【正文】 外判項(xiàng) 目 6． 1 外判項(xiàng)目的定義 根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法規(guī)的要求對(duì)一些必須由具有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)單位進(jìn)行保養(yǎng)的特種設(shè)備 。 修補(bǔ)各層走火樓梯扶手油漆。 修補(bǔ)各層樓層梯墻壁、地面和步級(jí)。 修補(bǔ)各層衛(wèi)生間地面和瓷片。 各樓層電房新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜門(mén)：檢查門(mén)鎖、門(mén)把、標(biāo)志牌、門(mén)鉸等。 各層茶 水間木門(mén)。 各樓層電房新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜門(mén)：檢查門(mén)鎖、門(mén)把、標(biāo)志牌、門(mén)鉸等。 各層茶水間木門(mén)。 各層衛(wèi)生間和廁所門(mén)：球鎖、標(biāo)志牌、門(mén)磁吸、門(mén)銷(xiāo)、門(mén)鉸等。 給排水泵：水泵軸承打黃油。 年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 給排水泵：控制箱接線(xiàn)口緊線(xiàn)、電機(jī)緊線(xiàn)、檢測(cè)運(yùn)行電流。 設(shè)備層：給排水閘閥螺桿打黃油。 設(shè)備層：給排水閘閥螺桿打黃油。 減壓閥：清潔管道、檢查泵房和設(shè)備是否完好。 調(diào)整水龍頭、手動(dòng)沖洗閥的出水量。 給排水泵：檢查手動(dòng) /自動(dòng)運(yùn)行狀況、工作指示燈、水泵密封、減速箱油位、泵房照明。 的主機(jī)房、電房、送風(fēng)機(jī)和排風(fēng)機(jī)：設(shè)備除銹和地面油漆 各層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)房：清洗翅片。 膨脹水箱：設(shè)備除銹油漆。 冷卻塔：更換冷卻塔減速箱機(jī)油。 各層排風(fēng)機(jī)：控制箱接線(xiàn)口緊線(xiàn)、檢測(cè)運(yùn)行電流。 各層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)房：電柜電機(jī)緊線(xiàn)、檢查控制線(xiàn)路、檢查調(diào)校皮帶。 各層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)房：修補(bǔ)設(shè)備保溫層。 空調(diào)機(jī)房送風(fēng)機(jī)和排風(fēng)機(jī)：控制箱接線(xiàn)口緊線(xiàn)、 電機(jī)緊線(xiàn)檢測(cè)運(yùn)行電流、檢查調(diào)校皮帶。 主機(jī)房、機(jī)房和冷卻塔：控制箱、水泵電機(jī)和冷卻塔電 機(jī)接口緊線(xiàn)。 主機(jī)房和 機(jī)房：閘閥螺桿打黃油。 各層排風(fēng)機(jī)：檢查風(fēng)道、風(fēng)機(jī)軸承運(yùn)行有無(wú)異響、調(diào)校風(fēng)口百 葉。 半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目。 冷卻塔：清潔管道、冷卻塔平臺(tái)、調(diào)校水位控制器、電柜清潔除塵。 主機(jī)房電房：電柜清潔除塵、檢測(cè)電纜接口運(yùn)行溫度、檢測(cè)開(kāi)關(guān)接口運(yùn)行溫度。 租戶(hù)房間盤(pán)管風(fēng)機(jī)：清洗塵網(wǎng)。 各層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)房：新風(fēng)機(jī) (風(fēng)柜 )打黃油、檢查軸承運(yùn)行有無(wú)異響、清潔新風(fēng)機(jī) (風(fēng)柜 )房。 