【正文】 理確定工作崗位的人數(shù)。主要是要求他們愛(ài)護(hù)設(shè)備并合理和安全使用設(shè)備的宣傳教育。（四）教育培訓(xùn)教育培訓(xùn)工作分成兩類：（1）設(shè)備部門的員工教育培訓(xùn)。（3）維修制度。（三）規(guī)章制度建立設(shè)備管理制度主要包括3類：（1）責(zé)任制度。l 設(shè)備管理的標(biāo)準(zhǔn)主要有兩類： （1）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。（2）設(shè)備維修資料。第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理內(nèi)容從物業(yè)設(shè)備管理的全過(guò)程看，物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容范圍很廣，包括設(shè)備基礎(chǔ)管理、運(yùn)行管理、安全管理、維修管理、更新改造管理、備品配件管理、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理等一、物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理是指為實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備管理目標(biāo)及職能服務(wù)、提供有關(guān)資料信息依據(jù)、共同管理準(zhǔn)則和基本管理手段的必不可少的基礎(chǔ)管理工作。l 自動(dòng)扶梯主要用于相鄰樓層的人流輸送，可在很小的空間內(nèi)運(yùn)送大量的人員，常見(jiàn)于大型商場(chǎng)、酒店和娛樂(lè)場(chǎng)所等。 按速度可分為低速梯（速度低于1米/秒）、中速梯（速度為12米/秒）、高速梯（速度高于2米/秒）。 電梯按用途可分為客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用梯等。5．辦公自動(dòng)化設(shè)備系統(tǒng)為了提高辦公效率，保證辦公質(zhì)量，使各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)和信息管理工作更加合理化、科學(xué)化、規(guī)范化和現(xiàn)代化，許多企事業(yè)單位引進(jìn)了辦公自動(dòng)化系統(tǒng)。其主要設(shè)備包括讀卡機(jī)、出票機(jī)、車輛感應(yīng)器、柵桿和收款器等。由對(duì)講話機(jī)、自動(dòng)門、控制開(kāi)關(guān)和警鈴等組成。其設(shè)備包括攝像機(jī)、音像分配器、切換器、錄像機(jī)和電視機(jī)等。它包括探測(cè)器、轉(zhuǎn)換器、傳感器和繼電器開(kāi)關(guān)等。（2）通訊設(shè)備和接口。一般包括接受器、發(fā)射器、調(diào)制器、控制器、錄音機(jī)和翻譯機(jī)等。（4）廣播和音響。178。l 衛(wèi)星接收系統(tǒng)的設(shè)備包括拋物面型天線、變頻器、功分器、接受器及制式轉(zhuǎn)換器等；l 共用電視天線系統(tǒng)也稱CATV系統(tǒng)，它一般由信號(hào)源設(shè)備、前端設(shè)備、傳輸分配系統(tǒng)三個(gè)部分組成，178。 （2）無(wú)線通訊是指建筑區(qū)域內(nèi)的無(wú)線通訊。1．信息通訊系統(tǒng)信息通訊系統(tǒng)主要由有線通訊、無(wú)線通訊、衛(wèi)星接收和共用天線、廣播和音響、同聲翻譯設(shè)備等組成。合理選擇并設(shè)置諸如由母線、導(dǎo)線和絕緣子組成的電氣裝置，通斷電路設(shè)備，檢修指示設(shè)備，電壓電流互感器，故障保護(hù)設(shè)備，雷電保護(hù)設(shè)備，限制短路電流設(shè)備等電氣設(shè)備，l 通常將這些電氣設(shè)備安裝在配電箱中，并將其安放在配電室中。（五）供電設(shè)備系統(tǒng)l 房屋的供配電系統(tǒng)主要是指接受電源輸入的電力，并進(jìn)行檢測(cè)、計(jì)量、變壓和輸送等，然后向用戶和用電設(shè)備分配的系統(tǒng)的總稱。一般的裝飾照明系統(tǒng)根據(jù)不同的應(yīng)用場(chǎng)合，可以分為節(jié)日彩燈、泛光照明及專用彩燈等3大類。