【正文】 室內(nèi)應安裝專用空調(diào)確保室內(nèi)保持一定的溫度及濕度，并保持良好的通風狀態(tài)。 電池組應放置在專用的電源架上，并保持清潔。 機房內(nèi)不應堆放無關的雜物。 應安裝專用空調(diào)，確保室內(nèi)全天候在一定的溫度及濕度范圍之 內(nèi)，并保持良好的通風狀態(tài)。 通信設備機房 通信總機房 （ 1）通信交換機機房 機房內(nèi)應該設有二扇對外出入的門。 轎廂 轎廂照明正常，天花及地板清潔無破損。 盤車工具齊全，并應掛在對應主機附近的墻上，便于取用。 機房內(nèi)應有良好通風，保證室內(nèi)最高溫度不超過 40℃。 電梯設備間 電梯機房 電梯機房的天花、墻身刷白，無漏水、滲水現(xiàn)象，地面采用專用地板漆油漆（灰色）或鋪防潮、防滑地磚。箱內(nèi)走線有序，不凌亂。閘閥懸掛標有“功能、狀態(tài)、技術參數(shù)、上級閥門位置”等內(nèi)容的標示牌。箱內(nèi)走線有序、不凌亂。 氣瓶組：瓶體支架無積塵、無生銹，壓力表清晰，抄讀方便，管網(wǎng)上不得掛其他不相關物件。 門：門鉸無松動，門鎖完好，門外應有明顯標識（“ BTM 氣瓶間”）。不宜采用電源拖板代替，更不得一個電源拖板帶三個以上的末端設備。 消防中心嚴禁堆放雜物，以保證在緊急情況下有足夠的指揮人員的活動空間。無明顯凹凸不平及掛塵的現(xiàn)象，墻身只允許懸掛“規(guī)章制度”“操作規(guī)程”“緊急事故處理程序”。 閥門上應掛狀態(tài)標識牌。鐵柵應保持油漆覆蓋，不應有銹蝕。水管井應設置不低于 10CM 的防水門坎。 水表面板無積塵土，表內(nèi)數(shù)字清晰易讀。 減壓閥房內(nèi)管道應噴上防腐油漆，并標注明水流方向。地面應有通至地漏的排水明溝。不應有銹蝕。 水泵基座應高于地面，基座周圍應有通至地漏或集水井的排水明溝。 給排水系統(tǒng)設備間 生活水泵房 生活水泵房的天 花、墻身刷白（ 如泵房噪聲對外有干擾的情況下， 應做吸音設施）。對風機機座和風管支撐件均要防水防腐處理。 風機機座和風管支撐件均要防潮防腐處理，用水泥制作的機座墩 ,應用專用的地板漆進行覆蓋。 新風機房及空氣處理機（風柜）房 設備房門應外開，門坎應為不低于 10cm 高的防水地坎，基座四周應設置排水明溝、地漏完好，新風進口、回風百頁應潔凈無塵。 所有閥門應掛上用比較耐用的材料做成的標示牌，標示牌內(nèi)應有對應設備的有關技術數(shù)據(jù)和在系統(tǒng)內(nèi)的功能、正常狀態(tài)下的規(guī)定狀態(tài)等內(nèi)容。 中央空調(diào)系統(tǒng)設備間 中央空調(diào)系統(tǒng)主機房 天花、墻身刷白，在對外部可能形成噪聲影響的機房，應在門、墻及天花做好吸音隔噪措施。對于水冷發(fā)電機組的臺架四 周應有完整的排水溝，其寬度不宜超過 15CM。 樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井） 墻身、地板、天花的要求與高低壓配電室同。 、防滑地磚。無明顯的凹凸不平及掛塵的現(xiàn)象。 供配電系統(tǒng)設備房環(huán)境要求 高低壓配電房 門：外開，門洞有防鼠防小動物裝置、門扇有通風百葉，門內(nèi)側裝有防火自動垂簾（或其他防火隔斷措施）。 1． 8．檢測：通過應用技術的手段和對應的儀表，對設備固有的技術參數(shù)進行測量，以達到對被檢設備的完好程度和性能好壞的判斷的目的。 1． 6．檢修：是特指一些設備設施在一定的運行周期內(nèi)，有計劃地按該設備的技術要求進行解體調(diào)整、修復、更換被磨損件的工作行為。 1． ：在實施物業(yè)設備系統(tǒng)保養(yǎng)的過程中，對每一個保養(yǎng)環(huán)節(jié)的具體操作要求。系統(tǒng)保養(yǎng)不是以排除故障為目的的 操作行為，而是為延長設備壽命、確保設備正常運行為目的的操作類型。 ⑷對系統(tǒng)設備的故障、事故提出技術分析的專業(yè)意見。 目 錄 1． 0 前 言 …………………………………………………………… （ 2） 術語 物業(yè)設備管理體系撲 拓 …………………………………………… （ 7） 4． 0 物業(yè)設備運行管理 ……………………………………………… （ 8） 4． 1 設備運行的環(huán)境要求的概 ………………………………………… （ 8） 設備運行的環(huán)境的標準含義 …………………………………… （ 8） 供配電系統(tǒng)設備房環(huán)境要求 …………………………………… （ 8） 高低壓配電房 …………………………………………………… （ 8） 樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井） …………… （ 8） 備用發(fā)電機組機房 ……………………………………………… （ 9） 中央空調(diào)系統(tǒng)設備間 …………………………………………… （ 9） 中央空調(diào)系統(tǒng)主機房 ……………………… ..………………… （ 9） 新風機房及風柜房 …………………………………………… （ 10） 二次冷凍泵及熱交換器機房 ………………………………… （ 10） 排風機房 ……………………………………………………… （ 10） 露天的加壓送風機及排煙風機 ………… …………………… （ 10） 給排水系統(tǒng)設備間 ……………………………………………… （ 11） 生活水泵房 …………………………………………………… （ 11） 4． 減壓閥房 …………………………………………………… （ 11） 水表房 ………………………………………………………… （ 11） 樓層管井房 …………………………………………………… （ 12） 排污泵房 ……………………………………………………… （ 12） 消防系統(tǒng)設備 間 ……………………………………………… （ 12） 消防中心 ……………………………………………………… （ 12） 氣體滅火設備間 ……………………………………………… （ 13） 樓層設備間 …………………………………………………… （ 13） 消防水泵房 …………………………………………………… （ 14） 室外消防栓等設備 …………………………………………… （ 14） 電梯設備間 …………………………………………………… （ 15） 電梯機房 ……………………………………………………… （ 15） 轎廂 …………………………………………………………… （ 15） 通信設備機房 ………………………………………………… （ 16） 通信總機房 …………………………………………………… （ 16） 通信管井房 …………………………………………………… （ 17） 4． 樓宇自控（ BA）系統(tǒng)及 CCTV 保安監(jiān)控系統(tǒng)設備間 ………… (18） 控制中心機房 ………………… ……………………………… （ 18） 樓層設備房 …………………………………………………… （ 18） 設備運行管理 …………………………………………………… （ 19） 運行管理的概念 ……………………………………………… （ 19） 4． 