【正文】 ：清潔管道、檢查泵房和設(shè)備是否完好。 膨脹水箱：設(shè)備除銹油漆。 各層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)房：修補設(shè)備保溫層。 各層排風(fēng)機(jī)：檢查風(fēng)道、風(fēng)機(jī)軸承運行有無異響、調(diào)校風(fēng)口百 葉。 租戶房間盤管風(fēng)機(jī)：清洗塵網(wǎng)。 空調(diào)機(jī)房送風(fēng)和排風(fēng)機(jī)：檢查運行狀況。 各樓層層間總閥：檢查線路、開關(guān)一次。 錄象機(jī)：檢查線路接口、清潔除塵。 消防栓泵和噴淋泵、消防設(shè)備減壓閥：清洗Ｙ隔濾網(wǎng)。 加壓排煙風(fēng)機(jī)：控制箱接線口緊線、電機(jī)緊線檢測運行電流、檢測絕緣電阻、檢查調(diào)校皮帶。 消防栓試驗、感煙、感溫探測器抽查測試：測試探測器、消防噴淋管末端排水。 各層端子箱：控制電箱檢查和清潔除塵。 濾毒室人力風(fēng)機(jī)：人力和電動啟動風(fēng)機(jī)運行狀況 季度維護(hù)保養(yǎng)項目 消防栓泵和噴淋泵：控制電箱檢查和清潔除塵、清潔水泵設(shè)備。 消防系統(tǒng)保養(yǎng)項目 月度維護(hù)保養(yǎng)項目 消防栓泵和噴淋泵：手 /自動運行、消防中心啟動、返回信號、記錄啟 /停壓力、主備電源投入。 摟層配電房電源插接開關(guān)箱：除塵緊線。 地下層送風(fēng)機(jī)：檢查電機(jī)風(fēng)機(jī)軸承有無異響，軸承打黃油、清潔風(fēng)機(jī)房和設(shè)備、控制箱清潔除塵。 發(fā)電機(jī)：機(jī)身清潔除塵、檢查各螺絲無松動、有無漏水漏油、機(jī)油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄電池、啟動機(jī)組運行十分鐘、停機(jī)后檢查有無漏水漏油。 (2)設(shè)備設(shè)施的檢修、系統(tǒng)保養(yǎng)、技術(shù)改造、變更等記錄 要 求 做到詳盡、準(zhǔn)確， 成 為該設(shè)備最有價值的原始檔案，所以物業(yè)設(shè)施臺帳具體內(nèi)容至少包括 5 個方面： I. 檢修記錄：包括設(shè)備計劃性大小修、事故搶修的記錄，記錄形式應(yīng)有檢修分析、工作記錄、結(jié)論報告等； ：包括設(shè)備定期切換、執(zhí)行系統(tǒng)保養(yǎng)項目等； III. 技術(shù)改造記錄：包括設(shè) 備的技術(shù)改造、運行方式的調(diào)整； ：包括設(shè)備的損壞更換、技術(shù)替換、項目增減等； V. 運行記錄：包括調(diào)試記錄、投運日期、運行狀態(tài)、運行周期、參數(shù)變化、事故記錄、缺陷登記等。 （ 4） 排污子系統(tǒng) 抽升設(shè)備：污水泵、雨水泵、配套電氣控制設(shè)備 衛(wèi)生器具：大小便 器、洗手盆、配套電氣控制設(shè)備 排水管網(wǎng)及附件（包括沙井蓋、排水溝蓋） 通氣系統(tǒng)（通風(fēng)設(shè)備及其電氣控制） 污水池、化糞池、隔油池及隔油井 ． 4 消防系統(tǒng)： （ 1）報警系統(tǒng)： 火災(zāi)報警控制器 （主機(jī)） ； 火災(zāi)探測器（感煙探測器、感溫探測器、復(fù)合探測器、氣體探測器、其他探測器）； 網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)備 模塊。 ． 1 供配電系統(tǒng)： （ 1） 供電子系統(tǒng) 主要包括： 變壓器、發(fā)電機(jī)、高壓配電柜、直流屏、高壓配電設(shè)備的保護(hù)（輔助）裝置及高壓送（配）線纜（槽）。 