【正文】 室內(nèi)應(yīng)安裝專用空調(diào)確保室內(nèi)保持一定的溫度及濕度，并保持良好的通風(fēng)狀態(tài)。 電池組應(yīng)放置在專用的電源架上，并保持清潔。 機(jī)房?jī)?nèi)不應(yīng)堆放無關(guān)的雜物。 應(yīng)安裝專用空調(diào)，確保室內(nèi)全天候在一定的溫度及濕度范圍之 內(nèi)，并保持良好的通風(fēng)狀態(tài)。 通信設(shè)備機(jī)房 通信總機(jī)房 （ 1）通信交換機(jī)機(jī)房 機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)該設(shè)有二扇對(duì)外出入的門。 轎廂 轎廂照明正常，天花及地板清潔無破損。 盤車工具齊全，并應(yīng)掛在對(duì)應(yīng)主機(jī)附近的墻上，便于取用。 機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)有良好通風(fēng)，保證室內(nèi)最高溫度不超過 40℃。 電梯設(shè)備間 電梯機(jī)房 電梯機(jī)房的天花、墻身刷白，無漏水、滲水現(xiàn)象，地面采用專用地板漆油漆（灰色）或鋪防潮、防滑地磚。箱內(nèi)走線有序，不凌亂。閘閥懸掛標(biāo)有“功能、狀態(tài)、技術(shù)參數(shù)、上級(jí)閥門位置”等內(nèi)容的標(biāo)示牌。箱內(nèi)走線有序、不凌亂。 氣瓶組：瓶體支架無積塵、無生銹，壓力表清晰，抄讀方便，管網(wǎng)上不得掛其他不相關(guān)物件。 門：門鉸無松動(dòng)，門鎖完好，門外應(yīng)有明顯標(biāo)識(shí)（“ BTM 氣瓶間”）。不宜采用電源拖板代替，更不得一個(gè)電源拖板帶三個(gè)以上的末端設(shè)備。 消防中心嚴(yán)禁堆放雜物，以保證在緊急情況下有足夠的指揮人員的活動(dòng)空間。無明顯凹凸不平及掛塵的現(xiàn)象，墻身只允許懸掛“規(guī)章制度”“操作規(guī)程”“緊急事故處理程序”。 閥門上應(yīng)掛狀態(tài)標(biāo)識(shí)牌。鐵柵應(yīng)保持油漆覆蓋，不應(yīng)有銹蝕。水管井應(yīng)設(shè)置不低于 10CM 的防水門坎。 水表面板無積塵土，表內(nèi)數(shù)字清晰易讀。 減壓閥房?jī)?nèi)管道應(yīng)噴上防腐油漆，并標(biāo)注明水流方向。地面應(yīng)有通至地漏的排水明溝。不應(yīng)有銹蝕。 水泵基座應(yīng)高于地面，基座周圍應(yīng)有通至地漏或集水井的排水明溝。 給排水系統(tǒng)設(shè)備間 生活水泵房 生活水泵房的天 花、墻身刷白（ 如泵房噪聲對(duì)外有干擾的情況下， 應(yīng)做吸音設(shè)施）。對(duì)風(fēng)機(jī)機(jī)座和風(fēng)管支撐件均要防水防腐處理。 風(fēng)機(jī)機(jī)座和風(fēng)管支撐件均要防潮防腐處理，用水泥制作的機(jī)座墩 ,應(yīng)用專用的地板漆進(jìn)行覆蓋。 新風(fēng)機(jī)房及空氣處理機(jī)（風(fēng)柜）房 設(shè)備房門應(yīng)外開，門坎應(yīng)為不低于 10cm 高的防水地坎，基座四周應(yīng)設(shè)置排水明溝、地漏完好，新風(fēng)進(jìn)口、回風(fēng)百頁應(yīng)潔凈無塵。 所有閥門應(yīng)掛上用比較耐用的材料做成的標(biāo)示牌，標(biāo)示牌內(nèi)應(yīng)有對(duì)應(yīng)設(shè)備的有關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)和在系統(tǒng)內(nèi)的功能、正常狀態(tài)下的規(guī)定狀態(tài)等內(nèi)容。 中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備間 中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)房 天花、墻身刷白，在對(duì)外部可能形成噪聲影響的機(jī)房，應(yīng)在門、墻及天花做好吸音隔噪措施。對(duì)于水冷發(fā)電機(jī)組的臺(tái)架四 周應(yīng)有完整的排水溝，其寬度不宜超過 15CM。 樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井） 墻身、地板、天花的要求與高低壓配電室同。 、防滑地磚。無明顯的凹凸不平及掛塵的現(xiàn)象。 供配電系統(tǒng)設(shè)備房環(huán)境要求 高低壓配電房 門：外開，門洞有防鼠防小動(dòng)物裝置、門扇有通風(fēng)百葉，門內(nèi)側(cè)裝有防火自動(dòng)垂簾（或其他防火隔斷措施）。 1． 8．檢測(cè)：通過應(yīng)用技術(shù)的手段和對(duì)應(yīng)的儀表，對(duì)設(shè)備固有的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行測(cè)量，以達(dá)到對(duì)被檢設(shè)備的完好程度和性能好壞的判斷的目的。 1． 6．檢修：是特指一些設(shè)備設(shè)施在一定的運(yùn)行周期內(nèi)，有計(jì)劃地按該設(shè)備的技術(shù)要求進(jìn)行解體調(diào)整、修復(fù)、更換被磨損件的工作行為。 1． ：在實(shí)施物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)保養(yǎng)的過程中，對(duì)每一個(gè)保養(yǎng)環(huán)節(jié)的具體操作要求。系統(tǒng)保養(yǎng)不是以排除故障為目的的 操作行為，而是為延長(zhǎng)設(shè)備壽命、確保設(shè)備正常運(yùn)行為目的的操作類型。 ⑷對(duì)系統(tǒng)設(shè)備的故障、事故提出技術(shù)分析的專業(yè)意見。 目 錄 1． 0 前 言 …………………………………………………………… （ 2） 術(shù)語 物業(yè)設(shè)備管理體系撲 拓 …………………………………………… （ 7） 4． 