【正文】 理制度和工作細(xì)則，擬定潤(rùn)滑人員的職責(zé)；B、搜集潤(rùn)滑技術(shù)、管理資料、建立潤(rùn)滑技術(shù)檔案，編制潤(rùn)滑卡片、指導(dǎo)操作工和潤(rùn)滑工搞好潤(rùn)滑工作；C、定單臺(tái)設(shè)備潤(rùn)滑材料及其消耗定額，及時(shí)編制潤(rùn)滑材料計(jì)劃；D、檢查潤(rùn)滑材料的采購(gòu)質(zhì)量，做好潤(rùn)滑材料的進(jìn)庫(kù)、保管、發(fā)放的管理工作；E、編制設(shè)備定期換油計(jì)劃，并做好廢油的回收、利用工作；F、檢查設(shè)備潤(rùn)滑情況，及時(shí)解決存在的問(wèn)題，更換缺損的潤(rùn)滑元件、裝置、加油工具和用具、改進(jìn)潤(rùn)滑方法；G、采用積極措施，防止和治理設(shè)備漏油；H、做好員工的技術(shù)培訓(xùn)，潤(rùn)滑技術(shù)水平；I、貫徹潤(rùn)滑的“五定”原則，總結(jié)推廣和學(xué)習(xí)應(yīng)用先進(jìn)的潤(rùn)滑技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，以實(shí)現(xiàn)設(shè)備潤(rùn)滑的科學(xué)管理。（6）合理潤(rùn)滑的基本要求1）根據(jù)摩擦副的工作條件和作用性質(zhì)選用適當(dāng)?shù)臐?rùn)滑材料；2）確定正確的潤(rùn)滑方式和潤(rùn)滑方法，設(shè)計(jì)合理的潤(rùn)滑裝置和潤(rùn)滑系統(tǒng)；3）嚴(yán)格保證潤(rùn)滑劑和潤(rùn)滑部位的清潔；4）保證供應(yīng)適當(dāng)?shù)臐?rùn)滑劑，防止缺油和漏油；5）適時(shí)清潔換油，既保證潤(rùn)滑又要節(jié)省潤(rùn)滑材料。（3）摩擦學(xué)：潤(rùn)滑與摩擦、磨損有著密切的關(guān)系。潤(rùn)滑管理是設(shè)備工作的重要內(nèi)容之一。合理的潤(rùn)滑設(shè)備，可以使設(shè)備經(jīng)常處于良好的潤(rùn)滑狀態(tài)。事故處理和修復(fù)后應(yīng)填寫(xiě)記錄，計(jì)算維修費(fèi)，和原始資料歸檔保存，并統(tǒng)計(jì)上報(bào)。（3）設(shè)施設(shè)備事故的調(diào)查分析及處理1）設(shè)施設(shè)備事故發(fā)生后，應(yīng)立即切斷電源、水源、保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，逐級(jí)上報(bào)，及時(shí)進(jìn)行調(diào)查，分析和處理。其分類如下1）一般事故：修理費(fèi)用一般設(shè)備在500—5000元，重要設(shè)備在1000—10000元，造成停電，停水，停氣，停冷暖10—30分鐘時(shí)，為一般事故。6）故障處理是在故障分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)故障原因和性質(zhì)，暫時(shí)地或較長(zhǎng)時(shí)間的排除故障。它是故障發(fā)生的外力；在外部應(yīng)力的作用下，對(duì)故障的抑制和誘發(fā)起重要作用的是內(nèi)應(yīng)力。主要有：震動(dòng)、變形、腐蝕、疲勞、破裂、滲漏、堵塞、發(fā)熱、燒毀、各種絕緣、油質(zhì)材質(zhì)的劣化、噪聲、脫落、短路等。d、設(shè)施設(shè)備故障全程管理見(jiàn)圖設(shè)備故障現(xiàn)場(chǎng)緊急修理故障信息的收集故障現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查修理記錄日常和定期檢查記錄故障信息的儲(chǔ)存（電子計(jì)算機(jī)）故障統(tǒng)計(jì)(報(bào)印報(bào)表輸出)故障分析(定期或不定期)計(jì)劃處理(改善性維修，加強(qiáng)管理)處理效果評(píng)價(jià)信息反饋設(shè)計(jì)主管部門(mén)改進(jìn)設(shè)計(jì)、提高設(shè)備可靠性故障機(jī)理和可靠性、維修性研究設(shè)計(jì)制造單位1）故障信息的收集：A、收集方式：主要是操作、維修工人填寫(xiě)故障信息表，做到全面、準(zhǔn)確、可靠。表14 設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)任務(wù)（記錄）單下達(dá)人： 下達(dá)時(shí)間： 受理人：維修保養(yǎng)內(nèi)容：工程地點(diǎn)：時(shí)間進(jìn)度要求：維修保養(yǎng)記錄：維修保養(yǎng)人員： 日期：驗(yàn)收意見(jiàn)：驗(yàn)收負(fù)責(zé)人： 日期：通過(guò)科學(xué)有效的維修保養(yǎng)，可以保持設(shè)施設(shè)備良好的技術(shù)狀態(tài)，使設(shè)備安全、高效運(yùn)行、提高設(shè)備的運(yùn)行效率，最大限度地滿足用戶需求，還可以有效延長(zhǎng)設(shè)備大、中修周期，甚至可以避免設(shè)備大修，從而最大限度的降低設(shè)備壽命周期費(fèi)用，為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，為社會(huì)創(chuàng)造效益，真正體現(xiàn)物業(yè)管理的社會(huì)價(jià)值。