設(shè)備檔案 物業(yè)設(shè)施檔案由物業(yè)設(shè)施臺賬、物業(yè)設(shè)施年度綜合評價、維修記錄和附屬資料四部分組成。 運行故障報告 當(dāng)自控系統(tǒng)或 CCTV 保安監(jiān)控系統(tǒng)在運行期間出 現(xiàn)故障時，當(dāng)班運行人員，應(yīng)在系統(tǒng)運行故障報告單上填寫好故障的原因，并通知工程主管及維修人員到現(xiàn)場處理，無法及時解決的應(yīng)及時通知系統(tǒng)工程師協(xié)助維修人員排除故障，簽名后，最遲在故障發(fā)生后的第二天，將故障報告上交給系統(tǒng)工程師及部門負(fù)責(zé)人簽名、歸檔。 CCTV 保安監(jiān)控系統(tǒng)，一般部位使用矩陣切換器每路信號，每 3 秒 1 次進(jìn)行切換顯示，重要監(jiān)測部位直接使用獨立的監(jiān)視器不間斷進(jìn)行監(jiān)視及錄像，一般部位通過分割器進(jìn)行每隔 5 秒進(jìn)行連續(xù)錄像。 樓宇自控系統(tǒng)及 CCTV 保安監(jiān)控系統(tǒng)。 對于外墻用的提升設(shè)備多于一臺的應(yīng)做好編號。 根據(jù)所測的電源電壓是否符合系統(tǒng)要求。 (4)聯(lián)動柜控制設(shè)備樓層端子箱 24V 繼電器工作電源電壓測試。 記錄 BTM 氣體系統(tǒng)探測器報警的確切時間、相應(yīng)地點，通知保安到達(dá)現(xiàn)場信息反饋的時間，氣體放氣的時間。若是屬于誤報，應(yīng)記錄處理結(jié)果。 (9)防火卷簾應(yīng)標(biāo)有“防火卷簾下嚴(yán)禁堆放雜物”的標(biāo)示牌。 消防系統(tǒng) 系統(tǒng)標(biāo)識 (1)消防中心：門外應(yīng)有 “消防中心”“非值班工作人員不禁入內(nèi)” 白底紅 字的標(biāo)示牌。 (5)用水量記錄：每月對用水量做好記錄，并以圖表形式出現(xiàn)與以往幾年同期用水量作對比（ 附用水記錄表） 。 (2)水泵房內(nèi)應(yīng)有系統(tǒng)圖懸掛墻上。 (5)變壓器房干凈，無浮塵，變壓器無過載、超溫，設(shè)備房內(nèi)照明燈具完整，通風(fēng)設(shè)備完好。 (2)運行數(shù)據(jù)統(tǒng)計 電能耗用統(tǒng)計表（附表） 月總負(fù)荷變化情況曲線表（附表） 回路月負(fù)荷情況變化曲線表（附表） 變壓器投入運行情況統(tǒng)計表（附表） (3)交接班記錄與檢查 當(dāng)班運行人員要對其記錄負(fù)責(zé)，認(rèn)真簽名，每月由系統(tǒng)工程師對其運行記錄、各類統(tǒng)計表格 進(jìn)行審核并簽字。 （ 6）在低壓配電柜的所有送電開關(guān)的面板上應(yīng)該用統(tǒng)一的字樣表示該路開關(guān)的回路名稱。以這些規(guī)定和要求來 指導(dǎo) 管理者和操作者的過程。 墻上應(yīng)懸掛 BA 自動控制的模擬屏或相關(guān)系統(tǒng)的系統(tǒng)圖。在該配線架應(yīng)標(biāo)明每對線的編號。 室內(nèi)應(yīng)安裝專用空調(diào)確保室內(nèi)保持一定的溫度及濕度，并保持良好的通風(fēng)狀態(tài)。 機(jī)房內(nèi)不應(yīng)堆放無關(guān)的雜物。 通信設(shè)備機(jī)房 通信總機(jī)房 （ 1）通信交換機(jī)機(jī)房 機(jī)房內(nèi)應(yīng)該設(shè)有二扇對外出入的門。 盤車工具齊全，并應(yīng)掛在對應(yīng)主機(jī)附近的墻上，便于取用。 電梯設(shè)備間 電梯機(jī)房 電梯機(jī)房的天花、墻身刷白，無漏水、滲水現(xiàn)象，地面采用專用地板漆油漆（灰色）或鋪防潮、防滑地磚。