【正文】 土地屬性 客戶需求 價(jià)值 * 容積率 主力細(xì)分客戶構(gòu)成 主力戶型 客戶選擇 客戶細(xì)分 價(jià)值排序 比例 家庭生命周期 年齡 (購買力 ) 購買動(dòng)機(jī) TOP1 城市豪宅 占有稀缺資源 位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景觀資源 銷售價(jià)格在市區(qū)均價(jià) 2倍以上 TOP2 郊區(qū)豪宅 位于郊區(qū)，占有稀缺景觀資源或通過獨(dú)棟等產(chǎn)品形式占有土地資源 – 共性： 占有稀缺資源，有一定的交通通達(dá)性，密度低，售價(jià)高，基本以別墅物業(yè)為主，居住舒適 – 特性： 以項(xiàng)目所在地理位置為依據(jù)，劃分為城市及郊區(qū)項(xiàng)目兩類 *注：容積率數(shù)據(jù)有待更多項(xiàng)目實(shí)例支持，在此僅供參考 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高檔住宅案例 ?蘭喬圣菲 – TOP1城市豪宅 ——富于異域風(fēng)情的家族式大宅 ? 項(xiàng)目位于寶安中心區(qū)核心位置，是深圳西岸稀有的純別墅區(qū)，住所擁有完整私人院落，以卓越尺度完美演繹家族傳承與大宅生活 – 基本信息 ? 總占地面積：約 72500平方米 ? 總建筑面積：約 43500平方米 ? 容積率：約 ? 綠化率：約 % ? 建筑覆蓋率：約 30% ? 物業(yè)組成：獨(dú)棟及雙拼別墅 ? 總戶數(shù)： 94戶 – 設(shè)計(jì)定位 ? 項(xiàng)目著重強(qiáng)調(diào)人與環(huán)境的關(guān)系，營造人與自然的交流空間，堅(jiān)持地方性和場所感并重，最大限度地利用和發(fā)揮環(huán)境資源優(yōu)勢，體現(xiàn)地域特色、人文精神和綠色生態(tài)建設(shè)的理念 ? 在尊重周邊環(huán)境的同時(shí)，突顯建筑與生活、土地優(yōu)雅舒適的關(guān)系，并使用有著時(shí)光斑駁印記、充滿歷史積淀感的石材來表現(xiàn)建筑原生特色，鍛造一席可傳承的家族領(lǐng)地 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高檔住宅案例 ?蘭喬圣菲 – 設(shè)計(jì)理念 ? 規(guī)劃上，外圍設(shè)置雙拼大宅，劃地為圈，形成強(qiáng)烈的領(lǐng)域感和不動(dòng)聲色的優(yōu)雅氣場；內(nèi)部聯(lián)院住宅排布巧妙自如，讓所有建筑均獲取最大的景觀資源和開敞的氣勢 ? 風(fēng)格上，來自托斯卡納與安德魯西亞的歐洲風(fēng)格建筑靈感，低調(diào)的尊崇于隨意處自然流露，厚重的質(zhì)感，大氣的拙樸，原生建筑材質(zhì)讓生活衍生不凡氣質(zhì) ? 造型上，經(jīng)典坡式屋頂設(shè)計(jì)，映托出“統(tǒng)一中有變化，變化中出特色”的豐富而韻律的住宅造型，每一細(xì)節(jié)都能品味出時(shí)光的變幻與永恒 ? 鋪排上，采用單體造型局部處理，結(jié)合平面功能要求，設(shè)計(jì)出獨(dú)棟和雙拼別墅等主要產(chǎn)品形式，并運(yùn)用交錯(cuò)圍合組合方式，形成層次豐富的環(huán)境空間，讓建筑具有生命般的起伏和旋律 TOP1 品類特征 蘭喬圣菲 客戶需求價(jià)值 銷售價(jià)格在市區(qū)均價(jià)兩倍以上 08年 10月開盤（容積率 ，共 94戶） 土地屬性 位于城市稀缺地段或占有城市稀缺的景觀資源 位于深圳 寶安中心區(qū)核心位置 的純別墅社區(qū)，每戶均占有廣闊 土地資源 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高檔住宅案例 ?棠樾 – TOP2郊區(qū)豪宅 ——低密度的山水田園居所 – 基本信息 ? 位置：深圳寶安區(qū)林坪大道以南 ? 總占地面積：約 60萬平方米 ? 建筑面積：約 40萬平方米 ? 容積率： （一期 ，二期 ） – 一期基本信息 ? 規(guī)劃總用地：約 110000m178。 ? 總建筑面積：約 90000m178。 ? 住宅面積：約 30000m178。 ? 容積率：約 ? 總戶數(shù)：約 124戶 – 項(xiàng)目配套 ? 觀瀾高爾夫（東莞）球會(huì)，大屏障國家森林公園 ，仙女湖水庫，三正半山酒店等 – 設(shè)計(jì)定位 ? 