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計(jì)劃，對(duì)設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是計(jì)劃?rùn)z修性維修保養(yǎng)。（1）設(shè)備的日常巡檢由操作人員隨機(jī)檢查日常巡檢內(nèi)容主要包括：①運(yùn)行狀況及參數(shù)；②安全保護(hù)裝置；③易磨損的零部件；④易污染堵塞，需經(jīng)常清洗更換的部件；⑤在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；⑥在運(yùn)行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。（7）設(shè)備管理和使用部門(mén)要制定設(shè)備保養(yǎng)的考核制度，并嚴(yán)格檢查考核。（3）設(shè)備維護(hù)要做到：制度化，工藝化、規(guī)范化。（1）維修養(yǎng)護(hù)方式：主要是“清掃、緊固、潤(rùn)滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)，以維持設(shè)備的性能和技術(shù)狀況，稱為設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)。設(shè)備投入使用前的準(zhǔn)備工作（1）管理制度、技術(shù)資料的編制；（2）管理、操作、維修人員的培訓(xùn)，合格上崗；（3）能源、安全裝置齊全；（4）備件、附件、工具齊全；（5）全面檢查設(shè)備安裝精度、性能完全達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)；（6）清理現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境。（2）運(yùn)行成本管理1）能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算2）操作人員的配置3）維修費(fèi)用的管理合理使用設(shè)備（1）合理配置設(shè)備：根據(jù)生產(chǎn)工藝和用戶需求及設(shè)備性能、科學(xué)配置。3）物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé)A、維修人員（技術(shù)工人）；B、保管員；C、資料統(tǒng)計(jì)員。一是設(shè)備管理人員要持證上崗，取得從業(yè)資格證，特別是特種設(shè)備的運(yùn)行，維修人員一定要具有特種設(shè)備操作證方能作業(yè)。采用設(shè)備狀況監(jiān)測(cè)和故障診斷技術(shù)實(shí)行預(yù)防性維修方式；設(shè)備管理部門(mén)及其人員配備主要包括：責(zé)任制度、運(yùn)行管理制度、維修制度、安全管理制度、節(jié)能管理制度、設(shè)施設(shè)備管理制度和獎(jiǎng)懲制度等。設(shè)備檔案資料按每臺(tái)單機(jī)整理，存放在設(shè)備資料檔案內(nèi)，檔案編號(hào)與設(shè)備編號(hào)一致，按編號(hào)順序排列，定期進(jìn)行登記和資料歸檔，要求做到：（1）明確設(shè)備檔案管理責(zé)任到人；（2）明確設(shè)備檔案的歸檔路線，包括資料來(lái)源，歸檔時(shí)間、交接手續(xù)，資料登記等；（3）明確設(shè)備檔案的內(nèi)容和負(fù)責(zé)人；（4）明確設(shè)備檔案的借閱辦法，防止丟失和損壞；（5）明確重點(diǎn)設(shè)備檔案、做到資料齊全，登記及時(shí)、正確。主要是：設(shè)備運(yùn)行日志、故障處理記錄、巡檢記錄、事故處理報(bào)告、維修保養(yǎng)計(jì)劃、維修保養(yǎng)報(bào)告、設(shè)備完好率檢查評(píng)定、設(shè)備系統(tǒng)狀態(tài)參數(shù)測(cè)定記錄、設(shè)備、系統(tǒng)的專業(yè)安全檢驗(yàn)報(bào)告等。主要是在物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備和系統(tǒng)承接查驗(yàn)雙方交接時(shí)由交驗(yàn)方提交的竣工圖紙、竣工資料和技術(shù)資料、生產(chǎn)廠家的安裝、維護(hù)、使用說(shuō)明書(shū)和合同書(shū)等，承接方應(yīng)安排專人按有關(guān)規(guī)范和制度的規(guī)定進(jìn)行分類整理建檔，永久保存，按借閱制度供查閱使用。