閘閥懸掛標(biāo)有“功能、狀態(tài)、技術(shù)參數(shù)、上級閥門位置”等內(nèi)容的標(biāo)示牌。 氣瓶組：瓶體支架無積塵、無生銹，壓力表清晰，抄讀方便，管網(wǎng)上不得掛其他不相關(guān)物件。不宜采用電源拖板代替，更不得一個電源拖板帶三個以上的末端設(shè)備。無明顯凹凸不平及掛塵的現(xiàn)象，墻身只允許懸掛“規(guī)章制度”“操作規(guī)程”“緊急事故處理程序”。鐵柵應(yīng)保持油漆覆蓋，不應(yīng)有銹蝕。 水表面板無積塵土，表內(nèi)數(shù)字清晰易讀。地面應(yīng)有通至地漏的排水明溝。 水泵基座應(yīng)高于地面，基座周圍應(yīng)有通至地漏或集水井的排水明溝。對風(fēng)機(jī)機(jī)座和風(fēng)管支撐件均要防水防腐處理。 新風(fēng)機(jī)房及空氣處理機(jī)（風(fēng)柜）房 設(shè)備房門應(yīng)外開，門坎應(yīng)為不低于 10cm 高的防水地坎，基座四周應(yīng)設(shè)置排水明溝、地漏完好，新風(fēng)進(jìn)口、回風(fēng)百頁應(yīng)潔凈無塵。 中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備間 中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)房 天花、墻身刷白，在對外部可能形成噪聲影響的機(jī)房，應(yīng)在門、墻及天花做好吸音隔噪措施。 樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井） 墻身、地板、天花的要求與高低壓配電室同。無明顯的凹凸不平及掛塵的現(xiàn)象。 1． 8．檢測：通過應(yīng)用技術(shù)的手段和對應(yīng)的儀表，對設(shè)備固有的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行測量，以達(dá)到對被檢設(shè)備的完好程度和性能好壞的判斷的目的。 1． ：在實施物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)保養(yǎng)的過程中，對每一個保養(yǎng)環(huán)節(jié)的具體操作要求。 ⑷對系統(tǒng)設(shè)備的故障、事故提出技術(shù)分析的專業(yè)意見。每一個設(shè)備系統(tǒng)都具有其非常鮮明的專業(yè)特點，有著它 內(nèi)在的、獨特的運行規(guī)律。物業(yè)管理最本質(zhì)的意義，是通過物業(yè)管理的全過程，達(dá)到物業(yè)本身的保值增值，讓人類的建設(shè)成果的使用價值得以最充分地體現(xiàn)。希望能對推動行業(yè)的整體水平，盡一些微薄的力量。按上述系統(tǒng)的全部組成，從始端到末端，按一定的設(shè)定周期及不同專業(yè)的技術(shù)要求，對系統(tǒng)全部構(gòu)成節(jié)點為對象的保養(yǎng)工作。其目的是盡 快將設(shè)備故障排除，恢復(fù)系統(tǒng)運行。 物業(yè)設(shè)備的運行管理 設(shè)備運行的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)要求 設(shè)備運行的環(huán)境要求的概念 高層建筑的各系統(tǒng)的主要設(shè)備在投入運行后，必須具備一個適合的工作環(huán)境，從物業(yè)設(shè)備長壽運行的基本要求出發(fā)，為保證各類不同專業(yè)設(shè)備的運行需要而提出對設(shè)備放置的環(huán)境的具體要求。 