主機(jī)房和機(jī)房：電機(jī)水泵軸承打黃油、檢查軸承運(yùn)行有無(wú)異響。 檢查冷凍管井管道：有無(wú)漏水、銹蝕。 空調(diào)機(jī)房送風(fēng)和排風(fēng)機(jī)：檢查運(yùn)行狀況。 紅外線(xiàn)報(bào)警感應(yīng)器電源箱：檢查線(xiàn)路、電源變壓器、 空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)項(xiàng)目 月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 各層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)房：檢查機(jī)房照明、風(fēng)機(jī)運(yùn)行狀況、清洗塵網(wǎng)、清理排水溝地漏。 CCTV 攝像槍?zhuān)簷z查線(xiàn)路接口、調(diào)整涉嫌槍焦距定位、清潔除塵。 送風(fēng)和回水探頭；主機(jī)房進(jìn)水和出水探頭：檢查線(xiàn)路、接口。 各樓層層間總閥：檢查線(xiàn)路、開(kāi)關(guān)一次。 樓層的自控控制箱：檢查各類(lèi)開(kāi)關(guān)、接觸器、繼電器、線(xiàn)路絕緣情況；緊線(xiàn)、清潔除塵。 年度維護(hù)保養(yǎng) 電腦：備份數(shù)據(jù)。 半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 監(jiān)控室設(shè)備：全面檢查和除塵緊線(xiàn)（電腦、模擬屏、 CCTV 矩陣切換器 、 NCU 網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)換器、 CCTV 穩(wěn)壓電源、四像分屏器、監(jiān)視屏、錄像機(jī)）。 錄象機(jī)：檢查線(xiàn)路接口、清潔除塵。 四像分屏器：檢查線(xiàn)路接口、清潔除塵。 NCU 網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)換器：檢查線(xiàn)路接口、清潔除塵。 模擬屏：檢查指示燈、穩(wěn)壓電源、點(diǎn)陣模塊線(xiàn)路、風(fēng)鳴器、清潔除塵。 消防栓泵和噴淋泵、消防設(shè)備減壓閥：清洗Ｙ隔濾網(wǎng)。 消防中心設(shè)備：控制柜檢查、緊線(xiàn)。 防火卷閘： 控制箱接線(xiàn)口緊線(xiàn)、卷閘電機(jī)接口緊線(xiàn)、調(diào)校鏈條 加潤(rùn)滑油。主機(jī)測(cè)試。 加壓排煙風(fēng)機(jī)：控制箱接線(xiàn)口緊線(xiàn)、電機(jī)緊線(xiàn)檢測(cè)運(yùn)行電流、檢測(cè)絕緣電阻、檢查調(diào)校皮帶。水帶腐爛程度，接扣、水槍、閘閥完好。 年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 各層送風(fēng)排煙閥和防火閥：加油潤(rùn)滑。 消防管井：檢查管井管道、打掃衛(wèi)生。 消防栓試驗(yàn)、感煙、感溫探測(cè)器抽查測(cè)試：測(cè)試探測(cè)器、消防噴淋管末端排水。 聯(lián)動(dòng)部分功能測(cè)試：各層停非消防電、報(bào)警按鈕、警鈴、消防電話(huà)和消防廣播。 各層送風(fēng)排煙閥和防火閥：消防中心控制打開(kāi)、返回信號(hào)。 設(shè)備層消防閘閥螺桿打黃油。 各層端子箱：控制電箱檢查和清潔除塵。 消防中心設(shè)備：控制柜檢查和清潔除塵、清潔設(shè)備衛(wèi)生。 防火卷閘：控制電箱檢查和清潔除塵、卷閘電機(jī)清潔除塵、檢查運(yùn)行有無(wú)異響、調(diào)校限位位置。 