【正文】 理制度和工作細則，擬定潤滑人員的職責；B、搜集潤滑技術、管理資料、建立潤滑技術檔案，編制潤滑卡片、指導操作工和潤滑工搞好潤滑工作；C、定單臺設備潤滑材料及其消耗定額，及時編制潤滑材料計劃；D、檢查潤滑材料的采購質(zhì)量，做好潤滑材料的進庫、保管、發(fā)放的管理工作；E、編制設備定期換油計劃，并做好廢油的回收、利用工作；F、檢查設備潤滑情況，及時解決存在的問題，更換缺損的潤滑元件、裝置、加油工具和用具、改進潤滑方法；G、采用積極措施，防止和治理設備漏油；H、做好員工的技術培訓，潤滑技術水平；I、貫徹潤滑的“五定”原則，總結(jié)推廣和學習應用先進的潤滑技術和經(jīng)驗，以實現(xiàn)設備潤滑的科學管理。（6）合理潤滑的基本要求1）根據(jù)摩擦副的工作條件和作用性質(zhì)選用適當?shù)臐櫥牧希?）確定正確的潤滑方式和潤滑方法，設計合理的潤滑裝置和潤滑系統(tǒng)；3）嚴格保證潤滑劑和潤滑部位的清潔；4）保證供應適當?shù)臐櫥瑒?，防止缺油和漏油?）適時清潔換油，既保證潤滑又要節(jié)省潤滑材料。（3）摩擦學：潤滑與摩擦、磨損有著密切的關系。潤滑管理是設備工作的重要內(nèi)容之一。合理的潤滑設備，可以使設備經(jīng)常處于良好的潤滑狀態(tài)。事故處理和修復后應填寫記錄，計算維修費，和原始資料歸檔保存，并統(tǒng)計上報。（3）設施設備事故的調(diào)查分析及處理1）設施設備事故發(fā)生后，應立即切斷電源、水源、保護現(xiàn)場，逐級上報，及時進行調(diào)查，分析和處理。其分類如下1）一般事故：修理費用一般設備在500—5000元，重要設備在1000—10000元，造成停電，停水，停氣，停冷暖10—30分鐘時，為一般事故。6）故障處理是在故障分析的基礎上，根據(jù)故障原因和性質(zhì)，暫時地或較長時間的排除故障。它是故障發(fā)生的外力；在外部應力的作用下，對故障的抑制和誘發(fā)起重要作用的是內(nèi)應力。主要有：震動、變形、腐蝕、疲勞、破裂、滲漏、堵塞、發(fā)熱、燒毀、各種絕緣、油質(zhì)材質(zhì)的劣化、噪聲、脫落、短路等。d、設施設備故障全程管理見圖設備故障現(xiàn)場緊急修理故障信息的收集故障現(xiàn)場調(diào)查修理記錄日常和定期檢查記錄故障信息的儲存（電子計算機）故障統(tǒng)計(報印報表輸出)故障分析(定期或不定期)計劃處理(改善性維修，加強管理)處理效果評價信息反饋設計主管部門改進設計、提高設備可靠性故障機理和可靠性、維修性研究設計制造單位1）故障信息的收集：A、收集方式：主要是操作、維修工人填寫故障信息表，做到全面、準確、可靠。表14 設備設施維修保養(yǎng)任務（記錄）單下達人： 下達時間： 受理人：維修保養(yǎng)內(nèi)容：工程地點：時間進度要求：維修保養(yǎng)記錄：維修保養(yǎng)人員： 日期：驗收意見：驗收負責人： 日期：通過科學有效的維修保養(yǎng)，可以保持設施設備良好的技術狀態(tài)，使設備安全、高效運行、提高設備的運行效率，最大限度地滿足用戶需求，還可以有效延長設備大、中修周期，甚至可以避免設備大修，從而最大限度的降低設備壽命周期費用，為業(yè)主創(chuàng)造價值，為社會創(chuàng)造效益，真正體現(xiàn)物業(yè)管理的社會價值。以檢修間隔期為基礎，編制檢修計劃，對設備進行預防性修理，這就是計劃檢修性維修保養(yǎng)。（1）設備的日常巡檢由操作人員隨機檢查日常巡檢內(nèi)容主要包括：①運行狀況及參數(shù)；②安全保護裝置；③易磨損的零部件；④易污染堵塞，需經(jīng)常清洗更換的部件；⑤在運行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；⑥在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。（7）設備管理和使用部門要制定設備保養(yǎng)的考核制度，并嚴格檢查考核。（3）設備維護要做到：制度化，工藝化、規(guī)范化。