【正文】 施，防止和治理設(shè)備漏油； H、做好員工的技術(shù)培訓(xùn)，潤滑技術(shù)水平； I、貫徹潤滑的“五定”原則，總結(jié)推廣和學(xué)習(xí)應(yīng)用先進(jìn)的潤滑技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，以實(shí)現(xiàn)設(shè)備潤滑的科學(xué)管理。 （ 6）合理潤滑的基本要求 1）根據(jù)摩擦副的工作條件和作用性質(zhì)選用適當(dāng)?shù)臐櫥牧希? 2）確定正確的潤滑方式和潤滑方法，設(shè)計(jì)合理的潤滑 裝置和潤 滑系統(tǒng)； 3）嚴(yán)格保證潤滑劑和潤滑部位的清潔； 4）保證供應(yīng)適當(dāng)?shù)臐櫥瑒?，防止缺油和漏油? 5）適時(shí)清潔換油，既保證潤滑又要節(jié)省潤滑材料。 （ 3）摩擦學(xué)：潤滑與摩擦、磨損有著密切的關(guān)系。潤滑管理是設(shè)備工作的重要內(nèi)容之一。合理的潤滑設(shè)備，可以使設(shè)備經(jīng)常處于良好的潤滑狀態(tài)。事故處理和修復(fù)后應(yīng)填寫記錄，計(jì)算維修費(fèi)，和原始資料歸檔保存，并統(tǒng)計(jì)上報(bào)。 （ 3）設(shè)施設(shè)備事故的調(diào)查分析及處理 1）設(shè)施設(shè)備事故發(fā)生后，應(yīng)立即切斷電源、水源、保護(hù)現(xiàn)場，逐級上報(bào)，及時(shí) 進(jìn)行調(diào)查，分析和處理。其分類如下 1）一般事故：修理費(fèi)用一般設(shè)備在 500—5000元，重要設(shè)備在 1000—10000元，造成停電，停水，停氣，停冷暖 10—30分鐘時(shí)，為一般事故。 故障 設(shè)備 生產(chǎn) 操作 操作不當(dāng) 維護(hù)不良 拼設(shè)備 安排不當(dāng) 制造不良 結(jié)構(gòu)不合理 加工精度差 淬火不合格 潤滑不良 修理質(zhì)量差 零件不合格 備件 維修 6）故障處理是在故障分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)故障原因和性質(zhì)，暫時(shí)地或較長時(shí)間的排除故障。它是故障發(fā)生的外力；在外部應(yīng)力的作用下，對故障 的抑制和誘發(fā)起重要作用的是內(nèi)應(yīng)力。主要有：震動、變形、腐蝕、疲勞、破裂、滲漏、堵塞、發(fā)熱、燒毀、各種絕緣、油質(zhì)材質(zhì)的劣化、噪聲、脫落、短路等。 d、 設(shè)施設(shè)備故障全程管理見圖 設(shè)備故障 現(xiàn)場緊急修理 故障信息的收集 故障現(xiàn)場調(diào)查修理記錄 日常和定期 檢查記錄 故障信息的儲存 （電子計(jì)算機(jī)） 故障統(tǒng)計(jì) (報(bào)印報(bào)表輸出 ) 故障分析 (定期或不定期 ) 計(jì)劃處理 (改善性維修，加強(qiáng)管理 ) 處理效果評價(jià) 信息反饋 設(shè)計(jì)主管部門 改進(jìn)設(shè)計(jì)、提高設(shè)備可靠性 故障機(jī)理和可靠性、維修性研究 設(shè)計(jì)制造單位 1）故障信息的收集： A、收集方式：主要是操作、維修工人填寫故障信息表，做到全面、準(zhǔn)確、可靠。 表 14 設(shè)備設(shè)施 維修保養(yǎng)任務(wù)（記錄）單 下達(dá)人： 下達(dá)時(shí)間： 受理人： 維修保養(yǎng)內(nèi)容： 工程地點(diǎn)： 時(shí)間進(jìn)度要求： 維修保養(yǎng)記錄： 維修保養(yǎng)人員： 日期： 驗(yàn)收意見： 驗(yàn)收負(fù)責(zé)人： 日期： 通過科學(xué)有效的維修保養(yǎng)，可以保持設(shè)施設(shè)備良好的技 術(shù)狀態(tài)，使設(shè)備安全、高效運(yùn)行、提高設(shè)備的 運(yùn)行效率，最大限度地滿足用戶需求，還可以有效延長設(shè)備大、中修周期，甚至可以避免設(shè)備大修，從而最大限度的降低設(shè)備壽命周期費(fèi)用，為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，為社會創(chuàng)造效益，真正體現(xiàn)物業(yè)管理的社會價(jià)值。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計(jì)劃，對設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是計(jì)劃檢修性維修保養(yǎng)。 （ 1）設(shè)備的日常巡檢由操作人員隨機(jī)檢查 日常巡檢內(nèi)容主要包括： ① 運(yùn)行狀況及參數(shù) ；② 安全保護(hù)裝置 ；③ 易磨損的零部件 ；④ 易污染堵塞，需經(jīng)常清洗更換的部件 ；⑤ 在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位 ；⑥ 在運(yùn)行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。 （ 7）設(shè)備管理和使用部門要制定設(shè)備保養(yǎng)的考核制度，并嚴(yán)格檢查考核。 （ 3）設(shè)備維護(hù)要做到：制度化，工藝化、規(guī)范化。 （ 1）維修養(yǎng)護(hù)方式：主要是 “清掃、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查對設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)，以維持設(shè)備的性能和技術(shù)狀況，稱為設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)。 設(shè)備投入使用前的準(zhǔn)備工作 （ 1）管理制度、技術(shù)資料的編制 ； （ 2）管理、操作、維修人員的培訓(xùn)，合格上崗 ； （ 3）能源、安全裝置齊全 ； （ 4）備件、附件、工具齊全 ； （ 5）全面檢查設(shè)備安裝精度、性能完全達(dá)到標(biāo)準(zhǔn) ； （ 6）清理現(xiàn)場環(huán)境。 （ 2）運(yùn)行成本管理 1） 能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算 2） 操作 人員的配置 3） 維修費(fèi)用的管理 合理使用設(shè)備 （ 1）合理配置設(shè)備：根據(jù)生產(chǎn)工藝和用戶需求及設(shè)備性能、科學(xué)配置。 3）物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé) A、維修人員（技術(shù)工人） ； B、保管員 ； C、資料統(tǒng)計(jì)員 。 一是設(shè) 備管理人員要持證上崗，取得從業(yè)資格證，特別是特種設(shè)備的運(yùn)行，維修人員一定要具有特種設(shè)備操作證方能作業(yè) 。 采用設(shè)備狀況監(jiān)測和故障診斷技術(shù)實(shí)行預(yù)防性維修方式 ； 設(shè)備管理部門及其人員配備 主要包括：責(zé)任制度、運(yùn)行管理制度、維修制度、安全管理制度、節(jié)能管理制度、設(shè)施設(shè)備管理制度和獎懲制度等。 設(shè)備檔案資料按每臺單機(jī)整理，存放在設(shè)備資料檔案內(nèi)，檔案編號與設(shè)備編號一致，按編號順序排列，定期進(jìn)行登記和資料歸檔，要求做到： （ 1） 明確 設(shè)備 檔案管理責(zé)任到人 ； （ 2） 明確設(shè)備檔案的歸檔路線，包括資料來源，歸檔時(shí)間、交接手續(xù)，資料登記等 ； （ 3） 明確設(shè)備檔案的內(nèi)容和負(fù)責(zé)人 ； （ 4） 明確設(shè)備檔案的借閱辦法，防止丟失和損壞 ； （ 5） 明確重點(diǎn)設(shè)備檔案、做到資料齊全，登記及時(shí)、正確。主要是：設(shè)備運(yùn)行日志、故障處理記錄、巡檢記錄、事故處理報(bào)告、維修保養(yǎng)計(jì)劃、維修保養(yǎng)報(bào)告、設(shè)備完好率檢查評定、設(shè)備系統(tǒng)狀態(tài)參數(shù)測定記錄、設(shè)備、系統(tǒng)的專業(yè)安全檢驗(yàn)報(bào)告等。主要是在物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備和系統(tǒng)承接查驗(yàn)雙方交接時(shí)由交驗(yàn)方提交的竣工圖紙、竣工資料和技術(shù)資料、生產(chǎn)廠家的安裝、維護(hù)、使用說明書和合同書等，承接方應(yīng)安排專人按有關(guān)規(guī)范和制度的規(guī)定進(jìn)行分類整理建檔，永久保存，按借閱制度供查閱使用。 4）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位要嚴(yán)格按照保證書的規(guī)定和雙方協(xié)議約定共同做好房屋保修期內(nèi)的維修工作，盡快解決工程遺留問題，確保業(yè)主正常使用和物業(yè)安全。 2）建設(shè)部規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為： A、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限 。 （ 5） 質(zhì)量問題的處理 1）影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用功能的質(zhì)量問題，必須約定期限由項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位責(zé)成施工單位和供貨商進(jìn)行返修，直至合格。 3） 交接雙方按條件進(jìn)行檢驗(yàn) 。 D、 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件 。 （ 2）接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料 1） 產(chǎn) 權(quán)資料 A、 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 ； B、 土地批準(zhǔn)文件 ； C、 建設(shè)執(zhí)照 ； D、 資質(zhì)證書 ； E、 房屋預(yù)售證 ； F、 拆遷安置資料 。 物業(yè)接管驗(yàn)收的法律主體：新建物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的交接主體為： 交方：物業(yè)建設(shè)開發(fā)單位 收方：物業(yè)管理單位 物業(yè)接管驗(yàn)收內(nèi)容 ：物業(yè)接管 驗(yàn)收應(yīng)包括物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的全部內(nèi)容。