加壓排煙風(fēng)機(jī)：控制電箱檢查和清潔除塵、機(jī)前風(fēng)閥加潤(rùn)滑油、清潔風(fēng)機(jī)房和設(shè)備。 濾毒室人力風(fēng)機(jī)：人力和電動(dòng)啟動(dòng)風(fēng)機(jī)運(yùn)行狀況 季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 消防栓泵和噴淋泵：控制電箱檢查和清潔除塵、清潔水泵設(shè)備。 BTN 氣體滅系統(tǒng)：檢查電源指示、系統(tǒng)運(yùn)行、氣瓶壓力。 各層手動(dòng)報(bào)警按鈕和消防箱封條和配置：檢查報(bào)警按鈕玻璃、消防箱封條、無(wú)封條消防箱配置并補(bǔ)齊貼封條。 加壓排煙風(fēng)機(jī)：手動(dòng)運(yùn) 行、消防中心啟動(dòng)、返回信號(hào)、機(jī)前風(fēng)閥自動(dòng)開(kāi)啟、主備電源投入。 消防系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目 月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 消防栓泵和噴淋泵：手 /自動(dòng)運(yùn)行、消防中心啟動(dòng)、返回信號(hào)、記錄啟 /停壓力、主備電源投入。 天面尖燈頂燈和射燈：鐵架、線(xiàn)管除銹油漆。 地下層送 風(fēng)機(jī)：檢查調(diào)校風(fēng)機(jī)皮帶，控制箱接口和電支機(jī)接口緊線(xiàn)，測(cè)量電機(jī)運(yùn)行電流、設(shè)備除銹油漆。 高壓配電房：直流屏電池架除銹油漆。 摟層配電房電源插接開(kāi)關(guān)箱：除塵緊線(xiàn)。 高壓配電房：配電柜除塵、檢查小車(chē)接口螺絲、開(kāi)關(guān)觸頭、二次接線(xiàn)完好、試驗(yàn)開(kāi)關(guān)分合閘。 年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目。動(dòng)力箱電纜 T 接口和母線(xiàn)插接箱接口，電源開(kāi)關(guān)接口有無(wú)過(guò)載過(guò)熱。 地下層送風(fēng)機(jī)：檢查電機(jī)風(fēng)機(jī)軸承有無(wú)異響，軸承打黃油、清潔風(fēng)機(jī)房和設(shè)備、控制箱清潔除塵。 清潔各層配電房：清潔母線(xiàn)槽表面：檢測(cè)運(yùn)行溫度。 噴水池?zé)簦簷z查燈座、燈泡、控制開(kāi)關(guān)和線(xiàn)路有無(wú)損壞、潛水泵運(yùn)行有無(wú)異響、更換密封不良燈座和老化電纜、開(kāi)關(guān)箱清潔除塵。 各層配電母線(xiàn)槽接頭：檢測(cè)運(yùn)行溫度。 發(fā)電機(jī)：機(jī)身清潔除塵、檢查各螺絲無(wú)松動(dòng)、有無(wú)漏水漏油、機(jī)油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄電池、啟動(dòng)機(jī)組運(yùn)行十分鐘、停機(jī)后檢查有無(wú)漏水漏油。外廣場(chǎng)路燈。 系統(tǒng)保養(yǎng) 系統(tǒng)保養(yǎng)的概念 按高層物業(yè)內(nèi)部不同的專(zhuān)業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)要求，在設(shè)定周期的時(shí)間內(nèi)，對(duì)系統(tǒng)內(nèi)設(shè)備的基本單元進(jìn)行技術(shù)保養(yǎng)和清潔衛(wèi)生，確保每一個(gè)單元設(shè)備和系統(tǒng) 處在良好的運(yùn)行狀態(tài)。 故障報(bào)告的歸檔 故障報(bào)告表是故障發(fā)生后的第二天以書(shū)面形式上交給檔案資料員處理，檔案資料員收到報(bào)告表后分發(fā)給系統(tǒng)工程師、領(lǐng)導(dǎo)批示處理意見(jiàn)，批好的故障表復(fù)印件發(fā)給發(fā)生故障部門(mén)。 (2)設(shè)備設(shè)施的檢修、系統(tǒng)保養(yǎng)、技術(shù)改造、變更等記錄 要 求 做到詳盡、準(zhǔn)確， 成 為該設(shè)備最有價(jià)值的原始檔案，所以物業(yè)設(shè)施臺(tái)帳具體內(nèi)容至少包括 5 個(gè)方面： I. 檢修記錄：包括設(shè)備計(jì)劃性大小修、事故搶修的記錄，記錄形式應(yīng)有檢修分析、工作記錄、結(jié)論報(bào)告等； ：包括設(shè)備定期切換、執(zhí)行系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目等； III. 技術(shù)改造記錄：包括設(shè) 備的技術(shù)改造、運(yùn)行方式的調(diào)整； ：包括設(shè)備的損壞更換、技術(shù)替換、項(xiàng)目增減等； V. 運(yùn)行記錄：包括調(diào)試記錄、投運(yùn)日期、運(yùn)行狀態(tài)、運(yùn)行周期、參數(shù)變化、事故記錄、缺陷登記等。 I. 公共廣播（背景音樂(lè)系統(tǒng)）； （調(diào)音臺(tái)、效果器、激勵(lì)器、分頻器、限幅器、音頻分配器、混音臺(tái)）； III. 功放（專(zhuān)業(yè)功放、 HiFi 功放、 AV 功放）； （專(zhuān)業(yè)音箱、 HiFi 音箱、 AV 音箱）； V. 視頻（液晶、等離子、投影機(jī)、投影幕、錄像機(jī)、攝像機(jī)、實(shí)物展示臺(tái)、電子白板）； （卡座、 CD機(jī)、收音頭、 MD機(jī)、 DVD 機(jī)、點(diǎn)歌機(jī)）； VII. 輔助設(shè)備（機(jī)柜、話(huà)筒、耳機(jī)、線(xiàn)材）； VIII. 同聲傳譯 (主席單元、代表單元、翻譯單元 、翻譯軟件模塊、紅外發(fā)射主 機(jī)、接收機(jī) 、輻射機(jī)、系統(tǒng)主機(jī)（標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)型 、標(biāo)準(zhǔn)數(shù)字化型、加強(qiáng)型數(shù)字化型）、耳機(jī)、電纜、分路器 )； ． 11 土木建筑設(shè)施系統(tǒng)： 房屋的承重結(jié)構(gòu) (包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等 )、非承重的分戶(hù)墻外墻面、屋蓋、屋面、大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、天花板、樓梯間、垃圾通道、及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、空地、道路、綠地、市政排水設(shè)施，物業(yè)管理區(qū)域的外圍護(hù)欄及圍墻等。 ． 9 計(jì)算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)： I. 綜合布線(xiàn)； 、小區(qū)物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)； III. 交換機(jī)、服務(wù)器、路油器、調(diào)制調(diào)解器、數(shù)據(jù)線(xiàn)纜、防火墻、軟件、UPS 電源； ，包括有線(xiàn)、開(kāi)路、閉路電視及 VOD點(diǎn)播系 統(tǒng)； V. 信息服務(wù)系統(tǒng)，包括網(wǎng)上購(gòu)物、網(wǎng)上醫(yī)療、網(wǎng)上教育、網(wǎng)上證券交易、電子公告牌等系統(tǒng)。 ． 5 電梯系統(tǒng)： I. 乘客電梯 梯 III. 客貨兩用 電梯 V. 住宅 電梯 （雜物電梯） VII. 