（1）維修養(yǎng)護方式：主要是“清掃、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查對設備進行日常養(yǎng)護，以維持設備的性能和技術狀況，稱為設施設備維修養(yǎng)護。設備投入使用前的準備工作（1）管理制度、技術資料的編制；（2）管理、操作、維修人員的培訓，合格上崗；（3）能源、安全裝置齊全；（4）備件、附件、工具齊全；（5）全面檢查設備安裝精度、性能完全達到標準；（6）清理現(xiàn)場環(huán)境。（2）運行成本管理1）能源消耗的經(jīng)濟核算2）操作人員的配置3）維修費用的管理合理使用設備（1）合理配置設備：根據(jù)生產(chǎn)工藝和用戶需求及設備性能、科學配置。3）物業(yè)設備管理人員崗位職責A、維修人員（技術工人）；B、保管員；C、資料統(tǒng)計員。一是設備管理人員要持證上崗，取得從業(yè)資格證，特別是特種設備的運行，維修人員一定要具有特種設備操作證方能作業(yè)。采用設備狀況監(jiān)測和故障診斷技術實行預防性維修方式；設備管理部門及其人員配備主要包括：責任制度、運行管理制度、維修制度、安全管理制度、節(jié)能管理制度、設施設備管理制度和獎懲制度等。設備檔案資料按每臺單機整理，存放在設備資料檔案內(nèi)，檔案編號與設備編號一致，按編號順序排列，定期進行登記和資料歸檔，要求做到：（1）明確設備檔案管理責任到人；（2）明確設備檔案的歸檔路線，包括資料來源，歸檔時間、交接手續(xù)，資料登記等；（3）明確設備檔案的內(nèi)容和負責人；（4）明確設備檔案的借閱辦法，防止丟失和損壞；（5）明確重點設備檔案、做到資料齊全，登記及時、正確。主要是：設備運行日志、故障處理記錄、巡檢記錄、事故處理報告、維修保養(yǎng)計劃、維修保養(yǎng)報告、設備完好率檢查評定、設備系統(tǒng)狀態(tài)參數(shù)測定記錄、設備、系統(tǒng)的專業(yè)安全檢驗報告等。主要是在物業(yè)項目設施設備和系統(tǒng)承接查驗雙方交接時由交驗方提交的竣工圖紙、竣工資料和技術資料、生產(chǎn)廠家的安裝、維護、使用說明書和合同書等，承接方應安排專人按有關規(guī)范和制度的規(guī)定進行分類整理建檔，永久保存，按借閱制度供查閱使用。4）項目開發(fā)建設單位要嚴格按照保證書的規(guī)定和雙方協(xié)議約定共同做好房屋保修期內(nèi)的維修工作，盡快解決工程遺留問題，確保業(yè)主正常使用和物業(yè)安全。2）建設部規(guī)定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：A、基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。（5）質(zhì)量問題的處理1）影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設備使用功能的質(zhì)量問題，必須約定期限由項目開發(fā)建設單位責成施工單位和供貨商進行返修，直至合格。3）交接雙方按條件進行檢驗。D、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。（2）接管驗收應檢索提交的資料1）產(chǎn)權資料A、項目批準文件；B、土地批準文件；C、建設執(zhí)照；D、資質(zhì)證書；E、房屋預售證；F、拆遷安置資料。物業(yè)接管驗收的法律主體：新建物業(yè)公共部位、共用設施設備的交接主體為：交方：物業(yè)建設開發(fā)單位收方：物業(yè)管理單位物業(yè)接管驗收內(nèi)容：物業(yè)接管驗收應包括物業(yè)項目規(guī)劃設計的全部內(nèi)容。所以，物業(yè)服務企業(yè)在進行物業(yè)接管驗收時必須細致入微，對質(zhì)量的任何一點疏忽都會給日后的管理帶來無盡的困難，也將損害業(yè)主的利益。物業(yè)服務企業(yè)人員應把在驗收中查出的各種問題做出詳細的記錄，該返工的要責成施工單位返工。它是開展物業(yè)管理必不可少的主要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎工作和前提條件，也是物業(yè)管理工作真正開始開展的首要環(huán)節(jié)。