（3）障礙照明。工作照明是電氣照明的基本類型，該類照明還包括室外的一般警衛(wèi)照明、檢修時(shí)用的移動(dòng)照明等。是指房屋設(shè)備中的通風(fēng)部分，它包括通風(fēng)機(jī)、排氣口及一些凈化除塵設(shè)備等。是指房屋設(shè)備中的用于供暖的部分，包括鍋爐、壁爐、水汀片、回龍泵、鼓風(fēng)機(jī)等。（三）暖通空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)l 暖通空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)又稱空調(diào)系統(tǒng)，按照其調(diào)節(jié)的范圍可以分成集中式空調(diào)系統(tǒng)和分體式空調(diào)系統(tǒng)；按照其功能，又可以分成供暖設(shè)備、制冷設(shè)備和通風(fēng)設(shè)備。房屋屋面雨水的排放方式，一般有外排水及內(nèi)排水兩種。l 生活、生產(chǎn)污水排放設(shè)備一般由衛(wèi)生器具、生產(chǎn)設(shè)備、排水橫支管、立管、排出管、通氣管、清通設(shè)備及某些特殊設(shè)備等組成。l 一般房屋的排水設(shè)備排放的水包括生活污水、工業(yè)廢水及雨水。該設(shè)備通常由灑水頭、管網(wǎng)和控制閥組成。 其中普通消防設(shè)備也稱為消火栓設(shè)備，該設(shè)備通常由水槍、水帶、消火栓、管網(wǎng)及水源等組成，178。消防給水設(shè)備主要用于房屋的消防滅火，物業(yè)消防給水設(shè)備的設(shè)置主要取決于城市消防隊(duì)的滅火能力。 ③分區(qū)給水方式是將房屋分成若干分區(qū)，分別設(shè)置分區(qū)水泵與水箱，并利用分區(qū)水箱向分區(qū)內(nèi)的各配水點(diǎn)供水的方式。這種供水方式只有在室外管網(wǎng)的水壓在任何時(shí)侯都能滿足室內(nèi)管網(wǎng)任何一點(diǎn)所需的水壓及水量時(shí)才能使用，一般僅適用于樓層少，且對(duì)供水要求較低的物業(yè)。 生產(chǎn)給水設(shè)備主要供應(yīng)生產(chǎn)用水，其水質(zhì)、水量及水壓等條件要根據(jù)生產(chǎn)性質(zhì)及要求而定；178。l 室內(nèi)給水設(shè)備一般由引入管、水表、節(jié)點(diǎn)、給水管網(wǎng)、配水設(shè)施及給水設(shè)備附件等組成。室外給水設(shè)備是指從水源取水，并將其凈化并達(dá)到水質(zhì)要求后，經(jīng)輸配水管網(wǎng)設(shè)備送至用戶（物業(yè)）的設(shè)施。l 包括給（供）水設(shè)備、排水設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、熱水供應(yīng)設(shè)備及消防設(shè)備等。l 這使得物業(yè)設(shè)備不僅在技術(shù)上要始終處于最佳的運(yùn)行狀態(tài)，而且在經(jīng)濟(jì)上也要求總的壽命周期成本最低。（3）推動(dòng)房屋建筑設(shè)備現(xiàn)代化的基礎(chǔ)。（二）物業(yè)設(shè)備管理的含義和作用1．物業(yè)設(shè)備管理的含義物業(yè)設(shè)備管理是指按照科學(xué)的管理方法、程序和技術(shù)要求，對(duì)各種物業(yè)設(shè)備的日常運(yùn)行和維修進(jìn)行管理。第九章 物業(yè)設(shè)備管理第一節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理概述一、物業(yè)設(shè)備與物業(yè)設(shè)備管理的含義及作用（一）物業(yè)設(shè)備的含義物業(yè)設(shè)備是指附屬于房屋建筑的各類設(shè)備的總稱，它是構(gòu)成房屋建筑實(shí)體的不可分割的有機(jī)組成部分，是發(fā)揮物業(yè)功能和實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的物質(zhì)基礎(chǔ)和必要條件。物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行和維修管理是保障物業(yè)功能正常發(fā)揮的有利保證，是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。