地板：可根據(jù)實際情況選以下一種處理方法； 。 備用發(fā)電機(jī)組機(jī)房 地面應(yīng)做好防塵處理，發(fā)電機(jī)臺架應(yīng)高于地面，在距離臺架 20CM 處應(yīng)有黃色的警戒線，發(fā)電機(jī)組的槽鋼底座不應(yīng)有銹蝕現(xiàn)象。如“冷卻上水管”、“冷卻回水管”、“冷凍上水管”、“冷凍回水管”等字樣。 排風(fēng)機(jī)房 機(jī)身應(yīng)噴涂防銹漆（對于非鍍鋅機(jī)件）。帶電、旋轉(zhuǎn)部件、進(jìn)（出）風(fēng)口應(yīng)有安全警示標(biāo)志。 水泵的泵體、電機(jī)外殼支架和水泵的電源箱（柜）或控制柜的保護(hù)油漆面應(yīng)保持良好。在閥前或閥后壓力表上應(yīng)在設(shè)定值的位置上用紅油漆劃上明顯的警戒紅線。門栓、門鎖完好。 液位控制器上不附著雜物。 天花：潔白，無漏水痕跡，無蜘蛛網(wǎng)。 氣體滅火設(shè)備間 氣瓶間嚴(yán)禁堆放雜物。 附屬設(shè)備：報警主機(jī)、聯(lián)動屏、緊急廣播控 制屏、供電設(shè)備電源箱，箱頂、箱內(nèi)無積塵，箱體完好，無生銹。功能標(biāo)識清楚，指示燈、電流表、壓力表無故障，表面清晰便于抄讀。 機(jī)房內(nèi)不應(yīng)存放無關(guān)的設(shè)備、雜物和易燃性液體，并應(yīng)設(shè)置手提滅火裝置。 當(dāng)同一機(jī)房內(nèi)設(shè)置有數(shù)臺曳引機(jī)時，各主開關(guān)與照明開關(guān)均應(yīng)設(shè)置標(biāo)明各開關(guān)所對應(yīng)的電梯編號及對應(yīng)控制設(shè)備名稱的標(biāo)牌。 地板應(yīng)為專用的防靜電地板，防靜電地板下，應(yīng)無施工遺留的痕跡，并保持干燥，地板下敷設(shè)的管線應(yīng)整潔有序。 墻身及地面、天花無滲漏水現(xiàn)象。 室內(nèi)應(yīng)按要求配備消防滅火器。 控制中心（含 CCTV、 FA、 BAS）機(jī)房 門外應(yīng)有 “控制中心機(jī)房”或“非值班人員，嚴(yán)禁入內(nèi)” 等標(biāo)示牌 ， 室內(nèi)應(yīng)有“室內(nèi)禁止吸煙”或禁煙標(biāo)示牌。 自控系統(tǒng)用的電腦、打印機(jī)，應(yīng)保持良好的狀態(tài)，機(jī)內(nèi)外整潔干凈，無浮塵。 （ 3）在高壓配電柜的進(jìn)線柜的正面和背面，要在適當(dāng)?shù)奈恢蒙蠘?biāo)上進(jìn)線回路的名稱。 （ 9）高低壓配電室及其他獨立的配電室內(nèi)的接地點應(yīng)有明確統(tǒng)一的“接地點 號”的標(biāo)識。直流屏工作正常，電池保養(yǎng)正確。 中央空調(diào)系統(tǒng) 系統(tǒng)標(biāo)識 (1)在空調(diào)設(shè)備地應(yīng)有 “主機(jī)房（冷凍站）”、“二次熱交換機(jī)房”、“新風(fēng)機(jī)房”、“空調(diào)機(jī)房”、“空調(diào)系統(tǒng)配電房（柜）” 等功能標(biāo)示牌 (2)機(jī)房設(shè)備的主供電導(dǎo)線上應(yīng)有分相標(biāo)準(zhǔn)（紅色、黃色、綠色）的色彩識別。 (1)運轉(zhuǎn)檢查：系統(tǒng)內(nèi)所有的水泵運轉(zhuǎn)情況，包括有無雜聲，有無漏水現(xiàn)象。系統(tǒng)運行情況分析報告必須具有如下內(nèi)容： (1)全年用水量統(tǒng)計，各分表用水量統(tǒng)計，與以往年作比較，采用了何種節(jié)水措施，效果如何。 (4)濕式報警閥應(yīng)標(biāo)有 “送水樓層范圍” 的標(biāo)示牌。 (12)室內(nèi)消防栓箱應(yīng)在適當(dāng)位置上掛有標(biāo)注內(nèi)容包括 “消防栓”“請愛護(hù)消防設(shè)施僅供滅火時使用” 的標(biāo)示牌。 記錄工程人員維修的時間、人員名單，維修設(shè)備的名稱和結(jié)果。 記錄其他特殊情況的故障。 (7)消防噴淋、消火栓、水幕、減壓 閥水壓的測試。 根據(jù)所測的水壓評定系統(tǒng)正常與否。 （一）運行技術(shù)參數(shù)： 記錄每天巡檢電梯的運行狀況，包括電梯運行的舒適感、電源、空調(diào)、照明、 對講、回降控制功能。 (3)CCTV 保安監(jiān)控系統(tǒng)的各個監(jiān)視器上要標(biāo)明樓層攝像槍的位置，如“大堂南，“ 21F/南”等。 CCTV 系統(tǒng)監(jiān)控到的可疑人員的錄像資料使用光盤作備份或用打印機(jī)打印出來，交由保安部門處理。 分析系統(tǒng)出故障的主要原 因，及解決辦法。 設(shè)備臺帳應(yīng)列的項目內(nèi)容 ． 1 設(shè)備設(shè)施的原始技術(shù)參數(shù)。 ． 2 空調(diào)系統(tǒng)： （ 1） 中央空調(diào)子系統(tǒng) 主要包括： 制冷主機(jī)、二次熱交換、及附屬水泵（冷凍泵、冷卻泵）、冷卻塔、空氣處理機(jī)（空調(diào)機(jī)）、送風(fēng)機(jī)（新風(fēng)機(jī)）、抽風(fēng)機(jī)、送（通）風(fēng)誘導(dǎo)器、空調(diào)管網(wǎng)、 冷媒 的處理設(shè)備、配套電氣控制設(shè)備等。 ． 8 通訊系統(tǒng)： I. 語音與傳真服務(wù)系統(tǒng)、 、 III. 傳真信箱系統(tǒng)、 V. 無線對講機(jī)、 、天線、 VII. 移動通訊設(shè)備、 VIII. 交換機(jī)、 、 X. 通訊線纜、管井、 、 XII. 計費系統(tǒng)。然后檔案室資料員是根據(jù)文件夾里的部門、時間、編號進(jìn)行歸檔工作。 外立面泛光燈和外墻燈：檢查鎮(zhèn)流器、燈座 、燈泡、控制開關(guān)和線路有無損壞、開關(guān)箱清潔除塵。 5． 低壓配電房電柜：檢測母排接口、電纜接口、開關(guān)接口運行溫度、檢查電容器、避雷器瓷瓶、清掃電柜灰塵。 發(fā)電機(jī)：控制電箱和開關(guān)電箱接口除塵緊線、機(jī)架除銹油漆、機(jī)座防震彈簧打黃油。 減壓閥和雨淋閥：檢查記錄上端、下端壓力，調(diào)校偏差的下端壓力。 BTN 氣體滅系統(tǒng)、減壓閥房和煤氣房：清潔 BTN 房和設(shè)備衛(wèi)生。 消防指令電梯回降：消防中心控制電梯已回降。 自動報警主機(jī)的 自檢，檢測市電、備用電情況。檢查市電、備用電。 CCTV 矩陣切換器：檢查線路接口、清潔除塵。 電梯轎箱監(jiān)控箱：檢查線路、除塵。 送風(fēng)、回風(fēng)和回水探頭：檢查線路、接口。 季度維護(hù)保養(yǎng)項目。 空調(diào)機(jī)房送風(fēng)機(jī)和排風(fēng)機(jī)：清潔風(fēng)機(jī)房和設(shè)備、控制箱清潔除塵。 主機(jī)房和 機(jī)房：修補設(shè)備保溫層。 各層公共盤管風(fēng)機(jī)：清潔除塵、開關(guān)緊線、檢查電機(jī)、軸承。 給排水系統(tǒng)保養(yǎng)項目 月度維護(hù)保養(yǎng)項目 衛(wèi)生間和茶水間的公共設(shè)施：檢修天花板、洗手盆、小便器、蹲廁、座廁、水龍頭、洗手液盒、紙卷盒、干手器、開水器。 糞池：糞池、管道和閥門除銹油漆。 季度維護(hù)保養(yǎng)項目 各層中筒和走火梯號碼標(biāo)示牌：檢查和修正。 半年維護(hù)保養(yǎng)項目 修補天面、設(shè)備層墻壁