4）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要嚴(yán)格按照保證書(shū)的規(guī)定和雙方協(xié)議約定共同做好房屋保修期內(nèi)的維修工作，盡快解決工程遺留問(wèn)題，確保業(yè)主正常使用和物業(yè)安全。2）建設(shè)部規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：A、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。（5）質(zhì)量問(wèn)題的處理1）影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用功能的質(zhì)量問(wèn)題，必須約定期限由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位責(zé)成施工單位和供貨商進(jìn)行返修，直至合格。3）交接雙方按條件進(jìn)行檢驗(yàn)。D、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件。（2）接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料1）產(chǎn)權(quán)資料A、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；B、土地批準(zhǔn)文件；C、建設(shè)執(zhí)照；D、資質(zhì)證書(shū)；E、房屋預(yù)售證；F、拆遷安置資料。物業(yè)接管驗(yàn)收的法律主體：新建物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的交接主體為：交方：物業(yè)建設(shè)開(kāi)發(fā)單位收方：物業(yè)管理單位物業(yè)接管驗(yàn)收內(nèi)容：物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)包括物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的全部?jī)?nèi)容。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)必須細(xì)致入微，對(duì)質(zhì)量的任何一點(diǎn)疏忽都會(huì)給日后的管理帶來(lái)無(wú)盡的困難，也將損害業(yè)主的利益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員應(yīng)把在驗(yàn)收中查出的各種問(wèn)題做出詳細(xì)的記錄，該返工的要責(zé)成施工單位返工。它是開(kāi)展物業(yè)管理必不可少的主要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作和前提條件，也是物業(yè)管理工作真正開(kāi)始開(kāi)展的首要環(huán)節(jié)。房屋總建筑面積%2）危房率：指危險(xiǎn)房屋的建筑面積占房屋總建筑面積的百分率。2）確保物業(yè)及使用人的安全。(4) 良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理能提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，為企業(yè)樹(shù)立良好的企業(yè)形象，同時(shí)促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)手段和科學(xué)的管理方法對(duì)房屋及各種設(shè)施、設(shè)備的使用、維護(hù)、保養(yǎng)、維修實(shí)施管理，保證房屋、設(shè)施、設(shè)備的正常使用，提高房屋、設(shè)施、設(shè)備的完好率，延長(zhǎng)房屋、設(shè)施、設(shè)備的使用壽命，以最大限度地滿足業(yè)主和使用人對(duì)房屋、設(shè)施、設(shè)備使用的需要，并創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。(5)消防系統(tǒng)。物業(yè)設(shè)施設(shè)備分類，主要分為：(1)強(qiáng)電系統(tǒng)。第一部分 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理基礎(chǔ)第1章 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理概述 物業(yè)設(shè)施設(shè)備物業(yè)：物業(yè)是指建成并交付使用的建筑物及配套的設(shè)施、設(shè)備、以及相關(guān)的場(chǎng)地。(2)電梯升降系統(tǒng)。(6)弱電系統(tǒng)。