（4）是提高業(yè)主經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。二、 物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成l 我國(guó)城市常用的物業(yè)設(shè)備主要有兩大類：房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備和電氣工程設(shè)備。1．房屋的給水設(shè)備房屋的給水設(shè)備也稱供水設(shè)備，是用來(lái)滿足房屋用戶生活、生產(chǎn)及消防等用水需要的設(shè)施的總稱。l 室外給水設(shè)備設(shè)施的建設(shè)與運(yùn)行一般由城市供水部門（自來(lái)水公司）統(tǒng)籌安排并實(shí)施。l 通常，室內(nèi)給水設(shè)備按供水對(duì)象的不同，可以分為生活給水設(shè)備，生產(chǎn)給水設(shè)備及消防給水設(shè)備。 消防給水設(shè)備則主要用于消防，其對(duì)水質(zhì)無(wú)特殊要求，但對(duì)水壓、水量往往有較高的要求。 ②水泵與水箱給水方式是利用室外供水設(shè)備及室內(nèi)供水設(shè)備中的水泵與水箱的配合使用，或利用室外供水管網(wǎng)的壓力及水箱向物業(yè)供水，或利用水泵直接供水。這種給水方式主要用于高層物業(yè)中，這是因?yàn)楦邔游飿I(yè)樓層多且高及用水設(shè)備、設(shè)施多等特點(diǎn)，采取分區(qū)給水方式一方面可以減少水壓過(guò)大可能對(duì)管網(wǎng)帶來(lái)的不利影響，如水管爆裂，用水設(shè)備、配件易損及用水過(guò)程中產(chǎn)生噪聲和振動(dòng)等情況，另一方面可以節(jié)省水泵耗電，符合經(jīng)濟(jì)性要求。l 通常，消防給水設(shè)備包括室外消防給水設(shè)備及室內(nèi)消防給水設(shè)備。 自動(dòng)噴灑消防設(shè)備是一種特殊的消防設(shè)備，通常由噴水頭、管網(wǎng)、信號(hào)閥和火警訊號(hào)器等組成。2．房屋排水設(shè)備房屋排水設(shè)備是用來(lái)收集各種污水，經(jīng)必要的處理并進(jìn)行排放的設(shè)施。l 我國(guó)當(dāng)前的室外排水設(shè)備主要有合流制及分流制兩種類型，其中合流制是將生活污水、工業(yè)廢水和雨水在同一管渠內(nèi)經(jīng)一定處理排放的設(shè)備，而分流制是將生活污水、工業(yè)廢水及雨水分別在兩個(gè)或兩個(gè)以上各自獨(dú)立的管渠內(nèi)排放的設(shè)備。l 需要指出的是，高層的室內(nèi)排水設(shè)備需加設(shè)通氣管，以排除排水立管內(nèi)的氣體。外排水設(shè)備一般由檐溝（或天溝）、水落管、雨水口、連接管及檢查井等組成。l 集中式空調(diào)系統(tǒng)的基本原理是利用抽風(fēng)機(jī)，將室內(nèi)空氣抽回到空氣調(diào)節(jié)室，通過(guò)過(guò)濾洗滌后，將其與室外的清鮮空氣混合，并進(jìn)行降溫或升溫處理，然后再利用抽風(fēng)機(jī)將其輸送到物業(yè)房屋的各個(gè)區(qū)域，達(dá)到空氣調(diào)節(jié)的效果。（2）供冷設(shè)備。（四）照明設(shè)備系統(tǒng)；l 照明設(shè)備系統(tǒng)主要由照明裝置和電氣部分組成，照明裝置主要是燈具，電氣部分包括照明開(kāi)關(guān)、線路及配電盤等。（2）事故照明。是在高層建筑的頂部和外側(cè)上部轉(zhuǎn)角處，作為航空障礙的標(biāo)志。其中節(jié)日彩燈主要用于勾劃房屋的輪廓，顯示建筑物的藝術(shù)造型，通常用防水彩燈安裝。l 我國(guó)的用電電壓標(biāo)準(zhǔn)一般有三類，一是額定電壓為100V以下，主要用于安全照明，蓄電池等；二是額定電壓為100V～1000V，主要用于低壓動(dòng)力及一般照明，建筑電氣系統(tǒng)的用電電壓常屬這一類；三是額定電壓為1000V以上，主要用于高壓用電等。有的大型物業(yè)，需設(shè)置變壓器，這樣就形成了由高、低壓配電室，變壓室3個(gè)部分組成的變配電室。