房屋總建筑面積%2）危房率：指危險房屋的建筑面積占房屋總建筑面積的百分率。2）確保物業(yè)及使用人的安全。(4) 良好的物業(yè)設施設備管理能提高物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量，為企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，同時促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。是物業(yè)服務企業(yè)，根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，運用先進的技術手段和科學的管理方法對房屋及各種設施、設備的使用、維護、保養(yǎng)、維修實施管理，保證房屋、設施、設備的正常使用，提高房屋、設施、設備的完好率，延長房屋、設施、設備的使用壽命，以最大限度地滿足業(yè)主和使用人對房屋、設施、設備使用的需要，并創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益。(5)消防系統(tǒng)。物業(yè)設施設備分類，主要分為：(1)強電系統(tǒng)。第一部分 物業(yè)設施設備管理基礎第1章 物業(yè)設施設備管理 物業(yè)設施設備管理概述 物業(yè)設施設備物業(yè)：物業(yè)是指建成并交付使用的建筑物及配套的設施、設備、以及相關的場地。(2)電梯升降系統(tǒng)。(6)弱電系統(tǒng)。物業(yè)設施設備管理的意義物業(yè)設設備管理的意義在于以下幾個方面：(1)良好的物業(yè)設施設備管理可以為業(yè)主使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。物業(yè)設施設備管理的目標物業(yè)設施設備管理在整個物業(yè)管理內(nèi)上于非常重要的地位，它是物業(yè)動作的物質(zhì)和技術基礎。3）促進物業(yè)保值增值。即：危房率（%）=危險房屋的建筑面積247。物業(yè)接管驗收的目的和意義是：(1)明確建設單位、施工單位、物業(yè)服務企業(yè)的責、權、利，維護各自的合法權益。返工達不到要求，不予驗收簽字，直至達到要求。如：給排水系統(tǒng)是否暢通，供電線路及設備運行是否正常，隱蔽工程是否經(jīng)過認真檢查驗收，甚至室內(nèi)的水、電線路用材是否符合規(guī)范要求等都要面面俱到，認真細查。不僅包括主體建筑結(jié)構(gòu)，附屬設施、配套設備，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等綜合功能。2）技術資料A、竣工圖——包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設施、附屬工程及隱蔽管線的全套竣工圖紙。E、物業(yè)管理所必須的其他資料。4）對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，按“（5）”條處理。2）對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設備使用功能的質(zhì)量問題，可約定期限由項目開發(fā)建設單位責成施工單位和供貨廠商負責維修，也可雙方協(xié)商采取費用補償辦法，由物業(yè)服務企業(yè)處理。B、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；C、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；D、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程為2年；其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。 