商場(chǎng)后期經(jīng)營(yíng)管理方案-資料下載頁(yè)
2025-05-13 07:04本頁(yè)面
【正文】 6）： 1F為內(nèi)置步行街， 2F 為大型綜超， 3F 為專業(yè)賣(mài)場(chǎng)，其中，將 3F臨街部分作為觀景休閑餐飲。 組合（ 7）： 1F為百貨公司， 2F為內(nèi)置步行街，將 2F和 3F 的一部分辟為生鮮副食洗化超市， 3F的臨街部分作為觀景休閑餐飲，其余部分作為專業(yè)賣(mài)場(chǎng)。 一般說(shuō)來(lái)，組合（ 4）至組合（ 7）的項(xiàng)目堪稱當(dāng)?shù)?“ 商業(yè)航母 ” 。如總建規(guī)模達(dá)到 3萬(wàn)㎡以上時(shí)，該項(xiàng)目在地級(jí)市已可規(guī)劃成典型的購(gòu)物中心即 shopping mall業(yè)態(tài)（當(dāng)然，這種地級(jí)市的 mall 實(shí)在無(wú)法與京、滬、穗動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)平米的大 mall相提并論）。這種業(yè)態(tài)是一個(gè)無(wú)顧客層次限制、集中了多種零售業(yè)態(tài)和服務(wù)設(shè)施的多功能綜合體，它具有 “ 一站式、多功能、休閑性 ” 特點(diǎn) , 服務(wù)功能齊全，不僅滿足購(gòu)物需要，而且也滿足休閑、娛樂(lè)、文化和餐飲等需求。因此，在進(jìn)行業(yè)態(tài)組合時(shí)，經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)要考慮吃、穿、用、玩、樂(lè)、賞、游等內(nèi)容的合理配置。 需要強(qiáng)調(diào)指出，本文所討論的業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)都是作者實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，它僅僅是提供了若干思路： 首先，作為一個(gè)具有社會(huì)責(zé)任感的開(kāi)發(fā)商在思考 業(yè)態(tài)組合時(shí)，其關(guān)注的焦點(diǎn)應(yīng)該是售樓和經(jīng)營(yíng)并重。因此，室內(nèi)步行街始終是這些方案的核心組成元素。 其次，利用大型綜合超市和現(xiàn)代百貨公司作為主力店來(lái)聚集人氣，形成商氣，以達(dá)到提升項(xiàng)目品質(zhì)的目的，是解決業(yè)態(tài)組合問(wèn)題的重要手段。但是，這種設(shè)計(jì)所帶來(lái)的問(wèn)題是，由于這兩種業(yè)態(tài)所需經(jīng)營(yíng)面積大，公攤面積最少 40%，雖然可以從產(chǎn)權(quán)形態(tài)上分割，但交房時(shí)畢竟不能從實(shí)物形態(tài)上分割，將在一定程度上導(dǎo)致部分客群不能接受此類(lèi)商鋪而影響售樓。當(dāng)然，如果開(kāi)發(fā)商傾力引進(jìn)知名品牌百貨公司或大型綜超，精心包裝項(xiàng)目，制定合適的售價(jià)政策（首層 定位為百貨公司業(yè)態(tài)其售價(jià)一般比首層定位為內(nèi)置步行街的低，但此時(shí)可適當(dāng)調(diào)高 2F 內(nèi)置步行街的售價(jià)。），處理好買(mǎi)賣(mài)合同、租賃合同和招商合同間的法律關(guān)系，租賃期適當(dāng)延長(zhǎng)（應(yīng)考慮在10～ 20年），規(guī)劃這兩種業(yè)態(tài)的樓層也是可以分割銷(xiāo)售的。 第三、若項(xiàng)目地原有百貨業(yè)態(tài)較弱如尚處于傳統(tǒng)百貨向現(xiàn)代百貨過(guò)渡階段，在總建規(guī)模不大時(shí)（如 2萬(wàn)余㎡），也可將整個(gè)項(xiàng)目定位為百貨業(yè)態(tài)并全部分割銷(xiāo)售。但當(dāng)項(xiàng)目定位為購(gòu)物中心業(yè)態(tài)時(shí)，百貨或大型超市則只能規(guī)劃為項(xiàng)目的主力店群，且其面積占比不能超過(guò) 80%。 （作者：金力天）
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