0 物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理 ……………………………………………… （ 8） 4． 1 設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境要求的概 ………………………………………… （ 8） 設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)含義 …………………………………… （ 8） 供配電系統(tǒng)設(shè)備房環(huán)境要求 …………………………………… （ 8） 高低壓配電房 …………………………………………………… （ 8） 樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井） …………… （ 8） 備用發(fā)電機(jī)組機(jī)房 ……………………………………………… （ 9） 中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備間 …………………………………………… （ 9） 中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)房 ……………………… ..………………… （ 9） 新風(fēng)機(jī)房及風(fēng)柜房 …………………………………………… （ 10） 二次冷凍泵及熱交換器機(jī)房 ………………………………… （ 10） 排風(fēng)機(jī)房 ……………………………………………………… （ 10） 露天的加壓送風(fēng)機(jī)及排煙風(fēng)機(jī) ………… …………………… （ 10） 給排水系統(tǒng)設(shè)備間 ……………………………………………… （ 11） 生活水泵房 …………………………………………………… （ 11） 4． 減壓閥房 …………………………………………………… （ 11） 水表房 ………………………………………………………… （ 11） 樓層管井房 …………………………………………………… （ 12） 排污泵房 ……………………………………………………… （ 12） 消防系統(tǒng)設(shè)備 間 ……………………………………………… （ 12） 消防中心 ……………………………………………………… （ 12） 氣體滅火設(shè)備間 ……………………………………………… （ 13） 樓層設(shè)備間 …………………………………………………… （ 13） 消防水泵房 …………………………………………………… （ 14） 室外消防栓等設(shè)備 …………………………………………… （ 14） 電梯設(shè)備間 …………………………………………………… （ 15） 電梯機(jī)房 ……………………………………………………… （ 15） 轎廂 …………………………………………………………… （ 15） 通信設(shè)備機(jī)房 ………………………………………………… （ 16） 通信總機(jī)房 …………………………………………………… （ 16） 通信管井房 …………………………………………………… （ 17） 4． 樓宇自控（ BA）系統(tǒng)及 CCTV 保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備間 ………… (18） 控制中心機(jī)房 ………………… ……………………………… （ 18） 樓層設(shè)備房 …………………………………………………… （ 18） 設(shè)備運(yùn)行管理 …………………………………………………… （ 19） 運(yùn)行管理的概念 ……………………………………………… （ 19） 4． 系統(tǒng)標(biāo)識(shí)： ……………………………………………………… （ 19） 高低壓配電運(yùn)行記錄要求 …………………………………… （ 20） 設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn) ………………………………………………… （ 21） 運(yùn)行情況分析 ………………………………………………… （ 21） 中央空調(diào)系統(tǒng) ……………………………………………… （ 22） 系統(tǒng)標(biāo)識(shí) ……………………… ..………………………… （ 22） .、中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行記錄要求 ……………………………… （ 22） 、運(yùn)行技術(shù)參數(shù) …………………………………………… （ 22） 、運(yùn)行狀態(tài)記錄 ……………………………………………… （ 23） 、交接班記 錄 …………………………………………………… （ 23） 、系統(tǒng)運(yùn)行情況分析 …………………………………………… （ 23） 給排水系統(tǒng) …………………………………………………… （ 24） 系統(tǒng)標(biāo)識(shí) ……………………………………………………… （ 24） 系統(tǒng)巡檢記錄要求 …………………………………………… （ 24） 系統(tǒng)運(yùn)行情況分析 …………………………………………… （ 25） 消防系統(tǒng) ……………………………………………………… （ 25） 系統(tǒng)標(biāo)識(shí) …………………………………… ………………… （ 25） 消防中心記錄要求 …………………………………………… （ 26） 系統(tǒng)運(yùn)行情況分析 …………………………………………… （ 27） 電梯及提升設(shè)備 …………………………………………… （ 28） 系統(tǒng)標(biāo)識(shí)： …………………………………………………… （ 28） 運(yùn)行情況分析 ………………………………………………… （ 29） 通信系統(tǒng) ……………………………………………………… （ 30） 樓宇自控系統(tǒng)及 CCTV 保安監(jiān)控系統(tǒng) ……………………… （ 30） 系統(tǒng)標(biāo)識(shí) ……………………………………………………… （ 