水泵房 …………………………………………………… （ 14） 室外消防栓等設(shè)備 …………………………………………… （ 14） 電梯設(shè)備間 …………………………………………………… （ 15） 電梯機房 ……………………………………………………… （ 15） 轎廂 …………………………………………………………… （ 15） 通信設(shè)備機房 ………………………………………………… （ 16） 通信總機房 …………………………………………………… （ 16） 通信管井房 …………………………………………………… （ 17） 4． 樓宇自控（ BA）系統(tǒng)及 CCTV 保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備間 ………… (18） 控制中心機房 ………………… ……………………………… （ 18） 樓層設(shè)備房 …………………………………………………… （ 18） 設(shè)備運行管理 …………………………………………………… （ 19） 運行管理的概念 ……………………………………………… （ 19） 4． 系統(tǒng)標(biāo)識： ……………………………………………………… （ 19） 高低壓配電運行記錄要求 …………………………………… （ 20） 設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn) ………………………………………………… （ 21） 運行情況分析 ………………………………………………… （ 21） 中央空調(diào)系統(tǒng) ……………………………………………… （ 22） 系統(tǒng)標(biāo)識 ……………………… ..………………………… （ 22） .、中央空調(diào)系統(tǒng)運行記錄要求 ……………………………… （ 22） 、運行技術(shù)參數(shù) …………………………………………… （ 22） 、運行狀態(tài)記錄 ……………………………………………… （ 23） 、交接班記 錄 …………………………………………………… （ 23） 、系統(tǒng)運行情況分析 …………………………………………… （ 23） 給排水系統(tǒng) …………………………………………………… （ 24） 系統(tǒng)標(biāo)識 ……………………………………………………… （ 24） 系統(tǒng)巡檢記錄要求 …………………………………………… （ 24） 系統(tǒng)運行情況分析 …………………………………………… （ 25） 消防系統(tǒng) ……………………………………………………… （ 25） 系統(tǒng)標(biāo)識 …………………………………… ………………… （ 25） 消防中心記錄要求 …………………………………………… （ 26） 系統(tǒng)運行情況分析 …………………………………………… （ 27） 電梯及提升設(shè)備 …………………………………………… （ 28） 系統(tǒng)標(biāo)識： …………………………………………………… （ 28） 運行情況分析 ………………………………………………… （ 29） 通信系統(tǒng) ……………………………………………………… （ 30） 樓宇自控系統(tǒng)及 CCTV 保安監(jiān)控系統(tǒng) ……………………… （ 30） 系統(tǒng)標(biāo)識 ……………………………………………………… （ 30） 樓宇自控系統(tǒng)及 CCVT 保安監(jiān)控系統(tǒng)運行記錄要求 ………… （ 30） 運行情況分析 ………………………………………………… （ 32） 設(shè)備臺帳 ………………………………………………………… （ 32） 設(shè)備臺帳的概念 ……………………………………………… （ 32） 設(shè)備臺帳應(yīng)列的項目內(nèi)容 ……………………………………… （ 33） 設(shè)備正常、故障、大修、更新的界定 ………………………… （ 33） 故障報告 ……………………………………………………… （ 33） 故障報告的格式 ……………………………………………… （ 33） 故障報告的歸檔 ……………………………………………… （ 33） 系統(tǒng)保養(yǎng) …………………………………………………………… （ 34） 5． 1 系統(tǒng)保養(yǎng)的概念 ……………………………………………… （ 34） 供配電系統(tǒng)保養(yǎng)項目 …………………………………… ……… （ 34） 月度維護保養(yǎng)項目 …………………………………………… （ 34） 季度維護保養(yǎng)項目 …………………………………………… （ 34） 半年維護保養(yǎng)項目 …………………………………………… （ 35） 年度維護保養(yǎng)項目 …………………………………………… （ 35） 消防系統(tǒng)保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 36） 月度維護保養(yǎng)項目 …………………………………………… （ 36） 季度維護保養(yǎng)項目 ……………………………… …………… （ 37） 半年維護保養(yǎng)項目 …………………………………………… （ 37） 年度維護保養(yǎng)項目 …………………………………………… （ 38） 中控維護保養(yǎng)項目 ……………… ……… .