稅法第8章房地產(chǎn)稅法-資料下載頁
2025-05-12 11:10本頁面
【正文】 （二）改革設計方案 ? 方案一：將地產(chǎn)與房產(chǎn)分別核算，對土地，征收土地使用稅；對房產(chǎn)合并現(xiàn)有的土地增值稅及房產(chǎn)稅等，征收統(tǒng)一的物業(yè)稅。 ? 房地產(chǎn)公司 ： 流轉稅及附加稅； 企業(yè)所得稅； 土地使用稅及土地使用費； 物業(yè)稅。 ? 投資者： 按年繳納物業(yè)稅； 購買時繳納契稅。 ? 方案二：合并現(xiàn)有房地產(chǎn)類所有稅費，執(zhí)行統(tǒng)一的物業(yè)稅。 ? 房地產(chǎn)公司： 流轉稅及附加稅； 企業(yè)所得稅； 物業(yè)稅。房產(chǎn)出售環(huán)節(jié)稅率大約12~15%。 ? 投資者： 按年繳納物業(yè)稅； 購買時繳納契稅。 （三）案例分析 ? 【 案情 】 宏都房產(chǎn)集團是 Z市一家著名房地產(chǎn)商，民發(fā)科技公司是 Z市一家著名民營高科技企業(yè)，2021底，民發(fā)科技總經(jīng)理主動與宏都房產(chǎn)集團董事長聯(lián)系，希望宏都為其開發(fā)一些商業(yè)地產(chǎn)。 ? 2021年 2月，宏都房產(chǎn)集團通過拍賣方式競得 Z市 CBA一塊占地面積為 15000平方米的商業(yè)用地。根據(jù)土地出讓合用規(guī)定，該商業(yè)用地規(guī)劃總建筑面積為 90000平方米，宏都房產(chǎn)集團已支付全部地價款 RMB75,000,000元，并已取得土地使用權證。 ? 2021年 5月，民發(fā)科技與宏都房產(chǎn)集團簽訂了商業(yè)地產(chǎn)購買意向書，意向書規(guī)定：民發(fā)科技用 RMB1,08,000,000元的總價款購買該地塊上的全部商業(yè)地產(chǎn)（總面積 90000平方米）。該項目以宏都房產(chǎn)集團名義立項，委托其它建筑施工企業(yè)進行建設。 ? 該地產(chǎn)項目的成本預測如下： ? （ 1）地價款 75,000,000元；（ 2）土地征用、拆遷補償費50,000,000元；（ 3）規(guī)劃、設計等前期工程費 10,000,000元；（ 4）建筑安裝工程費 145,000,000元；（ 5）道路、供水、供電、供氣、排污、通訊等基礎設施費 50,000,000元；（ 6）公共配套設施費 20,000,000元；（ 7）直接組織管理開發(fā)項目發(fā)生的工資、福利、辦公費 50,000,000元；（ 8）其他開發(fā)成本220,000,000元。 ? 另外，預計與該項目相關利息支出 35,000,000元，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用為 40000000元，利息未能提供金融機構的證明。 ? Z市規(guī)定土地增值稅扣除項目中房地產(chǎn)開發(fā)費用為取得土地使用權所支付的價款與房地產(chǎn)開發(fā)成本的 10%，契稅稅率為 3%，企業(yè)所得稅稅率為 25%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品銷售合同按“貨物購銷”稅目計繳印花稅。 ? 要求：請你測算在直接銷售該商業(yè)房產(chǎn)的交易中，宏都房產(chǎn)集團和民發(fā)科技各需繳納哪些稅？應納稅額為多少？ ? 【 解析 】 ? （ 1）金都房產(chǎn)銷售該商業(yè)用房時，需要繳納的稅金如下： ? 印花稅： 1 080 000 000 =324 000元 ? 營業(yè)稅： 1 080 000 000 5%=54 000 000元 ? 城建稅和教育費附加： 54 000 000 （ 7%+3%） =5 400 000元 ? 土地增值稅： ? 轉讓房地產(chǎn)取得的收入： 1 080 000 000元 ? 扣除項目金額：①取得土地使用權所支付金額 ? 地價款 75 000 000 ? 契稅 75 000 000 3%=2 250 000元 ? 小計： 77 250 000元 ? ②房地產(chǎn)開發(fā)成本 : ? 土地征用、拆遷補償費 50 000 000元 ? 規(guī)劃、設計等前期工程費 10,000,000元 ? 建筑安裝工程費 145,000,000元 ? 道路、供水、供電、供氣、排污、通訊等 50,000,000元 ? 公共配套設施費 20,000,000元 ? 直接組織管理開發(fā)項目的工資、福利、辦公費 50,000,000元 ? 其他開發(fā)成本 220,000,000元 ? 小計： 545 000 000元 ? ③房地產(chǎn)開發(fā)費用： ? ○包括財務費用和其他開發(fā)費用。凡不能按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 10%以內(nèi)計算扣除。 ? ○（取得土地使用權所支付金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本） 10% =（ 77 250 000+545 000 000） 10% =62 225 000（元） ? ④與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金： ? 營業(yè)稅： 54 000 000元 ? 城建稅和教育費附加： 5 400 000元 ? 小計： 59 400 000元 ? （注：印花稅不能作為計算土地增值稅的扣除項目） ? ⑤財政部規(guī)定的其他扣除項目： ? 根據(jù)增值稅暫行條例實施細則規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額與開發(fā)土地的成本之和，加計 20%的扣除。 ? 加計扣除金額 =（ 77 250 000+545 000 000） 20%=124 450 000元 ? 扣除金額合計 =868 325 000元 ? 增值額 =轉讓房地產(chǎn)收入 扣除項目金額 ? =1 080 000 000868 325 000=211 675 000元 ? 增值額與扣除項目金額之比 =211 675 000/868 325000 ? =% ? 適用稅率： 30% ? 應繳土地增值稅 =211 675 000*30%0=63 502 500元 ? 企業(yè)所得稅： ? 應納稅所得額 =1 080 000 00077 250 000545 000 00040 000 000324 000 59 400 00063 502 500 ? =294 523 500元 ? （利息支出沒有金融機構的證明，不得在稅前扣除） ? 應納企業(yè)所得稅 =294 523 500*25%=73 630 875元 ? （ 2）民發(fā)科技應納稅額？
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