國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展回顧-資料下載頁
2025-05-13 01:16本頁面
【正文】 健康發(fā)展又向前邁出了一大步。 61 3物業(yè)管理的發(fā)展 ? 1997年 8月，建設(shè)部、國家工商行政管理局制訂了 《 物業(yè)管理委托合同示范文本污建設(shè)部 1997年 8月制訂了 《 業(yè)主公約示范文本況 1999年 10月制訂了 《 前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議況這三個示范文本現(xiàn)已成為物業(yè)管理中規(guī)范物業(yè)管理行為，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，減少物業(yè)管理糾紛不可缺少的規(guī)范性檔。 62 3物業(yè)管理的發(fā)展 ? 1998年 3月，財(cái)政部制定了 《 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定況該規(guī)定結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)和財(cái)務(wù)管理要求，對代管基金、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動的成本費(fèi)用、收入及利潤制走了統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理規(guī)定，全面規(guī)范了物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)行為。 63 3物業(yè)管理的發(fā)展 ? 1998年 11月，建設(shè)部 財(cái)政部制定了 《 住宅共享部位共享設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 》 。該管理辦法對商品住房和公有住房出售后的共享部位、共享設(shè)施設(shè)備維修基金的建立、籌集、使用與管理做了全面 詳細(xì)的規(guī)定，為住房售后的維修管理，維護(hù)住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益提供了法律保障。 64 4房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的發(fā)展 ? 1996年 1月，建設(shè)部發(fā)布了第 50號令 《 城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定 》 ，并于 2021年進(jìn)行 7修改，其中對中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理、人員資格管理、服務(wù)管理要求等內(nèi)容做出了規(guī)定。 65 4房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的發(fā)展 ? 1988年，我國開始實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員持證上崗制度，頒發(fā)房地產(chǎn)估價(jià)員證。 ? 從 1995年開始，在全國實(shí)行統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試。 ? 1998年，建設(shè)部發(fā)布了 《 房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法 》 ，并于 2021年進(jìn)行了修改。具有中國特色的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度己經(jīng)基本形成。 66 理性發(fā)展階段 (1998年至今 ) ? 從 1998年，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)人新的階段。住房實(shí)物分配逐步停止，開始建立多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，住房金融開始起步和發(fā)展，存量房屋交易的三級市場逐步開放 。房地產(chǎn)各相關(guān)領(lǐng)域的法制建設(shè)進(jìn)一步完善 。同時，新的問題也不斷涌現(xiàn)，比如集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)問題、市場結(jié)構(gòu)問題等。 67 1商品房市場的發(fā)展 ? 1998年是房改最為關(guān)鍵的一年，這一年住房制度改革有了徹底改變。 68 2經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度的發(fā)展 ? 經(jīng)濟(jì)適用房的銷售面向特定的中低收人家庭，由政府給予一定政策扶持。主要政策優(yōu)惠在于其建設(shè)用地采取劃撥方式供應(yīng)，并在行政事業(yè)性收費(fèi)上給予優(yōu)惠。經(jīng)濟(jì)適用房地銷售價(jià)格為政府指導(dǎo)價(jià)，執(zhí)行中有三種情況 :(1)政府定價(jià)。所有套型一個價(jià)，不允許上下浮動。 (2)政府指導(dǎo)價(jià)。分為最高限價(jià)和允許售價(jià)可浮動一定幅度兩種。(3)雙重價(jià)。即在規(guī)定的控制面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用住房的售價(jià)，超過面積標(biāo)準(zhǔn)部分實(shí)行市場價(jià)等。 69 2經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度的發(fā)展 ? 2021年 1月 1日開始，由國家計(jì)委和建設(shè)部共同制定的 《 經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理辦法 》開始實(shí)施。這意味著經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和管理將進(jìn)一步走向規(guī)范。 70 3三級市場的發(fā)展 ? 2021年，我國 35個大中城市存量住房交易套數(shù)己經(jīng)達(dá)到新建商品房交易套數(shù)的 75以上。 ? 但是我國的公有住房和房改房進(jìn)人三級市場仍面臨諸多制度障礙。 71 4住房金融市場的發(fā)展 ? 隨著個人消費(fèi)成為住房消費(fèi)市場的主力，個人住房信貸也得到了飛速的發(fā)展。 ? 從統(tǒng)計(jì)資料來看，目前，全國商業(yè)性個人住房貸款的不良率不到 ，住房公積金個人住房貸款的不良率僅為 ，這對于改善銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。 72 結(jié)論與建議 ? ? (1)在需求的拉動下，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長。1998~2021年的 4年中，我國商品房完成投資平均每年增長 、竣工面積平均每年增長 、銷售面積平均每年增長 “從這三組數(shù)字的對比來看，基本上是同步增長，但銷售面積的增長要高于完成投資和竣工面積的增長。這表明我國商品房市場供求兩旺，是一種需求拉動增長的好勢頭。 73 1房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上升 ? (2)商品房銷售價(jià)格的走勢與整體經(jīng)濟(jì)的狀況基本吻合。從總體上看，沒有出現(xiàn)大起大落。 ? (3)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逐步向合理的方向調(diào)整。房地產(chǎn)開發(fā)中，需求量最大的商品住宅占商品房的比例逐年上升 74 2住宅建設(shè)規(guī)模巨大 ? 2021~2021年中，金國城鎮(zhèn)住宅竣工面積約 34億 m2(2021年按竣工面積 7億 m2，估算 )。 75 3住宅質(zhì)量不斷提高 ? 總的來看，住宅建設(shè)巳開始從生存型向功能舒適型發(fā)展。住宅已不再是單純地作為一種生存資料，而同時也是作為一種享受數(shù)據(jù)。 76 對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議 ? “全面建設(shè)小康社會 ” 的宏偉目標(biāo)為我國房地產(chǎn)和住宅產(chǎn)業(yè)揭示了廣闊的發(fā)展前景。 ? 為了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，我們需要注意以下問題。 77 1要警惕局部過熱，又要保持一定的發(fā)展規(guī)模 ? 目前，也有部分地區(qū)出現(xiàn)了投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價(jià)格上漲過快，以及若干結(jié)構(gòu)性問題 (包括產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和市場結(jié)構(gòu)等 )。 ? 特別要注意在調(diào)控政策上應(yīng)從各地的實(shí)際情況出發(fā)，區(qū)別對待，因地制宜。 78 2努力促進(jìn)住宅生產(chǎn)方式的變革 ? 我國在住宅生產(chǎn)方式方面的差距仍然很大。 ? 一是住宅建設(shè)的工業(yè)化程度低，施工仍以現(xiàn)場手工操作為主，生產(chǎn)效率低。 ? 二是建筑材料、設(shè)備及住宅部品的生產(chǎn)和供應(yīng)，沒有形成技術(shù)先進(jìn)、規(guī)模生產(chǎn)、系列化配套的社會化供應(yīng)體系，導(dǎo)致住宅質(zhì)量不高、設(shè)備通用性差、性能成本比不合理。 ? 三是資源、能源浪費(fèi)嚴(yán)重。
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