（1）有線通訊主要有電話交換機(jī)系統(tǒng)和有線對(duì)講系統(tǒng)兩種形式。包括無(wú)線呼叫（BP機(jī)）和無(wú)線對(duì)講兩種形式。 信號(hào)源設(shè)備主要包括接收天線、錄像機(jī)及其他自辦節(jié)目制作設(shè)備；178。 CATV系統(tǒng)在不同的物業(yè)中，其組成形式也有所不同。該系統(tǒng)是指在大型房屋內(nèi)部，為滿足緊急通知（如消防疏散等）、信息廣播（新聞、通知等）及播放音樂(lè)等需要設(shè)置的系統(tǒng)，一般由音源、線路和放音設(shè)備組成。2．設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)本系統(tǒng)對(duì)大樓內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備實(shí)行集中監(jiān)控和管理，使設(shè)備始終處于所設(shè)定的最佳運(yùn)行狀態(tài)，以延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命和節(jié)約能源及人力資源。由控制中心到各現(xiàn)場(chǎng)的傳輸線路組成。3．保安和車庫(kù)管理系統(tǒng)保安和車庫(kù)管理系統(tǒng)可以分為閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，門禁、報(bào)警及巡邏系統(tǒng)，訪客和報(bào)警系統(tǒng)，車庫(kù)管理系統(tǒng)。（2）門禁、報(bào)警及巡邏系統(tǒng)。主要用于訪客的身份確定和進(jìn)入?！?．消防監(jiān)控系統(tǒng)房屋的消防報(bào)警系統(tǒng)是探測(cè)隨著火災(zāi)產(chǎn)生和發(fā)展而出現(xiàn)的光、溫、煙等參數(shù)，以期早期發(fā)現(xiàn)火情并及時(shí)發(fā)出報(bào)警信號(hào)，以便迅速組織人們疏散和滅火的一種設(shè)施的總稱。辦公自動(dòng)化系統(tǒng)由電腦、打印機(jī)、文字處理機(jī)、電話、傳真機(jī)、繪圖儀等設(shè)備組成。178。178。自動(dòng)扶梯在構(gòu)造上與電梯相似，但比電梯簡(jiǎn)單，主要有驅(qū)動(dòng)裝置、運(yùn)動(dòng)裝置和支撐裝置3個(gè)部分組成。物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理工作主要有4項(xiàng)內(nèi)容 （一）資料檔案管理l 物業(yè)設(shè)備檔案資料管理的基本任務(wù)有兩個(gè)方面：一是做好設(shè)備技術(shù)檔案資料的保管，二是為設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、管理等提供信息資料。如報(bào)修單、事故紀(jì)錄、中大修工程紀(jì)錄、更新紀(jì)錄等。如各類設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、完好標(biāo)準(zhǔn)、維修等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等。如崗位責(zé)任制度、記錄和報(bào)表制度、報(bào)告制度、交接班制度和出入登記制度等。如巡檢和保養(yǎng)制度、定期檢查和保養(yǎng)制度、預(yù)防檢修制度、備品配件管理制度、更新改造制度與維修費(fèi)用管理制度等。對(duì)設(shè)備部門員工教育培訓(xùn)包括技術(shù)培訓(xùn)和職業(yè)道德規(guī)范教育。二、物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理是指設(shè)備在日常運(yùn)行與使用過(guò)程中的各項(xiàng)組織管理工作，主要有以下幾方面的內(nèi)容：（1）優(yōu)化勞動(dòng)組織。其主要方法有按設(shè)備定員、按崗位定員和按比例定員3種。③工作輪班組織。（2）嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備運(yùn)行管理制度。l 設(shè)備的安全管理主要涉及4方面的內(nèi)容：（1）安全作業(yè)培訓(xùn)教育。