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)必須細(xì)致入微，對質(zhì)量的任何一點(diǎn)疏忽都會給日后的管理帶來無盡的困難，也將損害業(yè)主的利益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員應(yīng)把在驗(yàn)收中查出的各種問題做出詳細(xì)的記錄，該返工的要責(zé)成施工單位返工。它是開展物業(yè)管理必不可少的主要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作和前提條件，也是物業(yè)管理工作真正開始開展的首要環(huán)節(jié)。房屋 總建筑面積 % 2）危房率：指危險(xiǎn)房屋的建筑面積占房屋總建筑面積的百分 率。 2）確保物業(yè)及使用人的安全。 (4) 良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理 能提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，為企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，同時(shí)促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健 康發(fā)展。是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)手段和科學(xué)的管理方法對房屋及各種設(shè)施、設(shè)備的使用、維護(hù)、保養(yǎng)、維修實(shí)施管理，保證房屋、設(shè)施、設(shè)備的正常使用，提高房屋、設(shè)施、設(shè)備的完好率，延長房屋、設(shè)施、設(shè)備的使用壽命，以最大限度地滿足業(yè)主和使用人對房屋 、設(shè)施、設(shè)備使用的需要，并創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 (5)消防系統(tǒng) 。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備分類，主要分為： (1)強(qiáng)電系統(tǒng) 。第一部分 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理基礎(chǔ) 第 1 章 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理概述 物業(yè)設(shè)施設(shè)備 物業(yè)：物業(yè)是指建成并交付使用的建筑物及配套的設(shè)施、設(shè)備、以及相關(guān)的場地。 (2)電梯升降系統(tǒng) 。 (6)弱電系統(tǒng) 。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的意義 物業(yè)設(shè)設(shè)備管理的意義在于以下幾個(gè)方面： (1)良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理可以為業(yè)主使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的目標(biāo) 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理在整個(gè)物業(yè)管理內(nèi)上于非常重要的地位，它是物業(yè)動作的物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)。 3）促進(jìn)物業(yè)保值增值。即：危房率（ %）=危險(xiǎn)房屋的建筑面積247。 物業(yè)接管驗(yàn)收的目的和意義 是： (1)明確建設(shè)單位、施工單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利，維護(hù)各自的合法權(quán)益。返工達(dá)不到要求，不予驗(yàn)收簽字，直至達(dá)到要求。如：給排水系統(tǒng)是否暢通，供電線路及設(shè)備運(yùn)行是否正常，隱蔽工程是否經(jīng)過認(rèn)真檢查驗(yàn)收，甚至室內(nèi)的水、電線路用材是否符合規(guī)范要求等都要面面俱到，認(rèn)真細(xì)查。不僅包括主體建筑結(jié)構(gòu)，附屬設(shè)施、配套設(shè)備，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等綜合功能。 2）技術(shù)資料 A、竣工圖 —— 包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施、附屬工程及隱蔽管線的全套竣工圖紙。 E、 物業(yè)管理所必須的其他資料 。 4） 對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題 ，按“（ 5）”條處理。 2）對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用功能的質(zhì)量問題，可約定期限由項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位責(zé)成施工單位和供貨廠商負(fù)責(zé)維修，也可雙方協(xié)商采取費(fèi)用補(bǔ)償辦法，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理。 