特種電梯 :觀(guān)光電梯、船用電梯、冷庫(kù)電梯、防爆電梯、戶(hù)外電梯、自動(dòng)扶梯、自動(dòng)人行道 VIII. 其它提升設(shè)備（液壓升降平臺(tái)、高空作業(yè)車(chē)） ． 7 樓宇機(jī)電設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)（自控系統(tǒng)）： I. 計(jì)算機(jī)、軟件、打印機(jī)、專(zhuān)用電源（含 UPS 電源）、中央處理模塊、遠(yuǎn)程模塊、數(shù)據(jù)總線(xiàn)、模擬屏（投影設(shè)備、大屏幕電視機(jī)）； II. 傳感 器、電動(dòng)（磁）閥等執(zhí)行機(jī)構(gòu)器件、及配套專(zhuān)用控制柜（箱）； III. 家庭電器自動(dòng)化、自動(dòng)抄表系統(tǒng)、防煤氣泄漏。 （ 4） 排污子系統(tǒng) 抽升設(shè)備：污水泵、雨水泵、配套電氣控制設(shè)備 衛(wèi)生器具：大小便 器、洗手盆、配套電氣控制設(shè)備 排水管網(wǎng)及附件（包括沙井蓋、排水溝蓋） 通氣系統(tǒng)（通風(fēng)設(shè)備及其電氣控制） 污水池、化糞池、隔油池及隔油井 ． 4 消防系統(tǒng)： （ 1）報(bào)警系統(tǒng)： 火災(zāi)報(bào)警控制器 （主機(jī)） ； 火災(zāi)探測(cè)器（感煙探測(cè)器、感溫探測(cè)器、復(fù)合探測(cè)器、氣體探測(cè)器、其他探測(cè)器）； 網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)備 模塊。 （ 4）采暖 子系統(tǒng)：鍋爐、 常壓熱水機(jī)組及其 配套電氣控制設(shè)備。 （ 2） 專(zhuān)用空調(diào) 子系統(tǒng) 主要包括：恒溫恒濕空調(diào)機(jī)、醫(yī)療專(zhuān)用凈化空調(diào)、窗式空調(diào)機(jī)、分體空調(diào)機(jī)、配套電氣控制設(shè)備。 （ 3） 照明子系統(tǒng) 戶(hù)外的燈具：彩燈、霓虹燈、廣告燈、噴泉燈、頂燈、外圍射燈、水池?zé)?、航?biāo)燈等； （ 4） 戶(hù)內(nèi)的燈具： 大廳、過(guò)廊、樓梯、停車(chē)場(chǎng)、會(huì)議室舞臺(tái)燈光設(shè)備以及警示燈或臨時(shí)需求電光源等。 ． 1 供配電系統(tǒng)： （ 1） 供電子系統(tǒng) 主要包括： 變壓器、發(fā)電機(jī)、高壓配電柜、直流屏、高壓配電設(shè)備的保護(hù)（輔助）裝置及高壓送（配）線(xiàn)纜（槽）。在 執(zhí)行系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃后，對(duì)該設(shè)備的系統(tǒng)保養(yǎng)結(jié)果的記錄。 包括設(shè)備類(lèi)型、品牌、型號(hào)、生產(chǎn)廠(chǎng)家、生產(chǎn)時(shí)間、購(gòu)買(mǎi)時(shí)間、安裝時(shí)間、竣工驗(yàn)收時(shí)間、投入運(yùn)行時(shí)間、供貨商及聯(lián)系人、聯(lián)系電話(huà)，原購(gòu)買(mǎi)合同編號(hào)、購(gòu)買(mǎi)合同原件或復(fù)印件的存放位置、原安裝調(diào)試記錄資料的存放位置、設(shè)備的標(biāo)稱(chēng)額定電壓、額定電流、功率因素、機(jī)械效率、標(biāo)準(zhǔn)溫升。臺(tái)帳全面、完整地反映了物業(yè)的全部設(shè)備、設(shè)施的原始情況和動(dòng)態(tài)變化情況，是設(shè)備運(yùn)行管理和系統(tǒng)保養(yǎng)工作結(jié)果的最完整 記錄。 設(shè)備檔案 物業(yè)設(shè)施檔案由物業(yè)設(shè)施臺(tái)賬、物業(yè)設(shè)施年度綜合評(píng)價(jià)、維修記錄和附屬資料四部分組成。 