物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的意義物業(yè)設(shè)設(shè)備管理的意義在于以下幾個(gè)方面：(1)良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理可以為業(yè)主使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的目標(biāo)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理在整個(gè)物業(yè)管理內(nèi)上于非常重要的地位，它是物業(yè)動(dòng)作的物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)。3）促進(jìn)物業(yè)保值增值。即：危房率（%）=危險(xiǎn)房屋的建筑面積247。物業(yè)接管驗(yàn)收的目的和意義是：(1)明確建設(shè)單位、施工單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利，維護(hù)各自的合法權(quán)益。返工達(dá)不到要求，不予驗(yàn)收簽字，直至達(dá)到要求。如：給排水系統(tǒng)是否暢通，供電線路及設(shè)備運(yùn)行是否正常，隱蔽工程是否經(jīng)過(guò)認(rèn)真檢查驗(yàn)收，甚至室內(nèi)的水、電線路用材是否符合規(guī)范要求等都要面面俱到，認(rèn)真細(xì)查。不僅包括主體建筑結(jié)構(gòu)，附屬設(shè)施、配套設(shè)備，而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等綜合功能。2）技術(shù)資料A、竣工圖——包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施、附屬工程及隱蔽管線的全套竣工圖紙。E、物業(yè)管理所必須的其他資料。4）對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，按“（5）”條處理。2）對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用功能的質(zhì)量問(wèn)題，可約定期限由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位責(zé)成施工單位和供貨廠商負(fù)責(zé)維修，也可雙方協(xié)商采取費(fèi)用補(bǔ)償辦法，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理。B、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；C、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；D、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為2年；其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案資料管理主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料和政府職能部門(mén)頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制文件、以及設(shè)備使用、維修養(yǎng)護(hù)、修理、改造的運(yùn)行管理檔案。2）設(shè)施基礎(chǔ)管理檔案的建立設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理檔案是隨設(shè)施設(shè)備同壽命保存。2）設(shè)施設(shè)備修理、改造檔案設(shè)備系統(tǒng)修理、改造檔案主要是：設(shè)備、設(shè)施、系統(tǒng)的專項(xiàng)修理、大修、中修、改造計(jì)劃，實(shí)施合同、實(shí)施報(bào)告、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。 實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理導(dǎo)入國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)管理體系標(biāo)準(zhǔn)化管理是為設(shè)備職能實(shí)施提供共同的行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也是為設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供基本的依據(jù)和手段。（1）制定物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理制度現(xiàn)代物業(yè)管理都是專業(yè)化管理，最主要的內(nèi)容就是要建立一套完整的管理制度。健全必要的管理制度。設(shè)備使用與維護(hù)管理，包括：設(shè)備運(yùn)行管理、設(shè)備檢修管理、機(jī)房管理、特種設(shè)備管理。