30） 樓宇自控系統(tǒng)及 CCVT 保安監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行記錄要求 ………… （ 30） 運(yùn)行情況分析 ………………………………………………… （ 32） 設(shè)備臺(tái)帳 ………………………………………………………… （ 32） 設(shè)備臺(tái)帳的概念 ……………………………………………… （ 32） 設(shè)備臺(tái)帳應(yīng)列的項(xiàng)目?jī)?nèi)容 ……………………………………… （ 33） 設(shè)備正常、故障、大修、更新的界定 ………………………… （ 33） 故障報(bào)告 ……………………………………………………… （ 33） 故障報(bào)告的格式 ……………………………………………… （ 33） 故障報(bào)告的歸檔 ……………………………………………… （ 33） 系統(tǒng)保養(yǎng) …………………………………………………………… （ 34） 5． 1 系統(tǒng)保養(yǎng)的概念 ……………………………………………… （ 34） 供配電系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目 …………………………………… ……… （ 34） 月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 …………………………………………… （ 34） 季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 …………………………………………… （ 34） 半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 …………………………………………… （ 35） 年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 …………………………………………… （ 35） 消防系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 36） 月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 …………………………………………… （ 36） 季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………… …………… （ 37） 半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 …………………………………………… （ 37） 年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 …………………………………………… （ 38） 中控維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………… ……… .………………… （ 39） 月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ………………………………………… （ 39） 季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 39） 半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 39） 年度維護(hù)保養(yǎng) …………………………………… ……………… （ 40） 空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)項(xiàng)目 …………………………………………… （ 40） 月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 40） 季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 41） 半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 42） 年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 42） 給排水系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 43） 月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 43） 季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 43） 半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 43） 年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 44） 土、木工維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 44） 月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 44） 季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 44） 半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 45） 年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 ……………………………………………… （ 45） 外判項(xiàng)目 外判項(xiàng)目的定義 外判項(xiàng)目的考核 故障的認(rèn)定 故障率考核 電梯故障率的計(jì)算公式 1． 0 術(shù)語： 1． 1. 技術(shù)責(zé)任：在專業(yè)分工確定后，從技術(shù)角度來區(qū)分責(zé)任人對(duì)該系統(tǒng)的安全、正常運(yùn)行所應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。每一個(gè)設(shè)備系統(tǒng)都具有其非常鮮明的