物業(yè)設施設備檔案資料管理主要包括設備原始檔案、設備技術資料和政府職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制文件、以及設備使用、維修養(yǎng)護、修理、改造的運行管理檔案。2）設施基礎管理檔案的建立設施設備的基礎管理檔案是隨設施設備同壽命保存。2）設施設備修理、改造檔案設備系統(tǒng)修理、改造檔案主要是：設備、設施、系統(tǒng)的專項修理、大修、中修、改造計劃，實施合同、實施報告、驗收報告。 實施標準化管理導入國際標準管理體系標準化管理是為設備職能實施提供共同的行為準則和標準，同時也是為設備的技術經(jīng)濟活動提供基本的依據(jù)和手段。（1）制定物業(yè)設施設備管理制度現(xiàn)代物業(yè)管理都是專業(yè)化管理，最主要的內(nèi)容就是要建立一套完整的管理制度。健全必要的管理制度。設備使用與維護管理，包括：設備運行管理、設備檢修管理、機房管理、特種設備管理。設備在維修和改造中采用新材料，新工藝，新技術；二是要對設備部門的員工開展業(yè)務培訓工作，提高專業(yè)技術水平。 物業(yè)設施設備的使用與維護 物業(yè)設施備的運行管理使用管理概述物業(yè)設施設備的運行管理實際上包括了物業(yè)設備技術運行管理和物業(yè)設備經(jīng)濟運行管理兩部分。（2） 合理配置人員：根據(jù)設備數(shù)量，技術操作復雜程度、生產(chǎn)安排和用戶需求及環(huán)境變化，合理配置和調(diào)整操作及維修人員。設備使用守則（1）定人、定崗、定機、憑證上崗操作；（2）建立交接班制度，制定各項規(guī)程；（3）建立設備的“三好”、“四會”、“五項紀律”；A、三好是：管好、用好、維護好設備；B、四會是：會使用，會維護保養(yǎng)、會檢查、會排出故障。要求達到：清潔、整齊、潤滑良好、安全。（4）設備的三級保養(yǎng)制度1）日常維護保養(yǎng),一般分為：日常保養(yǎng)和周保養(yǎng)，由操作工完成。設施設備的巡檢設施設備的巡檢就是對設施設備有針對性的檢查。（2）設備的計劃巡檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進行。維修保養(yǎng)計劃見下表。設施設備故障與事故管理（1）設施設備故障及故障處理：1）設施設備故障：設施設備或系統(tǒng)在使用過程中，因某種原因失去了使用功能或減低了效能時的狀態(tài)，稱為設施設備故障。B、收集的內(nèi)容：故障的時間、現(xiàn)象、部位、原因、性質(zhì)等。B、故障機理：指誘發(fā)零件、部件、設備發(fā)生故障的物理、化學和機械的過程。礦障應力、故障機理、故障模式是密切相關的。處理方法主要有：A、重復性故障——采用項目修理、改造、改裝的方法。2）重大事故：修理費用一般設備在5000元以上，重要設備在10000元以上，造成停電，停水，停氣，停冷暖30分鐘以上時，為重大事故。A、事故的分析要客觀、全面、實事求是。 設施設備的潤滑管理機械設備在使用過程中，磨損是機構(gòu)設備失效最主要的原因之一。相反，設備潤滑不良，導致設備出現(xiàn)故障，甚至破壞設備的精度和性能。2）潤滑在機械傳動中和設備保養(yǎng)中均起著重要作用，潤滑能夠影響到設備性能、精度和壽命。人們把研究相互作用的表面作相對運動時所產(chǎn)生的摩擦、磨損和進行潤滑這三個方面有機的結(jié)合起來，稱為摩擦學。為保證上述要求，必須搞好潤滑管理，實施合同的潤滑管理制度。設備潤滑管理的組織和制度（1）潤滑管理組織1）組織機構(gòu)：潤滑管理的組織形式主要有兩種，即集中管理形式和分散管理形式。（2）潤滑管理人員的配備：可根據(jù)企業(yè)規(guī)模和設備的復雜程度配置設備潤滑管理人員及管理架構(gòu)。（3）潤滑管理制度：1）潤滑材料的采購、人庫、庫管、零用、回收、處理等管理制度。5）廢油回收和再生制度：根據(jù)保證和節(jié)約相兼顧的原則，制定完善的廢油回收和再生管理制度，做好廢油的回收再利用。2）“三過濾”，亦稱三級過濾。其設計要求是：保護潤滑劑的質(zhì)量和可靠性；合適的耗油量及經(jīng)濟性；注意冷卻作用；注意裝置標準化、通用化；合理的維修工作量等。一般用于低速、輕負荷的簡易小型機械。它是將需潤滑的部