系統(tǒng)標識： ……………………………………………………… （ 19） 高低壓配電運行記錄要求 …………………………………… （ 20） 設備完好標準 ………………………………………………… （ 21） 運行情況分析 ………………………………………………… （ 21） 中央空調(diào)系統(tǒng) ……………………………………………… （ 22） 系統(tǒng)標識 ……………………… ..………………………… （ 22） .、中央空調(diào)系統(tǒng)運行記錄要求 ……………………………… （ 22） 、運行技術參數(shù) …………………………………………… （ 22） 、運行狀態(tài)記錄 ……………………………………………… （ 23） 、交接班記 錄 …………………………………………………… （ 23） 、系統(tǒng)運行情況分析 …………………………………………… （ 23） 給排水系統(tǒng) …………………………………………………… （ 24） 系統(tǒng)標識 ……………………………………………………… （ 24） 系統(tǒng)巡檢記錄要求 …………………………………………… （ 24） 系統(tǒng)運行情況分析 …………………………………………… （ 25） 消防系統(tǒng) ……………………………………………………… （ 25） 系統(tǒng)標識 …………………………………… ………………… （ 25） 消防中心記錄要求 …………………………………………… （ 26） 系統(tǒng)運行情況分析 …………………………………………… （ 27） 電梯及提升設備 …………………………………………… （ 28） 系統(tǒng)標識： …………………………………………………… （ 28） 運行情況分析 ………………………………………………… （ 29） 通信系統(tǒng) ……………………………………………………… （ 30） 樓宇自控系統(tǒng)及 CCTV 保安監(jiān)控系統(tǒng) ……………………… （ 30） 系統(tǒng)標識 ……………………………………………………… （ 30） 樓宇自控系統(tǒng)及 CCVT 保安監(jiān)控系統(tǒng)運行記錄要求 ………… （ 30） 運行情況分析 ………………………………………………… （ 32） 設備臺帳 ………………………………………………………… （ 32） 設備臺帳的概念 ……………………………………………… （ 32） 設備臺帳應列的項目內(nèi)容 ……………………………………… （ 33） 設備正常、故障、大修、更新的界定 ………………………… （ 33） 故障報告 ……………………………………………………… （ 33） 故障報告的格式 ……………………………………………… （ 33） 故障報告的歸檔 ……………………………………………… （ 33） 系統(tǒng)保養(yǎng) …………………………………………………………… （ 34） 5． 1 系統(tǒng)保養(yǎng)的概念 ……………………………………………… （ 34） 供配電系統(tǒng)保養(yǎng)項目 …………………………………… ……… （ 34） 月度維護保養(yǎng)項目 …………………………………………… （ 34） 季度維護保養(yǎng)項目 …………………………………………… （ 34） 半年維護保養(yǎng)項目 …………………………………………… （ 35） 年度維護保養(yǎng)項目 …………………………………………… （ 35） 消防系統(tǒng)保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 36） 月度維護保養(yǎng)項目 …………………………………………… （ 36） 季度維護保養(yǎng)項目 ……………………………… …………… （ 37） 半年維護保養(yǎng)項目 …………………………………………… （ 37） 年度維護保養(yǎng)項目 …………………………………………… （ 38） 中控維護保養(yǎng)項目 ……………… ……… .………………… （ 39） 月度維護保養(yǎng)項目 ………………………………………… （ 39） 季度維護保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 39） 半年維護保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 39） 年度維護保養(yǎng) …………………………………… ……………… （ 40） 空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)項目 …………………………………………… （ 40） 月度維護保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 40） 季度維護保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 41） 半年維護保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 42） 年度維護保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 42） 給排水系統(tǒng)保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 43） 月度維護保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 43） 季度維護保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 43） 半年維護保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 43） 年度維護保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 44） 土、木工維護保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 44） 月度維護保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 44） 季度維護保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 44） 半年維護保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 45） 年度維護保養(yǎng)項目 ……………………………………………… （ 45） 外判項目 外判項目的定義 外判項目的考核 故障的認定 故障率考核 電梯故障率的計算公式 1． 0 術語： 1． 1. 技術責任：在專業(yè)分工確定后，從技術角度來區(qū)分責任人對該系統(tǒng)的安全、正常運行所應該承擔的責任。每一個設備系統(tǒng)都具有其非常鮮明的