以“營造一種東方奢華為主的低密度現(xiàn)代居住氛圍”為設(shè)計(jì)核心，以水元素為主題，闡述東方居住美學(xué)中水的重要性，并運(yùn)用中國文化特有的低調(diào)展現(xiàn)屬于東方民族的奢華 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高檔住宅案例 ?棠樾 – 設(shè)計(jì)理念 ? 布局方面，一期水城聯(lián)排別墅，充分依托景觀河道資源，將客廳、主臥等主要功能空間均布置于面水一側(cè)，戶戶臨水 ? 戶型方面，采用多層次院落設(shè)計(jì)，保證每家都能享有入戶前院、戶內(nèi)中院和親水后院，豐富了室外生活空間，使人與自然山水充分交融，同時(shí)傳遞出濃郁的現(xiàn)代東方韻味 TOP2 品類特征 棠 樾 客戶需求價(jià)值 銷售價(jià)格在市區(qū)均價(jià)兩倍以上 尚未開盤（一期容積率 ，共 124戶） 土地屬性 位于城市稀缺地段或占有城市稀缺的景觀資源 緊鄰塘廈 “ 生態(tài)綠洲 ” 近 2700平方米國家 一級森林公園 ，方圓 1公里內(nèi)密布 3個(gè)湖泊水庫，所在區(qū)域 空氣質(zhì)量 A級 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 品類小結(jié) ?品類對比 – 結(jié)合品類案例，從項(xiàng)目地塊條件分析有以下調(diào)整 產(chǎn)品系列 項(xiàng)目價(jià)值 土地價(jià)值 物業(yè)組成 * 容積率 居住評價(jià) 位 置 交 通 配 套 資 源 城市住宅 (金色系列 ) G1商務(wù)住宅 便捷的城市生活 市區(qū)或新城區(qū) 發(fā)達(dá) 生活配套已經(jīng)完善 商務(wù)發(fā)達(dá) 高層 /LOFT 一般 G2城市改善 自然資源良好 高層 約 宜居宜 住 G3城市棲居 無特殊資源 高層 約 一般 城郊住宅 (城花系列 ) C城郊改善 舒適居住 (第一居所 ) 新城區(qū)或城市邊緣 便利 規(guī)劃有完善的生活配套 無景觀資源 別墅 /多層 /高層 宜居宜住 郊區(qū)住宅 (四季系列 ) T1郊區(qū)棲居 低價(jià)格 郊區(qū)或衛(wèi)星城 不便利 不完善 無特殊資源 小高層 /高層 較差 可達(dá) T2郊區(qū)改善 舒適居住 (第二居所 ) 自然或旅游休閑資源優(yōu)越 別墅 /高層 /公寓 良好 高檔住宅 (高檔系列 ) TOP1城市豪宅 占有稀缺資源 市區(qū) 便利 對配套無具體要求 景觀資源一般，土地占有 別墅 優(yōu)秀 郊區(qū) 可達(dá) TOP2郊區(qū)豪宅 自然資源優(yōu)越 別墅 優(yōu)秀 ? 由上表可得， T2類與 TOP2類的土地價(jià)值條件相近，容易混淆（例證： T2類的 《 清林徑 》 與 TOP2類的 《 棠樾 》 項(xiàng)目） 問題：如何區(qū)分？ *注：容積率數(shù)據(jù)有待更多項(xiàng)目實(shí)例支持，在此僅供參考 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 相近品類區(qū)分 ?T2類與 TOP2類在土地價(jià)值方面的比較 項(xiàng)目案例 位置 交通 資源 環(huán)境及配套 清林徑 (T2郊區(qū)享受 ) 清林徑森林公園南側(cè)山腳 有高速路或干道連接 清林徑森林公園 /水庫 商業(yè)街 /會(huì)所 /公園 郊 區(qū) 可 達(dá) 優(yōu) 秀 生活滿足 棠 樾 (TOP2郊區(qū)豪宅 ) 林坪大道以南 有高速路或干道連接 一級森林公園 /湖泊密布 高爾夫球會(huì) /酒店 /國家一級森林公園 郊 區(qū) 可 達(dá) 優(yōu) 秀 休閑度假滿足 – 由分類比較可得， T2與 TOP2系列在 地塊條件方面有差異，但不大 – 通過案例分析可得，兩者的差異主要體現(xiàn)在以下方面 項(xiàng)目案例 項(xiàng)目資源價(jià)值 物業(yè)資源價(jià)值 對應(yīng)人群 物業(yè)組成 品類研判 清林徑 有，但不稀缺 隨物業(yè)布局而有差異 養(yǎng)老或有休閑需要 別墅 /高層 /商業(yè)公寓 郊區(qū)享受 棠 樾 有，且稀缺 戶戶有景，均好性優(yōu) 高收入人士，彰顯社會(huì) 地位 別墅 郊區(qū)豪宅 ? 結(jié)論： T2類與 TOP2類具有可識別性，但必須與項(xiàng)目所處的具體環(huán)境、目標(biāo)人群及打造的產(chǎn)品品質(zhì)結(jié)合判斷 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 THE END! THANK YOU!