………………… （ 39） 月度維護保養(yǎng)項目 ………………………………………… （ 39） 季度維護保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 39） 半年維護保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 39） 年度維護保養(yǎng) …………………………………… ……………… （ 40） 空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)項目 …………………………………………… （ 40） 月度維護保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 40） 季度維護保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 41） 半年維護保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 42） 年度維護保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 42） 給排水系統(tǒng)保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 43） 月度維護保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 43） 季度維護保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 43） 半年維護保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 43） 年度維護保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 44） 土、木工維護保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 44） 月度維護保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 44） 季度維護保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 44） 半年維護保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 45） 年度維護保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 45） 外判項目 外判項目的定義 外判項目的考核 故障的認定 故障率考核 電梯故障率的計算公式 1． 0 術(shù)語： 1． 1. 技術(shù)責(zé)任：在專業(yè)分工確定后，從技術(shù)角度來區(qū)分責(zé)任人對該系統(tǒng)的安全、正常運行所應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。具體描述可以從以下幾個方面理解； ⑴責(zé)任人對自己所負責(zé)的專業(yè)系統(tǒng)的情況必須是比較熟悉的，對系統(tǒng)內(nèi)各節(jié)點的設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)必須是了解的，因而對 自己所負責(zé)的設(shè)備系統(tǒng)的安全運行的發(fā)展趨勢應(yīng)該有自己的技術(shù)判斷。 ⑵對涉及本系統(tǒng)內(nèi)的技術(shù)改造的方案必須負責(zé)地提出自己的技術(shù)意見。 ⑶對所管系統(tǒng)內(nèi)的技術(shù)工人的技術(shù)操作負有技術(shù)交底的責(zé)任。 ⑷對系統(tǒng)設(shè)備的故障、事故提出技術(shù)分析的專業(yè)意見。 系統(tǒng)保養(yǎng)：系統(tǒng)是指按照一定的關(guān)系組成的整體。本文內(nèi)所指的系統(tǒng)是特指物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)如“中央空調(diào)系統(tǒng)”、“供配電系統(tǒng)”、“消防系統(tǒng)”等。按上述系統(tǒng)的全部組成，從始端到末端，按一定的設(shè)定周期及不同專業(yè)的技術(shù)要求，對系統(tǒng)全部構(gòu)成節(jié)點為對象的保養(yǎng)工作。系統(tǒng)保養(yǎng)不是以排除故障為目的的 操作行為，而是為延長設(shè)備壽命、確保設(shè)備正常運行為目的的操作類型。 1． ：運行是指設(shè)備周而復(fù)此地運轉(zhuǎn)。根據(jù)物業(yè)設(shè)備不同專業(yè)系統(tǒng)的技術(shù)要求和使用要求，通過對設(shè)備設(shè)施有關(guān)動態(tài)參數(shù)的記錄、觀察、分析、調(diào)整來實施對系統(tǒng)設(shè)備的具體操作行為的管理。為排除設(shè)備故障而進行的維修工作、檢修工作也應(yīng)該納入運行管理的內(nèi)容之中。 1． ：在實施物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)保養(yǎng)的過程中，對每一個保養(yǎng)環(huán)節(jié)的具體操作要求。 1． ：維修是在運行管理范疇內(nèi)的一件工作。是指在運行中的設(shè)備出現(xiàn)了故障后進行的修理行為。其目的是盡 快將設(shè)備故障排除，恢復(fù)系統(tǒng)運行。 1． 6．檢修：是特指一些設(shè)備設(shè)施在一定的運行周期內(nèi)，有計劃地按該設(shè)備的技術(shù)要求進行解體調(diào)整、修復(fù)、更換被磨損件的工作行為。被檢修設(shè)備不一定是故障狀態(tài)。 1． 7．監(jiān)測：通過人工或儀表等技術(shù)手段，對在運行的設(shè)備的各類技術(shù)參數(shù)進行記錄、分析、比較的過程。達到對設(shè)備運行動態(tài)的情況的了解的目的。 1． 8．檢測：通過應(yīng)用技術(shù)的手段和對應(yīng)的儀表，對設(shè)備固有的技術(shù)參數(shù)進行測量，以達到對被檢設(shè)備的完好程