B、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為 5年 ； C、供熱與供冷系統(tǒng)，為 2個(gè)采暖期、供冷期 ； D、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為 2年 ； 其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定 。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案資料管理 主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料和政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制文件、以及設(shè)備使用、維修養(yǎng)護(hù)、修理、改造的運(yùn)行管理檔案。 2） 設(shè)施基礎(chǔ)管理檔案的建立 設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理檔案是隨設(shè)施設(shè)備同壽命保存。 2）設(shè)施設(shè)備修理、改造檔案 設(shè)備 系統(tǒng) 修理、 改造檔案主要是：設(shè)備、設(shè)施、系統(tǒng)的專項(xiàng)修理、 大修、中修、改造計(jì)劃，實(shí)施合同、實(shí)施報(bào)告、驗(yàn)收報(bào)告。 實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理 導(dǎo)入國際標(biāo)準(zhǔn)管理體系 標(biāo)準(zhǔn)化管理是為設(shè)備 職能實(shí)施提供共同的行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也是為設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動提供基本的依據(jù)和手段。 （ 1）制定物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理制度 現(xiàn)代物業(yè)管理都是專業(yè)化管理，最主要的內(nèi)容就是要建立一套完整的管理制度。 健全必要的管理制度。 設(shè)備使用與維護(hù)管理，包括：設(shè)備運(yùn)行管理、設(shè)備檢修管理、機(jī)房管理、特種設(shè)備管理 。 設(shè)備在維修和改造中采用新材料，新工藝，新技術(shù) ； 二是要對設(shè)備部門的員工開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高專業(yè)技術(shù)水平。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù) 物業(yè)設(shè)施備的運(yùn)行管理 使用管理概述 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理實(shí)際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理兩部分。 （ 2） 合理配置人員：根據(jù)設(shè)備數(shù)量，技術(shù)操作復(fù)雜程度、生產(chǎn)安排和用戶需求及環(huán)境變化，合理配置和調(diào)整操作及維修人員。 設(shè)備使用守則 （ 1）定人、定崗、定機(jī)、憑證上崗操作 ； （ 2）建立交接班制度，制定各項(xiàng)規(guī)程 ； （ 3）建立設(shè)備的 “三好 ”、 “四會 ”、 “五項(xiàng)紀(jì)律 ”； A、三好是：管好、用好、維護(hù)好設(shè)備 ； B、四會是：會使用，會維護(hù)保養(yǎng)、會檢查、會排出故障。要求達(dá)到：清潔、整齊、潤滑良好、安全。 （ 4） 設(shè)備的三級保養(yǎng)制度 1） 日常維護(hù)保養(yǎng) ,一般分為：日常保養(yǎng)和周保養(yǎng)，由操作工完成。 設(shè)施設(shè)備的巡檢 設(shè)施設(shè)備的巡檢就是對設(shè)施設(shè)備有針對性的檢查。 （ 2）設(shè)備的計(jì)劃巡檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進(jìn)行。 維修保養(yǎng)計(jì)劃見下表。 設(shè)施設(shè)備故障與事故管理 （ 1） 設(shè)施設(shè)備故障及故障處理： 1）設(shè)施設(shè)備故障：設(shè)施設(shè)備或系統(tǒng)在使用過程中，因某種原因失去了使用功能或減低了效能時(shí)的狀態(tài)，稱為設(shè)施設(shè)備故障。 B、收集的內(nèi)容：故障的時(shí)間、現(xiàn)象、部位、原因、性質(zhì)等 。 B、故障機(jī)理：指誘發(fā)零件、部件、設(shè)備發(fā)生故障的物理、化學(xué)和機(jī)械的過程。 礦障 應(yīng)力、故障機(jī)理、故障模式是密切相關(guān)的。處理方法主要有： A、重復(fù)性故障 ——采用項(xiàng)目修理、改造、改裝的方法。 2）重大事故：修理費(fèi)用一 般設(shè)備在 5000 元以上