對(duì)全年系統(tǒng)運(yùn)行進(jìn)行綜合的評(píng)價(jià)。 分析系統(tǒng)運(yùn)行的主要技術(shù)特點(diǎn)。 全年自控系統(tǒng)及 CCTV 系統(tǒng)運(yùn)行的故障率。 運(yùn)行故障報(bào)告 當(dāng)自控系統(tǒng)或 CCTV 保安監(jiān)控系統(tǒng)在運(yùn)行期間出 現(xiàn)故障時(shí)，當(dāng)班運(yùn)行人員，應(yīng)在系統(tǒng)運(yùn)行故障報(bào)告單上填寫(xiě)好故障的原因，并通知工程主管及維修人員到現(xiàn)場(chǎng)處理，無(wú)法及時(shí)解決的應(yīng)及時(shí)通知系統(tǒng)工程師協(xié)助維修人員排除故障，簽名后，最遲在故障發(fā)生后的第二天，將故障報(bào)告上交給系統(tǒng)工程師及部門(mén)負(fù)責(zé)人簽名、歸檔。 （三）運(yùn)行記錄與備份 自控系統(tǒng) 當(dāng)班運(yùn)行人員要認(rèn)真做好運(yùn)行資料的記錄或在電腦上做備份，備份資料必須在兩種不同的物理記錄介質(zhì)上，例如備份資料與原始記錄在兩個(gè)不同的硬盤(pán)上，或者備份資料刻錄到光盤(pán)上，并在記錄簿上做好登記和簽名 ，每天由控制中心負(fù)責(zé)人對(duì)其運(yùn)行記錄各類(lèi)統(tǒng)計(jì)表格進(jìn)行審核，再交給系統(tǒng)工程師及部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)簽字后，歸檔。 （二）運(yùn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 每月空調(diào)運(yùn)行時(shí)間統(tǒng)計(jì) 每月每臺(tái)空調(diào)主機(jī)負(fù)載情況變化曲線(xiàn)表。 自控系統(tǒng)監(jiān)測(cè)到的供 配電及中央空調(diào)系統(tǒng)的有關(guān)數(shù)據(jù)交到相對(duì)應(yīng)系統(tǒng)部門(mén)進(jìn)行歸檔。 CCTV 保安監(jiān)控系統(tǒng)，一般部位使用矩陣切換器每路信號(hào)，每 3 秒 1 次進(jìn)行切換顯示，重要監(jiān)測(cè)部位直接使用獨(dú)立的監(jiān)視器不間斷進(jìn)行監(jiān)視及錄像，一般部位通過(guò)分割器進(jìn)行每隔 5 秒進(jìn)行連續(xù)錄像。 樓宇自控系統(tǒng)及 CCVT 保安監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行記錄要求。 (4)CCTV 保安監(jiān)控系統(tǒng)的視頻信號(hào)線(xiàn)在出線(xiàn)口，在每路信號(hào)線(xiàn)上標(biāo)明攝像槍所處位置， 如 28F/中筒， 31F/北面。 (2)在控制中心室內(nèi)的進(jìn)線(xiàn)線(xiàn)槽的適當(dāng)位置上應(yīng)標(biāo)明“ CCTV 保安監(jiān)控系統(tǒng)信號(hào)線(xiàn)”，“自動(dòng)控制信號(hào)線(xiàn)”、“電源線(xiàn)”等。 樓宇自控系統(tǒng)及 CCTV 保安監(jiān)控系統(tǒng)。系統(tǒng)運(yùn)行情況分析報(bào)告必須具有如下內(nèi) 容： 1. 全年電梯運(yùn)行的故障率（ %） 故障率 =故障停梯時(shí)間 /必須確保正常運(yùn)行時(shí)間 100% 。 （二）運(yùn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及其表格： 電梯月巡檢表（應(yīng)參照各品牌電梯公司的相關(guān)要求） 電梯故障停