商場(chǎng)后期經(jīng)營(yíng)管理方案-閱讀頁(yè)
2025-06-02 07:04本頁(yè)面
【正文】 ，也可考慮將 4F 設(shè)計(jì)為部分或全部?jī)?nèi)置步行街。 以上三種組合是針對(duì)項(xiàng)目總建不大的特點(diǎn)而進(jìn)行的設(shè)計(jì)。但是，對(duì)于總建規(guī)模太小的項(xiàng)目，如若不能借助現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)形成猗角，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，相互支持，積極鞏固原有的中心商圈地位，而項(xiàng)目自身規(guī)模又不足于構(gòu)筑新商圈的話，為避免項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，作者還是建議開(kāi)發(fā)商慎重開(kāi)發(fā)。 此組合可提供便于分割銷 售、三層以下的商鋪面積至少近 2 萬(wàn)㎡，且首層面積較大，利于項(xiàng)目推盤銷售。 組合（ 5）： 1F為現(xiàn)代百貨公司， 2F+3F 為內(nèi)置步行街， 4F 為專業(yè)大賣場(chǎng)，其中， 3F、 4F臨街部分為通透明亮的餐飲娛樂(lè)景觀區(qū)。 三、在首層面積超過(guò) 1萬(wàn)㎡，層數(shù)為 3層，總建筑面積超過(guò) 3萬(wàn)㎡時(shí) (如當(dāng)?shù)爻鞘腥丝诨鶖?shù)龐大、現(xiàn)有商圈繁榮，或開(kāi)發(fā)商有較好的銀企關(guān)系，為今后融資 “ 變現(xiàn) ” 考慮，也可建 4 層 ,總建超過(guò) 4萬(wàn)㎡ )，因其首層面積和總建筑面積較大，業(yè)態(tài)組合有較多的選擇余地，組合方式建議為： 組合（ 6）： 1F為內(nèi)置步行街， 2F 為大型綜超， 3F 為專業(yè)賣場(chǎng)，其中，將 3F臨街部分作為觀景休閑餐飲。 一般說(shuō)來(lái)，組合（ 4）至組合（ 7）的項(xiàng)目堪稱當(dāng)?shù)?“ 商業(yè)航母 ” 。這種業(yè)態(tài)是一個(gè)無(wú)顧客層次限制、集中了多種零售業(yè)態(tài)和服務(wù)設(shè)施的多功能綜合體，它具有 “ 一站式、多功能、休閑性 ” 特點(diǎn) , 服務(wù)功能齊全，不僅滿足購(gòu)物需要，而且也滿足休閑、娛樂(lè)、文化和餐飲等需求。 需要強(qiáng)調(diào)指出，本文所討論的業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)都是作者實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，它僅僅是提供了若干思路： 首先，作為一個(gè)具有社會(huì)責(zé)任感的開(kāi)發(fā)商在思考 業(yè)態(tài)組合時(shí)，其關(guān)注的焦點(diǎn)應(yīng)該是售樓和經(jīng)營(yíng)并重。 其次，利用大型綜合超市和現(xiàn)代百貨公司作為主力店來(lái)聚集人氣，形成商氣，以達(dá)到提升項(xiàng)目品質(zhì)的目的，是解決業(yè)態(tài)組合問(wèn)題的重要手段。當(dāng)然，如果開(kāi)發(fā)商傾力引進(jìn)知名品牌百貨公司或大型綜超，精心包裝項(xiàng)目，制定合適的售價(jià)政策（首層 定位為百貨公司業(yè)態(tài)其售價(jià)一般比首層定位為內(nèi)置步行街的低，但此時(shí)可適當(dāng)調(diào)高 2F 內(nèi)置步行街的售價(jià)。 第三、若項(xiàng)目地原有百貨業(yè)態(tài)較弱如尚處于傳統(tǒng)百貨向現(xiàn)代百貨過(guò)渡階段，在總建規(guī)模不大時(shí)（如 2萬(wàn)余㎡），也可將整個(gè)項(xiàng)目定位為百貨業(yè)態(tài)并全部分割銷售。 （作者：金力天）
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