設(shè)備在維修和改造中采用新材料，新工藝，新技術(shù)；二是要對(duì)設(shè)備部門(mén)的員工開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高專業(yè)技術(shù)水平。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù) 物業(yè)設(shè)施備的運(yùn)行管理使用管理概述物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理實(shí)際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理兩部分。（2） 合理配置人員：根據(jù)設(shè)備數(shù)量，技術(shù)操作復(fù)雜程度、生產(chǎn)安排和用戶需求及環(huán)境變化，合理配置和調(diào)整操作及維修人員。設(shè)備使用守則（1）定人、定崗、定機(jī)、憑證上崗操作；（2）建立交接班制度，制定各項(xiàng)規(guī)程；（3）建立設(shè)備的“三好”、“四會(huì)”、“五項(xiàng)紀(jì)律”；A、三好是：管好、用好、維護(hù)好設(shè)備；B、四會(huì)是：會(huì)使用，會(huì)維護(hù)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排出故障。要求達(dá)到：清潔、整齊、潤(rùn)滑良好、安全。（4）設(shè)備的三級(jí)保養(yǎng)制度1）日常維護(hù)保養(yǎng),一般分為：日常保養(yǎng)和周保養(yǎng)，由操作工完成。設(shè)施設(shè)備的巡檢設(shè)施設(shè)備的巡檢就是對(duì)設(shè)施設(shè)備有針對(duì)性的檢查。（2）設(shè)備的計(jì)劃巡檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進(jìn)行。維修保養(yǎng)計(jì)劃見(jiàn)下表。設(shè)施設(shè)備故障與事故管理（1）設(shè)施設(shè)備故障及故障處理：1）設(shè)施設(shè)備故障：設(shè)施設(shè)備或系統(tǒng)在使用過(guò)程中，因某種原因失去了使用功能或減低了效能時(shí)的狀態(tài)，稱為設(shè)施設(shè)備故障。B、收集的內(nèi)容：故障的時(shí)間、現(xiàn)象、部位、原因、性質(zhì)等。B、故障機(jī)理：指誘發(fā)零件、部件、設(shè)備發(fā)生故障的物理、化學(xué)和機(jī)械的過(guò)程。礦障應(yīng)力、故障機(jī)理、故障模式是密切相關(guān)的。處理方法主要有：A、重復(fù)性故障——采用項(xiàng)目修理、改造、改裝的方法。2）重大事故：修理費(fèi)用一般設(shè)備在5000元以上，重要設(shè)備在10000元以上，造成停電，停水，停氣，停冷暖30分鐘以上時(shí)，為重大事故。A、事故的分析要客觀、全面、實(shí)事求是。 設(shè)施設(shè)備的潤(rùn)滑管理機(jī)械設(shè)備在使用過(guò)程中，磨損是機(jī)構(gòu)設(shè)備失效最主要的原因之一。相反，設(shè)備潤(rùn)滑不良，導(dǎo)致設(shè)備出現(xiàn)故障，甚至破壞設(shè)備的精度和性能。2）潤(rùn)滑在機(jī)械傳動(dòng)中和設(shè)備保養(yǎng)中均起著重要作用，潤(rùn)滑能夠影響到設(shè)備性能、精度和壽命。人們把研究相互作用的表面作相對(duì)運(yùn)動(dòng)時(shí)所產(chǎn)生的摩擦、磨損和進(jìn)行潤(rùn)滑這三個(gè)方面有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，稱為摩擦學(xué)。為保證上述要求，必須搞好潤(rùn)滑管理，實(shí)施合同的潤(rùn)滑管理制度。設(shè)備潤(rùn)滑管理的組織和制度（1）潤(rùn)滑管理組織1）組織機(jī)構(gòu)：潤(rùn)滑管理的組織形式主要有兩種，即集中管理形式和分散管理形式。（2）潤(rùn)滑管理人員的配備：可根據(jù)企業(yè)規(guī)模和設(shè)備的復(fù)雜程度配置設(shè)備潤(rùn)滑管理人員及管理架構(gòu)。（3）潤(rùn)滑管理制度：1）潤(rùn)滑材料的采購(gòu)、人庫(kù)、庫(kù)管、零用、回收、處理等管理制度。5）廢油回收和再生制度：根據(jù)保證和節(jié)約相兼顧的原則，制定完善的廢油回收和再生管理制度，做好廢油的回收再利用。2）“三過(guò)濾”，亦稱三級(jí)過(guò)濾。其設(shè)計(jì)要求是：保護(hù)潤(rùn)滑劑的質(zhì)量和可靠性；合適的耗油量及經(jīng)濟(jì)性；注意冷卻作用；注意裝置標(biāo)準(zhǔn)化、通用化；合理的維修工作量等。一般用于低速、輕負(fù)荷的簡(jiǎn)易小型機(jī)械。它是將需潤(rùn)滑的部