（3）安全管理措施建立。 物業(yè)管理部門必須由主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)安全管理工作，178。 要做到安全第一、安全管理人人有責(zé)，形成一整套的安全責(zé)任體系。l 維護(hù)保養(yǎng)的方式主要是清潔、緊固、潤(rùn)滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查等。l 是指由使用設(shè)備的操作人員在設(shè)備正常運(yùn)行中進(jìn)行的保養(yǎng)工作。l 設(shè)備的定期保養(yǎng)需要對(duì)設(shè)備進(jìn)行部分的解體。設(shè)備點(diǎn)檢是對(duì)設(shè)備的運(yùn)行情況、工作精確度、磨損程度進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，是設(shè)備維修管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。 設(shè)備的日常點(diǎn)檢由操作人員隨機(jī)檢查；178。l 根據(jù)磨損理論，設(shè)備的磨損大致可分成3個(gè)階段（）：① 初期磨損階段。這一階段的磨損速度較平穩(wěn)，磨損量增加緩慢。若不及時(shí)修理，就會(huì)發(fā)生事故。178。 設(shè)備正常運(yùn)行階段，故障率最低。 工作的重點(diǎn)是加強(qiáng)操作管理和日常的維護(hù)保養(yǎng)。178。根據(jù)上述兩理論，我們就可以知道磨損和故障發(fā)生的規(guī)律，為設(shè)備的預(yù)防性計(jì)劃維修作出合理的安排。小修一般由維修人員負(fù)責(zé)，操作人員協(xié)助。對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部或全部的解體，修復(fù)或更換磨損或腐蝕的零部件，力求使設(shè)備恢復(fù)原有的技術(shù)特性。l 系統(tǒng)大修的范圍很廣，通常將所有設(shè)備和相應(yīng)的管道、閥門、電氣系統(tǒng)及控制系統(tǒng)都安排在系統(tǒng)大修中進(jìn)行檢修。打亂計(jì)劃?rùn)z修的正常秩序，造成被動(dòng)局面。178。所謂經(jīng)濟(jì)上不合算是指設(shè)備繼續(xù)使用所需的維修費(fèi)用大于其繼續(xù)使用所能產(chǎn)生的效益。l 設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命是設(shè)備更新的主要依據(jù)，設(shè)備更新的最佳更新時(shí)期，應(yīng)首選設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限。l 設(shè)備更新有原型更新和技術(shù)更新兩種形式。但這種形式不利于提高設(shè)備的技術(shù)性能和設(shè)備管理的業(yè)務(wù)水平。（2）設(shè)備改造。l 對(duì)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造，首先要對(duì)原設(shè)備進(jìn)行分析論證，編制改造方案。（2）適用性要求。l 設(shè)備購(gòu)置多方案比較的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)方法主要有年費(fèi)法和現(xiàn)值法。設(shè)備的壽命周期總費(fèi)用現(xiàn)值＝CF＋CV（P/A，i，n）其中的（P/A，i，n）為年金現(xiàn)值系數(shù)六、物業(yè)設(shè)備的備品配件管理設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中要使任何故障得到及時(shí)的維修，必須儲(chǔ)備一定的備品配件并對(duì)其進(jìn)行管理。（1）備件的確定依據(jù)。K/P其中：N0－備件的年平均消耗量（件/年）；A－具有相同備件的設(shè)備臺(tái)數(shù)；K－每臺(tái)設(shè)備中相同的備件數(shù)；P－備件的平均使用壽命。影響訂購(gòu)周期的因素很多，主要有備件制造加工的難易程度和交通運(yùn)輸?shù)谋憬菖c否。第三節(jié) 常見(jiàn)